Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11982545 \ CV EXPL 25-9403
Vonnis van 17 juni 2026
in de zaak van
[naam eiser in conventie / verweerder in reconventie],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [de eiser in conventie] ,
procederend in persoon,
tegen
1.[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 1] ,
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [de gedaagde sub. 1] ,
2.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 2],
2.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 2],
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [de gedaagde sub. 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding m.b.t. [de gedaagde sub. 2] van 10 november 2025 met vier producties;
- de dagvaarding m.b.t. [de gedaagde sub. 1] van 11 november 2025 met vier producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 12 producties;
- de reactie van [de eiser in conventie] met bijlage I tot en met IX;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 12 producties;
- de reactie van [de eiser in conventie] met bijlage I tot en met IX;
- de reactie van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] met drie bijlagen.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[de eiser in conventie] en [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben op 11 maart 2021 een huurovereenkomst woonruimte met elkaar gesloten. Op grond van deze huurovereenkomst heeft [de eiser in conventie] van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] met ingang van 1 april 2021 tot en met 31 augustus 2025 zelfstandige woonruimte, te weten appartement nummer [appartementnummer] , aan de [adres] gehuurd. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“
(…)
(…)
8. De betalingsverplichting van de huurder bestaat uit de huurprijs en de vergoeding van de onder artikel 15 genoemde Pro bijkomende leveringen en diensten.
9. De vergoeding van de bijkomende leveringen en diensten worden bepaald overeenkomstig artikel 14 van Pro de algemene bepalingen en op de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals in voornoemd artikel 14 is Pro aangegeven.
(…)
15. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen: gas, elektra en water, OZB gebruikersdeel (indien van toepassing), onderhoud en afschrijving van de installaties (waaronder (maar niet beperkt tot) de brand meldinstallatie en de brandblussers) en c.q. vloerbedekking (indien neergelegd door de verhuurder), beheer, huismeester en administratiekosten, schoonhouden gemeenschappelijke ruimten, kosten van de huismeester, tuinonderhoud, vuilafvoer, rioolrecht, zuiveringsheffing, verontreinigingsrechten en afvalstoffenheffing (die laatste vier zaken voor zover verhuurder daarvoor wordt aangeslagen, zie ook (verder) artikel 16, leden 1 en 2 van de algemene bepalingen).
(…)
20. Tot waarborg van de juiste naleving van alle uit deze huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen blijft staan de reeds door huurder gestortewaarborgsom van € 1076,-op de voormelde rekening van de verhuurder, welk bedrag de huurder nimmer mag doen strekken tot betaling van het door hem verschuldigde, noch in vergelijking mag brengen met enige andere op hem jegens de verhuurder rustende verplichting. Verhuurder is gerechtigd om, zodra huurder enige verplichting uit deze huurovereenkomst niet of niet tijdig nakomt, zonder rechterlijke tussenkomst verhaal te zoeken op de waarborgsom, onverminderd de overige rechten die verhuurder zal kunnen ontlenen aan huurders nalatigheid. De waarborgsom komt eerst te vervallen/wordt pas terugbetaald aan huurder door verhuurder, zodra de huurder aan al zijn verplichtingen uit deze overeenkomst heeft voldaan, inclusief die welke bestaan uit een betaling van de eindafrekening van de bijkomende leveringen en diensten, het retourneren van de sleutels van het pand en het gehuurde aan de verhuurder uiterlijk de datum van beëindiging van deze huurovereenkomst en het in de witte kleur weer geheel opleveren het gehuurde aan de verhuurder.
(…)”
2.2.
Op 24 september 2025 heeft de beheerder van het appartementencomplex waarin de woonruimte van [de eiser in conventie] zich bevindt, aan [de eiser in conventie] de servicekostenafrekening over de periode 1 augustus 2024 tot 1 september 2025 gemaild. Uit dit overzicht blijkt dat een bedrag van € 1.292,02 betaald moet worden, na aftrek van de door [de eiser in conventie] betaalde voorschotten van € 2.151,00. De beheerder heeft [de eiser in conventie] verzocht € 216,02 te betalen. Dat is het bedrag dat overblijft na inhouding van/verrekening met de waarborgsom (€ 1.292,02-€ 1.076,00).
