Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 308280/06-11705
Vonnis d.d. 21 juni 2007
inzake
[verhuurder], wonende te [adres],
eiser, hierna [verhuurder] te noemen,
gemachtigde mr. P.W. Huitema, advocaat te Assen
tegen
[huurders],
beide wonende te [adres],
gedaagden hierna gezamenlijk [huurders]. te noemen,
gemachtigde mr. F.C.P. Teeuw, rechtsbijstandjurist te Tilburg.
PROCESGANG
Bij dagvaarding heeft [verhuurder] gevorderd dat de kantonrechter, voor zover mogelijk wettelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. een datum bepaalt waarop de tussen partijen gesloten huurovereenkomst d.d.
19 juni 1997 met betrekking tot boerderij met omliggende gebouwen aan [adres] zal eindigen;
b. [huurders]. hoofdelijk veroordeelt om op de door de kantonrechter te bepalen beëindi¬gings¬¬datum het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en goederen vol¬ledig, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels te ontruimen en te verlaten en ont¬ruimd en verlaten te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag dat [huurders]. hiermee in strijd zullen handelen met een maximum van € 50.000,-- met de machtiging van [verhuurder] om de ontruiming desgewenst door een deurwaarder te laten bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [huurders];
c. [huurders]. hoofdelijk veroordeelt om tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurder] te betalen het bedrag van € 90,97 als huur voor iedere maand tot de door de kan¬ton¬¬rechter te bepalen beëindigingsdatum, alsmede [huurders]. hoofdelijk te veroor¬delen tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de maandelijkse huur op grond van de huurovereenkomst voor iedere dag dat één der [huurders]. na de beëindigings¬datum in het gehuurde is gebleven tot de datum waarop [huurders]. het gehuurde daadwerkelijk hebben ontruimd;
d. [huurders]. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure.
[huurders]. hebben de vordering bestreden en in reconventie gevorderd dat de kantonrechter:
a. [verhuurder] veroordeelt tot herstel van het gehuurde conform het door [verhuurder] in het geding gebrachte rapport;
b. bepaalt dat met de bouwwerkzaamheden/herstelwerkzaamheden dient te worden gestart binnen 8 weken na vonnis, althans binnen een door de kantonrechter geachte redelijke termijn en afgerond dienen te zijn ten minste zes maanden na aanvang van de werk¬zaam¬¬heden, althans binnen een door de kantonrechter geachte redelijke termijn;
c. bepaalt dat [verhuurder] een dwangsom van € 500,-- verbeurt voor iedere dag dat hij de vastgestelde termijn niet in acht neemt;
d. [verhuurder] veroordeelt in de kosten van de procedure, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen.
Bij tussenvonnis van 25 januari 2007 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke is gehouden op 28 maart 2007. Vooraf daaraan heeft [verhuurder] geantwoord in reconventie, waarin hij primair heeft geconcludeerd tot afwijzing van die vordering en subsidiair heeft verzocht een redelijke huurprijs vast te stellen. Tevens heeft [verhuurder] een akte tot overlegging producties in het geding gebracht. Na de comparitie van partijen heeft er nog een schriftelijke ronde plaatsgevonden, waarin beide partijen hebben geconcludeerd. Hierna is vonnis bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. Vaststaande feiten
In conventie en reconventie
1.1 [verhuurder] en [huurder sub 2] zijn broer en zus en daarnaast kinderen van [vader]. [vader]. was tot en met november 1995 bedrijfsleider op de boerderij aan de [adres] (hierna de boerderij te noemen). Hij was met zijn gezin woonachtig op de boerderij.
1.2 De boerderij behoorde vanaf maart 1994 in eigendom toe aan [...] (hierna [vorige eigenaar] te noemen). In november 1995 hebben [verhuurder] sr. en zijn echtgenote de boerderij ingeruild voor een woning in Noordhorn. [verhuurder] is kort daarop naar Duitsland vertrokken om daar een bedrijf te starten.
1.3 Op 23 juni 1997 heeft [huurder sub 1] met [vorige eigenaar] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de boerderij en omliggende gebouwen tegen een huurprijs van € 90,97 per maand. In de huur¬over¬eenkomst is de volgende bijzondere bepaling opgenomen:
‘Het gehuurde is in slechte staat van onderhoud, maar wel goed bewoonbaar, vandaar de lage huurprijs.’
De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd.
1.4 [verhuurder] is in juni 1999 teruggekeerd uit Duitsland en in [adres] een klus- en bouw¬bedrijf gestart. Op 3 maart 2000 heeft hij met [vorige eigenaar] een koopovereenkomst gesloten met betrek¬king tot de boerderij en omliggende gebouwen. [verhuurder] heeft [huurder sub 1] hiervan bij brief van
19 mei 2000 op de hoogte gesteld.
