Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 05/1571
Uitspraakdatum: 6 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 593.272,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 25 november 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2006 te Groningen. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. drs. A. Hummel en gecertificeerd WOZ-taxateur H.D. Kroon.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
De woning is een in 1960 gebouwde vrijstaande woning met dubbele garage en een berging. De vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 187 m² en de grondoppervlakte bedraagt ongeveer 1.320 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 435.560,--. In het verweerschrift heeft verweerder zijn standpunt gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot nadere vaststelling van de WOZ-waarde op een bedrag van € 530.172,--.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft zich daartoe beroepen op het taxatierapport, opgemaakt op 28 februari 2006 door H.D. Kroon, voornoemd en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een tal met de woning vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). De taxateur heeft de woning op 6 februari 2006 inpandig bezichtigd en opgenomen. Bij het verweerschrift zijn stukken gevoegd voorzien van gegevens en beeldmateriaal van zowel de onderhavige woning als van de met de woning vergeleken objecten. Ter ondersteuning heeft verweerder een matrix betreffende de woning en de referentieobjecten overgelegd.
De rechtbank overweegt dat blijkens het taxatierapport de waarde is bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. Hierbij is niet vereist dat de referentieobjecten geheel identiek zijn aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de aangedragen referentieobjecten, anders dan eiser heeft betoogd, dienen ter onderbouwing van de onderhavige woning per peildatum 1 januari 2003. Voor zover er sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten zijn deze, gelet op het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, door verweerder voldoende onderkend. In het taxatierapport heeft de taxateur een toelichting, waarin onder meer de grootte, ligging en andere waardebepalende elementen zijn beschreven, op de verkoopcijfers van de referentieobjecten in relatie tot de onderhavige woning gegeven. Ook is daarin, mede gehoord de taxateur ter zitting, in ogenschouw genomen dat de woning een gedateerde c.v. ketel en een verouderd dak heeft en dat de kozijnen een opknapbeurt nodig hebben. In dit kader merkt de rechtbank op dat de taxateur in eerdergenoemd taxatierapport heeft gesteld dat bij de waardevaststelling met de negatieve aspecten van de woning rekening is gehouden. Dit komt blijkens de matrix tot uitdrukking in het verschil in prijs per m² van de vloeroppervlakte. Daarnaast heeft de taxateur gewezen op de positieve aspecten van de woning, zoals de hardhouten kozijnen, de open haard, de keuken die is voorzien van inbouwapparatuur, het aantal slaapkamers en de badkamer. In dit verband acht de rechtbank van belang dat de taxateur ter zitting, naar aanleiding van de door eiser ter zitting getoonde foto's van de woning, heeft aangegeven dat bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met de gedateerde keuken en sanitair. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat van de door hem genoemde factoren een nog grotere waardedrukkende invloed uitgaat dan reeds in de waarde is verdisconteerd.
Eiser heeft gesteld dat de referentieobjecten [adres1], [adres2] en [adres3] in tegenstelling tot zijn woning sterk gewijzigde en verbouwde woningen betreffen. Met verweerder is de rechtbank van oordeel, gelezen het taxatierapport en gehoord de taxateur ter zitting, bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen in objectkenmerk[adres1[adres3] in relatie tot de woning van eiser. De rechtbank stelt vast dat de taxa[adres2] niet als referentieobject heeft gehanteerd. Uit de in het taxatierapport opgenomen toelichting blij[adres1] ten tijde van de verkoop volledig was gerenoveerd. [adres3] geldt dat de woning ten tijde van de verkoop sterk was verwaarloosd en dat voornoemd object na de verkoop is verbouwd. De verschillen komen blijkens meergenoemde matrix tot uitdrukking in de prijzen per m². Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder zich geen rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de hiervoor genoemde referentieobjecten en de woning van eiser.
De rechtbank verwerpt eisers beroep op de vergelijking van de WOZ-waarden van de referentieobjecten [adres4], [adres5] en [adres6] met de WOZ-waarde van zijn woning. Gelezen het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix acht de rechtbank het niet onbegrijpelijk dat genoemde objecten anders zijn gewaardeerd.
Voorts geldt in zijn algemeenheid dat de in het kader van de Wet WOZ vast te stellen waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak niet dient te worden bepaald aan de hand van waarden, toegekend aan andere vergelijkbare of nabijgelegen objecten, maar aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
Voor zover eiser ter zitting heeft gesteld dat bij zijn woning geen dubbele maar een enkele garage aanwezig is merkt de rechtbank op dat afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld kunnen worden en de taxatieopbouw enkel kan worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling (zie ook onder meer de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 12 augustus 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: AU1077).
Eiser heeft gesteld dat er onvoldoende op de in de gronden van bezwaar aangevoerde argumenten is ingegaan. Uit het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 1994 (BNB 1994/195) en de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 16 januari 2004 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: AO2087) volgt dat een eventuele onvoldoende motivering op zichzelf niet behoeft te leiden tot een vernietiging van de bestreden uitspraak. De rechtbank overweegt dat verweerder door middel van het bovengenoemde taxatierapport en de toelichting daarop (alsnog) een draagkrachtige onderbouwing aan de bestreden uitspraak heeft verschaft zodat voor vernietiging van de uitspraak om die reden geen aanleiding bestaat.
Desondanks onderschrijft de rechtbank het standpunt van eiser - welk standpunt verweerder ter zitting niet heeft bestreden - dat in de bestreden uitspraak onvoldoende is ingegaan op hetgeen is aangevoerd in het bezwaarschrift. Verweerder heeft zich ter zitting desgevraagd bereid verklaard de griffiekosten aan eiser te vergoeden. De rechtbank ziet geen reden niet dienovereenkomstig te beslissen.
Verweerder heeft in het verweerschrift geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot nadere vaststelling van de WOZ-waarde. De rechtbank ziet geen reden anders te oordelen.
5. Proceskosten
Eisers verzoek om vergoeding van de kosten van tien uren die hij heeft besteed aan overleg dan wel studie wordt afgewezen. De rechtbank overweegt daartoe dat tijdsverzuim voor overleg/ studie niet valt onder de reikwijdte van artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zodat de op dit punt gevorderde kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb is de rechtbank niet gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning [adres] te [woonplaats] nader vast op een bedrag van € 530.172,--;
- gelast dat de gemeente Groningen als rechtspersoon het door eiser betaalde griffierecht van € 37,- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 6 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H.J. Bastin, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 05/1571 blad 5
uitspraak