Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/460789 / KZ ZA 25-208
Vonnis in kort geding van 22 januari 2026
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. M.H. Hogeman,
tegen
[gedaagde],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.J. Seijbel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding inclusief producties
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 21 januari 2026
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 21 januari 2026
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van [gedaagde] .
In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 22 januari 2026 vonnis gewezen. De feiten en de motivering waarop de in dat vonnis gegeven beslissing steunt, worden hierna vastgelegd.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt van de [gedaagde] sinds 11 juni 2020 een tussenwoning aan [adres 1] (hierna: de woning). Zij woont daar met haar 14-jarige dochter.
2.2.
In verband met vele meldingen van overlast door omwonenden heeft [gedaagde] [eiseres] op 10 december 2024 gedagvaard voor de kantonrechter en onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [eiseres] gevorderd.
2.3.
In een tussenvonnis van 30 april 2025 is de kantonrechter, mede gelet op het grote belang van [eiseres] en haar minderjarige dochter bij het behouden van huisvesting, niet direct overgegaan tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar is de volgende gedragsaanwijzing opgelegd aan [eiseres] :
“4.10. (…)
[eiseres] krijgt de kans te bewijzen dat zij van haar kant de overlast kan stoppen. De door haar ervaren overlast van de buren zal zij moeten dulden.
Van [eiseres] wordt verlangd dat zij:
- geen geluidsoverlast veroorzaakt, dus geen harde muziek laat klinken. Zeker niet als zij
niet thuis is. En ook geen bonkende of timmerende geluiden veroorzaakt of muziek laat
klinken tussen 22.00 uur en 07.30 uur,
- niet zonder toestemming van de bewoners het perceel van de buren betreed.
- geen vloeistoffen of ander substanties op het perceel van de buren brengt.
- van de ventilatie-/afzuigopening van de keuken van de buren afblijft,
- geen brandende, smeulende of rokende voorwerpen bij de tuinafscheiding plaatst.
Uiteraard wordt er van uit gegaan dat de buren en andere omwonenden ook geen
(geluidsoverlast zullen veroorzaken en (het perceel van) [eiseres] en haar dochter met rust
laten. Als [eiseres] objectief kan onderbouwen dat anderen overlast veroorzaken, kan zij
daar een onderbouwde melding van doen bij [gedaagde] .”
De zaak is vervolgens aangehouden voor zes maanden.
2.4.
In een uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis van 5 november 2025 (hierna: het eindvonnis) heeft de kantonrechter onder meer de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [eiseres] veroordeelt om binnen twee maanden na datum van het vonnis de woning te verlaten en te ontruimen.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis voor wat betreft de gedragsaanwijzingen en de belangenafweging het volgende overwogen:
“2.3. [eiseres] heeft zich wel gehouden aan de gedragsaanwijzingen, maar helaas is de
overlast niet helemaal gestopt. [eiseres] houdt, naar zij stelt, ook onverminderd last van de
overlast die haar buren van nummer 6 veroorzaken en heeft die klachten ook gemeld bij [gedaagde]
. Een onderbouwing van de klachten door [eiseres] ontbreekt.
[gedaagde] heeft de klachten die door de buren geuit zijn na het tussenvonnis weer
onderbouwd met beeldopnames, [eiseres] maakt bezwaar tegen het gebruik van deze
opnames omdat het, anders dan (de meeste) opnames die ten tijde van de vorige behandeling
in het dossier aanwezig waren, gaat om opnames die gemaakt zijn door een camera die de
buren hebben opgesteld om haar tuin in de gaten te houden. De camera is opgesteld in een
slaapkamer op de 1e verdieping, brengt de hele tuin van [eiseres] in beeld en maakt
automatisch opnames zodra er beweging in de tuin gedetecteerd wordt, aldus [eiseres] .
[eiseres] kan er in worden gevolgd dat dergelijke opnames in strijd zijn met de
privacybescherming die zij geniet. [gedaagde] is dan niet vrij deze te gebruiken.
