ECLI:NL:RBGEL:2026:3204

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 11739905 \ CV EXPL 25-4775

Vonnis van 15 april 2026

in de zaak van

1.[naam eiser 1] ,2. [naam eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. B Stalpers,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VELP KENNEDYLAAN B.V.,

gevestigd te Varsseveld,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Velp Kennedylaan,

gemachtigde: mr. L.T.G. Derksen,
gemachtigde ter zitting: mr. F.J. Ringnalda.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 augustus 2025 en de daarin genoemde processtukken

- de akte overlegging nadere producties 7 en 8 van Velp Kennedylaan.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 februari 2026, waarbij partijen het woord hebben gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Van wat partijen verder hebben verklaard, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Vervolgens is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eisers] huurt van Velp Kennedylaan met ingang van 1 april 2023 de woning aan het adres [woonplaats] (hierna: het gehuurde) tegen betaling van een maandelijkse, bij vooruitbetaling te voldoen, huurprijs van € 950,00.

2.2.

Rebo Vastgoed Management B.V. treedt op als beheerder van het gehuurde (hierna: de beheerder).

2.3.

Op 22 mei 2023 heeft [eisers] bij de beheerder gemeld dat het ventilatierooster in de slaapkamer niet goed dicht gaat en dat de voordeur met moeite sluit (productie 2 dagvaarding). De monteur die naar aanleiding hiervan door de beheerder op 1 juni 2023 naar het gehuurde is gestuurd, heeft verklaard dat het rooster naar behoren functioneert en dat hij de voordeur gangbaar en sluitend heeft gemaakt (productie 1 conclusie van antwoord).

2.4.

Op 14 januari 2024 heeft [eisers] bij de beheerder gemeld dat de kozijnen koude lucht doorlaten, waarna op 6 februari 2024 een monteur opnieuw bij [eisers] is langs geweest. Uit de factuur van de monteur volgt dat de roosters boven de ramen zijn schoongemaakt en gesmeerd, dat de draaikiepdeuren strakker zijn gesteld in verband met tocht aan de onderzijde en dat er geen tocht meer voelbaar is bij het kozijn (productie 2 conclusie van antwoord).

2.5.

De gemachtigde van [eisers] heeft op 18 maart 2024 opnieuw melding gemaakt bij de beheerder over niet goed sluitende ventilatieroosters, waardoor veel koude lucht binnenkomt en het geluid van de wind hoorbaar is, en dat de kozijnen koude lucht doorlaten. Daarbij werd de beheerder gesommeerd om de gebreken binnen een termijn van vier weken adequaat te herstellen (productie 3 dagvaarding).

2.6.

De beheerder heeft op 2 april 2024 gereageerd dat het reparatieverzoek in behandeling zal worden genomen (productie 3 dagvaarding).

2.7.

Bij e-mail van 29 april 2024 heeft de gemachtigde van [eisers] de beheerder wederom gesommeerd tot herstel van de gebreken binnen veertien dagen (productie 3 dagvaarding).

2.8.

In reactie op de brief van 18 maart 2024 heeft de beheerder op 7 mei 2024 geadviseerd om de ventilatieroosters niet af te sluiten, omdat de luchtkwaliteit in het gehuurde door het afsluiten kan verminderen en dat het gevaarlijk kan zijn voor de gezondheid. Voor wat de kozijnen betreft, zal zij contact opnemen met de aannemer (productie 4 dagvaarding).

2.9.

Op 12 juli 2024 heeft de beheerder aan [eisers] meegedeeld dat zij een technisch inspecteur naar het gehuurde zal sturen.

2.10.

De technisch inspecteur heeft naar aanleiding van zijn bezoek van 15 augustus 2024 aan het gehuurde het volgende aan de beheerder teruggekoppeld:
“Hier een opname gedaan. Het weer was niet goed om te bepalen waar de tocht vandaan komt. Afgesproken met de huurders dat zij bij tocht een filmpje maken met een aansteker of papiertje om te bepalen waar de tocht vandaan komt. Mijn advies zou zijn een bedrijf in te schakelen voor het uitvoeren van een luchtdicht meting. Dan hebben wij een gedegen rapport waarmee wij dan ook kunnen zien waar de oorzaak zit, en of dit binnen de norm valt. Wij hebben ook bij de naaste buren navraag gedaan, zij ervaren geen tochtproblemen.”

2.11.

De gemachtigde van [eisers] heeft op 17 en 28 oktober 2024 en 5 december 2024 de beheerder om de stand van zaken gevraagd, waarop de beheerder heeft geantwoord dat zich geen concrete ontwikkelingen hebben voorgedaan.

2.12.

