Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Winschoten
Zaak\rolnummer: 286971/06-1053
vonnis d.d. 19 december 2006
inzake
de besloten vennootschap Bouwmaatschappij Vuurboom B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Valthermond, gemeente Borger-Odoorn, Zuiderdiep 562,
eiseres, hierna te noemen Vuurboom,
gemachtigde NGC gerechtsdeurwaarders te Zuidbroek,
en
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde, hierna te noemen [gedaagde],
gemachtigde mr. B.Smid, advocaat te Assen. (Torenlaan 14, 9401 HR Assen).
PROCESGANG
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord
- conclusie van repliek
- conclusie van dupliek
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
Op 4 juli 2006 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Vonnis is nader bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1 Tussen partijen, Vuurboom als verhuurder en [gedaagde] als huurder, heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 6 maanden, ingaande op 1 december 2002. De huurprijs bedroeg inclusief BTW € 4.760,00 per maand.
Artikel 1 lid 1 van Pro de huurovereenkomst luidt aldus:
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 6 maanden, welke is ingegaan op 1 december 2002(...).
Artikel 1 lid 3 van Pro de huurovereenkomst luidt aldus:
Ieder der partijen is (...) gerechtigd deze huurovereenkomst tegen iedere volgend overeengekomen vervaldatum van de huur, mits niet eerder dan de in lid 1 van dit artikel laatstbedoelde datum, aan de wederpartij op te zeggen, mits zulks geschiedt bij deurwaardersexploit of aangetekend schrijven met bericht van ontvangst en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een volle kalandermaand.
1.2 Bij schrijven van 22 januari 2003 heeft [gedaagde] het volgende aan Vuurboom doen mededelen:
Hierbij deel ik u mede dat de heer [gedaagde] heeft besloten het pand met directe ingang te verlaten.
De reden is dat het pand in de huidige staat niet geschikt is hierin een bedrijf te hebben.
De gebreken zijn onder meer:
- lekkende radiatoren
- kortsluiting i.v.m. waterlekkage
- gas en licht uitval
de heer [gedaagde] ziet zich door bovengenoemde omstandigheden niet langer gebonden aan het huurcontract.
1.3 Bij schrijven van 24 januari 2003 heeft Vuurboom als volgt gereageerd op de bief van [gedaagde]:
De heer [gedaagde] heeft het pand op 1 december 2002 betrokken. Sinds deze datum hebben wij geen klachten of verzoeken tot herstel vernomen over de door u genoemde gebreken. Wij verwijzen u derhalve naar de voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in het huurcontract.
Wij beschouwen de door u gezonden brief als zijnde een opzegging volgens bovengenoemde voorwaarden. Derhalve maken wij aanspraak op huur volgens dezelfde voorwaarden.
1.4 [gedaagde] heeft de huur over de maanden december 2002, januari 2003 en februari 2003 onbetaald gelaten.
1.5 Bij de gedingstukken bevindt zich een verklaring van H.Haan d.d. 2 maart 2006 die, voor zover hier van belang, als volgt luidt:
Wat de tegels betreft het volgende. Op vrijdag was de heer [gedaagde] bezig met enkele mensen om tegels op paletten te laden, toen er door de kraanmachinist werd gezegd: wat er maandagmorgen nog ligt aan tegels dat gaat met de shovel in de container.
Deze verklaring is bevestigd door een zich eveneens bij de gedingstukken bevindende verklaring van [getuige] van 11 maart 2006.
2. Het standpunt van Vuurboom
2.1 Zij heeft kort gezegd betoogd dat [gedaagde] in verzuim is met de betaling van de huur over de maanden december 2002, januari 2003 en februari 2003. Aangezien er een opzegtermijn geldt van 1 maand is de huurovereenkomst gelet op de opzegging van 23 januari 2003 geëindigd op 1 maart 2003. Aldus heeft zij opeisbaar te vorderen een bedrag van
€ 14.280,00.