1.5 [vorige eigenaar] is op 25 november 2004 overleden. De percelen grasland behorende bij de boerderij zijn bij legaat aan [verhuurder] nagelaten. [verhuurder] trad daarmee in de plaats van [vorige eigenaar] als verpachter van de betreffende percelen in de pachtovereenkomst met [huurder sub 1].
1.6 [huurders]. hebben [verhuurder] bij brieven van 27 oktober 2004 en 22 mei 2006 gemaand tot herstel van de gebreken aan de boerderij over te gaan.
1.7 Nadat eerdere pogingen van [verhuurder] om een einde te maken aan de huurovereenkomst met [huurder sub 1] niet succesvol waren gebleken, is namens hem bij brief van 12 mei 2006 aan [huurders]. de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2006 wegens dringend eigen gebruik. De gemachtigde [verhuurder] heeft hiertoe het volgende aangevoerd:
‘Cliënt huurt thans een kleine woning in [adres] en met betrekking tot de stalling en uitoefening van zijn klussenbedrijf huurt cliënt thans ook noodgedwongen een opslagruimte. Cliënt wenst de beschikking te verkrijgen over de woning en wil deze dan zelf gaan bewonen en ook deels gebruiken voor opslagruimte, althans deze boerderij te slopen en er een nieuwbouwwoning te plaatsen met aansluitend een grote opslagruimte.’
1.8 [huurders]. hebben bij brief van 22 mei 2006 aan [verhuurder] bericht niet met de opzegging in te stemmen.
1.9 In opdracht van [verhuurder] heeft Bouw Coördinatie Noord op 27 september 2006 een bouwkundig inspectierapport opgemaakt. Hierin zijn de gebreken benoemd; de kosten van herstel zijn geraamd op een bedrag van € 50.150,--. De bouwkundig inspecteur concludeert dat ‘het economisch gezien is aan te bevelen de huidige bebouwing te slopen en vervangende nieuwbouw, conform het huidige Bouwbesluit te plegen.’
1.10 In aanvulling op voornoemd rapport heeft de bouwkundig inspecteur bij brief van 17 maart 2007 het volgende toegevoegd:
‘Gezien de huidige staat van onderhoud betreffende de huidige bebouwing is het aan te bevelen vervangende nieuwbouw te plegen. Zeker vanuit economisch perspectief is dit te prefereren, boven renoveren en herstellen. Een en ander mede gezien de zettingen welke in de gevels aanwezig zijn. Deze zettingen zijn een gevolg van onstabiliteit in de onder liggende fundering. Bij renovatie en herstel zal dan zowel de fundering als de daarop rustende muren moeten worden aangepakt.’
2. Standpunten van partijen
In conventie
2.1 Standpunt [verhuurder]
Het dringend eigen gebruik is gelegen in de noodzaak voor [verhuurder] om opslagmogelijkheden en een werkplaats voor zijn klusbedrijf aan huis te hebben. Daarnaast is de huidige woonruimte van [verhuurder] in combinatie met de wens tot gezinsuit¬brei¬ding te krap. [verhuurder] huurt nu nog meerdere kleine op¬¬slagplaatsen op ver¬schil¬lende locaties, wat kostbaar, onrendabel en inefficiënt is. Garageruimte aan huis zou een aanzienlijke lastenverlichting betekenen en is verder noodzakelijk om zijn bedrijf te kunnen uit¬breiden.
Er is sprake van dringend eigen gebruik als gevolg van de noodzaak de boerde¬rij te renoveren, nu deze is verzakt en ook overigens in slechte staat van onderhoud verkeert. [verhuurder] wil het woongedeelte daarom slopen en opnieuw opbouwen. Aan het in stand houden van de boerderij zijn zodanige kosten verbonden dat dit in redelijkheid niet van [verhuurder] kan worden gevergd.
Voorts doet zich een financiële situatie voor die noopt tot verhuizing, te meer nu de huur- en pachtopbrengsten van de boerderij zeer gering zijn.
Er bestaat daartegenover voor [huurders] geen noodzaak om in de boerderij te blijven wonen en er is voor hen voldoen¬de andere passende woonruimte beschikbaar.
2.2 Standpunt [huurders].
[verhuurder] heeft zijn stelling dat hij de gebouwen nodig heeft voor zijn klus¬sen¬bedrijf niet onder¬bouwd en bovendien is de noodzaak tot bewo¬ning van de boerderij daarmee niet gegeven. De reden van gezinsuitbreiding betreft een onzeke¬re toekomstige gebeurtenis. Bovendien is het niet als opzeggingsgrond gebruikt, zodat de kantonrechter dit argument op grond van artikel
7:273 BW buiten beschouwing dient te laten.
