Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 12256059 \ VV EXPL 26-41
Vonnis in kort geding van 15 juli 2026
in de zaak van
[naam bewindvoerder] , handelend in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam huurder],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in het verzet (opposant),
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari,
tegen
B.V. NEWOMIJ-GROEP,
gevestigd te Naarden,
gedaagde partij in het verzet (geopposeerde),
hierna te noemen: verhuurster,
gemachtigde: mrs. A. van der Vlis en A.J.M. de Bruijn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
Bij verstek
- de dagvaarding van 20 april 2026;
- het verstekvonnis in kort geding van 19 mei 2026 (zaaknummer 12188017 \ VV EXPL 26-27).
In verzet:
- de verzetdagvaarding van 4 juni 2026;
- de conclusie van antwoord in verzet;
- de door verhuurster in depot gegeven USB-stick;
- de brief met bijlage namens verhuurster van 29 juni 2026;
- de namens huurder ingediende brief van 3 juli 2026 met aanvullende producties 10
en 11.
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op 7 juli 2026. Verschenen zijn huurder, bijgestaan door mr. Ghaffari, en M.N.F. de Hoog en E. Pierens namens verhuurster, bijgestaan door mr. De Bruijn. Mr. Ghaffari heeft pleitaantekeningen voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurder huurt van verhuurster vanaf 1 april 2025 het appartement gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex met 72 appartementen en gemeenschappelijke ruimten. Verhuurster heeft 40 van deze appartementen in eigendom.
2.2.
Artikel 20 van Pro de tussen partijen gesloten huurovereenkomst luidt als volgt:
20.Bestemming en goed huurderschap
Huurder is verplicht het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, als goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte te gebruiken. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven danwel de bestemming van het gehuurde zodanig te wijzigen dat er in het gehuurde activiteiten worden uitgeoefend die in strijd zijn met de goeden zeden, openbare orde en/of de goede naam van verhuurder op de vastgoedmarkt in diskrediet brengen. Huurder is niet gerechtigd in enig gedeelte van het gehuurde een beroep of bedrijf uit te oefenen.
2.3.
Relevant zijn verder de volgende bepalingen uit de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden:
14.4
Huurder zal bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden of dieren dit evenmin doen.
(…)
14.6
Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
2.4.
Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft verhuurster klachten over stankoverlast door hennepgeur door huurder van andere huurders ontvangen. Vanwege deze klachten heeft verhuurster op 26 augustus 2025 met huurder gebeld en hem diezelfde dag nog gemaild. Huurder heeft hierop (telefonisch en per e-mail) te kennen gegeven dat hij niet meer zal blowen in het appartementencomplex en ook niet in zijn eigen woning.
2.5.
In de periode van december 2025 tot en met februari 2026 zijn bij verhuurster zestien schriftelijke klachten binnengekomen, afkomstig van zes verschillende huurders in het complex. Deze klachten zien op aanhoudende geluidsoverlast, stankoverlast en ook agressief, bedreigend en gevaar zettend gedrag door huurder.
2.6.
Bij brief van 10 februari 2026 heeft verhuurster huurder gesommeerd de overlast direct te staken en gestaakt te houden. Huurder heeft hierop niet gereageerd en geen contact opgenomen. Verhuurster heeft vervolgens weer klachten van andere huurders ontvangen. Zij heeft daarom haar gemachtigde ingeschakeld, die huurder op 2 maart 2026 heeft aangeschreven over de aanhoudende overlastklachten, hem in gebreke heeft gesteld en heeft gesommeerd de overlast direct te staken en gestaakt te houden, onder aanzegging van rechtsmaatregelen bij het uitblijven daarvan.
2.7.
Na deze sommatie heeft verhuurster in de periode van 20 maart tot en met 1 april 2026 elf aanvullende klachten van drie omwonenden ontvangen over voortdurende overlast.
2.8.
Verhuurster is op 20 april 2026 een kortgedingprocedure gestart tegen huurder. Bij verstekvonnis van 19 mei 2026 heeft de kantonrechter huurder veroordeeld om het gehuurde te ontruimen.
