Uitspraak
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BUN VASTGOED B.V.,
statutair gevestigd te Almere,
eiseres,
procureur mr. T.S. Plas,
advocaat mr. J.P.A.M. van Balen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SCHUITEMA VASTGOED B.V.,
statutair gevestigd te Amersfoort,
gedaagde,
advocaat mr. B.T. Craemer.
Partijen zullen hierna Bun en Schuitema genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 11 juli 2006, waarbij zijn verschenen de heer [naam], directeur van Bun, vergezeld van mr. Van Balen, en de heer [naam], regio-manager vastgoed van Schuitema, vergezeld van mr. Craemer
- de pleitnota van Bun
- de pleitnota van Schuitema.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
De Stichting Trust Vastgoed VII Autorama (hierna te noemen: de stichting) is de juridisch eigenaar en de openbare maatschap Trust Vastgoedmaatschap VII is de economisch eigenaar van het winkelcentrum Autorama gelegen te Veendam (hierna te noemen: het winkelcentrum).
Op 23 juni 2006 hebben voormelde stichting en maatschap (hierna gezamenlijk te noemen: de verkoper) het winkelcentrum verkocht aan Bun tegen een koopsom van
€ 10.500.000,00. De koopakte is op 27 juni 2006 ingeschreven in register Hypotheken ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Groningen.
In de koopakte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen.
Artikel 3 lid Pro 1
De leveringsakte zal op 5 juli 2006 worden verleden, of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, door/namens verkoper en koper worden ondertekend, met dien verstande dat de koopoptie en de percelen worden geleverd op dezelfde dag voor natris mr. P.A. van Dijk te Leeuwarden, één en ander partijen genoegzaam bekend.
Artikel 3 lid Pro 2
Het is verkoper bekend dat Dudok Bouw- en Vastgoedrecht optreedt als (juridisch) adviseur van koper en in verband daarmee - onder verwijzing naar de voor de notaris van toepassing zijnde "Verordening beroeps- en gedragsregels" stemmen partijen er uitdrukkelijk mee in dat de notaris de leveringsakte opmaakt en passeert.
Artikel 7 lid Pro 1
De registergoederen en de koopoptie zullen worden overgedragen vrij van pandrechten, hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan (...)
Artikel 15 lid Pro 4
Deze koop wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat tussen verkoper en Laurus Nederland B.V. de als bijlage 3 bij deze koopakte gevoegde vaststellingsovereenkomst ondertekend zal zijn.
Op 29 juni 2006 heeft Schuitema ten laste van de verkoper voor een bedrag van
€ 4.750.000,00 conservatoir beslag gelegd op het winkelcentrum en is het proces-verbaal van beslaglegging ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Apeldoorn.
Na het onder 2.4 genoemde beslag is op diezelfde dag de als bijlage 3 bij de koopakte behorende vaststellingsovereenkomst door de verkoper en Laurus getekend.
Op 7 juli 2006 heeft Schuitema ten laste van de verkoper conservatoire beslagen gelegd onder Bun, notaris mr. M.H.J. Jansen en Dudok, het kantoor waaraan de notaris is verbonden, allen voor een bedrag van € 4.750.000,00.
Het winkelcentrum is thans nog niet geleverd.
Het geschil
Bun vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair: de door Schuitema gelegde conservatoire verhaalsbeslagen onder Bun, onder notaris mr. M.H.J. Jansen, onder Dudok en op het winkelcentrum op te heffen;
subsidiair: 1. te verklaren dat de inschrijving door Schuitema van het beslag op het winkelcentrum waardeloos is;
2. Schuitema te veroordelen om de vordering waarvoor de door haar gelegde beslagen tot zekerheid strekken, binnen 12 uur na het wijzen van dit vonnis, te wijzigen in een dusdanig bedrag dat correspondeert met een reële hoogte van de vordering, waarvan aannemelijk is dat zij die met succes op de verkoper zal kunnen verhalen, welk bedrag in goede justitie zal worden bepaald, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 voor iedere dag dat Schuitema daarmee in gebreke blijft;
II Schuitema te verbieden om meer, andere of repeterende maatregelen te treffen waardoor de levering van het winkelcentrum aan Bun verder zal worden belemmerd en/of verhinderd, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500.000,00 voor iedere handeling of maatregel waardoor dat verbod wordt overtreden.