Echter, ook los van deze beelden heeft [gedaagde] voldoende onderbouwing gegeven
dat de overlast niet gestopt is. Er zijn diverse schriftelijke meldingen overgelegd, die niet
alleen afkomstig zijn van haar buren op nummer 6, maar ook van anderen, Hierin gaat het
om schreeuwen om half 4 ’s ochtends, urenlang hardop gebeden (of iets dergelijks)
opzeggen in de tuin en bonken op de muren.
2.4.
De belangenafweging is op dit moment niet meer in het voordeel van [eiseres] . De
gedragsaanwijzing heeft onvoldoende geholpen om de overlast te stoppen. Het is aannemelijk dat [eiseres] ook overlast ervaart van het gedrag van de buren op nummer 6, en in het bijzonder van de aanwezigheid van de camera, maar dit rechtvaardigt haar gedrag niet. Dat zij zich vanwege de aan haar aangedane overlast niet anders kon gedragen is niet gesteld en overigens onaannemelijk. Er is nu geen reden om de gevorderde ontbinding niet toe te wijzen. Wel zal, in het belang van de minderjarige, een ruimere ontruimingstermijn worden geboden dan de gevorderde veertien dagen.”
2.5.
[gedaagde] heeft bij exploot van 2 december 2025 het eindvonnis aan [eiseres] betekend. Op grond van dat vonnis moest ontruiming plaatsvinden op uiterlijk 5 januari 2026. Bij gebreke van ontruiming heeft [gedaagde] gedwongen ontruiming door [eiseres] aangezegd tegen 5 februari 2026.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
3.1.1.
[gedaagde] te gelasten om de tenuitvoerlegging van de vonnissen van 30 april en 5 november 2025 van de kantonrechter, voor zover dit betreft de ontruiming van de gehuurde woning, te staken en gestaakt te houden, dan wel de uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring van het eindvonnis te schorsen, tot het moment dat er een onherroepelijk vonnis of arrest voorligt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt – kort weergegeven – aan de vordering het volgende ten grondslag.
Er is sprake van een kennelijke misslag in het eindvonnis. De kantonrechter is er ten onrechte aan voorbij gegaan dat door de buren niet was voldaan aan de door de kantonrechter gestelde basisvoorwaarde om [eiseres] en haar dochter met rust te laten. De enkele resterende verwijten hadden in die context moeten worden bekeken en konden ook gelet op het geringe aantal klachten, niet tot de conclusie van ontbinding en ontruiming leiden. Wil [eiseres] een reëel hoger beroep kunnen voeren is schorsing van het vonnis aangewezen. [eiseres] heeft een spoedeisend belang omdat zij geen vervangende woonruimte en/of opvang heeft voor minderjarige dochter en haarzelf.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] voert – kort weergegeven – het volgende aan.
Er is geen sprake van een kennelijk misslag. De kantonrechter heeft tot twee keer toe expliciet rekening gehouden met de belangen van de minderjarige dochter van [eiseres] , door in het tussenvonnis nog niet tot ontbinding over te gaan en door [eiseres] in het eindvonnis een relatief lange ontruimingstermijn te gunnen. [gedaagde] heeft gelet op de zeer structurele en ernstige overlast door [eiseres] een zwaarwegend belang bij het mogen executeren van het eindvonnis. Dat belang blijkt ook uit verschillende overwegingen van de kantonrechter in zowel het tussenvonnis als het eindvonnis. Daar komt bij dat de door [eiseres] veroorzaakte overlast zich ook na het eindvonnis heeft voortgezet. De minderjarige dochter van [eiseres] zal bij een ontruiming niet op straat komen te staan want de instantie Samen055 heeft verzekerd dat zij een verblijfplaats voor de dochter heeft als [eiseres] of haar dochter daarom verzoekt.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang is hier gegeven nu de ontruiming gepland staat op 5 februari 2026. [eiseres] is dan ontvankelijk in haar vordering.
Het toetsingskader
4.2.
