Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/34
Uitspraakdatum: 17 september 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haren, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum
1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 538.000,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 28 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op
2 januari 2006, beroep ingesteld. Eiser heeft de gronden aangevuld bij brieven van
25 januari 2006, 16 februari 2006 en 8 maart 2006.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2006 te Groningen.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen mevrouw P. Mooi, de heer J. Smit, taxateur, en de heer J.A. de Boer, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaande woning met dubbele inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer
763 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.312 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten.
In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Tussen partijen is niet in geschil dat op eind 2004 begonnen is met het aanbrengen van een dakkapel op de woning. Op 1 januari 2005 was deze aanbouw nog niet voltooid. Naar het oordeel van de rechtbank betreft het hier een verbouwing als bedoeld in artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ. Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag en een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 18 februari 2006 door
J. Smit, taxateur. Door de taxateur is de waarde van de woning getaxeerd op € 538.000,-, de waarde zoals die ook bij uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Wat betreft de door eiser gestelde waardedaling als gevolg van grondverzakkingen, merkt de rechtbank het volgende op.
Naar aanleiding van het gemaakte bezwaar heeft taxateur De Boer de woning bezocht. Ter zitting heeft hij opgemerkt dat uitpandig op sommige plekken de grond is ingezakt, maar dat dit geen afbreuk heeft gedaan aan de constructie van de woning. Voorts heeft hij gesteld dat eventuele inklinking, hoewel dit extra onderhoud noodzakelijk kan maken, niet ten koste van de waarde in het economisch verkeer gaat.
Op 15 februari 2006 heeft taxateur Smit eiser opgebeld omdat hij naar aanleiding van het ingestelde beroep een opname van de woning wilde doen. Eiser heeft de taxateur evenwel medegedeeld dat een nieuwe inpandige taxatie niet zinvol was aangezien taxateur De Boer dit reeds eerder had gedaan. Bovendien zou een inpandige taxatie niet de bezwaarpunten adresseren. Dit standpunt van eiser heeft ertoe geleid dat de taxateur op 16 februari 2006 slechts met de auto langs het huis is gereden.
Als gevolg van de weigering van eiser is de taxateur niet in de gelegenheid gesteld zelf in ogenschouw te nemen of in de woning of op het perceel sprake was van waardedrukkende factoren, bijvoorbeeld als gevolg van de gestelde grondverzakkingen. Dat de taxateur zich aldus slechts op reeds beschikbare gegevens kon baseren, dient voor rekening en risico van eiser te komen.
Ter zitting heeft mevrouw Mooi namens verweerder ambtelijke stukken overgelegd waarin naar aanleiding van klachten van burgers over verzakkingen wordt geconcludeerd dat er in de omgeving van de woning geen extra onderhoudsmaatregelen genomen behoeven te worden. Deze conclusie is inzichtelijk onderbouwd.
Voorts heeft eiser geen stukken of ander bewijsmateriaal overgelegd waaruit blijkt dat er grondverzakkingen plaatsvinden, dat dit leidt tot schade en dat dit een daling van de waarde van de woning in het economisch verkeer ten gevolge heeft.
Dit leidt de rechtbank tot het oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat er sprake is van waardedrukkende omstandigheden als gevolg van bodemverzakkingen. De beroepsgrond op dit punt slaagt niet.
In het taxatierapport worden de vergelijkingsobjecten [adres1], [adres2] en [adres3], alle gelegen te [woonplaats], genoemd. De rechtbank overweegt dat deze vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser heeft aangevoerd dat vergelijking met [adres3] duidelijk maakt dat aftrek wegens grondwaterproblematiek moet plaatsvinden. Ter zitting heeft taxateur Smit op dit punt toegelicht op welke wijze de waarden van dit vergelijkingsobject en van de woning zijn berekend. Hierbij is gebruik gemaakt van staffels waarbij de waarde per m² en per m³ afneemt naarmate de oppervlakte respectievelijk de inhoud toeneemt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning voldoende rekening is gehouden.
Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
De waarde van de dakkapel van de woning per 1 januari 2005 is blijkens het taxatieverslag gesteld op € 4.000,-. Eiser heeft ter zitting opgemerkt dat hij op die datum hinder had van de bouwwerkzaamheden en dus geen profijt had van de dakkapel in aanbouw. De rechtbank overweegt dat deze kwestie, wat hier ook van zij, niet kan leiden tot een afwijking van meer dan 3% van de door verweerder vastgestelde waarde. Artikel 26a van de Wet WOZ bepaalt dat in dat geval de door verweerder vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 17 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 06/34 blad 4
uitspraak