Uitspraak
[BEHEER B.V.],
procureur mr. H.J. de Groot,
advocaat mr. M.M. van den Boomen,
tegen
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN TE [adres], GEMEENTE WINSUM,
gedaagden.
Partijen zullen hierna [Beheer BV] en de krakers worden genoemd.
1. De procedure
(...)
2. De feiten
In dit kort geding zijn, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten komen vast te staan:
2.1. [Beheer BV] is sinds 23 januari 2003 (juridisch) eigenaar van de onroerende zaak kadastraal bekend [kadastrale gegeven], gemeente Winsum. Het betreft een bedrijfswoning met bedrijfsgebouwen, schuur, verdere aanhorigheden, ondergrond, erf, tuin, water en cultuurgrond (hierna: de bedrijfswoning).
2.2. [Beheer BV] koopt en verkoopt bedrijfsmatig boerderijen. Van meet af aan is het de bedoeling van [Beheer BV] geweest om de bedrijfswoning te verkopen. [Beheer BV] was van plan de opstallen op het perceel van de bedrijfswoning (gedeeltelijk) te slopen en nieuwbouw te realiseren, zodat de bedrijfswoning beter verkoopbaar zou worden.
2.3. De gemeente Winsum heeft [Beheer BV] op 20 augustus 2003 in dat kader een bouwvergunning verleend en wel voor het plaatsen van een woning, ligboxenstal en werktuigenberging. Op 21 augustus 2003 heeft de gemeente Winsum aan [Beheer BV] een sloopvergunning verleend. [Beheer BV] heeft van de vergunningen geen gebruik gemaakt.
2.4. Op 30 maart 2006 heeft NABB B.V., makelaar van de familie [naam] (hierna: [koper]), een e-mail aan de makelaar van [Beheer BV] gezonden met betrekking tot de bedrijfswoning, onder meer inhoudende:
“Namens [koper] (..) doe ik u (..) het volgende voorstel:
een bieding van EUR 200.000,- k.k. op volgende voorwaarden:
- te kopen perceel met opstallen overeenkomstig bijgaande schets, ca 90 are.
- overname sloop- en bouwvergunning
(..)
- toezegging gemeente Winsum gebruik particuliere bewoning wordt gedoogd.”
2.5. Op 20 juni 2006 heeft de gemeente Winsum onder meer het volgende aan [Beheer BV] bericht:
“Wij zullen, onder voorbehoud en met instemming van de provincie, mogelijk medewerking verlenen aan een wijziging in het gebruik van de bebouwing die valt binnen de door de provincie aangegeven voorwaarden. Het gaat dan concreet om de functies: bewoning, woon/-zorgfunctie, de uitoefening van kleinschalige bedrijfsactiviteiten of dienstverlening. Wij zullen dit echter per geval beoordelen en de in de bijlage genoemde voorwaarden hanteren. Wij zullen op dit moment geen medewerking verlenen aan gebruik op een andere dan de bovengenoemde manier van de bebouwing aan [adres].”
2.6. Op 8 september 2006 is de bedrijfswoning door de krakers, waaronder [kraker], gekraakt. De krakers hebben zich toegang tot de bedrijfswoning verschaft door middel van braak. [Beheer BV] heeft op 12 september de politie verzocht tot ontruiming van de bedrijfswoning over te gaan, maar daar is geen gevolg aan gegeven.
2.7. Op 25 oktober 2006 hebben [Beheer BV] en [koper] een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, onder meer inhoudende:
“In aanmerking nemende dat (..) partijen sinds medio april 2006 in overleg cq onderhandeling zijn met elkaar over dit project. Op 20 juni 2006 hebben we van de gemeente Winsum een brief ontvangen inzake de bestemmingmogelijkheden dat bovengenoemde koper heeft kenbaar gemaakt aan de gemeente om een ganzen- c.q. eendenhouderij te houden binnen het te kopen project; dat verkoper eveneens geïnventariseerd heeft wat de bestemmingsmogelijkheden zijn omdat de oorspronkelijke plannen wegens gebleken extra gebreken en een snel wijzigende melkveehouderij daartoe aanleiding geven.
