ECLI:NL:RBGEL:2026:3119 - Rechtbank Gelderland - Afwijzing ontbinding huurovereenkomst wegens niet nagekom...

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 11487596 \ CV EXPL 25-438

Vonnis van 22 april 2026

in de zaak van

ATALANTIX VASTGOED C.V.,

te Ridderkerk,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie

hierna te noemen: Atalantix,

gemachtigde: P.J.J. de Krom,

tegen

[naam gedaagde in conventie / verweerder in reconventie],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [de gedaagde in conventie] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 januari 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte van 15 april 2025 van de zijde van Atalantix

- de mondelinge behandeling van 1 mei 2025

- de conclusie van antwoord in reconventie van 23 mei 2025 met de akte van levering

- de conclusie van repliek in reconventie van 10 juni 2025 met producties 39 - 48

- de conclusie van dupliek in reconventie van 15 juli 2025 met nogmaals de akte van levering

- het tussenvonnis van 23 juli 2025 waarin opnieuw een mondelinge behandeling is bepaald

- de brief van 12 januari 2026 van de zijde van [de gedaagde in conventie]

- de mondelinge behandeling van 23 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[de gedaagde in conventie] heeft met [betrokkene] op 21 januari 2021 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [straatnaam] [huisnummer] te [plaatsnaam] .

2.2.

Op 21 juli 2023 vindt een brand plaats in de onder de woning gelegen supermarkt. Door deze brand ontstaat ook schade aan de woning van [de gedaagde in conventie] .

2.3.

[de gedaagde in conventie] correspondeert na de brand veel met [betrokkene] over de afhandeling van de schade door de brand. In haar brief van 10 april 2024 aan [betrokkene] eist zij op tien punten medewerking dan wel vergoeding van kosten van [betrokkene] . Het gaat hier met name om veilheidscontroles in en om haar woning, ter voorkoming van of bescherming tegen een nieuwe brand.

2.4.

Eveneens op 10 april 2024 meldt [betrokkene] dat de eigendom van de door [de gedaagde in conventie] gehuurde woning zal worden overgedragen.

2.5.

Vanaf 3 mei 2024 heeft [de gedaagde in conventie] contact met [medewerker Vastgoedwinkel] (hier: [medewerker Vastgoedwinkel] ) van De Vastgoedwinkel die haar meldt de nieuwe eigenaar te worden van het gehuurde en graag kennis wil maken. In de maanden hierop heeft [de gedaagde in conventie] veelvuldig contact met [medewerker Vastgoedwinkel] over met name de brandveiligheid van de woning als gevolg van de brand die een jaar eerder heeft gewoed in de supermarkt onder de woning.

2.6.

Op 17 mei 2024 mailt [medewerker Vastgoedwinkel] aan [de gedaagde in conventie] :

Zoals zojuist telefonisch besproken, zou ik nog even alles op de mail zetten.

Ik heb de afgelopen dagen onderzoek gedaan naar de brand van vorig jaar in de supermarkt. Ik heb de volgende partijen gesproken:

 Polygon

 Omgevingsdienst Arnhem

 Brandweer Arnhem

 Gemeente Arnhem

 Verzekeraar Allianz

Elk van deze partijen heeft aangegeven dat er bij hen niets bekend is over dat de woningen aan de [straatnaam] onbewoonbaar verklaard zijn. Het enige wat brandweer heeft geconcludeerd, is dat de woning op dat moment eerst gereinigd en hersteld moest worden voordat de bewoners weer terug naar hun woning konden.

Polygon heeft dit met succes afgerond in samenwerking met de verzekeraar, om dit zeker te weten, heb ik contact opgenomen met de verzekeraar en het volgende bericht ontvangen van de specialist (zie bijlage).

Ik heb begrepen van jou dat je vanwege de situatie vorig jaar zorgen hebt over de brandveiligheid en daarom ook een lijst met punten naar ons hebt gestuurd. Echter uit het bericht van de verzekeraar blijkt dat er anders vastgesteld is en dat je je hierom geen zorgen hoeft te maken.

Ondanks dat begrijpen wij dat het fijn is om zeker te weten dat alles goed geregeld is op het gebied van brandveiligheid. Daarom wil ik graag een specialist langs laten komen om een controle uit te voeren op de brandveiligheid. Zij zullen de woning controleren op brandveiligheid en naderhand een rapport opstellen. Indien er punten nog niet in orde zijn, kunnen we dit direct oppakken. Vanaf dat moment ontvangen wij ook een dekking van de specialist hiervoor. Zo weet je zeker dat alles geregeld is.

