Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/354
Uitspraakdatum: 12 september 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtigde: C. Hartgring AA,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 85.050,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 januari 2006 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 1 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 2 maart 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2006 te Groningen.
Eiser is met kennisgeving niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen de heer L. Meijerhof en de heer G.H. Pragt, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een café in het centrum van [woonplaats], gelegen op de eerste verdieping. De huuropbrengst per jaar is € 7.152,-.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 64.500,-.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel B, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 13 april 2006 door M.J. Evers, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 85.000,-. Vermeld wordt dat de werkelijke huuropbrengst € 7.152,- is maar de haalbare huuropbrengst circa € 9.450,- per jaar zou zijn indien de onroerende zaak opnieuw verhuurd zou worden.
In het verweerschrift wordt de volgende toelichting gegeven:
"Een gerealiseerde huurprijs is niet altijd een goede onderbouwing van de waarde van het object. Zeker niet wanneer de huurprijs al langere tijd, zoals in onderhavig geval, betaald wordt door dezelfde huurder. Wanneer een nieuwe huurperiode aanbreekt met een nieuwe huurder wordt de huurprijs heroverwogen en het object in de markt te huur aangeboden. Aangezien er bij onderhavig object al langere tijd geen huurdermutaties zijn geweest, is de huurprijs slechts verhoogd met een jaarlijkse index. Deze index is gebaseerd op de Consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. De index over de jaren 1999 tot en met 2002 resulteert exact in de huurprijs van € 596,00 per maand (een huurprijsverhoging van 13,3%). Wanneer het object opnieuw verhuurd zou worden, wanneer het object voor verhuur op de vrije markt aangeboden zou worden, zal de te realiseren huurprijs hoger liggen dan de gerealiseerde huurprijs. In dezelfde periode bedraagt de waardestijging van verkochte objecten namelijk een aanmerkelijk hoger percentage van circa 56,4% (bron: kadaster). Deze waardeverhoging bij verkoop komt in onderhavig geval niet tot uitdrukking in de gerealiseerde huurprijs, maar dient wel betrokken te worden bij de waardebepaling van onderhavig object. De gerealiseerde huurprijs sluit derhalve niet meer aan bij de waarde van het object. De getaxeerde huurwaarde geeft echter voldoende invulling aan de waardestijging van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken in [woonplaats], zoals onderhavig object. Het is derhalve correct de huurwaarde hoger te taxeren dan de gerealiseerde huurprijs."
Uit het verweerschrift blijkt aldus dat de taxateur zich bij het bepalen van de haalbare huuropbrengst heeft laten leiden door de waardestijging van verkochte objecten in de jaren 1999 tot en met 2002. Niet komt uit het taxatierapport naar voren dat ook nog andere gegevens zijn gebruikt voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer. Ter zitting heeft taxateur Pragt toegelicht dat er in dit geval geen geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden waren.
De rechtbank overweegt dat volgens vaste rechtspraak aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen, althans niet voldoende, betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In de onderhavige zaak doen zich geen omstandigheden voor die reden kunnen vormen om van deze vaste rechtspraak af te wijken.
Dit leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast om de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde aan te tonen.
Eiser heeft bepleit om de waarde vast te stellen op basis van de per 1 januari 2003 werkelijk betaalde huurprijs.
De rechtbank overweegt, onder verwijzing naar een uitspraak van het Hof Amsterdam van 27 juni 2003, BB 2004/513, dat bij een volgens de huurwaardekapitalisatiemethode te bepalen waarde in beginsel de daadwerkelijk tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur voor het pand zelf als objectief gegeven tot uitgangspunt kan worden genomen omdat er immers in het algemeen vanuit kan worden gegaan dat dit een zakelijke huur is. Dit is echter niet mogelijk indien er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan komt vast te staan dat deze in eerste instantie tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur onder de geldende marktcondities niet een reële huur blijkt te zijn.
De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat zich dergelijke bijzondere omstandigheden voordoen. Het feit dat er al langere tijd geen huurdermutaties zijn geweest, kan niet als zodanig worden aangemerkt. Vast staat daarentegen dat de huurprijs jaarlijks is verhoogd volgens de daarvoor geldende index. Er is dan ook geen aanleiding om te veronderstellen dat de daadwerkelijk betaalde huur niet reëel is.
De rechtbank ziet hierin grond om de waarde te bepalen aan de hand van de daadwerkelijk betaalde huur per 1 januari 2003, te weten € 7.152,-. De juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor 9 is door eiser niet bestreden. Dit leidt tot een waarde van € 64.368,-. Nu eiser een (hogere) waarde van € 64.500,- bepleit, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie verminderen en vaststellen op € 64.500,-.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. In casu betreft het kosten voor rechtshulp. Overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht worden deze kosten begroot op € 322,- (een punt voor het indienen van het beroepschrift).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 tot een bedrag van € 64.500,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 322,-, onder aanwijzing van de gemeente Delfzijl als de rechtspersoon die deze kosten dient te vergoeden;
- wijst de gemeente Delfzijl aan als de rechtspersoon die het door eiser betaalde griffierecht ad € 37,- aan eiser vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 12 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
AWB 06/354 blad 4
uitspraak