Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
DE VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
Reg.nr.: 56417 KGZA 02-4
Datum uitspraak: 14 februari 2002
VO N N I S
in de zaak van:
[eiser],
[adres],
eiser,
procureur mr. H.E.M. Hulleman,
advocaat mr. H.M. van Eerten,
en
[gedaagde],
[adres]
gedaagde,
procureur mr. W.A. Entzinger.
PROCESVERLOOP
Eiser heeft gedaagde doen dagvaarden in kort geding.
De vordering strekt ertoe bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. gedaagde te veroordelen om binnen vijf dagen na de betekening van dit vonnis aan notariskantoor Van der Laan & Noorman (Forum Notarissen) te Groningen c.q. aan een aan dat kantoor gelieerde Stichting (Beheer) Derdengelden te voldoen een bedrag van € 1.225.206,58 (ƒ 2.700.000,--) ten titel van koopsom voor de boerderij aan de Schoonloërstraat 73 te Grolloo met verdere aan- en toebehoren, waaronder circa 26,8 hectare grond krachtens koopovereenkomst d.d. 8 december 2000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
II. het voorgaande (sub I.) op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag;
III. aan notariskantoor Van der Laan & Noorman (Forum Notarissen) te Groningen machtiging te verlenen om de ingevolge sub I. te ontvangen koopsom aan eiser door te betalen, voor zover er naar het oordeel van de transporterende notaris - behoudens de daartoe vereiste medewerking van gedaagde - geen andere beletselen zijn om de hier betreffende onroerende zaak aan gedaagde te leveren;
IV. te bepalen dat dit vonnis na verloop van vijf dagen na betekening in de plaats zal treden van de hiervoor sub III. gevorderde machtiging;
V. gedaagde te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te voldoen het bedrag aan verbeurde boete ad € 145.209,67 (ƒ 320.000,--), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2001 tot aan de dag der algehele voldoening.
Op de voor de behandeling bepaalde dag, 30 januari 2002], is eiser verschenen, vergezeld van mr. Van Eerten.
Gedaagde is verschenen, vergezeld van mr. Entzinger.
Eiser heeft conform de dagvaarding voor eis geconcludeerd, waarbij hij producties in het geding heeft gebracht.
Gedaagde heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd eiser hierin niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van eiser in de kosten van de procedure.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en pleitnotities overgelegd.
Teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in der minne tot een vergelijk te komen, is de behandeling aangehouden.
Partijen hebben aan de voorzieningenrechter doen weten niet tot overeenstemming te zijn gekomen en hebben ten slotte vonnis gevraagd.
De uitspraak is bepaald op heden.
RECHTSOVERWEGINGEN
Vaststaande feiten:
Eiser is eigenaar van de boerderij met opstallen aan de Schoonloërstraat 73 te Grolloo en van diverse daaromheen gesitueerde percelen, kadastraal bekend gemeente Rolde, sectie T, nummers 418, 419, 765, 766 en T 21763.
In verband met een door gedaagde beoogde ontwikkeling van een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 en een daarop te bouwen landhuis heeft hij bij koopovereenkomst d.d. 14 oktober 2000 percelen aan de Schoonloërstraat te Grolloo gekocht, kadastraal bekend gemeente Rolde, sectie T, nummers 1857 D2 en 761 D2, plaatselijk bekend als 'de Oorsprong'.
Deze percelen hebben echter geen goede uitweg naar de Schoonloërstraat, de provinciale weg.
Om die reden heeft gedaagde bij koopovereenkomst d.d. 8 december 2000 de vorengenoemde, direct aan de Schoonloërstraat gelegen percelen van eiser gekocht.
Omdat gedaagde voornemens was op 'de Oorsprong' een landhuis te bouwen, terwijl op de datum van sluiting van de laatstgenoemde koopovereenkomst onzeker was of gedaagde daartoe de nodige vergunning zou kunnen verkrijgen, is de ontbindende voorwaarde van artikel 16 in deze koopovereenkomst opgenomen:
'Artikel 16
Indien en voorzover verkoper op één november tweeduizend één vergunning heeft ontvangen om het door hem beoogde landhuis te stichten wordt de onderhavige koop ontbonden in zoverre het betreft de bij deze akte verkochte opstallen met twee hectare land, deel uitmakende van de percelen 418 en 419, zoals schetsmatig aangegeven op het aan deze akte gehechte kaartje, terwijl de hiervoor vermelde koopsom zal worden verminderd met een bedrag groot één miljoen twee honderdduizend gulden (ƒ 1.200.000,--).'
