Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
DE VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
Reg.nr.: 58736 / KG ZA 02-173
Datum uitspraak: 13 juni 2002
V O N N I S
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. J.B. Rijpkema,
advocaat mr. H.P. de Lange,
en
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. W.M. Sturms.
PROCESVERLOOP
Eiser heeft gedaagde doen dagvaarden in kort geding.
De vordering strekt ertoe bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. gedaagde te veroordelen tot afname, zulks binnen veertien dagen na het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis, van de onroerende zaken plaatselijk bekend: de verblijfsrecreatieve woning gelegen op het villapark "Akenveen" aan de Zuidlaarderweg 37 te Tynaarlo, aangeduid met kavelnummer 46, ter grootte van ongeveer 4 are en 6 centiare uitmakende kennelijk ter plaatse aangeduid of aan te duiden gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Vries, sectie W, nummer 1398, tegen betaling van de overeengekomen koopsom van €€€E 107.772,80 k.k., zulks onder verbeurte van een dwangsom van €E 1.000,- voor iedere dag dat gedaagde na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft met medewerking als verzocht.
2. gedaagde te veroordelen tot betaling van€ E 10.777,28, zijnde de in artikel 12 van de overeenkomst genoemde opeisbare boete.
3. met bepaling dat wanneer gedaagde medewerking blijft weigeren het onderhavige vonnis in de plaats van de medewerking van de weigerachtige gedaagde aan de levering van genoemde onroerende zaak zal treden en als zodanig kan worden ingeschreven in de registers van het kadaster.
4. met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure.
Op de voor de behandeling bepaalde dag, 3 juni 2002, is eiser verschenen, vergezeld van de advocaat mr. H.P. de Lange.
Gedaagde is verschenen, vergezeld van de advocaat mr. W.M Sturms.
Eiser heeft conform de dagvaarding voor eis geconcludeerd, waarbij hij producties in het geding heeft gebracht.
Gedaagde heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd eiser hierin niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van eiser in de kosten van de procedure.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en pleitnotities overgelegd.
Partijen hebben ten slotte vonnis gevraagd.
De uitspraak is bepaald op 13 juni 2002.
RECHTSOVERWEGINGEN
Vaststaande feiten
Tussen partijen kan van het navolgende worden uitgegaan:
Ingevolge een op 25 februari 2002 vastgelegde koopovereenkomst heeft gedaagde van eiser gekocht een recreatiewoning op het villapark "Akenveen" te Tynaarlo.
Artikel 8 van de in de koopovereenkomst vermelde kettingbedingen bepaalt als volgt:
"Iedere eigenaar of gebruiker van de stichtende recreatiewoning is verplicht zijn auto of gelijksoortig vervoermiddel te parkeren op de eventueel op de kavel aangelegde parkeerplaats. Indien geen parkeerplaats op de kavel aanwezig is mag het hiervoor bedoelde vervoermiddel niet langer bij de te stichten recreatiewoning aanwezig zijn, dan voor laden en lossen bij aankomst en vertrek noodzakelijk is en dient vervolgens buiten de centrale slagboom bij het villapark "Akenveen" geparkeerd te worden".
De overeenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van makelaar [O.] te Groningen, die optrad namens eiser. [O.] was ermee bekend dat gedaagde op zoek was naar woongelegenheid in de omgeving van de door haar geëxploiteerde horecagelegenheid om daar na haar werk te kunnen overnachten. [O.] heeft gedaagde vervolgens gewezen op de onderhavige woning. Gedaagde heeft de woning bezichtigd.
Voorafgaand aan de op 19 april 2002 geplande levering heeft gedaagde van een medewerker van het villapark vernomen dat de slagboom van het villapark van 23.30 uur tot 7.00 uur gesloten is en dat tussen deze tijdstippen met de auto geen toegang kan worden verkregen tot het park. Eiser heeft dit niet aan gedaagde meegedeeld.
Blijkens ter terechtzitting overgelegde foto's bevindt zich naast de toegangspoort van het villapark de ingang van de naastgelegen camping. Achter de ingang van deze camping is een toegangsbord geplaatst met daarop onder meer de tijden waarop autoverkeer op het terrein niet is toegestaan.
Standpunt eiser
Gedaagde dient mee te werken aan de eigendomsoverdracht. De recreatiewoning voldoet aan alle eisen die zij daaraan redelijkerwijs mag stellen. Het feit dat het park door middel van een slagboom is afgesloten en beperking in toegangsmogelijkheden kent, vormt geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst. Gedaagde kan met de fiets de afstand tussen het toegangshek en de woning in korte tijd overbruggen. Bovendien kende gedaagde de situatie nu de sluitingstijden op het bord bij de camping staan vermeld. Daarnaast is de parkbeheerder in geval van calamiteiten bereid het toegangshek 's nachts te openen.