Niet gebleken is van de (economische) noodzaak tot het slopen van de boerderij en even¬min van concrete plannen voor de sloop en daaropvolgende nieuwbouw. Bovendien heeft [verhuurder] ver¬zuimd een redelijk voorstel ex artikel 7:220 lid 2 BW aan [huurders]. te doen.
Daarnaast is de wens van [verhuurder] tot eigen gebruik van de boerderij en omliggende gebouwen, inhoudende zowel bewoning als renovatie, tegenstrijdig en niet dringend. [verhuurder] stelde namelijk al in mei 2000 een dringende reden tot eigen gebruik van de boerderij te hebben. Eigen aan dringend¬heid is dat dit niet zeven jaar kan duren; [verhuurder] heeft voldoende tijd gehad om een alternatief te regelen.
Het is verder niet duidelijk of het klus¬senbedrijf zich verhoudt met de agrarische bestemming van de onroerende zaak in het gemeen¬telijk bestemmingsplan.
De belangenafweging dient in het voordeel van [huurders]. uit te vallen, te meer nu [huurder sub 2] de boerderij het grootste deel van haar leven al bewoont en de kinderen gewend zijn aan het buitenleven. Bovendien wordt het naastgelegen land gepacht door [huurder sub 1], dat door hem wordt bewerkt en waar hij dieren op heeft lopen. Tevens heeft hij ruimte nodig voor de stalling van zijn landbewerkings¬machines.
Het is voor een gezin van vijf personen moeilijk om in de nabijheid van de boerderij passende woonruimte te vinden, hetgeen nodig is omdat de dieren dagelijkse verzorging behoeven.
In het geval de kantonrechter desondanks van oordeel is dat de huurovereenkomst dient te eindigen, maken [huurders]. aanspraak op vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten van
€ 12.500,--.
In reconventie
2.3 Standpunt [huurders].
Op grond van artikel 7:206 lid 1 bw maken [huurders]. aanspraak op herstel door [verhuurder] van de gebreken, zoals benoemd in het inspectierapport van 27 september 2006. Gesteld noch gebleken is dat dit niet van hem kan worden gevergd.
Tevens vorderen [huurders]. een redelijke vergoeding voor de overlast die de werkzaamheden met zich zullen brengen.
2.4 Standpunt [verhuurder]
Herstel van de gebreken is zeer kostbaar, sloop van de boerderij is een voordeliger en prakti¬scher alternatief. Aangezien ook de fundering zal moeten worden vernieuwd, kunnen [huurders]. niet in het gehuurde blijven wonen. De gebreken waren vanaf de aanvang van de huurover¬eenkomst bekend bij [huurders]., maar zij hebben eerst in mei 2006 aanspraak gemaakt op herstel daarvan. Daarmee hebben [huurders]. het recht verwerkt om beroep te kunnen doen op herstel van de gebreken, althans de vordering daartoe is verjaard, althans is honorering van dit beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Mocht de vordering in reconventie worden toegewezen, dan verzoekt [verhuurder] de kantonrechter een redelijke huurprijs vast te stellen die in verhouding staat tot (de omvang van) het gehuurde tot en met de datum van herstel van de gebreken en vanaf de datum van herstel van de gebreken.
Beoordeling in conventie en reconventie
3. De kantonrechter stelt voorop dat [verhuurder] voor zijn gestelde dringende gebruik in de opzeg¬gings¬¬brief van 12 mei 2006 meerdere argumenten heeft gebruikt, te weten de huidige kleine woonruimte, de noodzaak beschikking te hebben over opslagruimte, alsmede het voornemen tot sloop van de boerderij in combinatie met het plaatsen van nieuwbouw.
4. Op grond van artikel 7:274 BW lid 3 sub a is van eigen gebruik sprake in geval van renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarnaast moet worden beoordeeld of het belang van [verhuurder] hierbij dermate dringend is dat de belangen die [huurders]. hebben bij voorzetting van de huurovereenkomst, daarvoor dienen te wijken.
5. De vraag of het eigen gebruik als dringend dient te worden gekwalificeerd moet worden beantwoord aan de hand van de actuele stand van zaken; het enkele feit dat [verhuurder] ook vier jaar geleden al de moge¬lijk¬heid had om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik is daarbij niet van grote betekenis. Hierbij verdient tevens opmerking dat [verhuurder] gedurende die periode diverse pogingen heeft gedaan een einde te brengen aan de huuurover¬eenkomst, zodat niet gesteld kan worden dat hij in de bestaande situatie heeft berust en geen dringende behoefte had aan het eigen gebruik van de boerderij.
