ECLI:NL:RBGEL:2026:3523 - Rechtbank Gelderland - Bewijsopdrachten in geschil over onderverhuur en betaling...

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 11612307 \ CV EXPL 25-2395

Vonnis van 15 april 2026

in de zaak van

1.[naam eiser 1] ,2. [naam eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [de eiser] (enkelvoud mannelijk),

gemachtigde: mr. P.A. Schippers,

tegen

[naam gedaagde] ,handelende onder de naam
[naam gedaagd bedrijf],

wonende en zaakdoende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [de gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.F.J. Martens.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 juni 2025 en de daarin genoemde processtukken

- de akte wijziging van eis, tevens houdende akte overlegging producties 9 t/m 11 van
23 oktober 2025 van [de eiser]

- de akte wijziging van eis van 10 maart 2026 van [de eiser] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2026, waarbij partijen het woord hebben gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Van wat partijen verder hebben verklaard, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Vervolgens is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eiser 1] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan het [adres] (hierna: de bedrijfsruimte).

2.2.

[de gedaagde] huurt de bedrijfsruimte met ingang van 1 februari 2025 van [de eiser] op grond van een huurovereenkomst 230a-bedrijfsruimte de bedrijfsruimte voor de duur van vijf jaar (productie 2 dagvaarding). Op de huurovereenkomst, die op 23 december 2024 door partijen is ondertekend, zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst volgens het ROZ-model (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. [de gedaagde] is aan [de eiser] , bij vooruitbetaling te voldoen, een maandelijkse huurprijs van € 2.400,00 (exclusief btw) verschuldigd.

2.3.

In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant:

“
1.2Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als: Autopoetsbedrijf. Expliciet is uitgesloten een autoreparatie- en onderhoudsbedrijf.

(…)

4.9

Met het oog op de ingangsdatum heeft de eerste betaling van Huurder betrekking op de periode van
01 februari 2025tot en met
28 februari 2025en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag
€ 2.904,=.Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op
10 januari 2025.

4.1

De uit hoofde van deze huurovereenkomst door Huurder aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in artikel 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

(…)

Zekerheden

6.1

Huurder zal voor of op
10 januari 2025een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van
€ 8.712,=

(…)

11.1

Betaling bankgarantie/borgsom

De in artikel 6 genoemde Pro borgsom zal uiterlijk vóór of op
10 januari 2025door huurder aan verhuurder worden voldaan. Met de door verhuurder vereiste en door huurder gewenste aanpassingen (en dus investeringen) zal door verhuurder een aanvang wordt een genomen na ontvangst van de borgsom. (…)

11.9

Onderhuur

Het is aan huurder, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, niet toegestaan het gehuurde aan enige derden geheel of gedeeltelijk onder te verhuren en/of anderszins in enige vorm van gebruik te geven.

(…)”

2.4.

In de algemene bepalingen staat, voor zover relevant:

23.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”

2.5.

Partijen zijn verder overeengekomen dat [de gedaagde] de eerste huurtermijn voor de periode van 1 februari tot en met 28 februari 2025 voor of op 10 januari 2025 betaalt. De daaropvolgende huurtermijnen dienen telkens voor of op de eerste dag van de maand waarop de huurtermijn betrekking heeft te zijn voldaan.

2.6.

Op 13 december 2024 heeft het volgende WhatsApp-gesprek tussen [de gedaagde] en de makelaar van [de eiser] , [de makelaar] (hierna: de makelaar), plaatsgevonden (productie 3 conclusie van antwoord):

“[13-12-2024, 14:29:35] [de makelaar] : Ja, je mag de sleutel hebben vanavond. Wanneer ben je in de buurt van [woonplaats] ? Dan zowel de sleutel vanavond terug bij mij in de brievenbus als ook vanavond uitsluitsel of je definitief gaat huren.

(…)
[13-12-2024, 17:36:45] [de gedaagde] : ik ben buiten

[13-12-2024, 21:00:50] [de gedaagde] : Zal ik sleutel bij in briefbus doen

[13-12-2024, 21:04:22] [de makelaar] : ja prima
(…)

[13-12-2024, 21:47:32] [de makelaar] : En ? Wil je het huren ?

[13-12-2024, 22:20:20] [de gedaagde] : Ja graag maken contract

(…)

[13-12-2024, 22:20:41] [de gedaagde] : Akkoord zo als we afgesproken

[13-12-2024, 22:21:12] [de gedaagde] : Ik wil wel huren
(…)”

2.7.