Daarnaast zullen wij na de overdracht iemand lang sturen voor het jaarlijks onderhoud en controle van de CV-ketel.

Wat betreft de kosten voor gas/water/licht, lijkt het ons goed te gaan werken met een voorschot. (…)

Vanaf 1 juli worden wij de nieuwe eigenaar van de woning. Wij zullen zorgen dat je voor de 1e van de maand de huur factuur ontvangt met het juiste rekeningnummer erbij. Wij ontvangen de huur graag voor het begin van de maand.

(…)

Met vriendelijke groet,
[medewerker Vastgoedwinkel]

2.7.

Op 25 juni 2024 meldt [medewerker Vastgoedwinkel] dat de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Uit de e-mail die [de gedaagde in conventie] hierover heeft ontvangen wordt geciteerd:

Beste [de gedaagde in conventie] ,

Zoals eerder besproken zijn wij de nieuwe eigenaren van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer] in [plaatsnaam] . Vandaag heeft de overdracht plaatsgevonden. In de bijlage vind je de introductie inclusief het maandelijks huurbedrag dat betaald moet worden startend de maand juli.

Voor vragen kun je contact opnemen met de beheerder, deze staat ook vermeld in de CC ( [medewerker 1] ).

Indien je nog vragen hebt, kun je altijd contact met ons opnemen.

Met vriendelijke groet,

[medewerker Vastgoedwinkel]

Op diezelfde dag ontvangt zij ook een brief van Atalantix waaruit wordt geciteerd:

Beste huurder,

Met deze brief maken wij bekend dat de door u gehuurde woning adres is veranderd van eigenaar. Dit betekent een nieuw rekeningnummer voor de huur en nieuwe contactgegevens van de beheerder.
HuurafsprakenDe overname en veranderde eigendomssituatie heeft op dit moment geen gevolgen voor de huidige huurovereenkomst. Aan uw huurovereenkomst verandert niks en loopt dus gewoon door.

Nieuw rekeningnummer:U wordt verzocht de huur à € 907,63 met ingang van de maand juli 2024 vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft (zoals bepaald in de huurovereenkomst) over te maken naar een nieuw rekeningnummer:
(…) t.n.v. Atalantix Vastgoed C.V.

(…)

Nieuwe beheerderVoor alle vragen over uw huurcontract of huuropzegging, onderhoud, gebreken en veiligheidskwesties kunt u per direct terecht bij ons, Atalantix Vastgoed C.V. De contactgegevens van de nieuwe beheerder zijn:
Mailadres: [emaildadres 1] , [emaildadres 2] en [emaildadres 3]
Telefoon: (…).

2.8.

Op 26 juni 2024 is de woning in eigendom aan Atalantix overgedragen.

2.9.

De maanden juli, augustus en september 2024 heeft [de gedaagde in conventie] de huur tijdig en volledig betaald.

2.10.

Op 6 augustus 2024 heeft [de gedaagde in conventie] contact met [medewerker Vastgoedwinkel] via whatsapp over een niet sluitende voordeur, waarop [medewerker Vastgoedwinkel] reageert: “Morning! Ik heb het doorgegeven!” en “Ik heb het doorgegeven aan beheer. Ik heb verder nog niemand gesproken helaas”.

2.11.

Op 7 augustus 2024 komt een monteur langs voor de voordeur die wordt gemaakt. Echter, op 15 augustus 2024 probeert [de gedaagde in conventie] opnieuw in contact te komen met [medewerker Vastgoedwinkel] over de voordeur die opnieuw defect zou zijn. Uit de whatsapp correspondentie volgt dat [de gedaagde in conventie] meldt:
“Advies van de slotenmaker was een nieuwe deur omdat de deur kromgetrokken is door het kapotte slot. Dit verzoek was afgewezen heb ik begrepen. Wellicht goed om even naar de kijken. Ik hoor graag van je”.Er wordt geen nieuwe voordeur geplaatst, maar [de gedaagde in conventie] blijft hierover contact zoeken met [medewerker Vastgoedwinkel] .

2.12.

Vanaf het midden van september krijgt [de gedaagde in conventie] geen contact meer met [medewerker Vastgoedwinkel] .

2.13.

Op 3 oktober 2024 mailt [medewerker 1] (medewerker Atalantix) aan [de gedaagde in conventie] een betalingsherinnering voor de huur van oktober 2024 die op dat moment nog niet was voldaan.

2.14.

Op voornoemde e-mail reageert [de gedaagde in conventie] diezelfde dag:

Allereerst de vraag, wie is eigenaar van mijn gehuurde woning?