2.2 Vuurboom heeft betwist dat het gehuurde in een slechte staat van onderhoud verkeerde. [gedaagde] heeft daar ook nooit over geklaagd.
2.3 Voorts heeft zij bij dagvaarding gesteld dat [gedaagde] zonder haar toestemming betontegels van het terrein van het gehuurde heeft verwijderd waardoor zij een schade heeft geleden van € 4.760,00. Bij conclusie van repliek heeft zij betoogd dat de afwezigheid van de tegels haar hebben genoopt vervangende voorzieningen te treffen om een aanvoerweg naar het te slopen gebouw te realiseren.
2.4 Zij meent verder aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 800,00, alsmede op de verschenen rente tot de dag der dagvaarding, zijnde € 673,07.
3. Het standpunt van [gedaagde]
3.1 Hij heeft in essentie aangevoerd dat hij het gehuurde wilde gebruiken als autoshowroom, maar dat een grote showroomruit ontbrak en het dak van het gehuurde lekte. De lekkage leverde volle kabelgoten op waardoor telkens kortsluiting ontstond. Hij was genoodzaakt de elektrische installatie buiten werking te stellen.
3.2 [gedaagde] heeft voorts gesteld dat hij Vuurboom heeft verzocht de gebreken te herstellen, maar dat deze niet bereid was daartoe over te gaan, omdat het pand toch gesloopt zou worden. Feitelijk heeft hij daardoor geen gebruik kunnen maken van het gehuurde.
3.3 Als gevolg van de gebreken heeft [gedaagde] het pand in december 2002 in arrenmoede moeten ontruimen. Bij brief van zijn accountant d.d. 22 januari 2003 heeft [gedaagde] dat aan Vuurboom doen berichten en te kennen gegeven dat hij zich niet langer aan het huurcontract gebonden achtte. Vuurboom heeft voormelde brief opgevat als een opzegging van de huurovereenkomst, in welke opzegging zij heeft bewilligd. Het moet er dus voor worden gehouden dat de huurovereenkomst per 1 februari 2003 met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dat [gedaagde] na 23 januari 2003 nog een enkele auto had gestald in het pand doet daaraan niet af. Die onverwijlde beëindiging met wederzijds goedvinden moge tevens blijken uit de omstandigheid dat de in de overeenkomst neergelegde opzegbepalingen – tijdens de eerste zes maanden kan in beginsel niet worden opgezegd en daarna dient zulks te geschieden middels exploot of aangetekend schrijven – niet zijn gevolgd.
3.4 Vuurboom heeft derhalve geen recht op de huurpenningen. Voor het geval Vuurboom ter zake al wel aanspraken heeft, dienen deze beperkt te blijven tot de maanden december 2002 en januari 2003, aangezien Vuurboom heeft ingestemd met de beëindiging per 23 januari 2003.
3.5 [gedaagde], die naast het bedrijfspand woont, heeft betwist dat hij Vuurboom in eigendom toebehorende tegels heeft ontvreemd. De sloper van het bedrijfspand, althans diens kraanmachinist, heeft hem in juli 2003 toegestaan de aanwezige bestrating weg te nemen. Bovendien waren die tegels voor Vuurboom nagenoeg waardeloos. De handelswaarde van de tegels bedroeg hoogstens € 500,00.
3.6 De vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten wordt betwist, evenals die ter zake van de rente.
3.7 Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde] zich gelet op het lange stilzitten van Vuurboom en de staat van het pand ter zake van de gevorderde huur beroepen op rechtsverwerking.
4. De beoordeling
De huurpenningen
4.1 De kantonrechter verwerpt het beroep op rechtsverwerking zijdens [gedaagde]. Niet alleen is dit verweer eerst bij dupliek gevoerd, zodat het als tardief moet worden aangemerkt, bovendien is het enkele stilzitten van de schuldeiser in het licht van de heersende jurisprudentie niet redengevend. Ten slotte kan in het kader van rechtsverwerking geen betekenis worden toegekend aan de staat van onderhoud van het verhuurde. De stellingen van partijen daaromtrent zijn immers alleen van belang bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde] al dan niet gehouden is de overeengekomen huurprijs te voldoen.