[de eiser] heeft op enig moment via zijn makelaar aan [de gedaagde] het volgende kenbaar gemaakt (productie 2 conclusie van antwoord):
“(…)
Ik ben bereid om de volgende investeringen voor mijn rekening te nemen om hem te helpen starten:

Water aan- en afvoer t.b.v. door hem zelf aan te schaffen RVS spoeltafel en kranen te realiseren tegen de wand achter het toilet op de b.g.g.
Schrobput maken aan de linker achterzijde en aansluiten op de afvoer naar de riolering.
Coaten van de vloer op de b.g.g. (dit om de vloer te beschermen, deze is namelijk nu poreus en gezien zijn activiteiten is het mijns inziens noodzakelijk om de vloer hier tegen te beschermen en behandelen.)

Ik doe deze investeringen zelf, omdat ik wil dat ze goed en deugdelijk worden uitgevoerd en wil voorkomen en dus ook niet wil dat hij het zelf op een provisorische manier gaat doen.

Bovenstaande heeft wel consequenties voor de huur- en huurcondities.

Huur per maand € 2.400,- excl. 21% BTW (inclusief bovengenoemde investeringen) 5 + 5 jaar.
Waarborgsom 3 maanden + BTW, zijnde € 8.712,-

1e 3 maanden huur + BTW vooruit betalen, zijnde € 8.712,-

Totaal te betalen voorafgaand aan sleuteloverdracht € 17.424,-

Ingangsdatum: 01-12-2024 (eerder mogelijk in overleg, maar moeten natuurlijk nog wel die investeringen voor hem doen).”

2.8.

Begin januari 2025 heeft het volgende WhatsApp-gesprek tussen [de gedaagde] en de makelaar plaatsgevonden:
“04-01-2025, 09:37:34] [de gedaagde] : Goedemorgen Ik heb met [naam] gesprek gehad, ze gaat nog een keer overleggen met haar adviseur
Maandag bellen we u, om te overleggen
[04-01-2025, 09:44:24] [de gedaagde] : En zo als ik begrijpen dat jij gaat met haar bespreken of terug bellen om 11:00 en dat mondeling mag onderverhuren en dat gaan jullie op papier regelen hoor ik graag
(…)
[05-01-2025, 15:42:18] [de gedaagde] : Graag een schriftelijke toestemming obv wat op het contract staat.
(…)

[06-01-2025, 20:06:25] [de gedaagde] : Nee dan is niet
[06-01-2025, 20:06:43] [de gedaagde] : Mag de contract beëindigen
[06-01-2025, 20:08:24] [de gedaagde] : Zo kan ik ook niet door ga ik geen risico nemen alleen ik ben heel duidelijk geweest en staat op contract ook dat schriftelijk toestemming dan kan hij gewoon doen en dan klaar anders kan ik niet alleen huren vooral boven hoef ik niet te gebruiken

[06-01-2025, 20:09:08] [de gedaagde] : Staat in de contract veel eisen en ik ben heel duidelijk geweest

[06-01-2025, 20:09:55] [de gedaagde] : Hij zei kan altijd aanpassen via [de makelaar] samen
(…)

[07-01-2025, 11:17:51] ~ [de makelaar] : Heb het met [eiser 1] besproken en onderstaand zijn antwoord. Dus blijft zoals besproken en houdt je aan de huurovereenkomst.
(…)

[08-01-2025, 20:25:07] [de gedaagde] : Goed avond [de makelaar]
Ik vind dat erg dat zo me plicht ik kan nu niet betalen en ik moet met hem eerst zitten afspreken om samen oplossingen goed manier aub
[08-01-2025, 22:01:34] [de gedaagde] : Want ik moet niet mondeling hebben onderverhuur gewoon toestemming hebben daarom we moeten samen zitten netjes oplossen of krijg toestemming of huur beëindiging
(…)”

2.9.

[de eiser] heeft ondertussen op 6 januari 2025 twee facturen naar [de gedaagde] verzonden, waarvan de ene ziet op de huurtermijn van februari 2025 van € 2.904,00 en de andere op de waarborgsom (productie 3 dagvaarding). [de gedaagde] is echter niet tot betaling daarvan overgegaan.

2.10.

Vervolgens is op 8 en 9 januari 2025 een discussie tussen partijen ontstaan, waarbij [de gedaagde] zich op het standpunt heeft gesteld dat hij met [de eiser] mondeling heeft afgesproken dat hij de bovenverdieping van de bedrijfsruimte mag onderverhuren aan een derde. Hij heeft daarbij aan [de eiser] gevraagd om deze afspraak schriftelijk te bevestigen, zoals in hun gesprekken is overeengekomen. [de eiser] heeft ontkend dat een dergelijke afspraak is gemaakt (productie 4 dagvaarding).

