Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 05/1586
Uitspraakdatum: 16 juni 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 101.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 28 november 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2006 te Groningen. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. drs. A. Hummel en gediplomeerd WOZ-taxateur H.D. Kroon.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
De woning is een in 1932 gebouwde benedenwoning met schuur van 10 m² en een tuin. De vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 58 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 80.000,-- à € 81.000,--. Hij wijst er daartoe op dat zijn woning op 30 september 2004 is getaxeerd op een bedrag van 105.000,--.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft zich daartoe beroepen op het taxatierapport, opgemaakt op 8 februari 2006 door H.D. Kroon, voornoemd en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal met de woning vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). Het genoemde taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige woning als van de met de woning vergeleken objecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport heeft verweerder een matrix betreffende de woning en de referentieobjecten overgelegd.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan bovengenoemde bewijslast voldaan. Blijkens het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix is de waarde bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. De daarbij opgevoerde referentieobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003.Verweerder heeft, gelezen het taxatierapport en gezien de matrix, voldoende inzichtelijk uiteengezet wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de referentieobjecten en de woning en waarom deze leiden tot verschillen tussen de verkoopprijzen van de referentieobjecten en de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank wijst met name op het object [adres] te [woonplaats], dat op 13 augustus 2003 is verkocht voor een bedrag van € 120.000,--, en waarvan het verkoopcijfer blijkens de matrix naar waardepeildatum 1 januari 2003 is geïndexeerd. Voornoemd object is qua woningtype, woonoppervlakte en ligging direct vergelijkbaar met de onderhavige woning en kan derhalve goed dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De door eiser ter zitting gestelde omstandigheden dat de schuur van de buren groter en moderner is en dat zij bij de woning een fietsenschuur hebben gerealiseerd leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot de slotsom dat daarmee zodanig afbreuk wordt gedaan aan de vastgestelde waarde, dat tot herziening overgegaan zou moeten worden.
De rechtbank verwerpt eisers beroep op de WOZ-waarde van de woning [adres]. Daartoe overweegt de rechtbank dat, gelezen het taxatierapport, voormeld referentieobject een mindere ligging heeft ten opzichte van eisers woning. Dat eerdergenoemd object anders is gewaardeerd is daardoor niet onbegrijpelijk.
Voorts geldt in zijn algemeenheid dat de in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak niet dient te worden bepaald aan de hand van waarden, toegekend aan andere vergelijkbare of nabijgelegen objecten, maar aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
Met betrekking tot het taxatierapport van makelaardij Zeeven van 30 september 2004, waarbij eisers woning getaxeerd zou zijn op € 105.000,- (onderhandse verkoopwaarde), overweegt de rechtbank dat dit rapport niet in geding is gebracht. Eiser heeft eerst ter zitting dit rapport willen overleggen. In artikel 8:58 Algemene Pro wet bestuursrecht is bepaald dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Voor zover eiser stelt dat hij niet van dit voorschrift op de hoogte was, wijst de rechtbank er op dat eiser in de kennisgeving van de zitting van 5 april 2006 er op is gewezen dat hij tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kon indienen.
Ook anderszins zij geen feiten en omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 16 juni 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.J. Bastin, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 05/1586 blad 4
uitspraak