2.9.
Op 20 mei 2026 heeft de gerechtsdeurwaarder het verstekvonnis aan huurder betekend en hem de ontruiming van het gehuurde aangezegd.
2.10.
Op 25 mei 2026 heeft de gemachtigde van huurder de gemachtigde van verhuurder verzocht om de geplande ontruiming c.q. de executie van het vonnis voorlopig uit te stellen, zolang op het nog in de stellen verzet niet is beslist. De gemachtigde van verhuurder heeft hier (onder voorwaarden) mee ingestemd.
2.11.
Bij beschikking van deze rechtbank van 9 juni 2026 zijn de goederen van huurder onder bewind gesteld, met aanstelling van [naam bewindvoerder] als bewindvoerder.
2.12.
Op 24 juni 2026 heeft verhuurster van twee buren van huurder klachten ontvangen, waarbij een van hen concrete incidenten beschrijft op 16, 17, 19 en 22 juni 2026.
2.13.
Verhuurster heeft de bewindvoerder per brief van 29 juni 2026 opgeroepen om als formele procespartij ter zitting te verschijnen.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurster heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, huurder veroordeelt om binnen veertien dagen na de betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van huurder tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de eventueel daarover verschuldigde wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering heeft verhuurster gesteld dat sprake is van een tekortkoming van huurder in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij ernstige en structurele overlast veroorzaakt en zich daardoor niet als een goed huurder gedraagt. Op basis van deze tekortkoming zal de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden. Daarop vooruitlopend en gelet op de aard en de ernst van deze tekortkoming heeft verhuurster ontruiming van het gehuurde in kort geding gevorderd.
3.3.
De voorzieningenrechter heeft bij verstekvonnis van 19 mei 2026 (zaaknummer 12188017 \ VV EXPL 26-27) de vordering tot ontruiming van verhuurster toegewezen.
3.4.
Huurder vordert in de verzetdagvaarding dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hem verklaart tot goed opposant, het verstekvonnis van 19 mei 2026 vernietigt en hem ontheft van alle tegen hem uitsproken veroordelingen in dat verstekvonnis en de oorspronkelijke ontruimingsvordering van verhuurster niet-ontvankelijk verklaart, dan wel afwijst, met veroordeling van verhuurster in de proceskosten van deze verzetprocedure.
3.5.
Huurder betwist kort gezegd dat de gestelde overlast zodanig ernstig en structureel van aard is dat hij zich gedurende lange tijd niet als goed huurder heeft gedragen. Hij beroept zich op de zogenoemde tenzij-bepaling van artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarbij voert hij aan dat hij, gelet op persoonlijke omstandigheden, een groot belang heeft bij behoud van zijn woning.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De bewindvoerder is de formele procespartij
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat huurder lopende deze procedure onder bewind is gesteld. Dat betekent dat de bewindvoerder de formele procespartij is (geworden). Verhuurster heeft de bewindvoerder daarom op 29 juni 2026 opgeroepen om op de zitting te verschijnen. Namens huurder is vervolgens een brief van de bewindvoerder overgelegd [1] waarin zij mr. Ghaffari machtigt om namens haar de belangen van huurder te behartigen.
Huurder heeft het verzet tijdig ingesteld
4.2.
Voordat de kantonrechter toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van het
verzet, dient eerst beoordeeld te worden of huurder het verzet tijdig heeft ingesteld.
4.3.
In artikel 143 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is geregeld dat verzet tegen een verstekvonnis moet worden ingesteld binnen vier weken. Het artikel noemt een drietal momenten waarop de termijn van vier weken begint te lopen:
De verzettermijn begint te lopen vanaf het moment dat het vonnis aan de veroordeelde partij in persoon is betekend. Betekening door middel van afgifte aan een huisgenoot of achterlating in een enveloppe laat de verzettermijn niet aanvangen.
De termijn begint ook te lopen vanaf na het plegen door de veroordeelde van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis aan hem bekend is.
