Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/963
Uitspraakdatum: 20 december 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres], gevestigd te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 537.280,-.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2005 de waarde verminderd tot € 499.440,-.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 31 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 2 februari 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2006 te Groningen.
Namens eiseres is verschenen de heer E. Abbenhues. Namens verweerder zijn verschenen de heer W.J. Oomkens, de heer M.C. Lokerse, taxateur en de heer H.D. Kroon, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een restaurant met een vloeroppervlakte van ongeveer 159 m², een opslag/magazijn van ongeveer 69 m², een kantoor van ongeveer 33 m² en een keuken van ongeveer 54 m². Het netto-vloeroppervlakte is ongeveer 315 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 3.089 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting een waarde bepleit van € 327.690,-.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel B, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 april 2006 door H.D. Kroon, makelaar. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 499.440,-. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres medegedeeld dat het beroep zich nog uitsluitend richt tegen het bijtellen van extra grond, c.q. de ongebonden grondwaarde.
Verweerder licht op dit punt in de bestreden uitspraak toe dat 2,5 maal de verhuurbare oppervlakte van het object wordt aangemerkt als aanhorige grond. Deze aanhorige grond wordt als grondwaarde betrokken middels de vastgestelde huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Het gaat in de onderhavige zaak om 787,5 m². De waarde van de overige grond, afgerond 2.302 m², wordt apart meegeteld bij de waardebepaling.
In het verweerschrift heeft verweerder nader toegelicht dat de waarde van de overgrond of de resterende grond wordt bepaald aan de hand van de uitgifteprijs voor grond met dezelfde bestemming. In deze maakt het niet of een object als restaurant of winkel gebruikt wordt. Verder merkt verweerder op dat de door eiseres aangehaalde normen van het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek, in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de verkeerstechniek ontwikkeld zijn ten behoeve van de ruimtelijke ordening en niet voor waardebepaling in de zin van de Wet WOZ.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van de grond die niet als aanhorige grond is aangemerkt, op correcte wijze in de waardebepaling betrokken. Terecht heeft taxateur Lokerse ter zitting opgemerkt dat de extra grond een meerwaarde oplevert. Dat het niet mogelijk is, naar de gemachtigde van eiseres ter zitting heeft gesteld, deze extra grond apart te verkopen, doet hieraan niet af.
De door eiseres overgelegde uitspraak van de Rechtbank 's-Gravenhage, AWB 05/7499 WOZ, van 11 augustus 2006 leidt niet tot een ander oordeel. De Rechtbank 's-Gravenhage overweegt in die uitspraak dat uit de onderbouwing van de huurwaarde per m² door de betrokken heffingsambtenaar niet blijkt dat een gedeelte van de parkeerplaats wel en het overige deel niet in de huurwaarde per m² is begrepen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit in onderhavige zaak wel inzichtelijk gemaakt.
Uit een door eiseres eveneens overgelegde uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van de gemeente Leiderdorp, gedagtekend 16 juni 2005, maakt de rechtbank op dat in dat geval geen sprake was van grond die niet als aanhorig kan worden aangemerkt.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 499.440,-.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de huurovereenkomsten van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn afgesloten. Deze objecten zijn voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de parkeergelegenheid, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde huurwaarden van vergelijkingsobjecten.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is door mr. M.P. den Hollander, mr. H.C.P. Venema en mr. H.J. Bastin gedaan op 20 december 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr.drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.