Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
DE VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
Reg.nr.: 57260 / HA ZA 02-68
Datum uitspraak: 21 maart 2002
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap ALTERA VASTGOED N.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
hierna te noemen Altera,
procureur mr. H.J. de Groot,
advocaat mr. P. Wanders,
en
de besloten vennootschap LAURUS Nederland B.V.,
p/a 5223 AL 's Hertogenbosch aan de Parallelweg 64,
gedaagde,
hierna te noemen Laurus,
advocaat mr. P.J. van Steen.
PROCESVERLOOP
Altera heeft de naamloze vennootschap Laurus NV doen dagvaarden in kort geding.
De vordering strekt ertoe Laurus NV bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen:
a. de gehuurde ruimte in het winkelcentrum Promenade te Veendam conform de bestemming in de huurovereenkomst in gebruik en voor het publiek geopend te houden gedurende normale winkelopeningstijden zolang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd, op straffe van een dwangsom van EUR 10.000,- voor iedere dag dat Laurus NV hiermee in gebreke blijft;
b. tot betaling van de kosten van dit geding.
Op de voor de behandeling bepaalde dag, maandag 11 maart 2002, is Altera verschenen, vertegenwoordigd door dhr. Amersfoort en vergezeld van de advocaat mr. Wanders, voornoemd.
Laurus is vrijwillig verschenen, vertegenwoordigd door de advocaat mr. Van Steen, voornoemd, en heeft aangegeven geen bezwaar te maken tegen de tenaamstelling van de dagvaarding.
Laurus zal derhalve in plaats van Laurus NV als gedaagde worden aangemerkt.
Altera heeft conform de dagvaarding voor eis geconcludeerd, waarbij zij producties in het geding heeft gebracht.
Laurus heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd Altera hierin niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van Altera in de kosten van de procedure.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en pleitnotities overgelegd.
Partijen hebben ten slotte vonnis gevraagd.
De uitspraak is bepaald op 21 maart 2002.
RECHTSOVERWEGINGEN
1 Vaststaande feiten:
a. De rechtsvoorganger van Laurus heeft met de rechtsvoorganger van Altera een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot winkelruimte in het winkelcentrum Promenade te Veendam, aan het Promenadepad 101 en 103 (winkelunits 1 en 47) voor een termijn van 10 jaar, ingaande op 1 januari 1999 en eindigende op 31 december 2008.
De bestemming van het gehuurde is supermarkt in de ruimste zin des woords.
In de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen is -voor zover hier van belang- het navolgende opgenomen:
"2.1 Huurder dient het gehuurde -gedurende de gehele duur van de overeenkomst- daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (..)."
2.4 Indien het gehuurde winkelruimte (..…) omvat, is huurder verplicht het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf voor het publiek geopend te houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen:
- indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum (..…) gedurende de openingstijden van dat winkelcentrum zogenaamde koopavonden daaronder begrepen; (..…)."
b. Laurus exploiteert in het gehuurde een supermarkt conform de zogenaamde Basismarkt-formule.
c. Bij brief van 21 november 2001 heeft Laurus NV Altera laten weten dat de exploitatie van de Basismarkt-formule per 1 april 2002 wordt gestaakt, maar dat hiermee geen einde komt aan de huurrelatie die Laurus NV of één van haar dochtermaatschappijen met Altera heeft. Bij schrijven van 11 januari 2002 is namens Laurus NV voornoemde datum als sluitingsdatum van de supermarkt genoemd, onder toezegging dat de financiële verplichting uit de huurovereenkomst wordt nagekomen totdat een opvolgend huurder is gevonden.
d. Laurus is met schoenenzaak Bristol in overleg getreden over een mogelijke overname van het huurcontract. Altera is hierover bij brief van 21 februari 2002 ingelicht.
Altera heeft Laurus laten weten niet akkoord te gaan met Bristol als exploitant van het gehuurde.
2. Standpunt van Altera:
2.1 Laurus is zowel wettelijk als contractueel verplicht het gehuurde als supermarkt in gebruik te nemen en in het gehuurde daadwerkelijk haar bedrijf uit te oefenen. De stopzetting van de Basismarkt-formule ontheft Laurus niet van deze verplichting. Laurus heeft de mogelijkheid om in het gehuurde een supermarkt volgens één van haar andere formules te exploiteren. Altera staat bovendien bereidwillig tegenover contractsovername door een -voor haar acceptabele- opvolgend huurder.