Voor wat betreft de vraag of het eindvonnis van de kantonrechter moet worden geschorst hanteert de voorzieningenrechter het toetsingskader uit het zogenoemde Strandhotel- of Zeesterarrest. [1] [eiseres] heeft gesteld voornemens te zijn hoger beroep in te stellen. Uitgangspunt is dat een uitvoerbaar verklaarde veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar is en ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van [eiseres] bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door haar ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Daarbij moet worden uitgegaan van de beslissingen in het vonnis en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen. De kans van slagen van het hoger beroep tegen het vonnis blijft buiten beschouwing. Wel kan de voorzieningenrechter in zijn oordeel betrekken of het vonnis berust op een kennelijke misslag.
Geen sprake van een kennelijke misslag.
4.3.
De voorzieningenrechter volgt [eiseres] niet in haar stelling dat het eindvonnis berust op een kennelijke misslag. Het moet dan gaan om een zo evidente vergissing in het recht of de feiten dat daarover geen redelijke twijfel bestaat. Dat [eiseres] het niet eens is met de door de kantonrechter gemaakte afweging omdat de kantonrechter er volgens haar ten onrechte aan voorbij is gegaan dat door de buren niet was voldaan aan de in het tussenvonnis gestelde voorwaarde om [eiseres] en haar dochter met rust te laten en de enkele resterende verwijten van overlast niet tot de conclusie van ontbinding kunnen leiden, maakt niet dat sprake is van een (evidente) kennelijke misslag. Zo heeft [gedaagde] terecht gesteld dat de kantonrechter ook heeft geoordeeld dat [eiseres] er niet voor heeft gezorgd dat alle overlast door haar is gestopt en dat zij daarvoor wel zorg had moeten dragen zoals uit het tussenvonnis bleek. Ook de omstandigheid dat [eiseres] overlast ondervindt van haar buren is door de kantonrechter in beide vonnissen meegewogen. Of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat sprake is van overlast die moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, is een vraag die in hoger beroep aan de orde moet komen. Het is nu niet aan de voorzieningenrechter om de stellingen en standpunten van partijen daaromtrent nogmaals te toetsen in dit kort geding, omdat dat neer zou komen op een verkapt hoger beroep.
Belangenafweging
4.4.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis de beslissing over de uitvoerbaarheid bij voorraad niet gemotiveerd. Dit betekent dat in het kader van dit executiegeschil de belangen van partijen alsnog moeten worden afgewogen, volgens de lijn die volgt uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad.
4.5.
De belangen die door [eiseres] zijn gesteld zien er met name op dat zij samen met haar minderjarige dochter op straat zal komen te staan. Dat is echter een evident gevolg van de uitgesproken ontruiming en door de kantonrechter zijn die belangen van [eiseres] en haar minderjarige dochter al meegewogen. Juist om die reden heeft de kantonrechter [eiseres] in het tussenvonnis de kans geboden alle overlast te stoppen en heeft zij haar in het eindvonnis een ruimere ontruimingstermijn geboden. Daar komt bij dat [gedaagde] [eiseres] ter zitting heeft verzekerd dat haar minderjarige dochter niet op straat zal komen te staan als [eiseres] (of haar dochter zelf) Samen055 om een verblijfplaats voor haar dochter verzoekt.
4.6.
In dit geval wegen de belangen van [eiseres] bij behoud van de bestaande toestand dan ook niet zwaar genoeg om af te wijken van de hoofdregel dat [gedaagde] een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis direct ten uitvoer mag leggen. [gedaagde] heeft er een groot belang bij dat haar huurders in de [adres 1] kunnen wonen zonder overlast van anderen en zij heeft als woningcorporatie ook de plicht om te treden tegen overlastsituaties. Haar belang om het vonnis direct ten uitvoer te leggen weegt in dit geval dan ook zwaarder, ook nu [gedaagde] met nadere producties heeft aangetoond dat zij ook na het eindvonnis nog overlastklachten van omwonenden heeft ontvangen over [eiseres] . Dat [eiseres] op dit moment (nog) geen geschikte woonruimte heeft gevonden is bijzonder vervelend, maar dat maakt niet dat van [gedaagde] kan worden verlangd dat zij nog langer moet wachten op ontruiming van de woning door [eiseres] . De vordering van [eiseres] zal dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.7.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
735,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.020,00
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 2.020,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026. De feiten en de motivering waarop de beslissing steunt, zijn afzonderlijk vastgelegd op 2 februari 2026.