Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11993126 \ CV EXPL 25-3283
Vonnis van 20 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. S.C.M. Suijkerbuijk,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Smits.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 november 2025 met producties,
- de conclusie van antwoord met productie,
- de conclusie van antwoord met productie,
- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarbij door [gedaagde] spreekaantekeningen zijn overgelegd en voorgedragen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurde van mei 2018 tot mei 2022 een benedenwoning van [eiser] . Bij intrek in het gehuurde heeft [gedaagde] een aantal veranderingen aangebracht aan het gehuurde, die hij niet ongedaan heeft gemaakt bij het einde van de huurovereenkomst. Volgens [eiser] had [gedaagde] geen toestemming om deze veranderingen aan te brengen. Daarom vordert [eiser] in deze procedure veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 12.217,57 aan herstelkosten en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Ook vordert [eiser] proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
2.2.
De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De feiten
3.1.
Vanaf 1 mei 2018 tot en met mei 2022 huurde [gedaagde] een benedenwoning van [eiser] aan de [adres] in [woonplaats] . [eiser] woonde samen met zijn partner in de bovenwoning aan de [adres] .
3.2.
[gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst veranderingen aangebracht aan het gehuurde. Hij heeft de keuken vernieuwd, een pvc-vloer gelegd en een deur geplaatst tussen de keuken en de slaapkamer. Ook heeft hij een gipsplaten tussenwand geplaatst in een slaapkamer, waardoor een extra slaapkamer is ontstaan.
3.3.
Op 6 maart 2022 heeft [gedaagde] bij de politie aangifte gedaan van door de partner van [eiser] gepleegde huisvredebreuk.
3.4.
Kort na de aangifte heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten. Hij heeft de veranderingen aan het gehuurde niet ongedaan gemaakt.
3.5.
Op 13 april 2022 heeft een voorinspectie in het gehuurde plaatsgevonden. In het rapport van 123Wonen staat dat de ruimten schoon en in goede staat zijn. Onder de kopjes ‘gebreken’ en ‘overige afspraken’ is niets ingevuld.
3.6.
Bij brief van 27 november 2023 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht € 11.000,00 aan [eiser] te betalen om de woning weer in originele staat te brengen. [gedaagde] heeft op 4 december 2023 gereageerd dat [eiser] toestemming heeft gegeven voor de wijzigingen. Hierop heeft [eiser] niet gereageerd.
3.7.
Op 22 september 2025 heeft [eiser] een conceptdagvaarding aan [gedaagde] gestuurd.
4.De beoordeling
De aangebrachte veranderingen
4.1.
De eerste vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagde] de wijzigingen aan het gehuurde mocht aanbrengen. Artikel 7:215 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) bepaalt namelijk dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het voorgaande wordt ook bevestigd in artikel 4.1 van de tussen partijen overeengekomen algemene bepalingen.
4.2.
[gedaagde] betoogt dat hij voor de veranderingen (onder 3.2.) toestemming heeft verkregen van [eiser] . Zo kwam [eiser] tijdens het aanbrengen van de veranderingen zelf regelmatig de voortgang bekijken en heeft hij zelfs aangeboden een deel van de kosten te vergoeden, aldus [gedaagde] . [eiser] betwist dat hij de kosten van de veranderingen zou vergoeden. [eiser] wist wel dat [gedaagde] wijzigingen aanbracht, maar ging er naar eigen zeggen vanuit dat de woning bij het einde van de huur weer in de originele staat zou worden gebracht.
4.3.
Gelet op de betwisting van [eiser] , had het op de weg van [gedaagde] gelegen te onderbouwen dat [eiser] schriftelijk toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de veranderingen. Dat heeft hij niet gedaan. Daarom komt niet vast te staan dat [gedaagde] schriftelijk toestemming heeft verkregen voor de aangebrachte veranderingen.
De voorinspectie
4.4.
De vervolgvraag is of [gedaagde] de schade van [eiser] moet vergoeden als gevolg van de aangebrachte (en niet verwijderde) veranderingen. In dit verband staat vast dat op 13 april 2022 een inspectie van het gehuurde heeft plaatsgevonden, verricht door een makelaar van 123Wonen. Ook staat vast dat de inspectie heeft plaatsgevonden op een moment waarop de huur op korte termijn daarna zou eindigen.
4.5.
Artikel 7:218 lid 1 BW Pro bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Het uitgangspunt bij het eindigen van de huur is dat de huurder het gehuurde oplevert in de staat waarin hij het bij de aanvang van de huur heeft ontvangen (artikel 7:224 lid 2 BW Pro). Partijen zijn het erover eens dat de woning bij aanvang van de huur nog niet beschikte over de door [gedaagde] aangebrachte veranderingen. Wel is het van belang dat de verhuurder voor het eindigen van de huur nog gelegenheid biedt aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen en om duidelijkheid te bieden over wat voor de oplevering nog van hem verwacht wordt. Dit gebeurt middels een voorinspectie. Bij de voorinspectie op 13 april 2022 zijn geen gebreken geconstateerd of nadere afspraken gemaakt (zie onder 3.5.). Ook blijkt niet dat [eiser] na de voorinspectie, anders dan de brief 20 maanden na de inspectie, contact heeft opgenomen met [gedaagde] . Evenmin is gebleken dat een eindinspectie heeft plaatsgevonden.
4.6.
Gelet op het voorgaande komt niet vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde niet in correcte staat heeft opgeleverd, althans [gedaagde] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiser] de oplevering in deze staat accepteerde. In het verlengde daarvan bestaat er geen grond voor een veroordeling van [gedaagde] voor de vergoeding van schade die [eiser] lijdt als gevolg van het verwijderen van de door [gedaagde] aangebrachte veranderingen, voor zover er schade is omdat de wijzigingen verbeteringen van het gehuurde lijken te zijn. Aan het voorgaande doet niet af dat [eiser] heeft betoogd dat hij niet aanwezig was bij de voorinspectie. 123Wonen heeft de voorinspectie verricht namens [eiser] en het lag dan ook op zijn weg om deze te plannen op een moment waarop hij daarbij aanwezig kon zijn, of de voorinspectie zelf te verrichten. Dit geldt te meer, nu [eiser] wist dat [gedaagde] bij de aanvang van de huur wijzigingen heeft aangebracht.
4.7.
Kortom, de vordering tot vergoeding van de herstelkosten zal worden afgewezen omdat niet vast komt te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de oplevering van het gehuurde. Dat betekent dat niet wordt toegekomen aan de (omvang van de) schade van [eiser] en de overige verweren van [gedaagde] .
Buitengerechtelijke kosten
4.8.
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van buitengerechtelijke kosten. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat voor toewijzing daarvan geen grond bestaat.
Proceskosten
4.9.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.
SG