Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/85
Uitspraakdatum: 20 november 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eisers], wonende te [woonplaats], eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reiderland, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 138.154,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 december 2005 de waarde verminderd tot een bedrag van € 127.000,--.
Eiser heeft daartegen bij brief van 9 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 11 januari 2006 , beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2006 te Groningen. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen R. Gernaat en gecertificeerd WOZ-taxateur, P.A. van Walsum.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
De woning is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met dakkapel, inclusief garage en een dubbele berging/schuur. De inhoud van de woning is 748 m³ en is staande op een oppervlakte van 764 m². Eisers hebben de woning op 12 maart 2004 gekocht voor een bedrag van € 86.000,--.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eisers bepleiten een waarde van € 86.000,--. Daartoe wijzen eisers op de aankoopsom van de woning van € 86.000,--. In dit verband hebben eisers ook een taxatierapport opgemaakt door VIVA makelaars van 31 oktober 2003 overgelegd, waarin de woning op 30 oktober 2003 is getaxeerd op een bedrag van € 98.000,-- (onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik). Eisers wijzen er voorts op dat de woning aan een drukke weg is gelegen.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
De rechtbank stelt vast dat verweerder in het verweerschrift zich op het standpunt heeft gesteld dat de waarde in het economische verkeer is vastgesteld naar de waarde op de peildatum 1 januari 2003 en naar de toestand per 1 januari 2005. De rechtbank overweegt in deze dat het door verweerder in het verweerschrift ingenomen standpunt onjuist is.
Het uitgangspunt bij de waardering voor de Wet WOZ is dat de onroerende zaak gewaardeerd wordt naar de toestand op de waardepeildatum (art. 18, eerste lid, Wet WOZ), in deze 1 januari 2003. Alleen indien zich in de periode tussen de waardepeildatum en het begin van het tijdvak (1 januari 2005) waardewijzigingen voordoen als gevolg van het opgaan in een of meer andere onroerende zaken of als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak, vernietiging, verandering van bestemming of een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid, dan wordt daarmee vanaf het begin van het tijdvak rekening gehouden (art. 19, eerste lid, Wet WOZ). Voorts wordt, indien dergelijke waardewijzigingen zich in het tijdvak zelf voordoen, daarmee rekening gehouden indien de waardewijziging bepaalde grenzen overschrijdt (art. 19, tweede en derde lid, Wet WOZ). Noch uit de beschikking, noch uit de uitspraak op bezwaar, noch uit de matrix, noch anderszins blijkt dat (hangende procedure) is afgeweken van het uitgangspunt dat bij de waardering wordt gewaardeerd naar de toestand op de waardepeildatum. De rechtbank gaat om die reden voorbij aan de stelling van verweerder ter zitting en gaat bij de verdere beoordeling van het geschil uit van de waarde zoals die is vastgesteld naar de toestand op de waardepeildatum.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar een door hem bij verweerschrift overgelegde matrix, opgemaakt op 20 februari 2006 door H. Larkens. In de matrix wordt eisers woning vergeleken met de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal referentieobjecten. De matrix is voorzien van een foto van de betreffende woning en een foto van de referentieobjecten. In genoemde matrix zijn de kwaliteit en het onderhoud van de woning als matig (cijfer 2) gekwalificeerd.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
Ingevolge vaste jurisprudentie geldt dat indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is verkocht er, behoudens bijzondere omstandigheden, van moet worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde in het economische verkeer op de peildatum weerspiegelt. Nu de woning van eisers ruim een jaar na de waardepeildatum door eisers is gekocht en de taxateur desgevraagd ter zitting heeft verklaard dat de huizenprijzen in de periode 1 januari 2003 tot en met 1 januari 2005 zijn gestabiliseerd en voor wat betreft de regio Oost-Groningen soms zelfs zijn gedaald is de rechtbank van oordeel dat voormelde jurisprudentie ook hier van toepassing is. De rechtbank acht het daarbij niet aannemelijk geworden dat sprake is van bijzondere omstandigheden. Eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard - en de rechtbank hecht daaraan geloof - dat de woning één jaar te koop heeft gestaan en de vraagprijs € 99.500,-- bedroeg. Voorts is niet aannemelijk geworden dat sprake is van de in het verweerschrift ''gesuggereerde" bijzondere omstandigheid dat mogelijk door tijdsdruk een lagere transactie is geaccepteerd. Ook het gegeven dat sprake is van een voormalig drugspand kan naar het oordeel van de rechtbank niet gelden als een bijzondere omstandigheid. Al ware het zo dat inderdaad sprake is van een voormalig drugspand dan is dit gegeven in de verkoopprijs verdisconteerd.
Tevens is, door verweerder ter zitting onweersproken, de woning van eiser in tegenstelling tot een tweetal gebruikte referentieobjecten - [referentieobject 1] en [referentieobject 2] te [plaats] - aan een drukke weg gelegen. In de matrix heeft de taxateur evenwel de ligging van de woning van eisers net als de referentieobjecten gewaardeerd op voldoende. Zonder nadere toelichting van de taxateur is onvoldoende duidelijk geworden in hoeverre de mindere ligging van de woning van eisers door de taxateur bij zijn beoordeling is betrokken.
De rechtbank ziet gelet op het voor overwogene reden de waarde vast te stellen op de door eiser ter zitting bepleitte waarde van € 100.000,--.
5. Proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt de rechtbank aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. In casu betreft het reiskosten.
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning [adres] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 op een bedrag van € 100.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 8,60, onder aanwijzing van de gemeente Reiderland als de rechtspersoon die deze kosten dient te vergoeden;
- wijst de gemeente Reiderland aan als rechtspersoon die het door eisers betaalde griffierecht ad € 37,-- aan hen dient te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 20 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.