Ten tweede ga ik niet akkoord met incassokosten en rente. Dit staat niet in mijn huurcontract.

Ten derde heeft u de verantwoordelijkheid om alle problemen op te lossen die grotendeels voordat u eigenaar werd al bekend waren. Geen van deze punten zijn sinds 1 juli 2024 opgepakt zoals beloofd door [medewerker Vastgoedwinkel] (Degene die zich 13 mei tijdens een bezoek aan de [straatnaam] [huisnummer] voorstelde als eigenaar).

Ten vierde is beheer niet telefonisch bereikbaar zoals wel vermeld wordt.

(…)

2.15.

Atalantix reageert diezelfde dag met het volgende bericht:

Per 1 juli 2024 zijn wij, Atalantix Vastgoed CV, eigenaar geworden van de door u gehuurde woning. Dit was destijds door [medewerker Vastgoedwinkel] als het goed is naar u gecommuniceerd. Uit uw mail begrijpen wij dat er enige onduidelijkheid hierover is.

De overname heeft geen gevolgen gehad voor uw huidige huurovereenkomst. Deze loopt dus gewoon door. Met ingang van 1 juli 2024 moest u de huur overmaken naar (…) t.n.v. Atalantix Vastgoed CV. Voor de maand augustus en september 2024 hebben wij dit netjes op tijd van u ontvangen. De wikbrief voor de maand oktober is een brief om u eraan te herinneren dat de huur voor de maand oktober 2024 niet op tijd door u is voldaan. De incassokosten zijn alleen voor uw rekening als wij binnen de gestelde termijn van de Wikbrief nog niets van u hebben ontvangen of hebben vernomen.

2.16.

Op 10 oktober 2024 stuurt Atalantix ( [medewerker 2] ) aan [de gedaagde in conventie] een e-mail met het verzoek een afspraak te maken voor ketelonderhoud, waarna zij op 15 oktober 2024 een herinnering stuurt omdat [de gedaagde in conventie] niet reageert. Uit deze eerste mail wordt geciteerd:

Graag maken wij u attent op de jaarlijkse ketelcontrole. Een goedonderhouden cv-ketel is belangrijk voor uw veiligheid en comfort. Wij hebben u geprobeerd hiervoor te bellen.

2.17.

Op 15 oktober 2024 reageert [de gedaagde in conventie] per e-mail dat er op 21 juli 2023 brand is geweest bij de onderliggende supermarkt en dat zij vindt dat de ketel eerst gereinigd en gekeurd moet worden voordat onderhoud kan plaatsvinden.

2.18.

Op 22 oktober 2024 reageert Atalantix hierop dat het ketelonderhoud allesomvattend is en dat daarbij ook veiligheid en functioneren van de ketel wordt gecontroleerd. Zij sommeert [de gedaagde in conventie] om binnen 5 dagen een afspraak te maken.

2.19.

Op 7 november 2024 stuurt Atalantix een betalingsherinnering aan [de gedaagde in conventie] voor de huurtermijn van oktober en november 2024.

2.20.

Per e-mail van 15 november 2024 meldt Atalantix aan [de gedaagde in conventie] dat zij met (de inhoud van) haar e-mails de noodzakelijke werkzaamheden voor de cv-ketel doelbewust tegenhoudt. Waarbij zij haar erop wijzen dat zij hiermee in schuldeisersverzuim verkeert en zij daarom geenszins aanspraak kan maken op het opschorten van de betaling van de huurtermijnen. Zij sommeren haar voor de laatste keer om medewerking te verlenen aan het ketelonderhoud, waarna zij, wanneer [de gedaagde in conventie] geen medewerking verleent, via de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst zullen vorderen, alsmede vergoeding van de hierdoor veroorzaakte schade.

2.21.

Per e-mail van 24 november 2024 meldt [de gedaagde in conventie] dat zij de huur opschort zo lang de gebreken aan het gehuurde niet worden verholpen en zij geen antwoord krijgt op de door haar gestelde vragen.

2.22.

Per e-mail van 11 december 2024 stuurt de gemachtigde van Atalantix de conceptdagvaarding aan [de gedaagde in conventie] en meldt hij dat alle correspondentie vanaf dat moment aan hem moet worden gericht en Atalantix niet meer zal reageren.

2.23.

Op 1 mei 2025 heeft de eerste mondelinge behandeling plaatsgevonden.

2.24.

Na de mondelinge behandeling heeft [de gedaagde in conventie] de volledige huurachterstand betaald, ook heeft zij de huur daarna tijdig en volledig betaald.