III Schuitema te veroordelen in de kosten van dit geding.
Schuitema concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bun en tot veroordeling van Schuitema in de kosten van deze procedure.
De beoordeling
Spoedeisend belang
Hoewel het spoedeisend belang bij de vorderingen door Schuitema wordt betwist, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de spoedeisendheid is gelegen in de aard van het gevorderde en Bun zal derhalve in haar vorderingen worden ontvangen.
Opheffing op grond van artikel 705 Rv Pro
Primair vordert Bun opheffing van de beslagen. Ingevolge artikel 705 Rv Pro wordt de opheffing van een conservatoir beslag onder meer uitgesproken bij verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld. De voorzieningenrechter overweegt dat het in beginsel aan de degene is die de opheffing vordert om aannemelijk te maken dat een van bovenstaande imperatieve gronden zich voordoet, maar dat hij heeft te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd, welke beoordeling niet los kan geschieden van een afweging van de wederzijdse belangen.
Bun stelt in het kader van artikel 705 Rv Pro dat het een andere Schuitema binnen het Schuitema-concern is die mogelijk een vordering op grond van gederfde exploitatiewinst op de verkoper heeft - op grond waarvan de beslagen zijn gelegd - en dat de vordering bovendien onvoldoende is onderbouwd. Daargelaten dat Schuitema ter zitting heeft verklaard niet precies te weten of zij de juiste Schuitema binnen het concern is die gederfde exploitatiewinst kan vorderen en daarnaast heeft aangegeven dat, indien blijkt dat een andere tak binnen het concern de schade heeft geleden, ten behoeve van die ander een nieuw beslagrekest zal worden ingediend, is de voorzieningenrechter van oordeel dat Bun niet de mogelijkheid toekomt om verweer te voeren tegen de vordering die Schuitema stelt te hebben op de verkoper. De voorzieningenrechter is immers onbekend met het door de verkoper dienaangaande ingenomen standpunt en de ondeugdelijkheid van de aan het beslag ten grondslag gelegde vordering kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter derhalve enkel worden aangevoerd door de debiteur van de gepretendeerde vordering, in dit geval de verkoper. De voorzieningenrechter zal om die reden voorbijgaan aan het beroep van Bun op de ondeugdelijkheid van het door Schuitema ingeroepen recht.
Opheffing op grond van artikel 7:3 BW Pro
Naast een beroep op artikel 705 Rv Pro heeft Bun haar vordering tot opheffing van de beslagen gebaseerd op artikel 7:3 BW Pro; de Vormerkung. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter dient de door Bun ingeroepen bescherming vanwege de Vormerkung te worden beoordeeld in het kader van de uit artikel 705 Rv Pro voortvloeiende belangenafweging.
De Vormerkung, zoals omschreven in artikel 7:3 BW Pro, beschermt de koper van een registergoed, in die zin dat - voor zover in de onderhavige zaak relevant - tegen de koper wiens koop is ingeschreven in de openbare registers geen conservatoir beslag kan worden ingeroepen waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven, tenzij het goed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper is geleverd. Of tussen de verkoper en Bun een rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten ligt in deze kort geding procedure niet aan de voorzieningenrechter ter beoordeling voor en de voorzieningenrechter gaat er bij de verdere beoordeling dan ook vanuit dat sprake is van een tussen de verkoper en Bun gesloten overeenkomst. De voorzieningenrechter constateert dat de daarbijbehorende koopakte op 27 juni 2006 is ingeschreven in de registers en dat Schuitema ná die datum beslag heeft gelegd op het winkelcentrum en onder Bun, de notaris en Dudok. Nu de beslagen zijn gelegd nadat de koopakte was ingeschreven is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter sprake van een situatie van Vormerkung.