Op 6 december 2024 heeft de beheerder aan [eisers] als laatste mogelijkheid voorgesteld dat, op kosten van de in het ongelijk gestelde partij, een luchtdichtmeting wordt uitgevoerd in het gehuurde om vast te stellen of de situatie voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Ook heeft zij te kennen gegeven met een derde partij in overleg zijn over de kozijnen (productie 7 dagvaarding).

2.13.

De gemachtigde van [eisers] heeft bij e-mail van 17 december 2024 ingestemd met het uitvoeren van een luchtdichtmeting, maar dat [eisers] niet bereid is om de kosten daarvan eventueel te dragen (productie 7 dagvaarding).

2.14.

Op 8 januari 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] de beheerder op de hoogte gesteld dat CMG Vochtinspecties (hierna: CMG) onderzoek zal doen naar de door [eisers] ervaren tocht in het gehuurde (productie 7 dagvaarding).

2.15.

Bij e-mail van 15 januari 2025 heeft de beheerder de gemachtigde van [eisers] geïnformeerd dat de derde partij met wie zij in overleg was, de inspectie in het gehuurde niet zal kunnen uitvoeren en dat zij op zoek is naar een alternatieve partij. In een afzonderlijke e-mail op diezelfde dag heeft de beheerder gevraagd om aantoning van de certificering/erkend keurmerk van CMG en om een overzicht van de onderzoeksvragen en aandachtspunten die tijdens de inspecties door CMG worden meegenomen (productie 7 en 8 dagvaarding).

2.16.

CMG heeft op 12 februari 2025 het onderzoek in het gehuurde uitgevoerd. De beheerder was daarvoor uitgenodigd, maar niet aanwezig. CMG heeft blijkens haar rapport het volgende, voor zover relevant, geconstateerd (productie 9 dagvaarding):
“
Tochtklachten woonkamer en gevelkozijnenUw verzekerde laat zien dat met name vanuit de onderkant van de sluitstijl (scharnierkant) een luchtstroom wordt ervaren. Vooral tijdens enige windkracht tegen de gevel waait het door de verbinding tussen de sluitstijl van het draaikiepraam en het kozijn naar binnen, dit wordt als zeer onaangenaam ervaren en verstoort het gevoel van onbehagen in de vorm van koude klachten. Omdat de gevelkozijnen binnen de woonkamer tot op de vloer zijn aangesloten is er ook geen radiator voor geplaatst. Gebruikelijk is dat radiatoren zoveel mogelijk voor het raam (tegen een borstwering) te plaatsen ten gunste van de warmteafgifte (convectie). Plaatsing voor of onder een raamkozijn heeft altijd de voorkeur (…) Doordat de radiator tegen de zijmuur is geplaatst, relatief ver gelegen vanuit het gevelkozijn, is de warmteafgifte in de vorm van conventie te beperkt en/of zorgt daardoor niet voor een gewenste stroming van warme lucht langs het kozijn.

Sluiting draaikiepramen

Het draai-/kiepraam sluit onvoldoende luchtdicht in de rubbers van het kozijn, zonder enige drukzetting op het beslag sluit het draai-/kiepraam af en is speling van ongeveer 1 tot 2 mm voelbaar. In gesloten toestand blijkt dan ook vooral de onderzijde niet sluitend te vallen in de rubbers waardoor er sprake is van een kier. Bij een gedane proef met een vlammetje is dan ook te zien dat deze duidelijk beweegt naar binnen terwijl de wanddruk buiten met 2Btf minimaal is. Uw verzekerde toont een gemaakt filmpje waarbij het binnen het appartement onaangenaam giert (naar binnen stormt), dit filmpje is gemaakt tijdens stormachtig weer.

Verbinding gevelkozijnen

Aan de buitenzijde is vastgesteld dat de kozijnen slordig zijn verbonden langs de negge kanten van het metselwerk. Plaatselijk is het mogelijk om met gemiddelde vingers de kozijnstijl vast te houden en steken de aanslagrubbers soms naar buiten.

Ventilatie roosters voorzijde (galerijzijde)

Binnen de 2 slaapkamers, welke grenzen aan de galerij, functioneren de ventilatieroosters onvoldoende. Deze zijn moeizaam te bedienen en kunnen slechts half open worden gezet. Bij 1 stuks roosters blijkt deze door de vorige huurder te zijn dichtgeplakt omdat deze niet afsluitbaar is. De taperesten van de vorige huurder zitten nog op het kozijn.

WoningtoegangsdeurBinnen de hal/entree wordt eveneens tocht ervaren, de woningtoegangsdeur sluit binnen de sponning scheef af, afhankelijk van de weersomstandigheden kan de deur tot ongeveer 3mm spelling geven en daardoor tochtverschijnselen afgeven.