2.11.

Bij brief van 14 januari 2025 heeft de gemachtigde van [de eiser] dit standpunt herhaald en [de gedaagde] gesommeerd om de openstaande facturen uiterlijk 17 januari 2025 te betalen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen getroffen zullen worden (productie 5 dagvaarding).

2.12.

De gemachtigde van [de gedaagde] heeft hierop op 29 januari 2025 gereageerd en aangegeven dat aan [de gedaagde] is toegezegd dat hij de bovenverdieping van de bedrijfsruimte mocht onderverhuren. Door de mededelingen van [de eiser] is een verkeerde voorstelling van zaken gecreëerd, onder welke voorstelling van zaken [de gedaagde] de huurovereenkomst heeft getekend. De gemachtigde heeft in diezelfde brief geschreven dat [de gedaagde] de overeenkomst vernietigt.

2.13.

Bij brief van 5 februari 2025 heeft de gemachtigde van [de eiser] [de gedaagde] gesommeerd om de huurachterstand en de waarborgsom, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00, buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente, te voldoen.

2.14.

Op 17 februari 2025 en 11 maart 2025 heeft [de eiser] facturen naar [de gedaagde] gestuurd voor de huurtermijnen van de maanden maart en april 2025. [de gedaagde] is evenmin tot betaling daarvan overgegaan.

2.15.

Op 11 maart 2025 heeft [de gedaagde] gereageerd dat [de eiser] hem ‘niets meer moet sturen’ (productie 8 dagvaarding).

2.16.

[de eiser] heeft met ingang van 1 april 2025 de bedrijfsruimte verhuurd aan een nieuwe huurder tegen een huurprijs van € 2.185,00 exclusief btw per maand (productie 9 akte [de eiser] ).

3.De vordering en het verweer

3.1.

[de eiser] vordert bij vonnis, na eiswijziging, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ter zake de bedrijfsruimte per datum van de mondelinge behandeling dan wel tegen de eerst mogelijke datum in de toekomst gelegen;
de veroordeling van [de gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [de eiser] te betalen:

o € 10.858,20 aan huurachterstand over de maanden februari, maart en april 2025, buitengerechtelijke incassokosten en contractuele boete;

o de wettelijke rente over de huurachterstand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van algehele betaling;

o € 16.523,94 aan gemiste huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 maart 2026 tot aan de dag van algehele betaling;

o € 8.635,04 (inclusief btw) aan annulerings- en makelaarskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 maart 2026 tot aan de dag van algehele betaling;

- de veroordeling van [de gedaagde] in de proceskosten en nakosten.

3.2.

[de eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [de gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst door de huurtermijnen over de maanden februari tot en met april 2025 onbetaald te laten. Omdat [de gedaagde] te kennen heeft gegeven dat hij evenmin de toekomstige huurtermijnen zal betalen, was [de eiser] genoodzaakt om een huurovereenkomst met een nieuwe huurder te sluiten. Hij heeft genoegen moeten nemen met een lagere huurprijs bij deze nieuwe huurder dan hij met [de gedaagde] was overeengekomen, zodat hij huurinkomsten misloopt. Voor het vinden van een nieuwe huurder heeft [de eiser] bovendien opnieuw makelaarskosten gemaakt. Daarnaast heeft hij annuleringskosten aan zijn aannemer betaald, omdat hij de opdracht ter zake de met [de gedaagde] afgesproken voorzieningen in de bedrijfsruimte als gevolg van de tekortkoming van [de gedaagde] heeft moeten annuleren.

3.3.