(..) verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt vrijst. woning (bedrijfswoning) met aangebouwde schuur, vrijstaande schuur, tuin, grond en weiland plaatselijk bekend te [adres], (..) tegen een koopsom van EUR 275.000,00 (..).
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 15 december 2006 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (..)
6.2. (..) staat verkoper er voor in dat de zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is.”
2.8. Op 13 november 2006 heeft de gemeente Winsum per e-mail ter zake van de bouw- en sloopvergunning [adres] het volgende aan [Beheer BV] bericht:
“De op 20 augustus 2003 (..) verleende bouwvergunning en op 21 augustus 2003 (..) verleende sloopvergunning zijn nog steeds rechtsgeldig. (..) Op dit ogenblik is het college nog niet voornemens de vergunningen in te trekken.”
3. Het geschil
3.1. [Beheer BV] vordert - samengevat - ontruiming van de bedrijfswoning. [Beheer BV] voert daartoe het volgende aan.
3.2. [Beheer BV] heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming van de bedrijfswoning, omdat zij de bedrijfswoning inmiddels heeft verkocht aan [koper]. [Beheer BV] dient de bedrijfswoning uiterlijk op 15 december 2006 aan [koper] te leveren. Vanaf het moment dat [Beheer BV] (juridisch) eigenaar is geworden staat de bedrijfswoning leeg, maar gedurende circa 8 maanden daaraan voorafgaand is er nog tijdelijk gebruik gemaakt van de bedrijfswoning. De leegstand is veroorzaakt door de moeilijke verkoopbaarheid van de bedrijfswoning wegens onder meer de slechte bouwkundige staat ervan.
3.3. De krakers verblijven zonder recht of titel – derhalve onrechtmatig – in de bedrijfswoning en hebben ondanks daartoe te zijn gesommeerd de bedrijfsruimte niet verlaten.
[Beheer BV] maakt geen misbruik van bevoegdheid door ontruiming te vorderen aangezien het belang van [Beheer BV] prevaleert boven de belangen van de krakers.
Wanneer de vordering tot ontruiming niet wordt toegewezen zal er zijdens [Beheer BV] sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en kan [koper] onder meer aanspraak maken op de contractuele boete. De veronderstelling van de krakers dat er sprake is van een schijnkoopovereenkomst is onjuist. [Beheer BV] en [koper] zijn vanaf april 2006 met elkaar in gesprek. Na overdracht van de bedrijfswoning zal [koper] deze zo spoedig mogelijk in gebruik nemen, zodat van verdere leegstand geen sprake zal zijn. Het is onduidelijk of er aan de zijde van de krakers sprake is van woningnood. Eén van de krakers heeft een woonboot in gebruik, zodat van een noodtoestand geen sprake is. Voor behartiging van woonbelangen in de gemeente Winsum is [Beheer BV] niet verantwoordelijk. Het gebruik van de krakers van de bedrijfswoning is in strijd met het vigerende bestemmingsplan.
3.4. [Kraker] voert het volgende verweer. [Beheer BV] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vordering. De door [Beheer BV] gestelde verkoop betreft een schijnhandeling. Op 18 en 19 oktober 2006 werd aan de krakers nog medegedeeld dat de bedrijfswoning zou worden gesloopt. Ook is toen een vertrekpremie aangeboden. Toen de krakers daar - uit idealisme - niet op in wilden gaan en verklaarden dat de bedrijfswoning niet zomaar gesloopt kon worden zou er op 23 oktober 2006 ineens sprake zijn van verkoop van de bedrijfswoning. De gang van zaken roept vraagtekens op. [Beheer BV] stelt dat de sloop- en bouwvergunningen nog bruikbaar zijn, maar dat blijkt nergens uit. [Beheer BV] verzuimt de relevante stukken met betrekking tot die vergunningen en met betrekking tot de koopovereenkomst over te leggen. De koopovereenkomst is opgezet om een belang te creëren. De krakers hebben daarentegen een woonbelang dat zwaarder weegt. De doorstroming op de woningmarkt is slecht en er is sprake van woningnood. De krakers ontkennen dat één van hen gebruik kan maken van een woonboot. [Beheer BV] heeft verder ruim twee maanden de tijd gehad om op voorhand een verklaring ex artikel 557a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op te vragen bij burgemeester en wethouders van de gemeente Winsum. Het ontbreken daarvan is reden te meer om de vordering af te wijzen.
