Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/334
Uitspraakdatum: 17 september 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 154.100,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 januari 2006 de waarde verminderd tot € 115.000,-.
Eiser heeft daartegen bij brief van 25 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 28 februari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2006 te Groningen.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen de heer L. Meijerhof en de heer G.H. Pragt, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een winkelpand dat deel uitmaakt van het winkelcentrum Kuilsburg te [woonplaats]. De oppervlakte van de onroerende zaak is ongeveer 343m².
Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is sedert 25 oktober 2001 op de onroerende zaak een voorkeursrecht gevestigd. Dit voorkeursrecht houdt in dat de gemeente Delfzijl als eerste de gelegenheid moet worden geboden om de grond waarop het recht gevestigd is te kopen, wanneer de eigenaar die grond ten verkoop aanbiedt. Aan het voorkeursrecht ligt laatstelijk een structuurplan ten grondslag. Ingevolge dit plan wordt het huidige winkelcentrum Kuilsberg gesloopt en wordt op een andere locatie een nieuw winkelcentrum gerealiseerd.
Sedert 2001 heeft de gemeente diverse andere onroerende zaken gevestigd in het winkelcentrum Kuilsburg opgekocht.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel B, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 25 april 2006 door M.J. Evers, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 115.000,-, de waarde zoals die ook bij de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van twee vergelijkingsobjecten ([adres1] en [adres2] te [woonplaats]).
Ter zitting is duidelijk geworden dat de taxateur bij de vergelijking met het object [adres1] te [woonplaats] is uitgegaan van de huurprijs die voor dit object gold tot het op 3 maart 2003 door de gemeente is aangekocht. Eiser heeft zich onweersproken op het standpunt gesteld, welk standpunt de rechtbank gelet ook op de overgelegde stukken, geloofwaardig acht, dat het hier een huurprijs betreft van vóór het moment waarop de herstructurering van het winkelcentrum Kuilsburg in gang was gezet, althans ten volle in gang was gezet.
Het andere vergelijkingsobject, [adres2], is voor een bedrag van € 737.393,- verkocht op 19 januari 2000. De rechtbank acht deze datum te ver verwijderd van de waardepeildatum om de transactie bruikbaar te achten voor vergelijking.
Voorts heeft verweerder, naar aanleiding van het bezwaar, op de waarde een aftrek van 25 % toegepast in verband met het effect van het gevestigde voorkeursrecht. Uit het taxatierapport wordt echter niet duidelijk waarom juist voor dit percentage is gekozen. De toelichting zijdens verweerder ter zitting dat landelijke cijfers ongeveer dit percentage als waardedrukkend effect van de vestiging van een voorkeursrecht aangeven, kan niet als een voldoende onderbouwing worden aangemerkt.
Om bovengenoemde redenen acht de rechtbank niet voldoende inzichtelijk dat de door verweerder toegekende waarde de juiste is. Verweerder is aldus niet geslaagd in zijn bewijslast.
Eiser heeft het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet gestegen is in de periode gelegen tussen de waardepeildatum van de vorige WOZ-beschikking, 1 januari 1999, en de onderhavige waardepeildatum van 1 januari 2003. Hierbij heeft hij erop gewezen dat er steeds meer leegstand is in het winkelcentrum, het aantal bezoekers van het winkelcentrum afneemt, er geen onderhoud meer wordt gepleegd en het gebied er troosteloos uitziet. Om die reden is ook de koopavond vervallen. Door verweerder is niet weersproken dat deze ontwikkelingen zich hebben voorgedaan.
Gelet op het vooroverwogene en gezien ook de aard van de herstructurering, die beoogt het winkelcentrum Kuilsburg op te heffen, acht de rechtbank het voldoende aannemelijk geworden dat deze herstructurering een negatieve invloed heeft gehad op de waarde van het object van eiser en acht zij het voldoende aannemelijk geworden dat de waarde van de onroerende zaak sedert 1 januari 1999 tot datum hier in geding, in weerwil van de algemene prijsstijging van onroerende zaken, in dit specifieke geval niet is gestegen.
Hierin ziet de rechtbank aanleiding de waarde van de onroerende zaak in goede justitie te verminderen tot € 100.000,-.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aanleiding op grond van
artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. In casu betreft het reiskosten.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 tot een bedrag van € 100.000,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 6,88, onder aanwijzing van de gemeente Delfzijl als de rechtspersoon die deze kosten dient te vergoeden;
- wijst de gemeente Delfzijl aan als rechtspersoon die het door eiser betaalde griffierecht ad € 37,- aan eiser vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 17 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 06/334 blad 4
uitspraak