3.Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

Atalantix vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

a. a) de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [de gedaagde in conventie] zal veroordelen tot het ontruimen en verlaten van het gehuurde,

b) [de gedaagde in conventie] zal veroordelen tot betaling van alle huurtermijnen tot [de gedaagde in conventie] de woning daadwerkelijk heeft verlaten,
c) [de gedaagde in conventie] zal veroordelen tot betaling van de wettelijke rente van € 29,47 over de periode van 1 oktober – 31 december 2024,
d) [de gedaagde in conventie] zal veroordelen tot het maken van een afspraak teneinde ketelonderhoud te laten plaatsvinden,
e) [de gedaagde in conventie] zal veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten voor een bedrag van € 1.202,50 exclusief btw,
f) [de gedaagde in conventie] zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Atalantix legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [de gedaagde in conventie] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Zij heeft, ten tijde van de dagvaarding drie maanden, maar in totaal acht maanden lang ten onrechte geen huur betaald en wil bovendien niet meewerken aan noodzakelijk onderhoud aan de cv-ketel. Deze tekortkomingen zijn van zodanig gewicht dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Atalantix vordert daarnaast betaling van de huur tot de datum ontbinding en betaling van een gebruikersvergoeding tot de datum van ontruiming, alsmede een veroordeling tot medewerking aan het laten uitvoeren van onderhoud aan de cv-ketel, buitengerechtelijke incassokosten en proces- en nakosten.

3.3.

[de gedaagde in conventie] weerspreekt de vorderingen van Atalantix, voert inhoudelijk verweer en stelt daarbij een vordering in reconventie in om Atalantix te veroordelen tot,

het handhaven van de huurovereenkomst, waarbij de kale maandhuur zal voldoen aan de Wet betaalbare huur en de servicekosten worden gehandhaafd op € 150,00 per maand,

betaling van de Energiecompensatie inclusief wettelijke toegestane rente van 7% voor een bedrag van € 2.116,74,

betaling van een bedrag van € 364,02 aan teveel betaalde huur over de maand juli 2023 alsmede het voorschot voor gas/water/elektra en de onterechte verhoging van servicekosten inclusief wettelijke rente,

het uitvoeren van een deugdelijke veiligheidsinspectie voor brandveiligheid door een gecertificeerd inspecteur,

betaling van alle onkosten die [de gedaagde in conventie] heeft gemaakt gedurende het renovatieproces voor een bedrag van € 6.984,48,

het uitvoeren van jaarlijks onderhoud van de verwarmingsketel door een gecertificeerd installateur,

plaatsing van een nieuwe voordeur,

et altijd bereikbaar zijn van haar beheerders en het instellen van een storingsdienst voor het geval van een calamiteit,

het kwijtschelden van de huurtermijnen over de maanden oktober 2024 – januari 2026 vanwege het verminderd huurgenot in deze periode,

de betaling van de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten.

3.4.

[de gedaagde in conventie] legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.

[de gedaagde in conventie] stelt diverse vorderingen in. Zij vordert ten eerste dat de huurovereenkomst wordt gehandhaafd waarbij de kale huur moet voldoen aan de Wet betaalbare huur en de servicekosten gelijk blijven. Ook vordert zij een bedrag aan teveel betaalde huur over juli 2023, de maand waarin de brand heeft gewoed in de supermarkt onder haar woning. Zij stelt daarover afspraken te hebben gemaakt met [betrokkene] , die hij nooit is nagekomen. Daarnaast vordert zij betaling van de Energiecompensatie die [betrokkene] zou hebben ontvangen voor de door haar gehuurde woning.

Na de brand in de supermarkt, gelegen onder het gehuurde, heeft [de gedaagde in conventie] veel kosten gemaakt die niet zijn vergoed, zij heeft verzoeken gedaan tot herstel van gebreken in het gehuurde en met name telkens verzocht om maatregelen te nemen om de (brand)veiligheid van haar huurwoning te verbeteren/op orde te brengen. De voormalig verhuurder [betrokkene] deed toezeggingen maar kwam deze niet na.

In mei 2024 kwam zij in contact met [medewerker Vastgoedwinkel] die haar aankondigde de nieuwe eigenaar te worden. [medewerker Vastgoedwinkel] heeft haar op 17 mei 2024 diverse toezeggingen gedaan betreffende deze brand(veiligheid), maar is deze ook niet nagekomen. [de gedaagde in conventie] vordert nakoming van deze afspraken. En daarnaast specifiek controle en onderhoud van de cv-ketel. Ondertussen kwam er in de zomer van 2024 nog een probleem met de voordeur bij, dat niet naar tevredenheid van [de gedaagde in conventie] werd opgelost. [de gedaagde in conventie] stelt dat, om de voordeur deugdelijk te laten werken, deze moet worden vervangen, dat vordert zij eveneens in deze procedure.