Ingeval gedaagde geen vergunning zou verkrijgen om een landhuis op 'de Oorsprong' te bouwen, zou hij zijn plannen alsnog kunnen realiseren door de vorengenoemde boerderij af te breken en in de plaats daarvan een landhuis te bouwen, nu daarop in ieder geval een woonbestemming was gelegen.
Beoordeling van het geschil:
Naar voorlopig oordeel is het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening met de aard van het gevorderde gegeven.
Kernpunt van geschil is welke betekenis aan het bepaalde in artikel 16 van de koopovereenkomst d.d. 8 december 2000 moet worden toegekend.
Eiser heeft aangevoerd dat gedaagde tot 1 november 2001 in de gelegenheid werd gesteld om een vergunning voor het bouwen van het door hem beoogde landhuis te verkrijgen en dat, indien dat op die datum niet was gelukt, de desbetreffende ontbindende voorwaarde niet meer kon worden ingeroepen. Gedaagde heeft gesteld dat het steeds zijn bedoeling is geweest de vrijheid te behouden voor wat betreft de boerderij van de koop af te zien en dat de notaris - die de koopovereenkomst heeft opgesteld - dat op zijn wijze in artikel 16 heeft vertaald.
Naar vaste jurisprudentie is de taalkundige betekenis van woorden niet uitsluitend beslissend voor het duidelijk zijn van een overeenkomst, doch dient bij de uitleg daarvan evenzeer te worden gelet op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Naar voorlopig oordeel is de datum waarop de mogelijkheid om zich te beroepen op artikel 16 afliep, niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Dat geldt ook voor de voorwaarde die moest zijn vervuld, alvorens dat beroep kon worden gedaan, namelijk het door gedaagde hebben verkregen van een definitieve vergunning van het daartoe bevoegde bestuursorgaan voor de bouw van het door gedaagde beoogde landhuis. In dit verband is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat - zoals gedaagde heeft betoogd - daaronder - naar de voorzieningenrechter begrijpt - niet slechts een formele, doch ook een 'de facto'-vergunning was begrepen.
Naar voorlopig oordeel is het 'door hem beoogde landhuis' voor wat betreft de plaats daarvan het enige bestanddeel van de desbetreffende bepaling dat niet zonder meer helder is. Gelet op de overgelegde stukken neemt de voorzieningenrechter echter als vaststaand aan dat daarmee het beoogde landhuis op 'de Oorsprong' is bedoeld.
Dat de omstandigheden van het geval zouden nopen tot het oordeel dat gedaagde ook na 1 november 2001 de ontbindende voorwaarde van artikel 16 zou kunnen inroepen, is niet gebleken.
Alvorens de koopovereenkomst door partijen is ondertekend, mogen weliswaar voorstellen zijn gedaan met de strekking dat gedaagde ook na 1 november 2001 de vrijheid zou moeten hebben van de koop van de boerderij met twee hectare bijbehorende grond af te zien, doch dat doet aan het vorenstaande niet af. Niet gebleken is immers dat eiser daarmee op enig moment heeft ingestemd noch dat dat voor gedaagde zo essentieel was dat hij bij het ontbreken van die vrijheid na 1 november 2001 de onderhavige koopovereenkomst niet zou hebben gesloten.
De voorzieningenrechter acht dan ook niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de desbetreffende bepaling de bedoeling van (één der) partijen niet goed weergeeft. Indien gedaagde naar hij heeft aangevoerd van mening was dat zijn bedoeling in dezen niet juist werd weergegeven, had het op zijn weg gelegen ter zake een nadere bepaling op te (doen) nemen. Door dat na te laten heeft gedaagde de - naar voorlopig oordeel - voor wat betreft de datum en de vergunning duidelijke bepaling aanvaard.
Bij de onderhavige beoordeling speelt tevens een rol dat het gelet op artikel 1 van de koopovereenkomst de bedoeling van partijen is geweest de notariële akte van levering uiterlijk op 1 november 2001 te doen verlijden. Het ligt naar voorlopig oordeel dan ook niet voor de hand dat gedaagde ook na die datum de door hem gestelde vrijheid zou behouden.
