Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11766520 \ CV EXPL 25-5173
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
STICHTING MOOILAND,
gevestigd te Ede en kantoorhoudende te Grave, gemeente Land van Cuijk,
eisende partij,
hierna te noemen: Mooiland,
gemachtigde: mr. D.D. Versluis,
tegen
1.
DE GEMEENTE GRONINGEN, H.O.D.N. GRONINGSE KREDIETBANK, IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN DHR. [naam gedaagde 1],
DE GEMEENTE GRONINGEN, H.O.D.N. GRONINGSE KREDIETBANK, IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN DHR. [naam gedaagde 1],
kantoorhoudende te Groningen,
2.
[naam gedaagde 2],
2.
[naam gedaagde 2],
wonende te [woonplaats ] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de bewindvoerder en [gedaagde 2] . De heer [gedaagde 1] wordt hierna [gedaagde 1] genoemd,
gemachtigde: mr. R.B. Rouwen.
1.De procedure
1.1.
verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 10
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 3
- de aanvulling op productie 8 namens Mooiland
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2026. Mooiland en [gedaagde 2] zijn samen met hun gemachtigden verschenen. Ook de begeleider van [gedaagde 2] bij Pro Persona is verschenen, de heer [begeleider] . De bewindvoerder is niet verschenen. De gemachtigden hebben het woord gevoerd en een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Mooiland is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet Pro.
2.2.
Bij beschikking van de kantonrechter te Groningen op 16 april 2019 zijn de (toekomstige) goederen van [gedaagde 1] wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden vanaf 17 april 2019 onder bewind gesteld, met benoeming van de gemeente Groningen, h.o.d.n. Groningse Kredietbank, tot bewindvoerder.
2.3.
Sinds 25 juli 2023 huurt [gedaagde 1] van Mooiland de woning aan de [adres] te [woonplaats ] (hierna het gehuurde). De huurovereenkomst en de toepasselijke huurvoorwaarden zijn overgelegd als productie 1 en 2 bij dagvaarding.
2.4.
In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Artikel 8 Andere Pro verplichtingen huurder
8.1
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en de leden van zijn gezin. Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig die bestemming gebruiken en zal de bestemming niet wijzigen.
(…)
8.4
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen.
8.5
Huurder zal er voor zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hemzelf, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
8.7
Het is huurder verboden om in enig gedeelte van het gehuurde hennep te telen of andere gewassen te kweken, in welke hoeveelheid ook, die op grond van de Opiumwet verboden zijn alsmede om in of nabij het gehuurde te handelen in verdovende middelen (zoals bijvoorbeeld softdrugs, harddrugs en peppillen) dan wel door anderen in dergelijke verdovende middelen te laten handelen. Het is huurder voorts verboden om in of nabij het gehuurde andere handelingen te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.”
2.5.
Per brief van 22 november 2024 is door Mooiland vanwege het huwelijk tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [gedaagde 2] met ingangsdatum 9 november 2024 medehuur toegekend ex artikel 7:266 lid 1 BW Pro.
2.6.
Op 12 december 2024 ontvangt Mooiland een brief van de gemeente [woonplaats ] waarin de burgemeester het voornemen tot sluiting van het gehuurde voor drie maanden op grond van artikel 13 lid 1 van Pro de Opiumwet kenbaar maakt in verband met de ruime handelshoeveelheid harddrugs die door de politie in het gehuurde is aangetroffen. Uit deze brief volgt onder meer:
‘Op woensdag 23 oktober 2024 is de bewoner van de [adres] aangehouden op straat op verdenking van overtreding van de Opiumwet. Naar aanleiding hiervan hebben politiemedewerkers de woning aan de [adres] in [woonplaats ] doorzocht.