4. De beoordeling
Gedekte nietigheid
4.1. De voorzieningenrechter constateert, dat de in artikel 111 lid 2 onder Pro i jo. artikel 140 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) voorgeschreven vermelding - dat ingeval van meer gedaagden van wie tenminste één gedaagde verschijnt tussen alle gedaagden één vonnis wordt gewezen dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd - niet in de dagvaarding is opgenomen. De rechtbank overweegt, dat zulks ingevolge artikel 120 Rv Pro nietigheid van de dagvaarding met zich meebrengt.
4.2. Op grond van artikel 122 Rv Pro geldt echter het volgende. Verschijnt de gedaagde in het geding, of komt hij, na bij verstek te zijn veroordeeld, in verzet, en beroept hij zich op de nietigheid van het exploot van dagvaarding, dan verwerpt de rechter dat beroep indien naar zijn oordeel het gebrek de gedaagde niet onredelijk in zijn belangen heeft geschaad.
4.3. Ten aanzien van [kraker] gaat de voorzieningenrechter gelet op het voorgaande voorbij aan de nietigheid van de dagvaarding aangezien [kraker] in het geding is verschenen, geen beroep heeft gedaan op de nietigheid van de dagvaarding en het nietigheidsgebrek [kraker] niet onredelijk in haar belangen heeft geschaad.
4.4. Met betrekking tot de overige gedaagden overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Ingevolge artikel 121 Rv Pro verleent de (voorzieningen)rechter in beginsel geen verstek tegen gedaagden die niet in het geding zijn verschenen wanneer blijkt dat de dagvaarding lijdt aan een nietigheidsgebrek, maar geeft de (voorzieningen)rechter eiser gelegenheid tot herstel van het gebrek. In het onderhavige geval ziet de voorzieningenrechter evenwel aanleiding om op grond van het doel en de strekking van het hiervoor vermelde artikel 122 Rv Pro (ook) ten aanzien van de overige gedaagden de nietigheid van de dagvaarding voor gedekt te houden. De voorzieningenrechter zal aldus, op de voet van artikel 140 Rv Pro, tegen de overige gedaagden verstek verlenen, terwijl tussen hen allen één vonnis wordt gewezen dat als een vonnis op tegenspraak moet worden beschouwd. De voorzieningenrechter betrekt in zijn oordeel, dat de verstekverlening wel conform het bepaalde in artikel 111 onder Pro i jo. 139 Rv in de dagvaarding is aangezegd, dat [kraker] in het geding is verschenen, dat [kraker] geen beroep heeft gedaan op het nietigheidsgebrek en dat [kraker] ter zitting heeft verklaard deel uit te maken van een groep van drie krakers van de bedrijfswoning en de andere krakers kennis hebben genomen van de onderhavige procedure. Mede gelet daarop valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet goed in te zien dat de overige gedaagden, bij wie het formeel niet verschijnen veeleer zal zijn gelegen in hun wens om anoniem te blijven, onredelijk in hun belangen worden geschaad door het in de dagvaarding onvermeld laten van het gevolg van het verschijnen van één gedaagde ingeval er meerdere gedaagden zijn.