Tot slot begint de termijn te lopen na voltooiing van de tenuitvoerlegging (executie) van het vonnis.
4.4.
In dit geval heeft huurder onweersproken gesteld dat hij op 20 mei 2026, toen het verstekvonnis aan hem werd betekend, kennis heeft genomen van het verstekvonnis. Aangezien huurder zijn verzetdagvaarding op 4 juni 2026 heeft betekend is hij tijdig (binnen vier weken na 20 mei 2026) in verzet gekomen.
Verhuurster heeft een spoedeisend belang
4.5.
Voor een vordering in kort geding is vereist dat sprake is van een spoedeisende zaak, gelet op de belangen van partijen. [2] Verhuurster heeft een spoedeisend belang op basis van haar stelling dat de situatie voor de buren van huurder, tegenover wie zij (eveneens) een zorgplicht heeft, onhoudbaar is geworden. Zij kan daarom worden ontvangen in haar vordering.
Huurder moet het gehuurde ontruimen
4.6.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.7.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is slechts plaats als met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van verhuurder bij de gevorderde ontruiming moet prevaleren boven het belang van huurder om het gebruik van het gehuurde voort te zetten. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter heeft. Terughoudendheid van de kantonrechter bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden.
4.8.
Iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [3]
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat verhuurster op basis van de overgelegde schriftelijke, deels niet-geanonimiseerde, klachten, foto’s en videomateriaal voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat huurder gedurende langere tijd structurele en ernstige overlast heeft veroorzaakt in het appartementencomplex waar hij woont. Dat een deel van deze klachten anoniem zijn, betekent niet dat deze niet kunnen worden gebruikt en doet aan de ernst van de overlast niets af, zeker omdat de klachten heel concreet, feitelijk en consistent zijn. De overlast bestaat uit dagelijkse en nachtelijke geluidsoverlast, aanhoudende stankoverlast door wietgebruik en ander overlastgevend gedrag. Verhuurster heeft onweersproken gesteld dat de politie meerdere keren betrokken is geweest en dat huurder regelmatig onder invloed is van drank en cannabis en een verwarde indruk op omwonenden maakt. Huurder heeft aangevoerd dat het gebruik van cannabis op zichzelf niet verboden is en dat hij zoveel mogelijk rekening probeert te houden met de buren, zeker nadat hij in augustus 2025 erop is gewezen dat zij last hebben van de cannabislucht. Hoewel het klopt dat buren tot op zekere hoogte enige last van elkaar moeten dulden, is de kantonrechter in de gegeven omstandigheden, gelet op de overgelegde klachten, voorshands van oordeel dat deze grens in dit geval regelmatig is overschreden door huurder waardoor wel degelijk sprake is van (ernstige en structurele) overlast.
4.10.
Op basis van voorgaande overwegingen concludeert de kantonrechter voorshands dat huurder niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 20 van Pro de huurovereenkomst en de artikelen 14.4 en 14.6 van de algemene voorwaarden om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en geen overlast te veroorzaken en de verplichting op grond van artikel 7:213 BW Pro om zich als goed huurder te gedragen.
4.11.
Verhuurster heeft in haar conclusie van antwoord in verzet haar grondslag nog aangevuld, stellende dat huurder de huur structureel niet op tijd betaalt. Aangezien op basis van de overlast al sprake is van een tekortkoming die, zoals hierna zal worden geoordeeld, de gevorderde ontruiming rechtvaardigt, hoeft de kantonrechter de aanvullende grondslag inhoudelijk niet meer te bespreken. Wel merkt de kantonrechter in dit kader nog op dat inmiddels bewind is ingesteld over de goederen van huurder en de bewindvoerder op dit moment de huurpenningen namens huurder voldoet en huurder onweersproken heeft gesteld dat op dit moment geen sprake is van een huurachterstand.
4.12.
Huurder heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontruiming niet rechtvaardigt. De kantonrechter is daarom voorshands van oordeel dat sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming aan de zijde van huurder dat in een bodemprocedure met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken.
