Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 276514 / 05-11999
Vonnis d.d. 15 maart 2006
inzake
Woningstichting, gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, hierna de Woningstichting te noemen,
gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen, advocaat te Groningen (postbus 1105, 9701 BC),
tegen
Gedaagde, gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna gedaagde te noemen,
gemachtigde: K.B. Spoelstra, advocaat te Roden (postbus 330, 9300 AH).
PROCESGANG
Bij dagvaarding d.d. 9 november 2005 heeft de woningstichting gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan [adres], ontruiming van dat pand door gedaagde en veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord in conventie en een vordering in reconventie ingesteld. Vervolgens heeft ingevolge het tussenvonnis van 18 januari 2006 op 14 februari 2006 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij de woningstichting tevens heeft geantwoord in reconventie. Daarna is andermaal vonnis bepaald.
OVERWEGINGEN
In conventie en in reconventie
De vaststaande feiten
1. Als gesteld en niet, althans onvoldoende weersproken staat het volgende vast. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan [adres] met als bestemming: een winkel in meubelen. Op grond van deze huurovereenkomst is gedaagde gehouden het gehuurde overeenkomstig die bestemming te gebruiken. Verder staan in de huurovereenkomst, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen vermeld:
“II-a. Huurder verbindt zich het gehuurde net en zindelijk, zoals een goed huurder betaamt, te zullen gebruiken, c.q. te zullen doen gebruiken (...).
II-b. Huurder verplicht zich de omgeving van het gehuurde netjes te houden. (...)
II-c. Huurder mag bij het gebruik van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Hij zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen.
II-j. Huurder is niet gerechtigd de bestemming c.q. het gebruik van het gehuurde te wijzigen.”
Op 15 september 2005 is in de kelderruimte behorende tot voornoemd bedrijfspand een volledig in werking zijnde professionele hennepkwekerij aangetroffen door de regiopolitie Groningen, met 316 hennepplanten en een grote hoeveelheid gedroogde henneptoppen. Door de wijze waarop de stroom illegaal werd afgetapt was sprake van een zeer gevaarlijke situatie. Door de hennepkwekerij is schade ontstaan aan het perceel. Na de ontmanteling van de hennepkwekerij zijn alle bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van de activiteiten van de winkel in meubelen, gestaakt. De woningstichting heeft aan gedaagde laten weten ontbinding van de huurovereenkomst te zullen vorderen en ontruiming van het gehuurde.
Op 1 oktober 2005 heeft gedaagde krachtens schriftelijke overeenkomst haar huurrechten en haar meubelbedrijf verkocht aan [opvolger] en vordert in reconventie in de plaatsstelling van [opvolger] op grond van artikel 7:307 van Pro het BW.
Het standpunt van de woningstichting
In conventie stelt de woningstichting zich op het standpunt dat de door gedaagde gepleegde wanprestatie (exploitatie van de hennepkwekerij en de overdracht van de bedrijfsruimte aan een derde) qua aard en omvang zo ernstig is dat deze onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Daarbij komt dat gedaagde vanaf oktober 2005 geen huur meer heeft voldaan.
In reconventie stelt de woningstichting zich primair op het standpunt dat het verzoek c.q. de vordering tot de in de plaatstelling te laat is ingesteld, zodat gedaagde niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering. Subsidiair stelt de woningstichting dat de vordering moet worden afgewezen, omdat geen sprake is van een bedrijfsoverdracht door gedaagde aan de beoogd opvolger (de meubelzaak fungeerde als dekmantel voor de illegale activiteiten in de kelder en deze bedrijfsactiviteiten zijn gestaakt na de ontmanteling van de hennepkwekerij) dan wel dat geen zwaarwichtig belang bestaat aan de zijde van gedaagde bij deze bedrijfsoverdracht. Meer subsidiair moet de vordering worden afgewezen, omdat de beoogd huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een juiste nakoming van alle contractuele verplichtingen voortvloeiende uit de oorspronkelijke met gedaagde gesloten huurovereenkomst. Kortom: aan de voorwaarden van een in de plaatstelling is niet voldaan.