Spoedeisend belang
4.5. Met betrekking tot de stellingen van [kraker] dat de door [Beheer BV] gestelde verkoop aan [koper] een schijnhandeling betreft, alsmede dat een spoedeisend belang van [Beheer BV] ontbreekt, overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter [echtgenoot van koper] als informant gehoord. Zij heeft onder meer verklaard dat de makelaar van [koper] in maart 2006 een bod op de bedrijfswoning heeft uitgebracht, dat er vervolgens is onderhandeld over de koopprijs, dat de onderhandelingen enige tijd hebben stil gelegen in verband met problemen met de financieringsaanvraag van [koper] tengevolge van het ontslag van haar man en zoon, dat haar man en zoon een nieuwe baan hebben gevonden waarna [koper] met [Beheer BV] alsnog overeenstemming heeft bereikt over de koop van de bedrijfswoning, dat [koper] de financiering van de bedrijfswoning via de hypotheekhouder van de huidige woning heeft geregeld en dat aldus in het kader van de financiering geen (nadere) afspraken met [Beheer BV] zijn gemaakt, dat de makelaar van [koper] in overleg met [Beheer BV] is nagegaan dat [koper] gebruik kan maken van de bedrijfswoning op een wijze zoals is omschreven in de schriftelijke koopovereenkomst, alsmede dat [koper] voornemens is om zo spoedig mogelijk de bedrijfswoning te gaan betrekken. [koper] heeft aldus de stellingen van [Beheer BV] ter zake van de totstandkoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de bedrijfswoning bevestigd.
Gelet daarop alsmede op grond van de bij dagvaarding overgelegde schriftelijk koopovereenkomst en de ter zitting door [Beheer BV] overgelegde e-mail van de makelaar van [koper] aan de makelaar van [Beheer BV] d.d. 30 maart 2006, is de voorzieningenrechter van oordeel dat voldoende is gebleken dat er daadwerkelijk tussen [Beheer BV] en [koper] een koopovereenkomst ter zake van de bedrijfswoning tot stand is gekomen waarover tussen partijen reeds voorafgaand aan het kraken van de bedrijfswoning is onderhandeld. [Kraker] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is geweest van een schijnhandeling, dan wel dat de koopovereenkomst louter is aangegaan om een belang aan de zijde van [Beheer BV] te creëren. Aangezien het kraken [Beheer BV] in de weg staat om de bedrijfswoning op 15 december 2006, althans zo spoedig mogelijk, aan [koper] vrij van aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd te leveren, heeft [Beheer BV] naar het oordeel van de rechtbank een spoedeisend belang bij zijn vordering tot ontruiming.
Onrechtmatigheid
4.6. [Kraker] heeft niet betwist dat zij zonder recht of titel in het pand van [Beheer BV] verblijft. Ook met betrekking tot de overige krakers is niet gesteld of gebleken dat deze over een recht of titel beschikken om in het pand te kunnen verblijven. Gelet daarop is het verblijf van de krakers in het pand dan ook onrechtmatig, zodat de gevorderde ontruiming jegens hen in beginsel voor toewijzing vatbaar is.
Belangenafweging
4.7. Vervolgens dient – overeenkomstig de strekking van de Leegstandswet – de vraag te worden beantwoord of de onderhavige ontruimingsvordering desalniettemin afgewezen moet worden op grond van een afweging van de wederzijdse belangen. De voorzieningenrechter overweegt in dat verband het volgende.
4.8. Van eigenaren van gebouwde onroerende zaken kan onder bepaalde omstandigheden gevergd worden inbreuken op hun eigendomsrecht te dulden. In dat kader valt de denken aan de omstandigheid dat een bewoonbare ruimte langdurig leeg staat, terwijl ter plaatse sprake is van een (nijpend) tekort aan woonruimte. De Minister van Volkshuisvesting heeft destijds ten aanzien van het langdurig leegstaan verklaard dat de eigenaar van een woning een redelijke termijn gesteld moet worden om een bestemming voor zijn pand te vinden, welke termijn op een jaar is gesteld.
4.9. De voorzieningenrechter overweegt enerzijds dat de bedrijfswoning langer dan een jaar heeft leeggestaan, doch anderzijds dat [Beheer BV] er uiteindelijk in is geslaagd om een bestemming voor de bedrijfswoning te vinden door de bedrijfswoning aan [koper] te verkopen, terwijl [koper] daadwerkelijk en zo spoedig mogelijk de bedrijfswoning wil gaan gebruiken. Tegenover het belang van [Beheer BV] om de bedrijfswoning tijdig aan [koper] te leveren staat het woonbelang van de krakers, waaronder [kraker].
