Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11872767 \ CV EXPL 25-7215
Vonnis van 20 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. H.J. Ligtenbarg,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ( [land] ),
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ( [land] ),
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde ] c.s.
gemachtigde: mr. R.A. Rila.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 december 2025
- de akte overlegging producties 16, 17 en 18 van [eiser] .
1.2.
Op 21 april 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is daar verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en gedaagde partijen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. De gemachtigde van [eiser] heeft onder meer het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft bijgehouden wat verder besproken is.
1.3.
Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] was eigenaar van de gebouwde onroerende zaak (hierna: woning) aan de [adres] [woonplaats] , [land] . Op 23 april 2018 hebben [eiser] en [gedaagde ] c.s. twee overeenkomsten gesloten. Het betrof een huurovereenkomst en een koopovereenkomst. Op grond van de huurovereenkomst ging [gedaagde ] c.s., voor een huurprijs van € 3.500,00 per maand, de woning van [eiser] huren voor vijf jaar. De koopovereenkomst hield in dat [gedaagde ] c.s., na afloop van de huurovereenkomst, de woning van [eiser] zou kopen voor € 150.000,00 en dat de woning geleverd zou worden op een datum tussen 1 en 15 juli 2023.
2.2.
Op 17 december 2020 heeft [eiser] , per brief, de huurovereenkomst en de koopovereenkomst ontbonden. Hij heeft in die brief [gedaagde ] c.s. ook gesommeerd om binnen drie dagen de onroerende zaak te ontruimen en in correcte staat op te leveren.
2.3.
[eiser] heeft de woning op 18 oktober 2021 verkocht aan een derde.
2.4.
Op 24 januari 2022 heeft [eiser] [gedaagde ] c.s. per brief het volgende bericht:
“
(…)
(…)
In de brief van 17 december 2020 heb ik u namens cliënt reeds aansprakelijk gesteld voor alle schade die cliënt lijdt en nog zal lijden als gevolg van uw toerekenbare tekortkoming en de ontbinding van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst. Inmiddels staat de hoogte van de schade van cliënt vast en sommeer ik u om deze schade aan cliënt te voldoen.
(…)
Op grond van het bovenstaande heeft cliënt een bedrag van in totaal € 175.216,71 van u (en de overige hoofdelijk verbonden schuldenaren (…)) te vorderen. Namens cliënt verzoek – en voor zover vereist: sommeer – ik u om binnen 14 dagen na heden het verschuldigde bedrag (…) aan cliënt te voldoen. (…)”
2.5.
De kantonrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, heeft in een eindvonnis op 22 februari 2023 in de zaak 9427569 \ CV EXPL 21-7110, voor zover hier van belang, geoordeeld dat [gedaagde ] c.s. € 69.463,33 aan [eiser] moest betalen vanwege a) een huurachterstand tot en met december 2020 b) gemeentelijke heffingen en c) een boete van € 12.500,00. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 3 september 2024 het tussenvonnis en het eindvonnis van de kantonrechter bekrachtigd. [gedaagde ] c.s. heeft voldaan aan de veroordeling en € 69.463,33 betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde ] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van:
I. € 104.000,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf 17 december 2020, althans 7 februari 2022, tot aan de dag van de algehele voldoening;
II. € 37.500,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf 17 december 2020, althans 7 februari 2022, tot aan de dag van de algehele voldoening;
III. € 21.216,71, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf 17 december 2020, althans 7 februari 2022, tot aan de dag van de algehele voldoening;
IV. € 2.402,17, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde ] c.s. tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij in de eerdere procedure achterstallige huurpenningen, gemeentelijke heffingen en een boete heeft gevorderd en dat hij nu schadevergoeding vordert vanwege tekortschieten onder en de ontbinding van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst (art. 6:277 BW Pro). Concreet onderbouwt hij zijn schade als volgt. Het bedrag van € 104.000,00 ziet op gederfde huurinkomsten (30 maanden à € 3.500,00 minus grondbelasting). De gevorderde € 37.500,00 ziet op het verschil tussen de koopprijs die [gedaagde ] c.s. zou betalen en de koopprijs die [eiser] uiteindelijk voor de woning heeft gekregen, minus de door [gedaagde ] c.s. betaalde boete vanwege de eerdere procedure (€ 150.000,00 - € 100.000,00 - € 12.500,00). Het bedrag van € 21.216,71 ziet op kosten van ontruiming van de woning en herstel van beschadigingen. [eiser] vordert ook buitengerechtelijke incassokosten (€ 2.402,17) omdat hij [gedaagde ] c.s. heeft moeten aanmanen en wettelijke rente, omdat [gedaagde ] c.s. te laat betaalt.
