Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 25/1450
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 juni 2026
in de zaak tussen
de heer [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 maart 2025.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 21 februari 2025 de waarde van de woning aan de [locatie 1] (de woning) op 1 januari 2024 (waardepeildatum) vastgesteld op € 370.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Culemborg voor het jaar 2025 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 14 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mevrouw [persoon A] en de heer [persoon B] (taxateur).
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
De woning betreft een hoekwoning met een woonoppervlakte van 102 vierkante meter, een berging/vrijstaande schuur en een grondoppervlakte van 176 vierkante meter.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank heeft de beroepsgronden beoordeeld en is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Waarde woning
5. Belanghebbende heeft een waarde bepleit van € 328.450 per 1 januari 2024.
6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
8. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport. [1] In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 423.000. Hij heeft de waarde bepaald door de woning te vergelijken met rond waardepeildatum verkochte woningen.
9. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. De heffingsambtenaar heeft in dit geval gebruikgemaakt van die mogelijkheid. De rechtbank is van oordeel dat de [locatie 2], [locatie 3] en [locatie 4] ter vergelijking kunnen dienen, omdat deze binnen zes maanden rond waardepeildatum zijn verkocht en gelet op type, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte overeenkomen met de woning. De rechtbank laat [locatie 5] en de [locatie 6] buiten beschouwing, omdat deze verder van waardepeildatum zijn verkocht. Ditzelfde geldt voor de [locatie 7], waar belanghebbende naar verwijst. Dit betreft een buurwoning, maar deze is circa drie-en-een-half jaar voor waardepeildatum verkocht, zodat daarin, ook als rekening wordt gehouden met indexatie, de marktsituatie op waardepeildatum niet goed meer is verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de drie geschikte vergelijkingsobjecten en de woning in zowel de primaire objectkenmerken als type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, grondoppervlakte en bijgebouwen als ook met een aantal andere beoordelingsaspecten, te weten de aspecten kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning van € 370.000 niet te hoog.
10. Voor zover belanghebbende zich met de verwijzing naar de WOZ-waarde van [locatie 7] beroept op het gelijkheidsbeginsel, is de rechtbank van oordeel dat dit beroep niet kan slagen. De [locatie 7] en de [locatie 1] zijn namelijk niet feitelijk en rechtens gelijk aan elkaar. De woning aan de [locatie 7] heeft immers
69 vierkante meter meer grondoppervlakte, zodat niet gesproken kan worden van gelijke gevallen.
69 vierkante meter meer grondoppervlakte, zodat niet gesproken kan worden van gelijke gevallen.
Proceskosten en Griffierecht
12. Het beroep is ongegrond. Doordat op het taxatieverslag in bezwaar de [locatie 7] als vergelijkingsobject was opgenomen, terwijl deze naar het oordeel van de heffingsambtenaar bij nader inzien niet als vergelijkingsobject kan dienen, is er bij belanghebbende verwarring ontstaan over het gebruik van de [locatie 7] als onderbouwing. Dat belanghebbende in beroep is gekomen, komt met name door de hierdoor ontstane verwarring bij belanghebbende. Dit rekent de rechtbank de heffingsambtenaar aan.
12. Gelet op het voorgaande, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:74, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht, het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 53 dient te vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar, de WOZ-beschikking en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende ontvangt geen proceskostenvergoeding.
14. De heffingsambtenaar moet wel het griffierecht van € 53 aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.F. Kossen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. den Blaauwen-Jansen, griffier.
Uitgesproken op 17 juni 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
griffier
rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.