[de gedaagde] voert samengevat het volgende aan. Hij heeft de huurovereenkomst getekend in de veronderstelling dat hij na ondertekening per omgaande schriftelijke toestemming van [de eiser] zou krijgen om [naam onderhuurder] als onderhuurder van de bovenverdieping te kunnen aanvaarden. Na ondertekening van de huurovereenkomst heeft hij echter geen schriftelijke vastlegging van de eerder door/namens [de eiser] gegeven mondelinge toestemming gekregen. [de gedaagde] stelt dan ook dat hij gedwaald heeft. Hij zou immers nooit de huurovereenkomst hebben gesloten als hij de bovenverdieping niet zou mogen onderverhuren. Hij heeft een beroep gedaan op buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst. Verder voert hij aan dat [de eiser] in schuldeisersverzuim verkeert, doordat hij heeft nagelaten de onder 2.16 genoemde werkzaamheden uit te voeren. De verschuldigdheid van de annulerings- en makelaarskosten heeft hij ook betwist, nu niet is gebleken dat [de eiser] deze kosten heeft betaald.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [de gedaagde] de volgende feiten en omstandigheden aangevoerd. Hij heeft voor de totstandkoming van de huurovereenkomst al meerdere keren, weliswaar vergeefs, aan [de eiser] , althans via zijn makelaar, gevraagd of hij de bovenverdieping mocht onderverhuren. Zo heeft [de gedaagde] op 21 november 2024 aan de makelaar gevraagd of hij de bovenverdieping aan [naam onderhuurder] mocht onderverhuren en in een spraakbericht van 30 november 2024 heeft hij die wens nogmaals bij de makelaar geuit. Toen [de eiser] op 6 december 2026 van [de gedaagde] wenste te vernemen of hij de bedrijfsruimte wilde huren, heeft [de gedaagde] aan de makelaar gezegd dat hij niet het hele pand wil huren. De makelaar heeft vervolgens, na overleg met [de eiser] , aan [de gedaagde] meegedeeld dat de bovenverdieping onderverhuurd mag worden. Dit strookt volgens [de gedaagde] met het feit dat hij op 13 december 2024 de sleutel van de bedrijfsruimte van de makelaar heeft gekregen, zodat hij met [naam onderhuurder] de bedrijfsruimte kon bezichtigen. Hij refereert in dat verband aan het Whatsapp-gesprek met de makelaar (zie 2.6). Dat onderverhuur al voor het sluiten van de huurovereenkomst ter sprake is geweest, volgt volgens [de gedaagde] ook uit het WhatsApp-gesprek van 4 januari 2025. Hij vertelt daarin aan de makelaar dat [naam onderhuurder] met haar adviseur gaat overleggen. De makelaar reageert niet met de vraag wie [naam onderhuurder] is, wat wel voor de hand had gelegen als hij niet bekend was met haar als mogelijke onderhuurder, aldus [de gedaagde] .

4.2.

[de eiser] heeft daartegenover gemotiveerd betwist dat hij, al dan niet via zijn makelaar, toestemming aan [de gedaagde] heeft verleend voor onderverhuur. Dit blijkt ook niet uit het overgelegde WhatsApp-verkeer. Evenmin zijn er aanwijzingen in het WhatsApp-verkeer dat [de gedaagde] voor het sluiten van de huurovereenkomst al een onderhuurder bij zich had. [de eiser] is naar zijn zeggen verder niet bekend met [naam onderhuurder] . Bovendien was [de gedaagde] aanvankelijk helemaal niet van plan om de bovenverdieping te onderverhuren, maar wilde hij de verdiepingsvloer juist uit de bedrijfsruimte verwijderen, aldus [de eiser] .

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat het debat tussen partijen er niet toe leidt dat als vaststaand kan worden aangenomen dat [de gedaagde] toestemming van [de eiser] heeft gekregen voor onderverhuur van de bovenverdieping van de bedrijfsruimte. Voor de vraag of [de gedaagde] heeft gedwaald bij de totstandkoming van de huurovereenkomst is dit echter wel van belang om vast te stellen. Het WhatsApp-verkeer tussen [de gedaagde] en de makelaar van [de eiser] bevat weliswaar aanknopingspunten, maar is op zichzelf onvoldoende voor het standpunt van [de gedaagde] . Overeenkomstig zijn bewijsaanbod, zal [de gedaagde] daarom in de gelegenheid worden gesteld zijn stelling te bewijzen.

4.4.

Uit hoofde van proceseconomie zal [de eiser] ook overeenkomstig zijn bewijsaanbod in de gelegenheid worden gesteld bewijs te leveren van zijn stelling dat hij de door hem gevorderde annulerings- en makelaarskosten heeft gemaakt.

4.5.

De zaak zal worden verwezen naar de rol voor het nemen van akte door beide partijen waarbij zij zich kunnen uitlaten over de wijze waarop zij dat bewijs wensen te leveren.

4.6.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

draagt [de gedaagde] op te bewijzen dat [de eiser] , althans via zijn makelaar, toestemming aan hem heeft gegeven voor onderverhuur van de bovenverdieping van de bedrijfsruimte,

5.2.

draagt [de eiser] op te bewijzen dat hij de door hem gevorderde annulerings- en makelaarskosten ter hoogte van een bedrag van € 8.635,04 (inclusief btw) heeft gemaakt,

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
[datum] 2026voor uitlating door partijen of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.4.

bepaalt dat, als partijen geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,

5.5.

bepaalt dat, als partijen
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
juni 2026tot en met
september 2026dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.6.

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van
mr. M.L. Braaksma, in het paleis van justitie te Arnhem, Walburgstraat 2-4,

5.7.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.

46409/66349