Het feit dat de koopovereenkomst in artikel 15 lid 4 een Pro opschortende voorwaarde bevat en deze pas is vervuld - waardoor de koopovereenkomst onvoorwaardelijk is geworden - nadat Schuitema reeds beslag had gelegd op het winkelcentrum, doet naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen afbreuk aan de bescherming die de Vormerkung Bun biedt. Uit de Memorie van Toelichting bij de invoering van artikel 7:3 BW Pro volgt immers onder meer het volgende: "De vervulling van een voorwaarde kan worden ingeschreven (...) De verkoper zal bij de inschrijving van de vervulling belang kunnen hebben in verband met de praktische mogelijkheden een nieuwe koper te vinden. Gaat het om een opschortende voorwaarde, dan heeft inschrijving van de vervulling minder betekenis. Een redelijke uitleg van artikel 24 lid 1 van Pro Boek 3 brengt met zich dat een niet-ingeschreven vervulling alleen dan niet aan een derde aan wie door de verkoper - in strijd met de koopovereenkomst - het goed vervreemd is, kan worden tegengeworpen, indien op dat ogenblik waarop deze derde verkreeg, de vervulling van de voorwaarde ook niet meer had kunnen plaatsvinden. (...) Men denke bijv. aan een opschortende voorwaarde dat binnen een maand de financiering rond is. Na een maand kan deze voorwaarde niet meer in vervulling gaan en geldt de voorwaarde jegens de derde die de vervulling niet kende, als onvervuld. In dit soort - naar men mag aannemen uitzonderlijke - gevallen, kan het dus wenselijk zijn dat de koper overgaat tot inschrijving van de vervulling van een opschortende voorwaarde". De opschortende voorwaarde in casu bevat geen tijdsbepaling en vervulling van de opschortende voorwaarde had derhalve kunnen plaatsvinden vóórdat de beslagen door Schuitema werden gelegd. Er blijft dus sprake van een situatie van Vormerkung.
De vraag die vervolgens door de voorzieningenrechter moet worden beantwoord, is in hoeverre de Vormerkung gevolgen dient te hebben voor de beslagen ten aanzien waarvan Bun in deze procedure de opheffing vordert. De voorzieningenrechter zal in het hiernavolgende deze beslagen afzonderlijk behandelen.
Het beslag onder Bun
Bun stelt dat het onder haar gelegd beslag het wettelijk stelsel van de Vormerkung doorkruist waardoor het alle betekenis verliest en dat Schuitema door dit beslag te leggen misbruik maakt van haar recht om conservatoir beslag te leggen en daarmee onrechtmatig jegens Bun handelt. Schuitema stelt daarentegen dat Bun geen belang heeft bij opheffing van dit beslag en dat Bun een onjuist standpunt hanteert waar zij stelt dat het beslag op de koopsom sowieso onrechtmatig is.
De voorzieningenrechter volgt Bun in haar standpunt dat door het onder Bun gelegd beslag op de door haar aan de verkoper te betalen koopsom, de werking van de Vormerkung wordt doorkruist. Bun kan onder deze omstandigheden namelijk niet betalen en zij zal dat wel moeten doen alvorens tot levering kan worden overgegaan. De door de Vormerkung geboden bescherming van Bun wordt derhalve door dit beslag buiten werking gesteld. De voorzieningenrechter constateert bovendien dat de door Bun bij dagvaarding geciteerde Beslagsyllabus - welke door rechtbanken wordt gebruikt als handleiding bij de beoordeling van beslagrekesten en voor de advocatuur informatie bevat omtrent de eisen die de rechtbanken stellen met betrekking tot beslagrekesten - in deze situatie vermeldt dat: "in het geval van derdenbeslag onder de koper van het registergoed voor de door de koper te betalen koopsom, tenzij - hetgeen de verzoeker zal moeten nagaan en stellen - geen inschrijving als bedoeld in artikel 7:3 BW Pro heeft plaatsgevonden of die inschrijving inmiddels haar werking heeft verloren, het raadzaam is het gevraagde verlof niet te verlenen". Naar het oordeel van de voorzieningenrechter dient op grond van het voorgaande het beslag onder Bun te worden opgeheven.