Onder andere door het niet nakomen van gemaakte afspraken werd voor [de gedaagde in conventie] steeds onduidelijker wie nu eigenlijk de eigenaar van haar woning was geworden. Daarnaast, omdat niet werd tegemoet gekomen aan haar verzoeken tot herstel van de voordeur en brand(veiligheid)preventie, heeft [de gedaagde in conventie] besloten per oktober 2024 de huur op te schorten totdat voor haar duidelijk was wie de eigenaar van het gehuurde is en de gebreken zouden worden opgelost. Zij vordert verder dat Atalantix wordt veroordeeld om een storingsdienst in te stellen die altijd voor haar bereikbaar is en tot slot het kwijtschelden van alle huurtermijnen over de periode oktober 2024 – januari 2026, omdat zij in deze maanden geen woongenot heeft gehad.

3.5.

Atalantix voert verweer dat strekt tot afwijzing van alle vorderingen van [de gedaagde in conventie] .

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen zullen zij hierna gezamenlijk worden besproken.

In conventie

Geen ontbinding van de huurovereenkomst

4.2.

De meest verstrekkende vordering in deze procedure is de vordering van Atalantix tot ontbinding van de huurovereenkomst en daaraan verbonden de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen, omdat tot het oordeel wordt gekomen dat de tekortkoming aan de zijde van [de gedaagde in conventie] de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Hoe tot dit oordeel is gekomen wordt hierna toegelicht.

4.3.

Het staat niet ter discussie dat [de gedaagde in conventie] per oktober 2024 tijdelijk de huur niet heeft betaald, daarmee schiet zij in beginsel tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Pas in haar bericht aan Atalantix van 24 november 2024 meldt zij dat zij de huur heeft opgeschort vanwege het uitblijven van herstel en het uitblijven van antwoorden op haar vragen. [de gedaagde in conventie] heeft toegelicht dat zij de huur heeft opgeschort omdat zij op dat moment geen andere mogelijkheid zag om Atalantix te bewegen tot het nakomen van haar verplichtingen. [de gedaagde in conventie] verkeerde in grote onzekerheid over de brandveiligheid van haar woning. Dat was al het geval toen [betrokkene] nog eigenaar was en zij een tien puntenplan naar hem stuurde om hem te bewegen aan haar eisen rondom met name brandveiligheid tegemoet te komen. Echter, het was [medewerker Vastgoedwinkel] die [de gedaagde in conventie] , als aangekondigd opvolgend eigenaar, meldde dat, ondanks dat alles in orde was, er een extra brandpreventiecheck zou worden uitgevoerd. Hij berichtte haar op 17 mei 2024: “
Ik heb begrepen van jou dat je vanwege de situatie vorig jaar zorgen hebt over de brandveiligheid en daarom ook een lijst met punten naar ons hebt gestuurd. Echter uit het bericht van de verzekeraar blijkt dat er anders vastgesteld is en dat je je hierom geen zorgen hoeft te maken. Ondanks dat begrijpen wij dat het fijn is om zeker te weten dat alles goed geregeld is op het gebied van brandveiligheid. Daarom wil ik graag een specialist langs laten komen om een controle uit te voeren op de brandveiligheid. Zij zullen de woning controleren op brandveiligheid en naderhand een rapport opstellen. Indien er punten nog niet in orde zijn, kunnen we dit direct oppakken. Vanaf dat moment ontvangen wij ook een dekking van de specialist hiervoor. Zo weet je zeker dat alles geregeld is.”