De politie zag het volgende:
In de woonkamer troffen de politiemedewerkers op een tafel, meerdere zakken, met daarin een grote hoeveelheid buisjes aan. Het is ambtshalve bij de politiemedewerkers bekend, dat in soortgelijke buisjes ene gebruikershoeveelheid wordt opgeslagen gebruik voor straathandel. De politiemedewerkers zagen op het bureau een paar weegschaaltjes staan, alsmede ene bord met resten wit poeder. Het bureau was ingericht voor het verpakken van verdovende middelen. Op het bureau stond ook een busje pepperspray.
De politiemedewerkers vorderden van één van de bewoners de uitlevering van alle verdovende middelen aanwezig in de woning. De politiemedewerkers zagen dat zij wees naar een aantal blikjes op een kastje. De politiemedewerkers vroegen aan haar of er drugs in een blikje zat. Zij bevestigde dit. De politiemedewerkers draaiden aan de bovenzijde en zagen dat deze loskwam van de rest van het blikje. Het blikje was gevuld met grote witte en bruine brokken, vermoedelijk cocaïne en heroïne.
In de keukenla troffen de politiemedewerkers een stapel met contact geld. De bewonder verklaarde: Wij hebben beiden een uitkering. Dit contante geld is drugsgeld.
In de woning werd in beslaggenomen:
- 2 boterhamzakjes met vermoedelijke cocaïne;
- 1 boterhamzakje met vermoedelijke heroïne;
- Contant geld, in totaal 1990 euro
- 1 busje pepperspray.
Harddrugs woning:
- 2 boterhamzakjes met witte poeder (cocaïne). Totale brutogewicht 32,3 gram.
- een boterhamzakje met bruin poeder (heroïne). Totaal brutogewicht 8 gram.
Dit zijn overtredingen van de Opiumwet. Het gaat om overtredingen waarbij de openbare orde is verstoord. Ook was er gevaar voor de veiligheid en gezondheid van de buurt.’
2.7.
Mooiland heeft [gedaagde 1] per brief van 16 december 2024 verzocht om de huurovereenkomst uiterlijk voor 31 december 2024 op te zeggen. Hierop is geen reactie binnengekomen.
2.8.
De burgemeester van [woonplaats ] heeft per brief van 14 januari 2025 het besluit tot sluiting van de woning met ingang van 23 januari 2025 voor de duur van drie maanden kenbaar gemaakt.
2.9.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bezwaar gemaakt tegen dit sluitingsbesluit en heeft de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen en het besluit te schorsen.
2.10.
Bij vonnis van de voorzieningenrechter (sector bestuursrecht) van deze rechtbank van 30 januari 2025 is het verzoek om een voorlopige voorziening toegewezen en het bestreden besluit van 14 januari 2025 (tijdelijk) geschorst. In het vonnis van 6 maart 2025 heeft de voorzieningenrechter de verzochte voorlopige voorziening gehandhaafd op grond van de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 2] .
2.11.
Per brief van 8 mei 2025 heeft de burgemeester het besluit van 14 januari 2025 om tot sluiting van de woning over te gaan, ingetrokken.
2.12.
De gemachtigde van de bewindvoerder en [gedaagde 2] heeft op 10 maart 2026 een e-mailbericht van de bewindvoerder ontvangen met een als bijlage een eenzijdige huuropzegging van de huurovereenkomst door de bewindvoerder ter zake het huurrecht van [gedaagde 1] . Mooiland heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij de eenzijdige huuropzegging eveneens heeft ontvangen. Zij heeft de vorderingen die betrekking hadden op de bewindvoerder vervolgens tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. Zij handhaaft enkel haar vorderingen die betrekking hebben op [gedaagde 2] .
3.Het geschil
3.1.