OORZAAK

Tochtklachten woonkamer

Deze worden direct veroorzaakt door niet goed afsluitende draai-/kiepramen. (…)

De tochtklachten worden door uw verzekerde ook ervaren als koude klachten, een gevolg van de radiatoropstelling, (…)”

2.17.

De gemachtigde van [eisers] heeft onder toezending van het deskundigenrapport de beheerder op 12 maart 2025 gesommeerd om de daarin genoemde gebreken te herstellen en heeft daarbij tevens aanspraak gemaakt op een evenredige huurprijsvermindering (productie 10 dagvaarding).

2.18.

Bij e-mail van 3 april 2025 heeft de beheerder, voor zover relevant, als volgt gereageerd (productie 10 dagvaarding):

“(…)
Gezien de problematiek betrekking heeft op de buitengevel, betreft dit een VvE-aangelegenheid. De VvE is hiervan op de hoogte en dient formeel haar goedkeuring te geven op de voorgestelde werkzaamheden aan de Negge.

Zoals reeds in eerdere correspondentie aangeven hebben wij de klachten van uw cliënt altijd serieus genomen. De klachten zijn door meerdere bouwkundigen onderzocht. De bouwkundigen hebben geen gebreken geconstateerd. Er was derhalve voor ons geen reden om verdere maatregelen te treffen. Ondanks vorenstaande hebben wij de technische constateringen en aanbevelingen uit het rapport doorgenomen en zijn wij bereid, om een einde te maken aan deze reeds langlopende discussie, geheel onverplicht, de voorgestelde te nemen maatregelen uit te laten voeren door CMG Vochtinspecties.

Voorwaarde hiervoor zijn:
- CMG Vochtinspecties staat garant voor een structurele oplossing van het geconstateerde probleem;

- Indien de problematiek daarna opnieuw wordt ervaren, achten wij ons niet langer aansprakelijk;

- Het lopende dossier wordt gesloten;

- Uw client afziet van haar verzoek tot huurcompensatie.
(…)”

2.19.

Bij brief van 30 april 2025 is aan de beheerder meegedeeld dat [eisers] zich genoodzaakt ziet om herstel van de door CMG genoemde gebreken in rechte af te dwingen.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eisers] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Velp Kennedylaan te veroordelen tot het volledig verhelpen van de gebreken, genoemd onder randnummer 2.14 van de dagvaarding binnen twee weken na betekening van het vonnis, zulks met verbeurte van een dwangsom van € 150,00 per dag dat zij in gebreke blijft met een maximum van € 30.000,00;

II. de huurprijs vanaf 22 mei 2023 te verminderen tot 40% van de geldende kale huurprijs tot aan het moment van het deugdelijk herstel van de onder randnummer 2.13 van de dagvaarding genoemde gebreken;

III. Velp Kennedylaan te veroordelen tot betaling van:

a. € 586,85 aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid;

b. € 1.101,30 aan buitengerechtelijke incassokosten;

c. de proceskosten;

d. de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald, tot aan de dag van algehele betaling.

3.2.

[eisers] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Zij kampt met ernstige tocht en kou in het gehuurde en ze heeft last van een gierend geluid bij de ramen in het gehuurde. Dit baseert zij op het rapport van CMG, waarin de volgende gebreken worden opgesomd:

de warmteafgifte in de vorm van convectie is te beperkt en zorgt niet voor een gewenste stroming van warme lucht langs het kozijn;

het draai-/kiepraam sluit onvoldoende luchtdicht in de rubbers van het kozijn en lichte speling is voelbaar. Doordat de onderzijde niet sluitend valt in de rubbers, is sprake van een kier;

de kozijnen zijn langs de negge kanten van het metselwerk slordig verbonden;

e ventilatieroosters ventileren onvoldoende;

de woningtoegangsdeur sluit scheef af.

Velp Kennedylaan is gehouden tot het verhelpen van deze gebreken. Omdat deze gebreken onder categorie C van het beleidsboek van de Huurcommissie vallen, dient de huur tevens verlaagd te worden met 60% van de geldende huurprijs vanaf de eerste melding aan de beheerder, namelijk 22 mei 2023.

3.3.