Op deze toezegging is [medewerker Vastgoedwinkel] , dan wel Atalantix nooit teruggekomen. Vervolgens kwam er in de zomer van 2024 nog een probleem bij met de voordeur, dat bij [de gedaagde in conventie] voor nog een onveiliger gevoel zorgde. Na de melding die zij hierover deed bij [medewerker Vastgoedwinkel] , werd haar gemeld dat het probleem was doorgegeven en dat het zo spoedig mogelijk zou worden opgelost, maar dit is niet naar haar tevredenheid gebeurd waarna voor [de gedaagde in conventie] plotseling ieder contact met [medewerker Vastgoedwinkel] werd verbroken in september 2024. Omdat [medewerker Vastgoedwinkel] ook nadat de eigendom was overgedragen aan Atalantix op 26 juni 2024, aanspreekpunt bleef voor [de gedaagde in conventie] , hetgeen niet is betwist, mocht zij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [medewerker Vastgoedwinkel] de bevoegdheid had om haar toezeggingen te doen. Of Atalantix expliciet op de hoogte was van de toezegging van [medewerker Vastgoedwinkel] kan in het midden blijven, omdat [medewerker Vastgoedwinkel] op 25 juni 2024 de mail stuurt waarin hij namens hemzelf aangeeft de nieuwe eigenaar te zijn, terwijl [medewerker 1] van Atalantix in die mail in de cc staat (zie randnummer 2.7). Atalantix wist of had kunnen weten dat [medewerker Vastgoedwinkel] zich presenteerde als eigenaar en/of beheerder namens Atalantix. De niet nagekomen toezeggingen rondom de extra brandpreventiecheck van [medewerker Vastgoedwinkel] komen dus voor rekening en risico van Atalantix. Hoewel de cv-ketel inmiddels wel gecontroleerd diende te worden, was dit voor [de gedaagde in conventie] niet genoeg; zij wilde immers een uitgebreide controle door een gecertificeerd monteur. Hier zijn partijen in een patstelling geraakt, waarbij kan worden vastgesteld dat beide hetzelfde willen, maar zij er kennelijk niet uit konden komen om dit ook te laten plaatsvinden. De argwaan over de eigendom van de woning bij [de gedaagde in conventie] groeide nu zij moeilijk in contact kon komen met een beheerder (van Atalantix) en Atalantix [de gedaagde in conventie] er ondertussen toe wilde bewegen de huurbetalingen te hervatten en een afspraak te maken over de cv-ketel, terwijl [de gedaagde in conventie] nog steeds aan het wachten was op de toegezegde extra brandpreventiecontrole.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [de gedaagde in conventie] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. Hoewel zij al in mei 2024 een toezegging had van [medewerker Vastgoedwinkel] om een extra brandpreventiecheck uit te laten voeren, die aan Atalantix kan worden toegerekend, heeft zij nagelaten Atalantix expliciet in gebreke te stellen voor wat betreft de nakoming van deze afspraak. Omdat zij dat niet heeft gedaan is Atalantix wat dat betreft niet in verzuim komen te verkeren. Daarnaast was het opschorten van de volledige huur, terwijl zij het gehuurde wel normaal kon gebruiken en er niet is gebleken van direct gevaar, niet proportioneel. Hiermee heeft zij de onderlinge verhoudingen verder op de spits gedreven.

4.5.

Ondanks de tekortkoming aan de zijde van [de gedaagde in conventie] , wordt geoordeeld dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Voor dit oordeel wordt meegewogen dat op het moment dat Atalantix een dagvaarding uitbrengt, midden december 2024, de huurachterstand (nog geen) drie maanden is en voor Atalantix duidelijk had moeten zijn waarom de huur niet wordt betaald ( [de gedaagde in conventie] probeerde onder meer de toegezegde brandpreventiecontrole te laten plaatsvinden). In plaats van een poging te doen de verhoudingen te herstellen en zaken onderling op te lossen verbreekt zij het contact met [de gedaagde in conventie] door haar te berichten dat alle correspondentie voortaan via haar advocaat moet lopen. Hiermee heeft Atalantix de mogelijkheden om tot een gezamenlijk oplossing te komen verder beperkt. Tot slot weegt ook mee dat [de gedaagde in conventie] direct na de eerste mondelinge behandeling van 1 mei 2025 de volledige achterstand heeft ingelopen en ook daarna tijdig en volledig heeft betaald. In het licht van al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de ontbinding, gelet op haar gevolgen, niet gerechtvaardigd is.

4.6.

Met het voorgaande hangt samen dat de vordering tot ontruiming eveneens wordt afgewezen.

[de gedaagde in conventie] zal moeten meewerken aan het maken van een afspraak voor ketelonderhoud

4.7.

Hiervoor is al kort besproken dat er door [de gedaagde in conventie] vanaf (in ieder geval) april 2024 is gevraagd om een uitgebreide controle van de cv-ketel. Vanaf het najaar van 2024 verzoekt Atalantix om [de gedaagde in conventie] een afspraak te laten maken zodat ketelonderhoud kan worden uitgevoerd. [de gedaagde in conventie] zal hieraan moeten meewerken. Het is immers ook in haar belang dat een cv-ketel regelmatig wordt gecontroleerd. Zij kan echter niet van Atalantix eisen dat zij erin wordt gekend wie dit onderhoud gaat uitvoeren. Dat is aan Atalantix als eigenaar van de woning om te bepalen. Het is in het belang van Atalantix dat er gedegen onderhoud wordt uitgevoerd. Die vordering zal daarom worden toegewezen.

