Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/1087
Uitspraakdatum: 17 februari 2006
[belanghebbende],
wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Marne,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) de waarde van het pand [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 161.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de verweerder bij de uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2006 te Groningen. Partijen zijn daar verschenen. Eiser is bijgestaan door zijn [echtgenote] De gemachtigde van verweerder is - hoewel behoorlijk opgeroepen - zonder kennisgeving niet ter zitting verschenen.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
De onroerende zaak betreft een in 1923 gebouwde vrijstaande woning. Het heeft een inhoud van 380 m³ en een grondoppervlakte van 3.300 m². De onroerende zaak heeft als bijgebouwen een vrijstaande stenen garage van 68 m², voorzien van een zadeldak. Op een afstand van 50-100 meter van de onroerende zaak bevindt zich een GSM(UMTS)-mast.
3. Het geschil
In geschil is het antwoord op de vraag óf en zo ja, in welke mate, van de nabijheid van de GSM(UMTS)-mast een waardedrukkend effect uitgaat. Verweerder beantwoordt deze vraag ontkennend en eiser beantwoordt deze vraag bevestigend. Tegenover de door verweerder vastgestelde waarde bepleit eiser, rekening houdend met een waardevermindering van 30%, een waarde van € 136.000,-- .
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
4. Beoordeling van het geschil
Procesorde
De rechtbank stelt voorop dat haar abusievelijk eerst na sluiting van het onderzoek ter zitting is gebleken dat eiser bij zijn pleitnota ook een afschrift van het email-bericht heeft overgelegd waarnaar hij in zijn pleitnota heeft verwezen. Nu eiser daarmee niet heeft gehandeld binnen de termijn als bedoeld in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht en verweerder zich over deze schending niet heeft kunnen uitlaten is de rechtbank van oordeel dat dit bericht niet in het geding mag worden betrokken.
De rechtbank merkt in deze op dat het vorenstaande bij haar de vraag heeft opgeroepen of een en ander aanleiding geeft om het onderzoek te heropenen. De rechtbank heeft deze vraag ontkennend beantwoord omdat zij van oordeel is dat kennisneming van dit bericht, gelet op hetgeen eiser reeds naar voren heeft gebracht, niet geboden is.
Wet waardering onroerende zaken
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge het tweede lid van dat artikel wordt die waarde bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet Woz is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in casu 1 januari 2003) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
Verweerder, op wie in dezen de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op het taxatierapport van [taxateur], makelaar-taxateur onroerende zaken en gediplomeerd Woz-taxateur van 28 september 2005 en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). De onroerende zaak is door de taxateur uitpandig bezichtigd en opgenomen. Het genoemde taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Tevens is het taxatierapport voorzien van foto's van de onderhavige GSM(UMTS)-mast.
De rechtbank heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van het taxatierapport te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder dan ook in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij neemt de rechtbank - met verweerder - in aanmerking dat de afstand van de zendmast tot de onroerende zaak zodanig is dat niet aannemelijk is dat daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. Zoals ook eiser zelf ter zitting heeft aangegeven staat allerminst vast dat de nabijheid van een mast - op deze afstand - gezondheidsrisico's met zich brengt. Voor het door eiser ter zitting naar voren gebrachte standpunt dat de onroerende zaak minder waard is geworden omdat veel mensen over de zendmast spreken, geldt dit evenzeer. Eiser heeft zijn standpunt in deze niet, althans onvoldoende onderbouwd.
Voorts treft de door eiser ter zitting bepleite waardevermindering van 30%, waarbij hij heeft gewezen op het (windmolen)arrest van de Hoge Raad, geen doel. De rechtbank overweegt in deze dat geen sprake is van gelijke gevallen.
Naar het oordeel van de rechtbank wordt door verweerder voldoende inzichtelijk uiteengezet wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak en waarom deze leiden tot verschillen tussen de verkoopprijzen van de referentieobjecten en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentieobjecten.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. M.P. den Hollander. De beslissing is op
17 februari 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA
Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 05/1087 WOZ HOB blad 4
uitspraak