4.2 Thans ligt voor de vraag wanneer de huurovereenkomst van partijen is geëindigd. De kantonrechter overweegt ter zake nader als volgt. Hoewel [gedaagde] moet worden nagegeven dat de huurovereenkomst de eerste zes maanden niet kon worden opgezegd, rechtvaardigt zulks niet de conclusie dat de huurovereenkomst dus per 23 januari 2003 is geëindigd. Het stond Vuurboom immers in beginsel vrij om [gedaagde] tot en met de expiratiedatum 31 mei 2003 aan de huurovereenkomst te houden, hetgeen impliceert dat het Vuurboom tevens vrijstond om zijn aanspraken te beperken tot 1 maart 2003. Uiteraard kwam Vuurboom in plaats daarvan ook de bevoegdheid toe om in te stemmen met een beëindiging per 23 januari 2003.
4.3 Die laatste variant is naar het oordeel van de kantonrechter in casu niet aan de orde. Anders dan [gedaagde] heeft doen betogen kan uit de brief van Vuurboom van 24 januari 2003 geenszins worden afgeleid dat deze akkoord ging met de door [gedaagde] gestelde beëindiging met ingang van 23 januari 2003. Sterker nog, Vuurboom, heeft zich daarin juist ondubbelzinnig op het standpunt gesteld dat [gedaagde] zich aan de in haar ogen geldende contractuele opzegtermijn had te houden. Aldus is van instemming met een beëindiging per 23 januari 2003 geen sprake. Dat Vuurboom daarbij heeft gedwaald ten aanzien van de contractuele opzegbepalingen doet daaraan in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.2 is overwogen niet af.
4.4 In beginsel is [gedaagde] derhalve gehouden de huurpenningen over de maanden december 2002, januari 2003 en februari 2003 te voldoen. Dit uitgangspunt kan uitzondering lijden als [gedaagde] zich met vrucht op een hem toekomend opschortingsrecht kan beroepen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat evenwel niet het geval. Hij overweegt daaromtrent verder als volgt.
4.5 Aan het door [gedaagde] ten processe ingenomen standpunt kan geen andere gevolgtrekking worden verbonden dan dat zijn bij wijze van verweer gedane beroep op wanprestatie er niet toe strekt de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting op te schorten - in dit geval totdat de huurovereenkomst gedeeltelijk en wel met betrekking tot de huurprijs (met terugwerkende kracht) is ontbonden – maar er kennelijk vanuit gaat dat die verplichting op grond van de gestelde ondeugdelijke prestaties definitief is komen te vervallen. De kantonrechter leidt dat af uit de omstandigheid dat [gedaagde] in het spoor van de geldende jurisprudentie ( o.a. Van Bommel/Ruijgrok, HR 6 juni 1997, RvdW 1997, 139C) noch in rechte noch buiten rechte op de voet van artikel 6: 265 BW de partiele ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingeroepen met de in de artikelen 6: 270 en 271 BW bedoelde gevolgen voor de huurprijs en ook niet heeft aangegeven voornemens te zijn dat alsnog te zullen doen. Het beroep op opschorting van [gedaagde] zal dan ook worden verworpen, waarmee de staat van onderhoud van het gehuurde in het kader van deze procedure onbesproken kan blijven.
De tegels
4.6 De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer dat Vuurboom de grondslag van zijn vordering heeft verlaten, nu zulks, als daar al sprake van zou zijn, onder de gegeven omstandigheden niet in strijd kan worden geacht met de goede procesorde als bedoeld in artikel 130 Rv Pro. [gedaagde] is daardoor om te beginnen niet onredelijk in zijn verdediging bemoeilijkt, aangezien hij bij conclusie van dupliek alle gelegenheid heeft gehad inhoudelijk te reageren. Bovendien is onderhavig geding daardoor niet onredelijk vertraagd. De bij conclusie van repliek gewijzigde c.q. nader ingevulde vordering zal dan ook inhoudelijk worden beoordeeld.