Velp Kennedylaan betwist dat sprake is van gebreken en voert daartoe, samengevat, het volgende aan. Zij heeft meerdere keren naar aanleiding van de klachten van [eisers] een monteur naar het gehuurde gestuurd om de gestelde gebreken te bekijken. Voor zover nodig zijn er toen ook herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de toegangsdeur en de ventilatieroosters (productie 2 conclusie van antwoord). Velp Kennedylaan betwist dat de warmteafgifte in de vorm van convectie beperkt is. De ramen in de woonkamer lopen tot aan de vloer en daarom is de radiator van het raam af geplaatst. Dat het volgens CMG gebruikelijk is dat de radiator voor dan wel onder het raam wordt geplaatst, maakt niet dat dit een gebrek oplevert. De gestelde gebreken onder b, d en e vallen onder het Besluit kleine herstellingen (hierna: het Besluit) en komen daarom voor rekening van [eisers] Dat de kozijnen langs de negge kanten van het metselwerk slordig zijn verbonden, is volgens Velp Kennedy evenmin een gebrek. Bovendien heeft de VvE, die over de buitengevels gaat, gezegd dat zij deze klacht niet zal oppakken.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW Pro geldt dat een gebrek een staat of eigenschap is van de woning waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning. De verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW Pro in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen, maar de verplichting tot herstel geldt niet ten aanzien van de kleine herstellingen tot het verrichten waarvan de huurder krachtens artikel 7:217 BW Pro verplicht is. Gelet op artikel 7:217 BW Pro is de huurder verplicht om op eigen kosten kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het herstellen van gebreken. In het Besluit staat een lijst met kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen. De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als het gestelde gebrek geen afbreuk doet aan het verwachte huurgenot of aan de huurder zelf is toe te rekenen. Verder moet voor een aanspraak op huurprijsvermindering de genotsvermindering van voldoende betekenis zijn.

4.2.

Het is in eerste instantie aan de huurder, [eisers] , om voldoende feiten te stellen waaruit blijkt dat sprake is van gebreken die inbreuk op haar huurgenot maken. Zij stelt dat zij, ondanks dat meerdere keren vanuit Velp Kennedylaan een monteur dan wel een inspecteur bij haar langs is geweest, last heeft van tocht, kou en een gierend geluid bij de ramen en dat daardoor haar huurgenot wordt beperkt. Zij verwijst daarvoor naar het rapport van CMG. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit rapport niet worden gebruikt als onderbouwing voor de juistheid van het standpunt van [eisers] Redengevend daarvoor is dat CMG in haar rapport onder het kopje “Inspectie methodiek” vermeldt dat zij onderzoek doet op basis van haar ervaring, eventueel ondersteund met meetapparatuur. Uit haar rapport volgt niet dat haar constateringen, zoals genoemd in 2.16, aan normen van het Bouwbesluit/andere regelgeving zijn getoetst om te kunnen spreken van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Evenmin is gebleken dat CMG meetapparatuur bij het onderzoek heeft gebruikt, zoals door Velp Kennedylaan terecht is aangevoerd. Aldus kan op basis van dit rapport niet objectief worden vastgesteld dat de door [eisers] ervaren kou- en tochtklachten gekwalificeerd dienen te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro.

4.3.

[eisers] stelt zich daarnaast op het standpunt dat zij een enquête onder omwonenden heeft gehouden, waaruit volgt dat omwonenden soortgelijke klachten ervaren. De kantonrechter kan [eisers] hierin niet volgen. Velp Kennedylaan heeft daartegenover niet alleen gemotiveerd betwist dat zij bekend is met meldingen van andere omwonenden die van haar huren, maar heeft ook terecht aangevoerd dat meldingen en/of gegevens van andere huurders over gestelde gebreken in/aan de door deze andere huurders gehuurde appartementen geen onderbouwing kunnen vormen van de door [eisers] gestelde gebreken in het gehuurde.^[1]

4.4.

Hoewel [eisers] op de mondelinge behandeling te kennen heeft gegeven dat zij over een video-opname beschikt, waarop te zien zou zijn dat een vlam naast het raam in het gehuurde wordt gehouden en daarna meteen uitgaat, heeft zij deze opname niet in het geding gebracht, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. [eisers] heeft verder verklaard dat zij een elektrische kachel gebruikt om het gehuurde te verwarmen, maar heeft ter onderbouwing daarvan geen energierekeningen waaruit de stookkosten kunnen blijken, overgelegd.

4.5.

In het licht van wat hiervoor is overwogen moet daarom worden geoordeeld dat [eisers] haar stelling dat zij aanspraak heeft op herstel en huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde, mede in het licht van de betwisting door Velp Kennedylaan, onvoldoende heeft onderbouwd. Nadere bewijslevering is dan ook niet aan de orde. Dit betekent dat haar daarop gerichte vorderingen zullen worden afgewezen.

4.6.

[eisers] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Velp Kennedylaan worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

542,50

(2,5 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

651,00

4.7.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 651,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op

15 april 2026.

46409/560

Afwijzing vordering herstel en huurprijsvermindering wegens vermeende gebreken woning