Wettelijke rente over te laat betaalde huurtermijnen

4.8.

Atalantix heeft wettelijke rente gevorderd over de te laat betaalde huurtermijnen in de periode van oktober – december 2024. Vast staat dat deze termijnen te laat zijn betaald, waardoor deze vordering van Atalantix, tot betaling van de wettelijke rente van € 29,47 over de periode van 1 oktober 2024 – 31 december 2024 zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.9.

Atalantix heeft daarnaast buitengerechtelijke incassokosten gevorderd voor een bedrag van € 1.202,50 exclusief btw. Zij heeft de verschuldigdheid van deze kosten aangekondigd bij e-mail van 3 oktober 2024. Zij baseert de verschuldigdheid van deze kosten op artikel 25.2 van de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Huurvoorwaarden 2017 waarin staat opgenomen:

Kosten, verzuim25.1Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.

25.2

In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.

4.10.

Het beding inzake buitengerechtelijke incassokosten wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. Dit beding wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten al verschuldigd zijn zodra een sommatie of ingebrekestelling wordt gestuurd, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Daarom is dit beding oneerlijk. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen.

4.11.

Als een beding is vernietigd omdat het oneerlijk is, kan ook geen aanspraak worden gemaakt op de wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. Dit betekent dat de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, ook al zijn er wel aantoonbaar buitengerechtelijke werkzaamheden verricht.

In reconventie

Vordering onder a: handhaven van de huurovereenkomst

4.12.

[de gedaagde in conventie] vordert ten eerste handhaving van de huurovereenkomst. Nu hiervoor is geoordeeld dat deze niet wordt ontbonden zal deze blijven voortbestaan. Daarnaast vordert zij ook dat de huurprijs moet voldoen aan de Wet betaalbare huur en dat de servicekosten zullen worden gehandhaafd op € 150,00. Voor deze laatste twee onderdelen van de vordering geldt dat Atalantix zich vanzelfsprekend zal moeten houden aan iedere wettelijke verplichting die op de huurrelatie tussen partijen van toepassing is. [de gedaagde in conventie] heeft echter onvoldoende gesteld dat dit op dit moment niet het geval is. [de gedaagde in conventie] heeft eveneens onvoldoende gesteld voor haar vordering tot het handhaven van de servicekosten op € 150,00 per maand. Deze onderdelen van de vordering zullen daarom worden afgewezen.

De vorderingen onder b, c en e kunnen niet aan Atalantix worden tegengeworpen

4.13.

[de gedaagde in conventie] vordert de veroordeling van Atalantix tot betaling van Energiecompensatie, onkosten tijdens de renovatie na de brand en terugbetaling van teveel betaalde huur over juli 2023. Voor deze vorderingen geldt dat deze voortkomen uit de huurrelatie tussen [de gedaagde in conventie] en [betrokkene] , waarover zij met hem afspraken heeft gemaakt. Deze vorderingen kan [de gedaagde in conventie] niet aan Atalantix tegenwerpen uit hoofde van de overgenomen huurovereenkomst. De kosten die zij heeft gemaakt tijdens de renovatie kan zij enkel op [betrokkene] verhalen, zo ook de door haar gestelde, door [betrokkene] ontvangen, Energiecompensatie en de huur over juli 2023 die door hem zou worden vergoed in verband met de brand in juli 2023.

Vordering onder d: het uitvoeren van een inspectie

4.14.

[de gedaagde in conventie] vordert dat Atalantix een deugdelijke veiligheidsinspectie voor brandveiligheid door een gecertificeerd inspecteur zal laten uitvoeren. Atalantix voert onder andere aan dat de gestelde toezegging is gedaan door een vorige eigenaar en daarom niet aan haar kan worden tegengeworpen.

4.15.