Mooiland vordert na eisvermindering - samengevat – om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. De huurovereenkomst tussen Mooiland en [gedaagde 2] betreffende de woning gelegen aan de [adres] te [postcode] ) te [woonplaats ] te ontbinden;
II. [gedaagde 2] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde gelegen aan de [adres] te [postcode] ) te [woonplaats ] met al de haren en het hare te ontruimen en ontruimd te houden en om de sleutels van de buitendeuren aan Mooiland te verstrekken;
III. [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling aan Mooiland van een huurprijs van € 706,51 per maand voor elke ingegane maand of gedeelte daarvan tot het moment dat deze daadwerkelijk ontruimd is, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot de dag van voldoening;
IV. betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.2.
Mooiland legt primair aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 2] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden vanwege de aanwezigheid in het gehuurde van een handelshoeveelheid harddrugs en een wapen. Subsidiair stelt Mooiland dat [gedaagde 2] structureel onrechtmatige overlast veroorzaakt.
3.3.
[gedaagde 2] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Mooiland, met veroordeling van Mooiland in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter is van oordeel dat de algemene voorwaarden, voor zover deze relevant zijn voor de beoordeling van de vorderingen van Mooiland geen oneerlijke bedingen bevatten.
juridisch kader
4.2.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent onder meer dat de huurder zich moet onthouden van gedragingen die overlast veroorzaken. Het is vaste rechtspraak dat pas sprake is van een tekortkoming van de huurder indien hij op onrechtmatige wijze overlast veroorzaakt. Met die norm wordt uitgedrukt dat overlast niet in alle gevallen een tekortkoming oplevert. Ook de aanwezigheid van een handelshoeveelheid harddrugs kan een schending van die norm opleveren. Daarbij komt verder dat deze gedragingen expliciet zijn verboden in de huurovereenkomst. Door de verhuurder kunnen worden aangesproken de contractuele huurder, dan wel personen die op grond van wet aanspraak kunnen maken op medehuurderschap. Voor gedragingen van derden is, onder omstandigheden, de huurder verantwoordelijk. Dit laatste volgt uit het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro. Verder geldt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekening deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro).
4.3.
De vraag die nu ter beantwoording voorligt is of het aangetroffen wapen en de verdovende middelen tekortkomingen zijn die in dit geval ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en of [gedaagde 2] zodanige overlast (heeft) veroorzaakt dat sprake is van overlast die onrechtmatig is.
het aangetroffen wapen en de handelshoeveelheid verdovende middelen
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op 23 oktober 2024 heeft de politie in het gehuurde een wapen (busje pepperspray) en een handelshoeveelheid verdovende middelen aangetroffen. Mooiland voert een zero tolerance-beleid met betrekking tot overtreding van de Opiumwet en het aanwezig hebben van meer dan de toegestane hoeveelheid soft- en of harddrugs voor consumptie dan wel de handel in soft- en harddrugs. Dit vanwege de ernst van deze tekortkoming jegens haar in het geval van dit soort activiteiten en de risico’s en onveiligheid waaraan de omgeving in dat geval willens en wetens is blootgesteld. Mooiland vordert primair dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] vanwege deze tekortkoming wordt ontbonden. De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagde 2] niet voor deze tekortkoming kan worden aangesproken. Dit heeft de kantonrechter ter zitting aan de orde gesteld. Hiervoor is van belang dat, hoewel [gedaagde 2] op 23 oktober 2024 weliswaar in het gehuurde verbleef, [gedaagde 2] op dat moment nog geen medehuurder was in de zin van artikel 7:266 lid 1 BW Pro. [gedaagde 2] was voor Mooiland slechts een derde persoon. Mooiland heeft [gedaagde 2] immers pas na haar huwelijk met [gedaagde 1] op 9 november 2024 het medehuurderschap toegekend, te weten op 22 november 2024.
Gelet op het bepaalde in artikel 7:266 lid 2 BW Pro is een medehuurder niet aansprakelijk voor gedragingen van de hoofdhuurder vóór datum verkrijging medehuurderschap. Mooiland kan aan [gedaagde 2] geen verwijt maken voor de op 23 oktober 2024 aangetroffen verdovende middelen en het busje pepperspray. Aldus kan [gedaagde 2] ook niet zijn tekortgeschoten jegens Mooiland. De ontbinding van de huurovereenkomst op deze door Mooiland aangevoerde grond wordt dan ook afgewezen.