2.3.
[de eiser in conventie] is niet overgegaan tot betaling van € 216,02, maar heeft verzocht om een (verdere) onderbouwing van de servicekosten en om teruggave van de waarborgsom.
2.4.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] zijn niet overgegaan tot teruggave van de waarborgsom.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[de eiser in conventie] vordert dat:
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom van € 1.076,00, vermeerderd met de wettelijke rente van 6% per jaar vanaf 14 september 2025 tot aan de dag van algehele voldoening;
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] worden gelast om binnen 14 dagen na de uitspraak een gedetailleerde, huurderspecifieke afrekening van de servicekosten van € 3.279,06 te verstrekken, inclusief meterstanden, pro-rata kostenverdeling en verzoening met betaalde voorschotten van € 2.000,00, conform de wettelijke verplichtingen onder artikelen 7:259 BW en 7:260 BW;
als [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] niet voldoen aan hetgeen onder b wordt gevorderd, wordt de vordering van € 216,02 als onrechtmatig aangemerkt en dient deze te worden ingetrokken, met vergoeding van eventuele extra kosten;
met veroordeling van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] in de proceskosten.
3.2.
[de eiser in conventie] legt aan de vorderingen ten grondslag dat zij een huurovereenkomst met [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] heeft gehad en dat [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] de waarborgsom uiterlijk op 14 september 2025 aan haar hadden moeten terugbetalen. Dat is namelijk 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst. Enkel als [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] onderbouwde aftrekken hadden aangegeven, hadden zij een deel van de waarborgsom of de volledige waarborgsom niet aan [de eiser in conventie] hoeven terugbetalen. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben wel wat informatie aangeleverd, waarop zij de inhouding van de volledige waarborgsom hebben gebaseerd, maar dat is onvoldoende. Daarom is het inhouden van de waarborgsom onrechtmatig, aldus [de eiser in conventie] . Ze wil dat de waarborgsom (alsnog) aan haar wordt terugbetaald. De wettelijke rente is verschuldigd, omdat [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] te laat betalen.
3.3.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [de eiser in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [de eiser in conventie] , met veroordeling van [de eiser in conventie] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] vorderen veroordeling van [de eiser in conventie] tot betaling van € 892,69 en tevens veroordeling van haar in de proceskosten.
3.6.
Aan hun vordering leggen [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] ten grondslag dat de eerdere servicekostenafrekening die ze aan [de eiser in conventie] hadden gestuurd op 24 september 2025 op een te laag bedrag sloot. Ze waren er in die berekening vanuit gegaan dat de algemene kosten voor het gehele appartementencomplex gedragen zouden worden door alle huurders. Er waren in totaal 59 huurders. Bij nader inzien moeten de algemene kosten voor het gehele complex verdeeld worden over het aantal appartementen. Dat zijn er 35. Daarom luidt de berekening nu als volgt:
- prijs gas, elektriciteit en water € 2.339,23
- totale kosten complex
(gedeeld door 35 en gebaseerd op verblijfsduur) € 1.584,28
- administratiekosten € 196,18
- door [de eiser in conventie] betaalde voorschotten € -2.151,00
- waarborgsom
€ -1.076,00
€ -1.076,00
€ 892,69
3.7.
[de eiser in conventie] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] , met veroordeling van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] in de kosten van deze procedure, inclusief de buitengerechtelijke kosten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
Bevoegdheid kantonrechter
4.2.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] voeren allereerst aan dat de kantonrechter niet bevoegd is om over deze zaak te beslissen, omdat de huurcommissie bij uitsluiting bevoegd is te oordelen over geschillen omtrent servicekosten afrekening(en).
4.3.