De hier bedoelde toezegging is door [medewerker Vastgoedwinkel] gedaan op 17 mei 2024, zoals hiervoor geciteerd in rechtsoverweging 4.3. Atalantix is pas na deze toezegging eigenaar geworden van de woning. Echter, zoals reeds eerder overwogen heeft [medewerker Vastgoedwinkel] nog een aantal maanden na de eigendomsoverdracht gefungeerd als aanspreekpunt voor [de gedaagde in conventie] , hetgeen door Atalantix ook niet is betwist. [de gedaagde in conventie] mocht er gelet daarop, op vertrouwen dat [medewerker Vastgoedwinkel] de bevoegdheid had om haar toezeggingen te doen en deze te laten uitvoeren. De toezegging van [medewerker Vastgoedwinkel] kan daarom aan Atalantix worden toegerekend. Atalantix zal dan ook worden veroordeeld tot het laten uitvoeren van een deugdelijke veiligheidsinspectie.

Vordering onder f: jaarlijks onderhoud

4.16.

De vordering van [de gedaagde in conventie] tot de veroordeling van Atalantix om de verwarmingsketel jaarlijks te laten controleren kan niet worden toegewezen. Het is juist Atalantix die onderhoud wil laten uitvoeren en [de gedaagde in conventie] verhindert tot op heden om dit onderhoud te laten uitvoeren. De kantonrechter heeft hiervoor reeds geoordeeld dat zij hieraan moet meewerken.

Vordering onder g: de plaatsing van een nieuwe voordeur

4.17.

[de gedaagde in conventie] vordert dat Atalantix een nieuwe voordeur zal plaatsen. Zij stelt dat de huidige voordeur niet voldoet, omdat hij niet goed sluit. Vaststaat dat [de gedaagde in conventie] in augustus 2024 melding heeft gemaakt van een kapotte voordeur. Hiervoor is een monteur/slotenmaker geweest die kennelijk heeft geadviseerd om de deur te vervangen.
Atalantix betwist dat de deur niet functioneert en betwist ook de noodzaak van het plaatsen van een nieuwe deur.

De kantonrechter is van oordeel dat door [de gedaagde in conventie] onvoldoende is gesteld dat de huidige deur gebrekkig is. Daarbij heeft zij onvoldoende grondslag gesteld voor het plaatsen van een nieuwe voordeur, met nieuw kozijn en driepuntsluiting. De vordering van [de gedaagde in conventie] wordt daarom afgewezen.

Vordering in reconventie onder h, bereikbaarheid verhuurder

4.18.

De vordering van [de gedaagde in conventie] ten einde Atalantix te allen tijde bereikbaar te laten zijn voor calamiteiten wordt afgewezen. [de gedaagde in conventie] heeft geen enkele grondslag gesteld op grond waarvan Atalantix altijd bereikbaar zou moeten zijn. Zij dient als goed verhuurder bereikbaar te zijn voor haar huurder(s), niet is gebleken dat zij niet bereikbaar is. Ook is er geen grondslag gesteld voor het instellen van een storingsdienst.

Vordering onder i: het kwijtschelden van de huurtermijnen van oktober 2024 – januari 2026

4.19.

[de gedaagde in conventie] vordert dat vijftien maanden huur worden kwijtgescholden. Zij legt aan deze vordering ten grondslag dat over deze maanden sprake is van gederfd woongenot.

Atalantix betwist dat er sprake is van het door [de gedaagde in conventie] gestelde verminderde huurgenot. [de gedaagde in conventie] heeft bovendien de gehele periode gebruik gemaakt van de woning, aldus kan van een algehele kwijtschelding van de huur over deze periode geen sprake zijn.

4.20.

De kantonrechter wijst deze vordering van [de gedaagde in conventie] af. Dat Atalantix nog geen brandpreventiecontrole heeft laten uitvoeren, waartoe zij gezien het voorgaande wel verplicht is, levert geen gebrek op van het gehuurde waartegenover een eventuele huurprijsvermindering staat, zoals bedoeld in artikel 7:207 BW Pro. Van andere gebreken is niet gebleken, dan wel zijn die niet komen vast te staan.

Proceskosten in conventie en in reconventie

4.21.

Omdat beide partijen beide gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

veroordeelt [de gedaagde in conventie] tot het verlenen van medewerking aan het maken van een afspraak voor het (laten) uitvoeren van onderhoud aan de cv-ketel door een door Atalantix te bepalen installateur,

5.2.

veroordeelt [de gedaagde in conventie] tot betaling van de wettelijke rente over de huurtermijnen in de periode van oktober – december 2024 voor een bedrag van € 29,47,

5.3.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

In reconventie

5.5.

veroordeelt Atalantix tot het laten uitvoeren van een brandveiligheidsinspectie zoals door [medewerker Vastgoedwinkel] is toegezegd in zijn e-mailbericht van 17 mei 2024 en geciteerd in rechtsoverweging 2.6.,

5.6.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af,

In conventie en reconventie

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.

32548 / 53854