2.2 De Basismarkt is de enige supermarkt in het winkelcentrum en heeft als zodanig een grote trekkersfunctie. De aanwezigheid van een supermarkt heeft rechtstreekse gevolgen voor de omzetpositie van de overige huurders. Indien deze supermarkt verdwijnt, wordt het foodpercentage teruggebracht tot 1,8%. Dit is te weinig voor een gezonde branchemix. Een nieuwe non-food formule, zoals die van Bristol, past derhalve niet binnen de brancheverdeling van het winkelcentrum.
Niet is aangetoond dat er geen huurder uit de foodsector kan worden gecontracteerd.
2.3 Zolang Laurus geen -voor Altera acceptabele- opvolgend huurder heeft gevonden, dient zij het gehuurde zelf als supermarkt in gebruik te houden. Leegstand heeft een negatieve uitstraling en schaadt het beeld dat de consument heeft van het winkelcentrum. De waarde van het winkelcentrum zal hierdoor verminderen. Ter waarborging van de belangen van Altera én de overige huurders dient afname van de passantenstroom te worden voorkomen.
2.4 Er doen zich geen onvoorziene omstandigheden voor. De door Laurus opgevoerde omstandigheden behoren tot haar eigen risico, welke niet op de verhuurder kan worden afgewenteld. Laurus wist al sinds 2000 dat de Basismarkt-formule zou worden beëindigd, maar heeft Altera eerst in januari 2002 ingelicht dat het gehuurde mogelijk komt leeg te staan. Laurus heeft op deze wijze geen rekening gehouden met het gerechtvaardigd belang van Altera.
3. Standpunt van Laurus:
3.1 Laurus heeft op grond van de huurovereenkomst weliswaar een exploitatieverplichting, doch in de gegeven omstandigheden kan in redelijkheid niet van haar worden gevergd dat zij de verliesgevende exploitatie van de Basismarkt-formule dan wel het filiaal te Veendam voortzet. Het gehuurde is qua vloeroppervlakte en ligging niet geschikt voor vestiging van een service-supermarkt. Bovendien zijn in Veendam reeds twee service-supermarkten volgens formules van Laurus gevestigd.
3.2 Laurus heeft zich erg ingespannen om een goede opvolgend huurder te vinden voor het gehuurde. Veel bedrijven in de foodsector zijn benaderd. Laurus heeft inmiddels overeenstemming bereikt met Bristol, welk bedrijf bereid is het gehuurde rechtstreeks van Altera te huren. In de brief van DTZ Zadelhoff van 5 maart 2002 is uiteengezet dat de verwachting bestaat dat Bristol een betere trekker voor het winkelcentrum zal zijn dan de Basismarkt. Laurus zal zich tot 31 december 2008 garant stellen voor de huurbetaling door Bristol.
3.3 Van Altera kan worden verlangd dat zij -naast de verplichting haar eigen schade te beperken- ook de schade van Laurus, bestaande uit betaling van de huur, zoveel mogelijk beperkt. Altera dient het voorstel van Laurus om Bristol in haar plaats te stellen te accepteren dan wel daarover met Laurus in overleg te treden.
4. Beoordeling van het geschil:
4.1 In confesso is dat de huurovereenkomst tussen Altera en Laurus voor een periode van 10 jaren is aangegaan en Laurus dientengevolge in beginsel gehouden is haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tot 31 december 2008 na te komen. Eén van deze verplichtingen is het in gebruik nemen van en het daadwerkelijk uitoefenen van een supermarkt in het gehuurde.
Kernvraag in dezen is of Altera Laurus in het onderhavige geval kan houden aan deze exploitatieverplichting. De voorzieningenrechter stelt daarbij voorop dat een verhuurder van bedrijfsruimte niet onder alle omstandigheden van zijn huurder kan vergen dat hij het gehuurde in gebruik houdt conform de in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming. Indien de huurder bij de exploitatie van zijn onderneming aanzienlijke verliezen lijdt, kan -onder omstandigheden- het belang van de huurder bij staking van de exploitatie zodanig zwaar wegen, dat het belang van de verhuurder bij nakoming van de exploitatieverplichting hiervoor moet wijken. Hetgeen daartoe door Laurus in dezen is aangevoerd rechtvaardigt die conclusie evenwel niet, waartoe het navolgende wordt overwogen.