Wat [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] betogen is niet juist. De kantonrechter is bevoegd om, onder meer omtrent servicekosten, te beslissen. Artikel 7:260 BW Pro, waar [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] mogelijk op doelen, bepaalt dat een huurder (of verhuurder) de huurcommissie kan verzoeken om uitspraak te doen over de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten. Dat de huurcommissie volgens dit wetsartikel benaderd kan worden, betekent echter niet dat [de eiser in conventie] de kantonrechter niet mocht benaderen. De huurcommissie is niet exclusief bevoegd. De kantonrechter is ook bevoegd, naast de huurcommissie.
Omvang vorderingen servicekosten
4.4.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] vorderen € 892,69 aan overgebleven servicekosten na aftrek van de waarborgsom. Dat ziet op servicekosten over de periode 1 augustus 2024 tot 1 september 2025. [de eiser in conventie] heeft de kantonrechter verzocht om, als de door [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] gevorderde servicekosten over deze periode niet blijken te kloppen, bewijs te eisen van de servicekosten over de twee voorgaande jaren en onderzoek te doen naar aanwijzingen van misbruik of fraude door [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] .
4.5.
De kantonrechter zal in het navolgende enkel oordelen over de periode 1 augustus 2024 tot 1 september 2025. Daarvoor zijn twee redenen. De eerste is dat andere vorderingen niet aan de orde kunnen komen, omdat die ofwel door [de eiser in conventie] niet onderbouwd zijn en/of er geen grondslag voor is (de kantonrechter kan niet ingeschakeld worden om onderzoeken voor [de eiser in conventie] te doen). De tweede reden is dat uit art. 7:259 lid 2 BW Pro en art. 7:260 lid 2 BW Pro blijkt dat een verhuurder ieder jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een overzicht van de servicekosten aan de huurder moet verstrekken en dat een huurder of verhuurder vervolgens twee jaar heeft om over die servicekosten bij de huurcommissie of de kantonrechter een procedure te starten. Het is onduidelijk gebleven of die termijn voor eerdere servicekostenafrekeningen wel of niet verstreken is, omdat die servicekostenafrekeningen niet zijn overgelegd. Ook daarom zal de kantonrechter daarover niet oordelen. Tot slot zullen [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] niet worden gelast om een gedetailleerde, huurderspecifieke afrekening van de servicekosten aan [de eiser in conventie] te verstrekken. De vordering van [de eiser in conventie] tot terugbetaling van de waarborgsom zal beoordeeld worden aan de hand van de stukken die [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] in deze procedure verstrekt hebben.
Kosten gas, elektriciteit en water
4.6.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] stellen dat [de eiser in conventie] € 1.335,09 voor gas, € 924,56 voor elektriciteit en € 79,58 voor water moet betalen. Samen maakt dat een bedrag van € 2.339,23. Deze bedragen zijn volgens [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] gerelateerd aan het individuele verbruik, afgelezen van de individuele meter van [de eiser in conventie] . Zo heeft zij 921 m3 aan gas, 1.651 kWh aan elektriciteit en 46 m3 aan water verbruikt. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] onderbouwen het verbruik door meterstanden te overleggen van de dag dat [de eiser in conventie] het appartement voor het eerst betrad (eerste dag) en van de dag dat [de eiser in conventie] het appartement verliet (laatste dag).
4.7.