Bovendien is naar voorlopig oordeel niet gebleken dat gedaagde voor 1 november 2001 vergunning heeft verkregen voor de oprichting van een landhuis op 'de Oorsprong'. Ook van een 'de facto'-vergunning daarvoor, waarvan gedaagde melding heeft gemaakt, is niet gebleken.
Ook uit de door gedaagde als productie 6 en 7 overgelegde brieven van burgemeester en wethouders van de gemeente Aa en Hunze is zulks niet af te leiden. Daaruit blijkt immers slechts dat burgemeester en wethouders in beginsel instemmen met de door gedaagde voorgestane landgoedontwikkeling.
De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat de in artikel 16 van de onderhavige koopovereenkomst opgenomen voorwaarde niet tijdig is vervuld. Nu ook anderszins niet is gebleken van andere omstandigheden die zich daartegen verzetten, dient gedaagde aan zijn verplichtingen uit hoofde van die overeenkomst te voldoen. In dit verband zij overwogen dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat ook een eventuele bodemprocedure met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid tot toewijzing van de onderhavige vordering zal leiden.
Aangaande het door gedaagde gestelde restitutierisico overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Gedaagde verkrijgt met de voldoening van het gevorderde bedrag het in geding zijnde perceel met opstallen, met een waarde die naar voorshands aannemelijk wordt geacht, thans niet minder is dan het door gedaagde daarvoor te betalen bedrag ad ƒ 1.200.000,--. Het gestelde restitutierisico is naar voorlopig oordeel dan ook niet zodanig dat dit zich tegen toewijzing van de onderhavige vordering verzet.
Gelet op het vorenoverwogene wordt de gevraagde voorziening toegewezen De voorzieningenrechter ziet overigens in de omvang van het te betalen bedrag aanleiding de gevraagde termijn te verlengen.
De gevraagde dwangsom zal worden gemaximeerd.
Met de toewijzing van het onder III. gevorderde acht de voorzieningenrechter voldoende gewaarborgd dat de desbetreffende percelen daadwerkelijk aan gedaagde zullen worden geleverd, zodat voor een nadere waarborg - die gedaagde voorstaat - geen nadere voorziening aangewezen is. Met het oog op het toezicht van de transporterende notaris ziet de voorzieningenrechter verder onvoldoende aanleiding voor toewijzing van het onder IV. gevorderde.
Aangaande de onder V. gevorderde boete overweegt de voorzieningenrechter dat niet weersproken is dat gedaagde steeds bereid is geweest de percelen, met uitzondering van de boerderij en de omliggende 2 hectare land, van eiser af te nemen. De voorzieningenrechter acht het dan ook alleszins redelijk dat de krachtens de meergenoemde koopovereenkomst verbeurde boete wordt beperkt tot 10% van ƒ 1.200.000,--, zijnde ƒ 120.000,--. Dit bedrag zal in het navolgende worden uitgedrukt in euro's.
Gedaagde wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding verwezen.
BESLISSING
De voorzieningenrechter:
1. veroordeelt gedaagde om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis aan notariskantoor Van der Laan & Noorman (Forum Notarissen) te Groningen c.q. aan een aan dat kantoor gelieerde Stichting (Beheer) Derdengelden te voldoen een bedrag van € 1.225.206,58 (ƒ 2.700.000,--) ten titel van koopsom voor de boerderij aan de Schoonloërstraat 73 te Grolloo met verdere aan- en toebehoren, waaronder circa 26,8 hectare grond krachtens koopovereenkomst d.d. 8 december 2000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
2. veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiser van een dwangsom groot € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro) voor iedere dag dat niet aan voormelde veroordeling wordt voldaan, met dien verstande dat maximaal € 200.000,-- (zegge: tweehonderdduizend euro) aan dwangsommen verbeurd zal kunnen worden;
3. machtigt notariskantoor Van der Laan & Noorman (Forum Notarissen) te Groningen om de ingevolge sub 1. te ontvangen koopsom aan eiser door te betalen, voor zover er naar het oordeel van de transporterende notaris - behoudens de daartoe vereiste medewerking van gedaagde - geen andere beletselen zijn om de hier betreffende onroerende zaak aan gedaagde te leveren;
4. veroordeelt gedaagde tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te voldoen het bedrag aan verbeurde boete ad € 54.453,63 (ƒ 120.000,--), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
5. veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van eiser begroot op € 268,89 aan verschotten en op € 703,36 aan salaris van de procureur;
6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Duitemeijer, voorzieningenrechter en door deze uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.
js