4.13.
Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang van verhuurster bij ontruiming en anderzijds het belang van huurder bij het voortzetten van de huur. De kantonrechter is zich bewust van het grote (woon)belang van huurder bij het behoud van zijn woning, zeker gelet op zijn persoonlijke problematiek, waarvoor hij ondersteuning en begeleiding krijgt van de reclassering, Kairos, een werkfitcoach en sinds kort de bewindvoerder. Toch is de kantonrechter van oordeel dat het belang van verhuurster in dit geval zwaarder moet wegen. Verhuurster, een particuliere en commerciële vastgoedonderneming, heeft als verhuurder niet alleen een verantwoordelijkheid tegenover huurder, maar ook tegenover omwonenden, die ook van haar huren. Nu zij gedurende lange tijd veelvuldig is geconfronteerd met ernstige klachten van omwonenden is zij gehouden om stappen te ondernemen om aan die situatie een einde te maken. Bij de buren heerst veel boosheid en angst en sommigen van hen ontvluchten vanwege de overlast soms hun eigen woning. Hun woongenot wordt aangetast door het overlastgevende gedrag van huurder. In augustus 2025 heeft verhuurster contact met huurder opgenomen vanwege de klachten van andere bewoners over de sterke wietgeur, waarna huurder beterschap heeft beloofd. De klachten zijn echter teruggekeerd en hebben vervolgens aangehouden. Voldoende aannemelijk is dat het de laatste tijd niet mogelijk is gebleken met huurder in contact te komen naar aanleiding van die aanhoudende klachten. Buren hebben verklaard dat huurder niet reageert als zij hem proberen aan te spreken op de ervaren overlast en volgens verhuurster zijn sommige buren zelfs bang voor huurder, waardoor ze hem niet (meer) durven aan te spreken. Verhuurster heeft ook zelf nog geprobeerd om in contact te komen met huurder om hem te bewegen tot aanpassing van zijn gedrag, maar deze pogingen zijn tevergeefs geweest. Zij heeft gesteld dat zij na de sommatie van 2 maart 2026 meerdere keren bij het appartemetencomplex langs is geweest om huurder persoonlijk aan te kunnen spreken op zijn gedrag en te waarschuwen voor de gevolgen, maar dat huurder bij geen van deze bezoeken de deur heeft opengedaan. Tijdens de mondelinge behandeling is namens verhuurster onweersproken verklaard dat de bel van huurder, zowel beneden in de centrale hal als boven bij zijn appartement, steeds was uitgeschakeld. Huurder heeft verklaard dat hij in 2025 in een diep dal zat, maar dat hij nu met professionele hulp weer aan het opkrabbelen is. Hij kan zich niet voorstellen dat hij de laatste tijd überhaupt nog overlast, laat staan met een ernstig en structureel karakter, veroorzaakt. Op basis van de door verhuurster overgelegde producties acht de kantonrechter echter voorshands voldoende aannemelijk dat de overlast niet zo substantieel is afgenomen, laat staan gestopt, dat de belangenafweging in het voordeel van huurder zou moeten uitvallen.
4.14.
Nu aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de belangenafweging in het voordeel van verhuurster uitvalt, heeft verhuurster recht en belang bij een ontruiming van het gehuurde op korte termijn. De kantonrechter concludeert dat de vordering van verhuurster tot ontruiming terecht is toegewezen in het tussen partijen gewezen verzetvonnis van 19 mei 2026 en zal dat vonnis daarom bekrachtigen.
Huurder (c.q. de bewindvoerder) moet de proceskosten betalen
4.15.
Huurder (c.q. de bewindvoerder) is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van deze verzetprocedure betalen. De proceskosten van verhuurster worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
bekrachtigt het op 19 mei 2026 onder zaaknummer 12188017 CV EXPL 26-27 tussen partijen gewezen verstekvonnis,
5.2.
veroordeelt [naam bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van huurder, in de proceskosten in het verzet van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [naam bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van huurder, tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op
15 juli 2026.
41245 \ 560