Het beslag onder de notaris
Ten aanzien van het beslag onder de notaris stelt Bun eveneens dat daarmee de werking van de Vormerkung wordt doorkruist. Volgens Bun heeft zij een indirect belang bij opheffing van het beslag onder de notaris omdat de notaris thans weigert mee te werken aan de levering, met als gevolg dat niet geleverd kan worden. Schuitema heeft in dit kader aangevoerd dat Bun geen belang heeft bij opheffing en dat haar niet verweten kan worden dat Bun niet bevrijdend kan betalen.
De voorzieningenrechter constateert dat de genoemde Beslagsyllabus vermeldt dat "bij het verlof voor een derdenbeslag onder een notaris voor de koopsom van een registergoed het raadzaam is te bepalen dat het verlof niet geldt voor het deel van de koopsom bestemd voor de aflossing van de hypothecaire schulden waarmee het registergoed is belast". Nu niet wordt betwist dat sprake is van hypothecaire schulden, maar de hoogte van de schulden niet is aangegeven en de voorzieningenrechter derhalve niet bekend is, zal de voorzieningenrechter bepalen dat het beslag onder de notaris zal worden opgeheven tot een bedrag gelijk aan het deel van de koopsom dat bestemd is voor de aflossing van de hypothecaire schulden.
Het beslag onder Dudok
Uit de dagvaarding is de voorzieningenrechter niet gebleken wat het belang van Bun is bij opheffing van het onder Dudok gelegd beslag en desgevraagd ter zitting heeft Bun verklaard daar inderdaad geen belang bij te hebben. Reeds hierom zal de vordering tot opheffing van het beslag onder Dudok worden afgewezen.
Het beslag op het winkelcentrum
Bun stelt dat zij belang heeft bij opheffing van het beslag op het winkelcentrum omdat door het beslag de juridische levering wordt gefrustreerd. Volgens Bun heeft Schuitema geen enkel belang bij dit beslag en heeft zij het enkel laten leggen om de levering tegen te houden. Schuitema heeft hiertegen aangevoerd dat de Vormerkung de levering ondanks het beslag nu juist wel mogelijk maakt. Daarnaast heeft Schuitema aangegeven dat haar belang bij handhaving van het beslag daarin is gelegen dat haar een volwaardige positie van beslaglegger toekomt - en het beslag ook jegens Bun gaat werken - indien binnen zes maanden na inschrijving van de koopakte geen levering plaatsvindt.
De voorzieningenrechter volgt Schuitema in haar stelling dat het winkelcentrum - ondanks het daarop gelegd beslag - door de verkoper nog aan Bun kan worden geleverd. Het belang van de Vormerkung is immers juist dat Bun bescherming wordt geboden tegen het door Schuitema op het winkelcentrum gelegd beslag. Dit beslag werkt niet jegens Bun, tenzij het winkelcentrum niet binnen zes maanden na inschrijving van de koopakte aan Bun is geleverd. Op dat moment werkt het beslag weer jegens een ieder, waaronder ook tegen Bun, en daarmee is tevens het belang van Schuitema bij handhaving van het beslag gegeven. Nu de levering van het winkelcentrum kan plaatsvinden en een ander belang bij opheffing is gesteld noch gebleken, zal de gevorderde opheffing van het beslag op het winkelcentrum worden afgewezen.