3.3.
[gedaagde ] c.s. voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat twee van de gedaagde partijen hun woonplaats in het buitenland hebben, namelijk gedaagden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , zal ambtshalve worden beoordeeld of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is.
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hun woonplaats in [land] . [land] is lidstaat van de Europese Unie. Op grond van de EEX Verordening (EU) Nr. 1215/2012 wordt de gedaagde partij in beginsel opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waarin hij woont. Een grondslag voor afwijking van deze hoofdregel is gebleken, te weten art. 8.4 van de huurovereenkomst, waarin staat dat de rechtbank Gelderland bevoegd is om kennis te nemen van alle geschillen die voortvloeien uit of verband houden met de huurovereenkomst. Bovendien geldt dat [gedaagde 3] woonplaats heeft in [land] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dus kunnen worden opgeroepen voor het gerecht dat bevoegd is op grond van de woonplaats van [gedaagde 3] . Er bestaat namelijk tussen de vorderingen een zo nauwe band dat een goede rechtsbedeling vraagt om hun gelijktijdige behandeling en berechting, teneinde te vermijden dat bij afzonderlijke berechting van de zaken onverenigbare beslissingen worden gegeven (art. 8, aanhef en onder 1, EEX verordening). Dat betekent dat de Nederlandse rechter in dit geval rechtsmacht heeft. Gelet op de woonplaats van [gedaagde 3] is de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem, bevoegd van de vordering kennis te nemen.
4.3.
Gebleken is dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan. In art. 8.4 van de huurovereenkomst hebben partijen verklaard dat de huurovereenkomst wordt beheerst door Nederlands recht. Verder heeft [eiser] zijn vorderingen gegrond op Nederlands recht en heeft [gedaagde ] c.s. zich verweerd naar Nederlands recht en is de eerdere procedure ook geprocedeerd op basis van Nederlands recht. Daaruit kan ook een rechtskeuze, nadat de geschillen tussen partijen ontstaan zijn, worden afgeleid. Aldus is in dit geval Nederlands recht van toepassing.
4.4.
Partijen hebben, naar aanleiding van de opmerking van de kantonrechter daarover, tijdens de mondelinge behandeling ook bevestigd dat Nederlands recht van toepassing is en de Nederlandse rechter bevoegd is.
Misgelopen huurinkomsten
4.5.
Volgens [eiser] is hij 30 maanden huur misgelopen over de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2023, omdat hij zonder de tekortkoming van [gedaagde ] c.s. deze huurinkomsten zou hebben gehad en nu, vanwege de ontbinding, niet. [gedaagde ] c.s. heeft gesteld dat de omstandigheid dat er “zoveel misgelopen huurinkomsten” zijn, (grotendeels) te wijten is aan [eiser] zelf. Hij heeft niet voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht.
4.6.
In een geval als dit moet het positief contractsbelang worden vergoed (vergelijk HR 19 mei 1995, NJ 1995, 531, Diamant). De schadevergoeding die betaald moet worden, wordt gevonden door een vergelijking van twee denkbare vermogenssituaties: enerzijds die welke zou zijn voortgevloeid uit een in alle opzichten onberispelijke nakoming, anderzijds die welke zou resulteren uit een ontbinding zonder schadevergoeding, na afwikkeling van de daaruit voortvloeiende restitutieplichten. Op de verplichting tot schadevergoeding is onder meer art. 6:101 BW Pro (eigen schuld van de schuldeiser) van toepassing (Parlementaire Geschiedenis BW, Boek 6, 1981, pagina 1036).
4.7.