Indien de bereikbaarheid van de vakantiewoning voor gedaagde essentieel was dan had zij dit aan eiser kenbaar moeten maken, hetgeen zij evenwel heeft nagelaten. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat vele parken 's nachts beperkt toegankelijk zijn. Het lag daarom op de weg van gedaagde om te onderzoeken of ook het onderhavige park op dit punt belemmeringen kende. Nu gedaagde een dergelijk onderzoek heeft nagelaten en derhalve ook op dit punt bewust heeft gekozen voor de woning, heeft zij het risico terzake aanvaard.
Standpunt gedaagde
Eiser, althans zijn makelaar, wist dat voor gedaagde essentieel was dat de woning voor haar ook 's nachts goed bereikbaar zou zijn. Gedaagde mocht er derhalve van uitgaan dat dit ook het geval was. Nu de woning tussen 23.30 uur en 7.00 uur echter niet met de auto bereikbaar is, is er sprake van non-conformiteit. Ontbinding van de koopovereenkomst was derhalve gerechtvaardigd. Nu de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper, was gedaagde niet gehouden nader onderzoek te verrichten. Eiser had daarentegen gedaagde hieromtrent moeten inlichten.
Uit door gedaagde verricht onderzoek blijkt bovendien dat in vele bungalowparken in Nederland de bewoners 24 uur per dag met de auto toegang tot hun woning hebben, ondanks de aanwezigheid van een slagboom. Daarnaast was gedaagde niet bekend met het feit dat het villapark van 23.30 uur tot 7.00 uur is gesloten, nu dat bord met de betreffende informatie zich niet bij de ingang van het villapark bevindt maar op het terrein van de daarnaast gelegen camping. Voorts blijkt uit het in de koopovereenkomst opgenomen kettingbeding dat bewoners op straffe van een boete verplicht zijn hun auto bij een woning te parkeren. Met dit laatste valt niet te rijmen dat de woning 's nachts onbereikbaar is.
Tenslotte vordert eiser ten onrechte betaling van de contractuele boete van 10%. Betwist wordt dat eiser spoedeisend financieel belang heeft bij dit deel van zijn vordering.
Beoordeling van het geschil
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 BW mag de koper verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de aanwezigheid niet behoeft te worden betwijfeld. Bij de beoordeling van de vraag of dit het geval is, moet het 'normale' verwachtingspatroon van de koper als uitgangspunt worden gehanteerd, in welk kader gedaagde naar voorlopig oordeel mocht verwachten dat de woning ook met de auto in beginsel te allen tijde bereikbaar zou zijn.
Vaststaat bovendien dat aan eiser - dan wel aan diens makelaar - bekend was dat gedaagde een woning zocht om te kunnen overnachten na afloop van haar werk en dat om deze reden de woning aan gedaagde ter verkoop werd aangeboden; ook in dat licht hoefde zij er derhalve niet op bedacht te zijn dat de toegang tot de woning tijdens bepaalde uren aan beperkingen onderhevig was.
Nu eiser op de hoogte was van de beperkte toegangsmogelijkheden, had hij - dan wel zijn makelaar - gedaagde daaromtrent moeten inlichten. Nu eiser dit heeft nagelaten, heeft hij zijn mededelingsplicht terzake geschonden en kan hij zich niet erop beroepen dat gedaagde onvoldoende onderzoek op dit punt heeft verricht. De stelling van eiser dat voor gedaagde kenbaar was dan wel moest zijn dat de woning beperkt bereikbaar was, snijdt evenmin hout. Onweersproken is immers dat het litigieuze toegangsbord niet bij de toegangspoort van het villapark was geplaatst maar bij de ingang van de naastgelegen camping, nog daargelaten dat op het bord niet met zoveel woorden staat vermeld dat het park tussen bepaalde tijdstippen daadwerkelijk is gesloten voor auto's (die van de bewoners daaronder begrepen). Daar komt nog bij dat bewoners van de recreatiewoning blijkens artikel 8 van de in de koopovereenkomst opgenomen kettingbedingen verplicht zijn om hun auto op de parkeerplaats - indien aanwezig - bij de woning neer te zetten, hetgeen naar het oordeel van de voorzieningenrechter te meer de verwachting rechtvaardigt dat het villapark onbeperkt toegankelijk is. De stelling van eiser dat een feit van algemene bekendheid is dat op vele parken regels worden gesteld met betrekking tot aldaar geldende toegangsmogelijkheden voor auto's, acht de voorzieningenrechter tenslotte voorshands onvoldoende aannemelijk geworden.
Uit het voorgaande volgt dat de onderhavige non-conformiteit voor rekening van eiser dient te komen en dat gedaagde de koopovereenkomst in haar brief van 23 mei 2002 op goede gronden heeft ontbonden. De gevraagde voorziening zal daarom worden geweigerd.
Eiser zal als de in het ongelijk gesteld partij tenslotte worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De voorzieningenrechter:
1. weigert de gevraagde voorziening;
2. veroordeelt eiser in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van gedaagde begroot op €E 193,- aan verschotten en op E€ 703,36 aan salaris van de procureur.
3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma, voorzieningenrechter en door deze uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juni 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.
hji