4.2 In casu is op grond van de overgelegde cijfers van 2000 en 2001 op zich voldoende aannemelijk geworden dat de Basismarkt te Veendam de afgelopen twee jaren verliesgevend is geweest. Vooralsnog is echter niet voldoende aannemelijk gemaakt dat een aanvaardbare exploitatie van een supermarkt op deze lokatie niet tot de mogelijkheden behoort, waarbij nog opmerking verdient dat de resultaten van 2001 ten opzichte van de resultaten van 2000 aanzienlijk zijn verbeterd. Dat Laurus als concern momenteel moeilijke tijden doormaakt en mede om die reden de exploitatie van de -naar haar zeggen- verliesgevende Basismarkt-formule in haar geheel wil beëindigen, kan hieraan niet afdoen. Laurus exploiteert bovendien nog andere supermarktformules, welke mogelijk in het gehuurde zouden kunnen worden gevestigd. De brief van Laurus NV van 6 maart 2002 is vooralsnog in ieder geval onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat het gehuurde niet geschikt is voor exploitatie van één van de andere supermarkt-formules van Laurus. Hoe dan ook, een besluit tot beëindiging van een gehele supermarktformule is op zich voorshands geen rechtvaardiging voor het niet nakomen van de verplichtingen uit de litigieuze huurovereenkomst.
4.3 Dit laatste klemt te meer, nu Laurus Altera eerst in een laat stadium op de hoogte heeft gesteld van het voornemen de exploitatie per 1 april 2002 te stoppen, terwijl de alstoen resterende periode tot 1 april 2002 om tijdig nog een geschikte opvolgend huurder te vinden zeer kort was. Het risico dat dat niet zou lukken, dient onder die omstandigheden voor Laurus te blijven. De tot op heden enige door Laurus aangedragen oplossing -te weten contractsovername door Bristol- acht de voorzieningenrechter vooralsnog geen alternatief: Altera heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het voor het winkelcentrum van essentieel belang is dat hierin een supermarkt dan wel een ander bedrijf uit de foodsector is gevestigd; de huurovereenkomst is wat betreft de bestemming en het daadwerkelijke gebruik van het gehuurde bovendien duidelijk. Nu het door Laurus voorgestelde bedrijf hieraan niet beantwoordt, staat het Altera -die overigens bereidwillig staat tegenover contractsovername door een voor haar acceptabele opvolgend huurder- vrij geen genoegen te nemen met het voorstel van Laurus, te meer waar uit de overgelegde producties voorshands niet kan worden afgeleid dat Laurus zich voldoende heeft ingespannen om een voor Altera acceptabele opvolgend huurder te vinden. Een enkele brief met daarin een opsomming van namen van supermarktketens die door Laurus zouden zijn benaderd, kan niet als een adequate onderbouwing worden aangemerkt van de stelling van Laurus dat zij deze bedrijven heeft benaderd en met hen serieus in onderhandeling is getreden.
Als niet althans onvoldoende weersproken staat voorts vast dat leegstand van het gehuurde zowel voor Altera als voor de overige huurders van het winkelcentrum schade tot gevolg zal hebben, onder meer in de vorm van waardevermindering van het winkelcentrum en afname van de bezoekersstroom. Deze schade zal aanzienlijk kunnen oplopen, nog daargelaten dat vaststelling van de hoogte van deze schade in een eventueel te entameren bodemprocedure niet eenvoudig zal zijn. Het belang van Laurus bij staking van de exploitatie afwegende tegen het belang van Altera bij voorkoming van leegstand van het gehuurde, leidt voorshands al met al niet tot de slotsom dat thans sprake is van zodanige zwaarwegende omstandigheden dat in redelijkheid niet van Laurus kan worden gevergd de uit de huurovereenkomst voortvloeiende exploitatieverplichting na te komen zolang deze huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd.
4.4 De vordering van Altera ligt bij gevolg voor toewijzing gereed, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd, een en ander zoals in het dictum vermeld.
4.5 Laurus zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De voorzieningenrechter:
1. veroordeelt Laurus de gehuurde ruimte in het winkelcentrum Promenade te Veendam conform de bestemming in de huurovereenkomst in gebruik en voor het publiek geopend te houden gedurende normale winkelopeningstijden zolang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet rechtsgeldig is beëindigd;
2. veroordeelt Laurus tot betaling aan Altera van een dwangsom groot
EUR 10.000,- (zegge: tienduizend euro) voor iedere dag dat Laurus in gebreke blijft met nakoming van voormelde veroordeling, met dien verstande dat maximaal
EUR 200.000 (zegge: tweehonderdduizend euro) aan dwangsommen verbeurd zal kunnen worden;
3. veroordeelt Laurus in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Altera begroot op EUR 258,94 aan verschotten eventueel vermeerderd met de niet voor verrekening vatbare omzetbelasting en op EUR 703,36 aan salaris van de procureur;
4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma, voorzieningenrechter en door deze uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 21 maart 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.