Verklaring van waardeloosheid
Subsidiair onder 1 vordert Bun te verklaren dat de inschrijving door Schuitema van het beslag op het winkelcentrum waardeloos is omdat het beslag als gevolg van de Vormerkung geen werking jegens Bun heeft en Schuitema geen belang heeft bij handhaving van het beslag. De voorzieningenrechter overweegt dat van een waardeloze inschrijving sprake is indien de inschrijving rechtens zonder enig belang is. Zoals reeds overwogen onder rechtsoverweging 4.5 is de voorzieningenrechter van oordeel dat Schuitema wel degelijk belang heeft bij handhaving van het beslag op het winkelcentrum. Bovendien is reeds overwogen dat de levering van het winkelcentrum kan plaatsvinden en naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Bun daarom geen belang bij de gevorderde verklaring en dit deel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.
Wijziging van de hoogte van de vordering
Subsidiair onder 2 vordert Bun om Schuitema te veroordelen tot wijziging van de hoogte van haar vordering op de verkoper. Nu de vordering die Schuitema pretendeert te hebben op de verkoper in deze procedure niet aan de voorzieningenrechter ter beoordeling voorligt, zal reeds daarom de subsidiair onder 2 gevorderde wijziging van de hoogte van die vordering worden afgewezen.
Verbod repeterende maatregelen
Bun vordert daarnaast onder verbeurte van een dwangsom Schuitema te verbieden meer, andere of repeterende maatregelen te treffen waardoor de levering van het winkelcentrum zal worden belemmerd en/of verhinderd. Voor een dergelijk verbod ziet de voorzieningenrechter in het onderhavige geval geen aanleiding nu de beslagen voor zover deze de werking van de Vormerkung doorkruisen, zullen worden opgeheven. Of aan Schuitema naar aanleiding van een nieuw verzoek tot het treffen van maatregelen, identiek aan die welke thans worden opgeheven, verlof zal worden verleend, ligt ter beoordeling voor aan de voorzieningenrechter die geroepen wordt op dat verzoek te beslissen. Dit deel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.
Kosten
Gelet op de voorgaande overwegingen, het belang en de aard van de zaak en hetgeen in het dictum zal worden bepaald, zal de voorzieningenrechter Schuitema naar analogie van tarief VIII (1 punt) veroordelen in de kosten van de procedure.
De kosten aan de zijde van Bun worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,32
- vast recht 248,00
- salaris procureur 3.211,00
Totaal EUR 3.530,32
De voorzieningenrechter neemt tot slot in aanmerking dat hem ambtshalve bekend is dat bij de rechtbank een nieuw beslagrekest is ingediend waarbij Schuitema en Schuitema N.V. verlof verzoeken tot het leggen van beslag onder wederom Bun, de notaris, Dudok en op het winkelcentrum. Nu bij dit vonnis het beslag onder Bun zal worden opgeheven en het beslag onder de notaris gedeeltelijk zal worden opgeheven, acht de voorzieningenrechter het aangewezen om te bepalen dat deze beslissingen pas in werking treden op het moment dat is beslist op het nieuwe beslagrekest dan wel wanneer dat rekest is ingetrokken.
De beslissing
De voorzieningenrechter
heft op het door Schuitema onder Bun gelegd conservatoir verhaalsbeslag;
bepaalt dat het door Schuitema onder notaris mr. M.H.J. Jansen gelegd conservatoir verhaalsbeslag zal worden opgeheven tot een bedrag gelijk aan het deel van de koopsom dat bestemd is voor de aflossing van de hypothecaire schulden en dat dit beslag voor het overige zal worden gehandhaafd;
bepaalt dat het onder 5.1 en 5.2 bepaalde in werking treedt op het moment dat is beslist op het beslagrekest ingediend door Schuitema en Schuitema N.V. waarbij zij verlof verzoeken tot het leggen van conservatoir verhaalsbeslag onder Bun, notaris mr. M.H.J. Jansen, Dudok en op het winkelcentrum, dan wel wanneer dat rekest is ingetrokken;
veroordeelt Schuitema in de proceskosten, aan de zijde van Bun tot op heden begroot op EUR 3.530,32;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.W.M. Vermeulen en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2006.?