[de eiser in conventie] heeft het door [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] genoemde individuele verbruik betwist. Ze geeft aan dat ze veel weg was in de betreffende periode (ze maakte reizen en was bij haar vriend). De kantonrechter begrijpt haar betwisting zo, dat de eindstanden van elektriciteit (20894), gas (53561) en water (630) volgens [de eiser in conventie] best zouden kunnen kloppen, maar bij gebrek aan de meterstanden van het jaar ervoor, is het individuele gebruik over het betreffende jaar niet zichtbaar. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] moeten volgens [de eiser in conventie] daarom, zo begrijpt de kantonrechter [de eiser in conventie] , een andere berekening hebben gehanteerd en die berekening is volgens haar in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Dat zal namelijk een berekening zijn die gebaseerd is op het gebouwverbruik dat gedeeld wordt door het aantal bewoners of appartementen.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] , mede gelet op de betwisting door [de eiser in conventie] , onvoldoende hebben onderbouwd waar het door hen genoteerde individuele verbruik door [de eiser in conventie] op is gebaseerd. Van de door hen genoteerde bedragen kan daarom niet zonder meer worden uitgegaan. Dat betekent echter niet dat [de eiser in conventie] niets aan gas, elektriciteit en water hoeft te betalen. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben namelijk wel voldoende onderbouwd dat zij studenten er herhaaldelijk op (moeten) wijzen de verwarming uit te doen als ze weg zijn, omdat anders een onnodig hoog verbruik in rekening wordt gebracht. [de eiser in conventie] heeft daar niet op gereageerd. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan, bij gebrek aan andere onderbouwing (die door geen van partijen is overgelegd), dat het verbruik van [de eiser in conventie] gelijk was aan de aan haar in rekening gebrachte voorschotten. Voor gas, elektriciteit en water mochten [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] dus € 2.151,00 (en niet € 2.339,23) in rekening brengen. Dat heeft [de eiser in conventie] al betaald. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] kunnen daarom geen aanvullende betalingen hiervoor vorderen.
Algemene kosten voor het hele complex
4.9.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben de volgende kosten als algemene kosten voor het gehele appartementencomplex bij [de eiser in conventie] in rekening gebracht:
- waterbelasting € 1.312,50
- rioolbelasting € 2.843,21
- Ziggo/KPN internet € 1.945,45
- afvalverwijdering € 3.754,34
- huismeester € 13.150,00
- schoonmaak publieke ruimtes/ramen € 12.278,22
- onderhoud brandblusinstallaties € 738,71
- netwerkkosten voor elektriciteit € 10.705,06
- meterhuur in rekening gebracht door Innax € 1.090,04
- milieuheffingen €
3.366,99
3.366,99
€ 51.184,52/35= € 1.462,41
Daarnaast is een herberekening van deze kosten gemaakt op grond van de werkelijke verblijfsduur van de huurder. [de eiser in conventie] moet daarom volgens [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] € 1.584,28 betalen, in plaats van € 1.462,41 (13 maanden in plaats van 12 maanden). Tot slot wordt bovenop het totaalbedrag van a) kosten van gas, elektriciteit en water (€ 2.339,23) en b) algemene kosten voor het hele complex (€ 1.584,28) 5% aan administratiekosten (€ 196,18) in rekening gebracht.
4.10.
Op grond van art. 7:259 lid 1 BW Pro moet een huurder het bedrag aan servicekosten betalen dat is overeengekomen. De betalingsverplichting moet in relatie staan tot de werkelijke kosten. In art. 15 van Pro de huurovereenkomst staat wat [de eiser in conventie] met [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] is overeengekomen. Aanvullende bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zouden zijn, zijn niet in de procedure ingebracht en kunnen dus door de kantonrechter niet worden beoordeeld. Kosten voor Ziggo/KPN internet en de kosten voor meterhuur in rekening gebracht door Innax staan niet vermeld in de overgelegde huurovereenkomst. Dat betekent dat [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] die kosten dus niet bij [de eiser in conventie] in rekening kunnen brengen.
4.11.
De kosten voor de huismeester zijn overeengekomen en bedragen volgens de opgave van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] € 13.150,00. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben een verklaring van de huismeester overgelegd waarin hij aangeeft waar zijn werkzaamheden op zien. Het gaat om huismeester diensten en het (ook door derden laten) schoonmaken/schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten en de tuinen. Deze onderbouwing van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] is voldoende. Zij kunnen deze kosten dus bij [de eiser in conventie] in rekening brengen. [de eiser in conventie] heeft deze kosten namelijk onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij is enkel bij haar algemene betwisting gebleven dat deze kosten gebouwbreed zijn en niet specifiek (genoeg).