(onrechtmatige) overlast
4.5.
Mooiland stelt voorts dat [gedaagde 2] overlast veroorzaakt. Volgens Mooiland veroorzaken [gedaagde 2] en haar bezoek dagelijks nachtelijk lawaai tot 6.00 uur, is er sprake van geschreeuw, gebonk en het gooien van spullen vanuit het gehuurde, is er een wietlucht aanwezig in het trappenhuis, is er aanloop van onbekenden en is de historische toegangsdeur meerdere keren kapotgetrapt. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft zij een aantal verklaringen van omwonenden in het geding gebracht.
4.6.
[gedaagde 2] heeft gemotiveerd betwist dat zij overlast veroorzaakt. Het pand waarin het gehuurde zich bevindt, biedt woonruimte aan mensen met problemen en staat bekend als een pand waarbinnen regelmatig sprake is van overlast. Van de Meer betwist echter met klem dat zij deze overlast veroorzaakt, zeker nadat [gedaagde 1] het gehuurde in januari 2026 heeft verlaten. De begeleider van [gedaagde 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [gedaagde 2] al twee jaar onder behandeling staat van Pro Persona vanwege haar bipolaire stoornis en verslavingsproblematiek. Hij heeft voorts verklaard dat indien [gedaagde 2] de woning gedwongen moet verlaten zij dakloos zal worden. Zij raakt dan uit het zicht van de hulpverlening en dit is nadelig voor haar behandeling, aldus de begeleider.
4.7.
De kantonrechter overweegt dat bij overlast sprake is van een zeker ‘grijs gebied’. Leefgedrag kan door de ene persoon worden opgevat als normaal en gebruikelijk, terwijl een andere persoon datzelfde leefgedrag kwalificeert als volstrekt abnormaal. Mede hierom is vaste rechtspraak dat pas sprake is van een tekortkoming van de huurder indien hij op onrechtmatige wijze overlast veroorzaakt. Met die norm wordt uitgedrukt dat overlast niet in alle gevallen een tekortkoming oplevert. De vraag die nu ter beantwoording voorligt is of [gedaagde 2] zodanige overlast (heeft) veroorzaakt dat sprake is van overlast die onrechtmatig is.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde 2] onrechtmatige overlast heeft veroorzaakt en overweegt daartoe als volgt. Uit de door Mooiland overgelegde verklaringen van omwonenden volgt dat enkele bewoners overlast in het pand ervaren: het gaat onder meer om een wietlucht in de gangen, het vernielen van de toegangsdeur en geluidsoverlast. Uit de verklaringen blijkt echter niet dat de bewoners [gedaagde 2] verantwoordelijk houden voor de wietlucht en het vernielen van de deur. [gedaagde 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook betwist dat zij wiet rookt en de deur heeft vernield. Wel wordt de naam van [gedaagde 2] een aantal keer genoemd als het gaat om geluidsoverlast. Echter, gelet op het feit dat het een gehorig pand betreft en er ook andere bewoners worden genoemd die geluidsoverlast zouden veroorzaken, had het op de weg van Mooiland gelegen om haar stellingen op dit punt verder te onderbouwen. Mooiland had bijvoorbeeld video- en geluidsmateriaal in het geding kunnen brengen of een geluidsonderzoek waaruit de vermeende overlast van [gedaagde 2] zou blijken.
4.9.
Bij deze stand van zaken zal de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen, bij gebreke van een tekortkoming van [gedaagde 2] . De nevenvorderingen treffen hetzelfde lot.
4.10.
Mooiland is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder en [gedaagde 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Mooiland af,
5.2.
veroordeelt Mooiland in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Mooiland niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.
61389 / 51588