4.7 Tussen partijen is in confesso dat de in het geding zijnde tegels in eigendom toebehoorden aan Vuurboom en dat het [gedaagde] niet vrijstond zich deze zonder toestemming van Vuurboom toe te eigenen. Handelen in strijd met dit uitgangspunt dient dan ook als onrechtmatig te worden aangemerkt. [gedaagde] nu heeft betoogd dat hij de vereiste toestemming wel had. Daartoe heeft hij gesteld dat de kraanmachinist van de sloper van het pand van Vuurboom hem toestemming heeft gegeven de tegels mee te nemen en dat hij er op mocht vertrouwen dat deze kraanmachinist handelde namens Vuurboom. De kantonrechter deelt dat standpunt niet.
4.8 Mede gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] zelf de handelswaarde van de tegels heeft geschat op hoogstens € 500,00 en er dus economische waarde van enige betekenis aan heeft toegekend valt naar het oordeel van de kantonrechter zonder nadere toelichting van [gedaagde], welke toelichting ontbreekt, niet in te zien dat een derde die in dienst van de door Vuurboom ingeschakelde sloper slechts als kraanmachinist belast was met de sloop van het gebouw jegens hem de gerechtvaardigde schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft kunnen wekken. Een en ander klemt te meer nu [gedaagde] de directeur van Vuurboom kende en op eenvoudige wijze had kunnen verifiëren of de toestemming van de kraanmachinist - als de opmerking Wat er maandag nog ligt aan tegels dat gaat met de shovel de container in al als toestemming van die kraanmachinist moet worden geduid - door hem werd onderschreven.
4.9 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen dient het handelen van [gedaagde] te worden aangemerkt als een onrechtmatige daad jegens Vuurboom. Ingevolge artikel 6:162 BW Pro is [gedaagde] dan ook gehouden de daaruit voortgevloeide schade aan Vuurboom te vergoeden. De vraag is echter wat de omvang van die schade is. Naar het oordeel van de kantonrechter dient deze jegens [gedaagde] beperkt te blijven tot de handelswaarde van de tegels, waar de overige door Vuurboom gestelde schade, mede gelet op de concrete situatie en de eerder gememoreerde en door Vuurboom onweersproken gelaten opmerking van de kraanmachinist, niet kan worden aangemerkt als een redelijkerwijs te verwachten gevolg van de gebeurtenis, te weten het wegnemen van de tegels. Nu de omvang van de schade als gevolg van laatst bedoelde gebeurtenis niet nauwkeurig kan worden vastgesteld zal de kantonrechter deze op de voet van artikel 6:97 BW Pro schatten op € 500,00. Dat bedrag zal derhalve worden toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten
4.10 Ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen, nu [gedaagde] niet heeft betwist dat de gemachtigde van Vuurboom diverse sommatiebrieven heeft doen uitgaan, telefonisch contact met [gedaagde] heeft gehad en op zijn kantoor een onderhoud met deze heeft gehad teneinde tot een oplossing van de zaak te komen. De vordering zal overeenkomstig de toepasselijke staffel worden toegewezen tot een bedrag gerelateerd aan de somma van € 14.780,00. Daarnaast zal de wettelijke rente worden toegewezen, nu Vuurboom daar ingevolge artikel 6:119 BW Pro aanspraak op kan maken. De tot aan de dagvaarding verschenen rente zal tevens worden gerelateerd aan het toe te wijzen bedrag.
4.11 Als (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vuurboom te betalen de somma van € 16.102,47 ( € 14.280,00 ter zake van achterstallige huur, € 500,00 in verband met schade, € 800,00 voor incassokosten en € 522,47 ter zake van verschenen rente), vermeerderd met de wettelijke rente over € 14.780,00 vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vuurboom gevallen, welke kosten worden vastgesteld op € 71,32 aan explootkosten,
€ 196,00 aan vast recht en € 900,00 aan salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.Fokkema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 december 2006 in aanwezigheid van de griffier.