Het standpunt van gedaagde
In conventie is door gedaagde het volgende naar voren gebracht. Zij ontkent alle betrokkenheid bij de hennepkwekerij. De bedoeling van de overdracht van de huurrechten en de onderneming was dat [opvolger] het pand per 1 oktober 2005 zou gaan gebruiken voor zijn onderneming. [Opvolger] was niet op de hoogte van het bestaan van een hennepkwekerij in de kelder van het pand. Op 13 oktober 2005 heeft een gesprek tussen de vader van [opvolger] en de woningstichting plaatsgevonden over een in de plaatstelling. [Opvolger] heeft een aantal keren getracht huur te betalen, maar dit werd door de woningstichting iedere keer teruggestort op de rekening van [opvolger]. Er zijn geen redenen om aan te nemen dat [opvolger] zich niet als een goed huurder zou gedragen.
Naast het bovenstaande legt gedaagde aan haar vordering in reconventie het volgende nog ten grondslag. Een afweging van de betrokken belangen dient als uitkomst te hebben dat [opvolger] als huurder heeft te gelden. Aan het belang van de woningstichting wordt door [opvolger] voldoende tegemoetgekomen. Hij biedt voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Ook het belang van gedaagde is in het geding. Zij heeft zich immers contractueel verplicht jegens [opvolger] tot in de plaatsstelling. Deze belangen wegen zwaarder dan het belang van de woningstichting.
De beoordeling
In conventie
Met betrekking tot de vordering in conventie oordeelt de kantonrechter als volgt.
Vast staat dat in de kelder van het betreffende bedrijfspand een professionele hennepkwekerij aanwezig was. Vast staat voorts dat de kelder waarin de kwekerij zich bevond enkel kon worden betreden via de winkel van gedaagde op de begane grond. Het exploiteren van de kwekerij, al dan niet door derden, heeft dus niet zonder medeweten en goedvinden van gedaagde kunnen plaatsvinden, althans dit komt voor rekening en risico van gedaagde als huurder gelet op haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De stelling van gedaagde dat zij geen betrokkenheid heeft gehad bij deze hennepkwekerij doet daaraan niets af, los van de vraag hoe geloofwaardigheid deze stelling nog is.
Gedaagde heeft dusdoende het door haar gehuurde pand niet volgens de overeengekomen bestemming gebruikt. Aldus is gedaagde toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter dusdanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Hierbij acht de kantonrechter van belang dat de hennepkwekerij een professioneel karakter had. Verder blijkt uit het door de woningstichting in het geding gebrachte proces-verbaal van de regiopolitie Groningen dat de wijze van het illegaal aftappen van stroom een zeer gevaarlijke situatie veroorzaakte. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde geen specifieke omstandigheden heeft aangevoerd als gevolg waarvan in het kader van een belangenafweging van een ontbinding zou moeten worden afgezien, temeer nu gedaagde haar bedrijfsactiviteiten in het gehuurde geheel heeft gestaakt. De omstandigheid dat gedaagde door te ontbinden haar verplichtingen jegens [opvolger] op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst niet gestand kan doen, is een omstandigheid die buiten de verhouding tussen de woningstichting en gedaagde staat en voor rekening en risico van gedaagde komt. Gelet op voorgaande overwegingen zal de vordering in conventie worden toegewezen.
In reconventie
Met betrekking tot de vordering in reconventie oordeelt de kantonrechter als volgt.
Aangezien de vordering in conventie zal worden toegewezen, ontvalt door de ontbinding de grondslag van de vordering in reconventie, nu immers de huurovereenkomst daardoor eindigt. Derhalve behoeft een in de plaatstelling geen bespreking meer. De vordering in reconventie zal worden afgewezen.
In conventie en in reconventie
Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel de conventie als de reconventie zoals hierna in de beslissing zal worden vermeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
- ontbindt met ingang van heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan [adres];
- veroordeelt gedaagde om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis bedoeld pand met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van de woningstichting zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de woningstichting te stellen;
- machtigt de woningstichting om indien gedaagde met die ontruiming in gebreke blijft, deze zelf en op kosten van gedaagde te doen uitvoeren door tussenkomst van een deurwaarder en desnoods met behulp van de sterke arm;
in reconventie
- wijst de vordering in reconventie af;
in conventie en in reconventie
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, behoudens de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst;
- veroordeelt gedaagde in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van De woningstichting tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 85,60 aan dagvaardingskosten, € 276,- aan griffierecht en € 375,- aan salaris van de gemachtigde van de woningstichting;
- ontzegt – voor zover nodig – het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en op 15 maart 2006 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.