4.12.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben onvoldoende onderbouwd waar de kosten “schoonmaak publieke ruimtes/ramen” op zien. Dit had wel op hun weg gelegen, helemaal nu de huismeester in zijn verklaring heeft aangegeven dat het schoonmaken en/of schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten al in de kosten voor de huismeester zitten. Ook door derden gemaakte kosten zitten daarin. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kunnen [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] niet tweemaal kosten voor schoonmaak bij [de eiser in conventie] in rekening brengen.
4.13.
Het bedrag voor onderhoud van de brandblusinstallaties van € 738,71 is niet door [de eiser in conventie] betwist en [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben gemotiveerd waar deze kosten voor zijn gemaakt en ook facturen overgelegd. Deze kosten kunnen dus bij [de eiser in conventie] in rekening worden gebracht.
4.14.
De kosten voor afvalverwijdering hebben [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] onderbouwd door drie facturen van Van Dalen containers, infra en reiniging te overleggen. In totaal gaat het om een bedrag van (€ 456,62 + € 283,79 + € 303,37=) € 1.043,78. Dat komt niet overeen met het in het (kosten)overzicht opgenomen bedrag van € 3.754,34. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben aangegeven dat ze de kantonrechter niet willen vermoeien met alle facturen, maar door daarvoor te kiezen hebben ze deze post simpelweg onvoldoende onderbouwd. De consequentie daarvan is dat ze niet alle kosten (als die wel zijn gemaakt) kunnen doorbelasten. De kantonrechter geeft [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] mee dat als ze, in toekomstige en/of andere gevallen, willen voorkomen dat aan de huurder (en mogelijk de huurcommissie en/of de kantonrechter) enorme hoeveelheden stukken moeten worden toegestuurd, ze gebruik kunnen maken van art. 7:259 lid 4 BW Pro. Op grond van dat artikel kan een verhuurder een huurder de gelegenheid bieden tot inzage van de aan het (kosten)overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.
4.15.
Voor de waterbelasting, rioolbelasting, netwerkkosten voor elektriciteit en milieuheffingen geldt dat dit geen servicekosten betreffen. De kantonrechter begrijpt dat [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] van mening zijn dat het wel kosten zijn die door huurders gedragen moeten worden. De kosten staan in art. 15 van Pro de huurovereenkomst, dus ze zijn overeengekomen. Het is vervolgens aan [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] om te onderbouwen wat de hoogte is van deze kosten, zodat huurders, in dit geval [de eiser in conventie] , dat weten en eventueel kunnen laten toetsen. Belastingen en heffingen kunnen in bepaalde gevallen voor rekening van huurders komen, maar dat is niet in alle gevallen zo. Het is bijvoorbeeld afhankelijk van wie door een gemeente als belastingplichtige wordt aangemerkt (de huurder of de verhuurder). Als [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] willen dat [de eiser in conventie] haar huurdersdeel aan hen vergoed, omdat zij dat huurdersdeel als eigenaar van het appartementencomplex hebben betaald, moeten zij dit onderbouwen. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben voldoende onderbouwd dat een bedrag van € 24,61 aan rioolheffing voor de gebruiker van appartement nummer [appartementnummer] aan hen in rekening is gebracht. Dat bedrag kunnen [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] dus aan [de eiser in conventie] doorbelasten. Omdat ze niet hebben onderbouwd waarom [de eiser in conventie] ook het eigenaarsdeel van de rioolheffing (€ 25,54) moet betalen, kan dat niet worden doorbelast. Verder hebben [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] stukken overgelegd over de waterbelasting (€ 37,50) en de milieuheffingen (€ 96,20). Die stukken zijn onvoldoende door [de eiser in conventie] betwist en deze kosten kunnen [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] daarom ook in rekening brengen. Voor wat betreft de netwerkkosten voor elektriciteit geldt dat facturen van Liander en Kenter zijn overgelegd. De facturen van Kenter zien niet op netwerkkosten, waardoor enkel de facturen van Liander overblijven. Daaruit volgt dat Liander gemiddeld € 670,00 per maand in rekening brengt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat € 8.000,00 als redelijke vergoeding voor deze kosten kan worden gezien. Dat een hoger bedrag in rekening kan worden gebracht is door [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] onvoldoende onderbouwd.
