Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 304147 / 06-9864
Vonnis d.d. 18 januari 2007
inzake
Eiseres,
gevestigd te Groningen,
gemachtigde: mr. H.J.M. Janssen,
tegen
Gedaagde sub 1,
Gedaagde sub 2,
beiden wonende te Groningen,
gemachtigde: mr. F. Bakker.
PROCESGANG
Eiseres heeft bij dagvaarding (met akte producties) een vordering ingesteld als daarin nader omschreven. Gedaagden hebben schriftelijk geconcludeerd voor antwoord. Bij tussenvonnis van 26 oktober 2006 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke is gehouden op 7 december 2006. Daarbij waren aanwezig de buurtbeheerder van eiseres, bijgestaan door gemachtigde mr. H.J.M. Janssen, werkzaam ten kantore van Rijpkema Van der Veen Advocaten en Mediators te Groningen en gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 in persoon, bijgestaan door mr. F. Bakker als gemachtigde, werkzaam bij Rechtshulp Noord. Ter zitting zijn door zowel eiseres als gedaagden stukken overgelegd. Door gedaagden zijn daarnaast nog foto’s in het geding gebracht. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden. Tot slot is vonnis bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De vaststaande feiten
1.1. Eiseres verhuurt vanaf 29 november 2002 aan gedaagden de woning aan de [...] te Groningen.
1.2. Eind mei 2006 heeft de politie in een schuur in de tuin van de woning een hennepkwekerij, bestaande uit 428 planten met bijbehorende apparatuur, aangetroffen en geruimd.
2. Het standpunt van eiseres
2.1. Eiseres legt naast bovenstaande vaststaande feiten het volgende aan haar vordering ten grondslag.
2.2. Door het inrichten van de hennepkwekerij in het gehuurde hebben gedaagden in strijd met de wet en met name artikel 7:213 en Pro 214 BW gehandeld. Voorts hebben gedaagden gehandeld in strijd met de Algemene Huurvoorwaarden welke op het huurcontract van toepassing zijn.
2.3. Door in strijd te handelen met de op gedaagden rustende verplichtingen uit de wet en uit het huurcontract zijn gedaagden ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen. Bovendien kan deze voltooide ernstige tekortkoming niet meer ongedaan worden gemaakt. Dit rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Met name de aspecten van de gevaarzetting, de bestemmingswijziging, overlast en illegale wijzigingen wegen voor eiseres zeer zwaar.
3. Het standpunt van gedaagden
3.1. Gedaagden voeren als verweer dat gedaagde sub 1 al ruim 22 jaar in de betreffende woning woont zonder dat van enige vorm van overlast is gebleken. Gedaagde sub 1 is als deskundig installateur een hennepkwekerij begonnen, omdat het hem aan financiële middelen ontbreekt en omdat hij, gelet op zijn arbeidsongeschiktheidssituatie als gevolg van een psychische ziekte, niet snel veel inkomsten uit zijn eigen bedrijf zal kunnen verwerven. De politie heeft de betreffende hennepkwekerij al geruimd nadat gedaagde sub 1 hier drie weken mee bezig is geweest. Van inkomsten is daardoor nimmer sprake geweest.
3.2. Gedaagden zijn niet op de hoogte van het beleid van eiseres met betrekking tot hennepkwekerijen en hebben hieromtrent ook nooit een brief van eiseres ontvangen.
3.3. Aangezien gedaagde sub 1 installateur van beroep is, bezit hij de deskundigheid om een hennepkwekerij zo professioneel en veilig mogelijk te maken. Hij heeft allerhande maatregelen getroffen ter voorkoming van brand, stank, overlast en lekkage. Bovendien bevond de hennepkwekerij zich niet in de woning, maar in een aangebouwde schuur die overigens geen eigendom was van eiseres en er reeds 14 jaar staat. De aanwezigheid van de hennepkwekerij in de schuur heeft absoluut geen overlast veroorzaakt noch schade aan het gehuurde toegebracht. Daarnaast is van een verhoogd risico op gevaar (van omwonenden) nimmer sprake geweest.