Het is allereerst aan [eiser] om zijn vordering te onderbouwen. Hij heeft dat bij dagvaarding summier gedaan. Over zijn pogingen om de woning (opnieuw) de verhuren heeft hij in de dagvaarding niets gesteld. [gedaagde ] c.s. heeft vervolgens een onderbouwd beroep op art. 6:101 BW Pro gedaan. Volgens hem waren er voldoende huurders te vinden. Dit beroep op de schadebeperkingsplicht heeft [eiser] onvoldoende betwist. Hij heeft enkel een verklaring van [betrokkene 1] overgelegd waarin staat dat [eiser] de woning aan [betrokkene 1] heeft aangeboden. Daaruit blijkt niet of het aanbod van [eiser] bestond uit huren of kopen. Daar tegenover heeft [gedaagde ] c.s. een verklaring van [betrokkene 2] overgelegd waarin staat dat degene die de woning (onder)huurde van [gedaagde ] c.s., bereid was de huurovereenkomst medio 2020 voort te zetten, ditmaal rechtstreeks met de eigenaar ( [eiser] ). [eiser] , zo schrijft [betrokkene 2] , heeft resoluut aangegeven dat hij de woning niet langer wenste te verhuren, maar verkopen. Tijdens de mondeling behandeling heeft de kantonrechter nog doorgevraagd naar de manier waarop [eiser] geprobeerd heeft nieuwe huurders voor de woning te vinden. [eiser] gaf daarop aan dat de woning “verziekt” was en dat niemand het wilde huren, maar heeft erkend dat hij geen verhuurmakelaar heeft ingeschakeld. Hij wilde liever geen makelaarskosten. Hij heeft enkel bij hem bekende mensen, die een uitzendbureau hebben, benaderd. Hij heeft tijden de mondelinge behandeling wel aangeboden bedrijfsleiders van TWG, Servo Group, Jobplanet en [betrokkene 1] als getuige te laten horen, maar de kantonrechter is van oordeel dat dit aanbod te laat is gekomen. Het had op de weg van [eiser] gelegen zijn vordering voldoende te onderbouwen. Door dit, ondanks uitdrukkelijke verweren van [gedaagde ] c.s., na te laten, wordt aan zijn bewijsaanbod ter zitting voorbij gegaan. De conclusie is dat de kantonrechter [eiser] niet volgt in zijn stelling dat hij 30 maanden huurinkomsten is misgelopen omdat hij geen nieuwe huurder voor de woning kon vinden.
4.8.
De kantonrechter zal de geleden schade zelf begroten. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] enige tijd nodig zou hebben gehad, na 17 december 2020, om de woning op te (laten) knappen en op zoek te gaan naar nieuwe huurders. Dit alles zou, gezien de krappe woningmarkt (ook destijds al), zo’n vier maanden hebben kunnen duren. Daarom zal de kantonrechter vier maanden aan gemiste huurinkomsten toewijzen (januari tot en met april 2021). Dat is een bedrag van (€ 3.500,00 x 4 =) € 14.000,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 februari 2022 (14 dagen na de sommatie van 24 januari 2022).
Verschil koopprijs
4.9.
Ook deze vordering heeft [eiser] in de dagvaarding summier onderbouwd en opnieuw heeft [gedaagde ] c.s. de vordering gemotiveerd betwist en een beroep gedaan op de schadebeperkingsplicht van [eiser] . [eiser] heeft gesteld dat hij de woning voor € 100.000,00 verkocht heeft aan een derde en de koopovereenkomst overgelegd. [gedaagde ] c.s. heeft erop gewezen dat er een herroepingsrecht bestaat van 30 dagen en dat [eiser] geen informatie heeft verstrekt over de levering van de woning. Die informatie over levering is wel eenvoudig te geven, door het overleggen van de inschrijving van de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak in het “Grundbuch” (het officiële Duitse eigendomsregister voor onroerend goed), aldus [gedaagde ] c.s. [gedaagde ] c.s. heeft ook op de in de eerdere procedure door hem overgelegde verklaring van [naam] gewezen, waarin staat dat [eiser] aan [naam] vertelde dat hij de woning voor meer dan € 100.000,00 verkocht had. Verder heeft [gedaagde ] c.s. de stelling van [eiser] dat de woning hypotheekvrij was gemotiveerd betwist.