4.10. [Kraker] heeft in dat verband ter zitting verklaard dat er enerzijds sprake is van woningnood door de hoge koop- en huurprijzen en een slechte doorstroming op de woningmarkt, terwijl anderzijds marktpartijen panden langdurig leeg laten staan. [kraker] kiest uit idealisme voor het kraken van leegstaande panden. Ook wanneer [kraker] over voldoende financiële middelen zou beschikken zou zij leegstaande panden kraken.
4.11. Hoewel de voorzieningenrechter de belangen van [kraker] bij de door haar gekozen woonvorm onderkent is de voorzieningenrechter in het onderhavige geval van oordeel dat de belangen van [Beheer BV] bij ontruiming van de bedrijfswoning zwaarder wegen dan voormeld belang van [kraker]. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [kraker] onvoldoende gesteld omtrent (de reden van) haar dringend belang bij verblijf in het onderhavige pand. Voorts is niet gebleken dat er ter plaatse daadwerkelijk sprake is van een (nijpend) tekort aan woonruimte, noch dat [kraker] al het nodige heeft gedaan om op een reguliere wijze aan woonruimte te komen. Zo is niet bekend of [kraker] zich heeft ingeschreven als woning- of kamerzoekende bij een bemiddelingsbureau of woningcorporatie of dat zij anderszins bijvoorbeeld door het plaatsen van advertenties heeft getracht aan passende woonruimte te komen. De verklaring van [kraker] ter zitting dat zij kraakt uit idealisme wijst er veeleer op, dat zij niet op een dergelijke wijze heeft getracht aan woonruimte te komen. Van de overige krakers is niets bekend over het motief en belang bij het verblijf in de onderhavige bedrijfswoning. Nu het hier anonieme personen betreft kan met hun individuele belangen geen rekening worden gehouden. [Kraker] heeft verder nog verklaard dat ze het zonde vindt dat de bedrijfswoning mogelijk (deels) wordt gesloopt. Daargelaten de vraag of de bedrijfswoning daadwerkelijk door de nieuwe eigenaars (deels) zal worden gesloopt overweegt de voorzieningenrechter dat het kraken van een pand niet de geëigende weg is om een pand voor sloop te behoeden.
Geen inlichtingen B&W
4.12. De voorzieningenrechter gaat voorts voorbij aan de stelling van [kraker] dat [Beheer BV] had dienen te zorgen voor een verklaring ex artikel 557a lid 2 Rv, nu het genoemde artikel de (voorzieningen)rechter en niet de eiser in een ontruimingsprocedure de bevoegdheid geeft om inlichtingen in te winnen bij het college van burgemeester en wethouders. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat [Beheer BV] bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen juist ook nu [kraker] ter zitting heeft verklaard uit idealisme te kraken, ook wanneer ze over voldoende financiële middelen zou beschikken voor een woning in de reguliere woningmarkt. Gelet daarop is het naar het oordeel van de voorzieningenrechter weinig zinvol bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Winsum inlichtingen in te winnen binnen welke termijn [kraker] vervangende woonruimte in de reguliere woningmarkt kan vinden.
4.13. Het gevorderde komt de voorzieningenrechter ook voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor zodat de vorderingen van [Beheer BV] worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen de krakers het pand dienen te verlaten wordt gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis.
4.14. De krakers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Beheer BV] worden begroot op: dagvaarding EUR 71,32, vast recht 248,00, overige kosten 0,00, salaris procureur 816,00. Totaal EUR 1.235,32
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de krakers hoofdelijk om de onroerende zaak kadastraal bekend [kadastrale gegevens], binnen 2 weken na de betekening van dit vonnis met al hun zaken te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden,
5.2. bepaalt dat deze veroordeling ingevolge artikel 557a lid 3 Rv gedurende een termijn van twee weken te rekenen vanaf het verstrijken van de in rechtsoverweging 5.1 genoemde termijn van twee weken ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in de hiervoor genoemde onroerende zaak bevindt of daarbinnen treedt en telkens wanneer zich dat voordoet,
5.3. veroordeelt de krakers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [Beheer BV] tot op heden begroot op EUR 1.235,32,
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.W.M. Vermeulen en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2006.?