3.4. Subsidiair stellen gedaagden dat de tekortkomingen (zeer) beperkt zijn en zij erg veel belang hebben bij hun huidige woonruimte. Gedaagden zijn afhankelijk van de inkomsten uit het eigen bedrijf van gedaagde sub 1. Ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming zullen niet alleen voor nog meer schulden zorgen, maar de wijziging van het vestigingsadres van het bedrijf van gedaagde sub 1 zal ook een negatief effect hebben op de inkomsten daarvan. Uiteraard heeft dit ook een negatieve uitwerking op de gezondheidssituatie van gedaagde sub 1.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Aan de orde is de vraag of de hennepkwekerij in de van eiseres gehuurde woning een zodanig tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van gedaagden jegens eiseres oplevert, dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.
4.2. Van belang daarbij is allereerst dat de schuur waarin de hennepkwekerij zich bevond, in de van eiseres gehuurde tuin stond en aldus naar het oordeel van de kantonrechter tot het gehuurde gerekend dient te worden.
4.3. Vast staat dat de politie in het schuurtje 428 hennepplanten heeft aangetroffen en dat de kwekerij professioneel was ingericht. Verder blijkt uit de stellingen van gedaagde sub 1 dat hij met de hennepkwekerij is begonnen met een winstoogmerk. Niet anders kan dan ook worden geconcludeerd dan dat er sprake was van een professionele hennepkwekerij met een bedrijfsmatig karakter. Hiermee is gegeven dat het gehuurde (deels) met een ander doel is gebruikt dan de daarvoor conform de toepasselijke algemene huurvoorwaarden geldende bestemming, namelijk bewoning.
4.4. Voorts is het een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning door de combinatie van hoog energiegebruik, warme lampen en extreme vochtigheid een brandgevaarlijke situatie oplevert c.q. kan opleveren. Bovendien is de stroomvoorziening niet berekend op een grote afname van elektriciteit van het net, waarbij de risico’s nog verder worden vergroot door deze buiten het beveiligingssysteem om af te tappen. De door gedaagde sub 1 gestelde beveiligingsmaatregelen sluiten naar het oordeel van de kantonrechter niet uit dat de hennepkwekerij aanzienlijk verhoogde risico’s op gevaar voor personen en goederen mee brengt.
4.5. Het voorgaande brengt met zich dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die gedaagden kan worden toegerekend. Ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde is daarom gerechtvaardigd. De tekortkoming is gelet op het voorgaande immers niet van geringe betekenis en ook kan niet worden gezegd dat de bijzondere aard van de tekortkoming aan ontbinding in de weg staat. De gestelde onwetendheid omtrent mogelijke consequenties voor de woonsituatie kan gedaagden niet baten. De kantonrechter is van oordeel dat het voor gedaagden zonder meer duidelijk had moeten zijn dat het aantal planten van 428 ontoelaatbaar is.
4.6. Met betrekking tot de gevolgen die ontbinding van de huurovereenkomst voor gedaagden zal hebben, begrijpt de kantonrechter dat ontbinding voor hen ingrijpend zal zijn, maar naar het oordeel van de kantonrechter is het door gedaagden aangevoerde niet van dien aard dat ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Niet valt immers in te zien waarom gedaagde sub 1 zijn zelfstandige onderneming niet in een andere woning kan voortzetten. Ook is niet gebleken dat gedaagden anderszins zijn aangewezen op de wijk. Daarnaast is door gedaagden niet dan wel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gezondheidssituatie van gedaagde sub 1 een omstandigheid is die maakt dat hun belang bij huisvesting en voortgezet gebruik zwaarder weegt dan het belang van eiseres bij onder meer voorkoming van misbruik van huurwoningen, het van daaruit ontstaan van gevaar voor personen of goederen en het om die reden handhaven van een op ontmoediging gericht beleid.
4.7. Gelet op het voorgaande zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen, met dien verstande echter dat de ontruimingstermijn zal worden bepaald op één maand na betekening van dit vonnis.
4.8. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen gedaagden worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
- ontbindt met ingang van heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de [...] te Groningen;
- veroordeelt gedaagden om binnen één maand na de betekening van dit vonnis bedoeld pand met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van eiseres zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eiseres te stellen;
- machtigt eiseres om, indien gedaagden met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf en op kosten van gedaagden te doen uitvoeren door tussenkomst van een deurwaarder en desnoods met behulp van de sterke arm;
- veroordeelt gedaagden in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van eiseres tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 84,87 aan dagvaardingskosten, € 281,- aan griffierecht en € 300,- aan salaris van de gemachtigde van eiseres;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- ontzegt – voor zover nodig – het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits, kantonrechter, en op 18 januari 2007 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: mb