Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/372
Uitspraakdatum: 20 november 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 115.878,--. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2006 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 6 maart 2006, ontvangen bij de rechtbank op 7 maart 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2006 te Groningen. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen W.J. Oomkens en gediplomeerd WOZ-taxateur J. Kuipers.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een 1960 gebouwd bedrijfspand. De netto vloeroppervlakte is circa 178 m².
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en in het verlengde daarvan of verweerder het juiste tarief heeft gehanteerd bij de aanslag onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2005.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 mei 2006 door J. Kuipers, voornoemd en ter ondersteuning daarvan op de verhuurcijfers van een viertal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op
€ 115.878,--, overeenkomstig de waarde zoals vastgesteld.
Eiser heeft ter zitting gesteld dat de onroerende zaak een opslagruimte is en dat de door verweerder gehanteerde huurprijs van € 70,-- per m² te hoog is. In dit kader heeft eiser aangegeven dat de huurprijs thans € 780,-- per maand bedraagt en hij geen mogelijkheden ziet om de huurprijs te verhogen.
De rechtbank overweegt, onder verwijzing naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 27 juni 2003, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: AO5327, dat bij een volgens de huurwaardekapitalisatiemethode te bepalen waarde in beginsel de daadwerkelijk tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur voor het pand zelf als objectief gegeven tot uitgangspunt kan worden genomen omdat er immers in het algemeen vanuit kan worden gegaan dat dit een zakelijke huur is. Dit is echter niet mogelijk indien er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan komt vast te staan dat deze in eerste instantie tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur onder de geldende marktcondities niet een reële huur blijkt te zijn. De rechtbank overweegt dat is gebleken dat zich dergelijke bijzondere omstandigheden voordoen. Zodanige omstandigheid is er in gelegen dat de onroerende zaak een fitnessruimte is en om die reden ook als zodanig is gewaardeerd. De rechtbank heeft geen aanleiding die verklaring in twijfel te trekken. De taxateur heeft, blijkens het taxatierapport, inzage gehad in de bouwtekeningen van de onroerende zaak en tevens kennis genomen van het bestemmingsplan. Dat eiser de onroerende zaak kennelijk niet als fitnessruimte maar als opslagruimte aan de huurder ter beschikking heeft gesteld doet niet af aan de wetsfictie waarvan dient te worden uitgegaan.
Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het voldoende aannemelijk geworden dat de door eiser met de huurder overeengekomen huurprijs niet reëel is en derhalve niet tot uitgangspunt mag worden genomen bij een volgens de huurwaardekapitalisatiemethode te bepalen WOZ-waarde van de onroerende zaak.
Voorts overweegt de rechtbank dat de in het taxatierapport gehanteerde huurprijs van € 70,-- per m² is onderbouwd aan de hand van een viertal referentieobjecten. Verweerder heeft, gelezen het verweerschrift en het taxatierapport, voldoende inzichtelijk uiteengezet en aannemelijk gemaakt wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de referentieobjecten en het onderhavige object en waarom deze leiden tot verschillen tussen de huurprijzen van de referentieobjecten en de vastgestelde waarde van het object van eiser. De rechtbank acht met name de voor de [adres1] gerealiseerde primaire huurprijs goed bruikbaar. Deze primair overeengekomen huurprijs, die is overeengekomen op 9 oktober 2001 en - zoals de taxateur ter zitting heeft verklaard - naar waardepeildatum 1 januari 2003 is geïndexeerd, vormt naar het oordeel van de rechtbank een goede afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. Gelet op de voor het naastgelegen object aan de [adres1] gerealiseerde primaire huurprijs acht de rechtbank aannemelijk dat de taxateur de door zijn voor het onderhavige object gehanteerde primaire huurprijs niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Genoemd object heeft een oppervlakte van circa 178 m² en een primaire huurprijs van € 80,-- per m². Eiser heeft ter zitting nog naar voren gebracht dat de huurder een makelaar heeft ingeschakeld, die is uitgekomen op een huurprijs van € 40,-- per m². Deze stelling heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank tevergeefs opgeworpen, omdat hij deze stelling niet heeft onderbouwd met een door die makelaar opgemaakt taxatierapport. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
De stelling van eiser dat bij de vaststelling van de waarde van het object sprake is geweest van willekeur wordt door de rechtbank verworpen. De rechtbank ziet, gelezen het verweerschrift en het taxatierapport, geen grond voor het oordeel dat vaststelling van de waarde van eisers object op willekeurige wijze zou hebben plaatsgevonden. De wijze waarop de taxateur de waarde van het object heeft vastgesteld verdraagt zich met het daarvoor gestelde wettelijke kader.
Ten aanzien van de onroerende zaakbelasting
Artikel 220, aanhef en onder a, Gemeentewet bepaalt dat ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerende-zaakbelastingen een belasting kan worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken.
Artikel 1, eerste lid en onder a, Verordening Onroerende-Zaakbelastingen (hierna: Verordening) bepaalt dat onder de naam 'onroerende-zaakbelastingen' terzake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken een gebruikersbelasting wordt geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar een onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruikt.
De aanslag is opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 115.878,-- en een tarief van € 6,96 (eigendom) voor elke volle
€ 2,268,-- van de heffingsmaatstaf. Op grond van artikel 5, eerste lid, onderdeel b en onder 2, van de Verordening geldt dit tarief voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen (niet-woningen).
Eiser heeft gesteld dat verweerder een onjuist OZB-tarief eigenaren voor zijn object heeft gehanteerd, waardoor hij € 200,-- meer moet betalen dan de eigenaren van de naastgelegen identieke panden. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder naar aanleiding van het door eiser ter zitting gestelde de aanslag voor de onroerende zaakbelasting nogmaals berekend, waarbij hij is uitgegaan van een heffingsmaatstaf van € 115.878,-- en een tarief van € 5,57 (gebruiker) voor elke volle € 2.268,-- van de heffingsmaatstaf.
De rechtbank overweegt in deze dat, anders dan door verweerder ter zitting is berekend, de hoogte van de aanslag voor de onroerende zaakbelasting wel juist is. Verweerder is ter zitting bij zijn berekening abusievelijk uitgegaan van het tarief dat geldt voor gebruikers, terwijl in het onderhavige geval het (hogere) tarief voor eigenaren van toepassing is.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 20 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.