4.16.
De herberekening van de door [de eiser in conventie] te betalen kosten op grond van haar werkelijke verblijfsduur, kan niet op de manier zoals [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] dat hebben gedaan. Zoals hierboven al aan de orde kwam, moet de betalingsverplichting van een huurder in relatie staan tot de werkelijke kosten. [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hebben de herberekening gemaakt door de totale kosten over 12 maanden, per maand te berekenen en daar een 13e maand bij op te tellen. Op die wijze hebben ze niet aangeknoopt bij de werkelijke kosten. Daarom kan deze herberekening er niet toe leiden dat [de eiser in conventie] meer moet betalen.
4.17.
De administratiekosten van 5% zijn onvoldoende door [de eiser in conventie] betwist en kunnen aan haar worden doorbelast.
Tussenconclusie
4.18.
De volgende kosten kunnen als algemene kosten voor het hele complex aan [de eiser in conventie] in rekening worden gebracht:
- waterbelasting € 1.312,50
- afvalverwijdering € 1.043,78
- huismeester € 13.150,00
- onderhoud brandblusinstallaties € 738,71
- netwerkkosten voor elektriciteit € 8.000,00
- milieuheffingen €
3.366,99
3.366,99
€ 27.611,98/35 = € 788,91
Daar komt nog een bedrag van € 24,61 aan rioolheffing bij, zodat € 813,52 aan [de eiser in conventie] kan worden doorbelast.
4.19.
De totale kosten die door [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] in rekening gebracht mochten worden bij [de eiser in conventie] bedragen, gezien het voorgaande:
- kosten gas, elektriciteit en water na aftrek voorschot € 00,00
- totale kosten complex, gedeeld door 35 € 813,52
- administratiekosten 5%
€ 40,68
€ 40,68
€ 854,20
Waarborgsom
4.20.
De waarborgsom die [de eiser in conventie] heeft betaald bedroeg € 1.076,00. Op grond van art. 7:261b lid 3 aanhef en onder b BW en art. 20 van Pro de huurovereenkomst konden [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] van dit bedrag € 854,20 inhouden. Dat betekent dat [de eiser in conventie] nog een bedrag van € 221,80 toekomt. Dit bedrag hadden [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst (dus binnen 30 dagen na 31 augustus 2025) aan [de eiser in conventie] moeten terugbetalen. Dat volgt ook uit art. 7:261b lid 3 aanhef en onder b BW. Omdat [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] niet tijdig hebben betaald, zullen ze daartoe worden veroordeeld en zal het bedrag worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 september 2025.
4.21.
[de eiser in conventie] vordert tot slot nog vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat [de eiser in conventie] niet heeft onderbouwd dat kosten zijn gemaakt en ook niet heeft gesteld wat de hoogte van die eventuele kosten is.
4.22.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] zijn in conventie deels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [de eiser in conventie] worden begroot op:
- kosten van de dagvaardingen
€
290,90
- griffierecht
€
226,00
totaal
€
516,90
4.23.
[de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom ook daar de proceskosten betalen. Deze proceskosten van [de eiser in conventie] worden in dit geval begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hoofdelijk, in die zin dat voor zover de een betaalt ook de ander is bevrijd, om aan [de eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 221,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 september 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] hoofdelijk, in die zin dat voor zover de een betaalt ook de ander is bevrijd, in de proceskosten van € 516,90, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.4.
wijst de vordering van [de gedaagde sub. 1] en [de gedaagde sub. 2] af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.
40141 / 53854