6. De kantonrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het gehuurde vele gebreken vertoont. Beide hebben daarbij aansluiting gezocht bij de bevindingen van de bouw¬kundig inspecteur in zijn inspectierapport van 27 september 2006. Getuige de vorderingen die partijen over en weer hebben ingesteld zijn ze het er tevens over eens dat aan die situatie een einde moet komen. Het verschil van mening is gelegen in het antwoord op de vraag op welke wijze dit moet worden uitgevoerd.
7. Naar het oordeel van de kantonrechter prevaleert sloop van de boerderij en nieuw¬bouw boven herstel van de gebreken. Daarbij zoekt zij in de eerste plaats aansluiting bij de conclusies van de bouwkundig inspecteur die dit vanuit economisch oogpunt de beste keuze acht, omdat de kosten van herstel van de gebreken, nog zonder aanpak van de fundering en de daarop rustende muren, alleen al op € 50.150,-- worden geschat. De kantonrechter ziet geen reden aan de juist¬heid van die conclusie te twijfelen, te meer nu [huurders]. geen verklaringen van bouwkun¬di¬gen in het geding hebben gebracht die een andersluidende conclusie impliceren. Ook in aan¬merking moet worden genomen dat [verhuurder] bij herstel van de gebreken in de toekomst niet ge¬vrij¬waard zal zijn van zorgen en kosten die verband houden met de verantwoorde¬lijk¬heid voor de boerderij. Het gaat daarbij om verplichtingen die op dit moment slechts worden gecompen¬seerd met een bedrag van € 90,97 aan huurinkomsten per maand, hetgeen eens te meer een indicatie vormt van de huidige economische waarde van de boerderij.
8. Sloop van de boerderij brengt met zich dat [huurders]. de boerderij moeten verlaten. De vraag die vervolgens op komt is of daarmee de huurovereenkomst moet eindigen of dat na ver¬wezenlijking van de nieuwbouw de huurovereenkomst kan worden voortgezet. De kanton¬rechter is van oordeel dat de noodzakelijke nieuwbouw enkel kan plaatsvinden met beëin¬¬diging van de huurovereenkomst. Hierbij zijn de uitgangspunten van belang die de wetgever hebben gebracht tot het opstellen van artikel 7:274 lid 3 onder a. De strenge toets die daarin is neergelegd is er met name op gericht te voorkomen dat in het algemeen als ‘sterk’ aangeduide partijen als woning¬stichtingen en beleggingsmaatschappijen ten koste van een ‘zwakke’ partij als een particuliere huurder de nieuwbouw naar eigen bevinding kunnen gaan gebruiken.
In dit geval zal de nieuwbouw uit het privé-vermogen van [verhuurder] moeten worden betaald. Het is zonne¬klaar dat de financiële lasten die daarmee gepaard zullen gaan zeer zwaar op diens ver¬mogen gaan drukken. De kantonrechter acht het naar maatstaven van redelijk¬heid en billijkheid onaanvaardbaar indien hij niet in staat zou zijn vervolgens de door hem betaalde woonruimte te betrekken, maar moet dulden dat [huurders]. hun intrek in de nieuwbouw nemen. [verhuurder] zou daarmee worden verplicht de investering ten behoeve van [huurders]. te doen, terwijl [huurders]. het gehuurde in de huidige staat hebben geaccepteerd en steeds een daarop aange¬paste huur¬prijs van slechts € 90,-- hebben betaald. In deze situatie kan daarom [verhuurder] redelijkerwijs niet worden verplicht een nieuw huis neer te zetten voor [huurders]., hetgeen beëindiging van de huurovereenkomst onvermijdelijk maakt.
9. De dringendheid van het eigen gebruik wordt verder ingegeven door de behoefte van
[verhuurder] aan grotere woonruimte. Deze grond voor opzegging volgt rechtstreeks uit de brief van [verhuurder] van 12 mei 2006. Nog los van de vraag of er in de nabije toekomst sprake zal zijn van gezinsuitbreiding, uit de overgelegde bouwtekening leidt de kantonrechter af dat de huidige woonruimte van [verhuurder] moet worden gekwalificeerd als een 1-persoonswoning. [verhuurder] woont thans samen met zijn vriendin en heeft daarom een gerechtvaardigd belang om groter te gaan wonen, hetgeen past binnen het kader van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik.