De kantonrechter heeft, naar aanleiding van alle betwistingen en het beroep op de schadebeperkingsplicht, tijdens de mondelinge behandeling aan [eiser] gevraagd hoe in [land] de levering van een woning gaat en hoeveel hypotheek er op de woning rustte. [eiser] heeft vervolgens vooral een bewijsaanbod gedaan om een notariële verklaring, een verklaring van de bank en een uitdraai van het Grundbuch in het geding te brengen, maar de kantonrechter is van oordeel dat [eiser] deze stukken al eerder in het geding had kunnen brengen en zal dus geen bewijsopdracht geven. Het is aan [eiser] om zijn vordering dat hij door de ontbinding van de koopovereenkomst schade heeft geleden voldoende te onderbouwen en dat heeft hij, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde ] c.s., onvoldoende gedaan door enkel de koopovereenkomst in het geding te brengen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Kosten van ontruiming en herstel van beschadigingen
4.10.
[eiser] heeft zijn vordering van € 21.216,71 onderbouwd met een factuur van 4 All Klimamontage B.V. Deze factuur bevat verschillende werkzaamheden die in bijlagen gespecificeerd zijn, een bedrag voor containers en een prijs voor diverse materialen. Volgens [eiser] was de woning door [gedaagde ] c.s. niet leeg, bezemschoon en vrij van beschadigingen opgeleverd.
4.11.
De kantonrechter begrijpt [eiser] zo, dat hij, door de ontbinding van de huur- en koopovereenkomst, op zoek moest naar een nieuwe huurder/koper en het daarom nodig was dat de woning leeg, schoon en schadevrij was. Omdat [gedaagde ] c.s. de woning moest ontruimen en dat niet correct heeft gedaan, zijn deze kosten voor rekening van [eiser] gekomen.
4.12.
Deze vordering wordt afgewezen, dat wordt als volgt toegelicht. Op 17 december 2020 heeft [eiser] [gedaagde ] c.s. gesommeerd om binnen drie dagen de woning te ontruimen en in correcte staat op te leveren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde ] c.s. onbetwist gesteld dat hij binnen die drie dagen gepoogd heeft de woning te ontruimen, maar onverrichter zake weg moest, omdat het slot van de woning vervangen was. Een ander moment om te ontruimen en/of een nieuwe kans heeft hij nooit gehad. Vervolgens kwam, op 24 januari 2022 (ongeveer een jaar later), ineens de factuur, aldus [gedaagde ] c.s. [gedaagde ] c.s. doet dus een beroep op schuldeisersverzuim (art. 6:58 BW Pro). De kantonrechter volgt deze redenering van [gedaagde ] c.s. Omdat [gedaagde ] c.s. geen gelegenheid heeft gehad om de woning in goede staat op te leveren, kan niet achteraf schadevergoeding gevorderd worden vanwege onjuiste oplevering. [gedaagde ] c.s. had op zijn minst de gelegenheid moeten krijgen om bijvoorbeeld kleine herstellingen zelf te verrichten. Door hem die mogelijkheid te ontnemen was [eiser] (zelf) in verzuim en kon [gedaagde ] c.s. niet meer in verzuim (om de woning correct op te leveren) raken (art. 6:61 lid 2 BW Pro). Nu [eiser] ook overgegaan is tot verkoop van de woning, heeft hij [gedaagde ] c.s. blijvend de mogelijkheid ontnomen om tot correcte nakoming van zijn verplichting tot ontruiming te komen. Eventuele schade die [eiser] daarom geleden heeft, vanwege opleveringsgebreken, moet voor zijn rekening blijven.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
4.13.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van art. 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde ] c.s. een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde ] c.s. een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van art. 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [gedaagde ] c.s. Dit is wel vereist op grond van art. 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
4.14.
[gedaagde ] c.s. is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
292,11
(€ 145,45 + € 146,66)
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
2.020,00
(2 punten × € 1.010,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
3.188,11
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.16.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 14.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 7 februari 2022, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.188,11, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.
51733 / 40141