10. Voorts heeft [verhuurder] eveneens aannemelijk gemaakt dat hij behoefte heeft aan opslag¬ruimte aan huis voor zijn klussenbedrijf. Anders dan [huurders]. menen is ook dit een omstan¬digheid die dient te worden meegewogen, nu het eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 BW zich niet beperkt tot het gebruik voor woondoeleinden. Welke machines en gereedschappen dit precies betreffen en hoe de opslag daarvoor nu precies is geregeld heeft [verhuurder] niet concreet weten te maken, maar dit laat onverlet dat [verhuurder] een gerechtvaardigd belang heeft om zijn klussen¬bedrijf vanuit zijn huis te kunnen uitoefenen, hetgeen thans niet het geval is. Nu [verhuurder] zijn klussen grotendeels op locatie verricht en van een professioneel agrarisch gebruik van het perceel al langer geen sprake meer is, acht de kantonrechter niet aannemelijk dat de vestiging van het klussenbedrijf niet in overeenstemming met het bestemmingsplan is of gebracht kan worden. Voorshands bestaan daarvoor in elk geval geen aanwijzingen.
11. [huurders]. hebben hier naar het oordeel van de kantonrechter geen zwaarwegende belangen tegenover gezet. Het feit dat [huurder sub 1] het bij de boerderij gelegen land pacht is niet van een zodanig gewicht dat dit opweegt tegen de hiervoor genoemde belangen van [verhuurder]. De kantonrechter wijst er daarbij op dat [huurders]. het belang bij het wonen aan het gepachte land niet hebben onderbouwd. Welke landbewerkingsmachines [huurder sub 1] gebruikt is niet duidelijk gemaakt en de enkele stelling dat hij dieren op het land heeft lopen, ter zitting nader geconcre¬tiseerd tot twee geiten, overtuigt evenmin. De kanton¬rechter stelt vast dat [verhuurder] professioneel gebruik wil maken van zijn perceel, waar slechts een hobbymatig belang van [huurders]. tegenover staat. Het feit dat de [huurder sub 2] reeds een groot deel van haar leven op de boerderij woont, geldt evenzeer voor haar broer, [verhuurder]. Om van het buitenleven te kunnen genieten zijn de kinderen voorts niet afhankelijk van de bewoning van de boerderij.
12. [huurders]. genieten een dubbel inkomen en moeten geacht worden elders op het platte¬land een woning voor een gezin van vijf personen te kunnen betrekken. Dat dit niet voor de thans geldende huurprijs van € 90,-- kan is duidelijk, maar dat geldt ook niet als maatstaf nu dit bedrag is gebaseerd op de gebrekkige staat van het gehuurde. [huurders]. voeren aan dat hun dieren dagelijkse verzorging behoeven, hetgeen een zondanig algemene stelling betreft dat dit belang als onvoldoende onderbouwd terzijde zal worden gelegd. [huurders]. hebben ook overigens niet zodanige bijzondere persoonlijke omstandigheden aangevoerd dat geoordeeld moet worden dat passende alternatieve woonruimte niet voorhanden zal zijn.
13. Op grond van het voorgaande heeft [verhuurder] voldoende aannemelijk gemaakt dat is voldaan aan de voorwaarden van de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder c BW. De kanton¬rechter kan in dat geval op grond van artikel 7:275 BW een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten opleggen aan de verhuurder. [huurders]. hebben deze kosten geraamd op een bedrag van € 12.500,--. Omdat dit bedrag niet is gespecificeerd en onderbouwd en het aan [huurders]. is om aannemelijk te maken welke kosten aan de verhuizing en inrichting zullen zijn verbonden, zullen zij in de gelegenheid worden gesteld dit bij akte alsnog te doen. Nadat [verhuurder] in de gelegenheid is gesteld hierop zijn licht te laten schijnen, zal de kantonrechter met in¬acht¬neming van alle omstandigheden naar redelijkheid en billijkheid eventueel een tegemoet¬koming vaststellen. Deze vaststelling zal vervolgens ter kennis van partijen worden gebracht en daarbij zal [verhuurder] een termijn worden gesteld om de opzegging desgewenst in te trekken.
14. Toewijzing van de conventionele vordering van [verhuurder], betekent dat de grondslag voor de reconventionele vordering van [huurders]., inhoudende veroordeling van [verhuurder] tot herstel van de gebreken over te gaan, is komen te ontvallen. Deze verdient daarom geen verdere bespre¬king meer.
15. De zaak zal worden verwezen naar de rolzitting van 17 juli 2007. Voor het overige wordt iedere beslissing aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 17 juli 2007 voor akte uitlating door [huurders] als hiervoor onder 13. is overwogen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.R. van Baak-Klijnsma, kantonrechter, en op 21 juni 2007 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
js