Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 324105 EJ VERZ 07-310
Beschikking d.d. 19 november 2007
inzake
1. [verzoekers 1],
beiden wonende te Groningen aan [adres];
2. [verzoekers 2],
beiden wonende te Groningen aan [adres],
verzoekers, hierna respectievelijk [verzoeker 1] en [verzoeker 2] te noemen,
gemachtigde mr. B.M.B. Gruppen, advocaat te Groningen,
tegen
1. de Vereniging van Eigenaars "Garages [adres] Groningen",
gevestigd te Groningen;
2. [verweerder 2],
wonende te Groningen aan [adres],
verweerders, hierna respectievelijk de VVE en [verweerder 2] te noemen,
gemachtigde mr. H.A.Th. Yspeert, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
Bij verzoekschrift, ter griffie ingekomen op 2 mei 2007, hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] verzocht het besluit van de VVE van 3 april 2007, waarbij de toestemming tot het plaatsen van de geveldeuren in de garages is geweigerd, te vernietigen en hen op de voet van het bepaalde in artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te geven om de geveldeuren in de garages aan te brengen c.q. te behouden, althans een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie nodig acht, met veroordeling van de VVE en [verweerder 2] in de proceskosten.
De VVE en [verweerder 2] hebben op 17 augustus 2007 een verweerschrift in conventie, tevens verzoek tot eis in reconventie ingediend. In conventie verzoeken zij het verzoek van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] af te wijzen, in reconventie verzoeken zij [verzoeker 1] en [verzoeker 2] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van de beschikking de geveldeuren te verwijderen en de muren te herstellen in de oude toestand op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat zij daaraan niet voldoen, met veroordeling van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] in de proceskosten van zowel de conventie als de reconventie.
De mondelinge behandeling is gehouden op 1 november 2007. Partijen (de VVE deugdelijk vertegenwoordigd) en hun gemachtigden zijn ter zitting verschenen, waar zij hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen hebben gezet. Tevens is een aantal van de door de griffier opgeroepen leden van de VVE ter zitting verschenen. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
De beschikking is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN in conventie en in reconventie
1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben eind 2006 een koopovereenkomst gesloten ter zake van een appartementsrecht omvattende het gebruik van een garage nabij de [adres] te Groningen. De appartementsrechten zijn op respectievelijk 12 december 2006 ([verzoeker 2]) en 3 januari 2007 ([verzoeker 1]) geleverd.
Het complex van garages, waarvan de appartementsrechten onderdeel uitmaken, is in september 2006 opgericht door B.K.W. Ontwikkeling BV, waarvan [verweerder 2], die tevens voorzitter van de VVE is, enig aandeelhouder en directielid is. De splitsingsakte is op 1 september 2006 gepasseerd.
De garages van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] grenzen aan hun beider achtertuinen, met dien verstande dat zich tussen de tuinen en de garages nog een "oude" scheidingsmuur bevindt. De tuin van [A.], die het appartementsrecht van drie garages heeft, grenst eveneens aan zijn garages. Daar bevindt zich echter geen losse scheidingsmuur. In de overige gevallen is er geen sprake van een aan een tuin aanpalende garage.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben medio januari 2007 geveldeuren in de achtergevels van hun garages aangebracht, waarbij zij tevens een doorbraak hebben gemaakt in de scheidingsmuur. Zij hebben de VVE tevoren niet om toestemming verzocht. Dat hebben zij pas bij brief van 27 februari 2007 gedaan. Het verzoek is behandeld tijdens de algemene ledenvergadering van de VVE op 3 april 2007. De VVE heeft de toestemming geweigerd.
Op grond van de splitsingsakte van 1 september 2006 en het daarvan deel uitmakende modelreglement is toestemming door de VVE voor een verandering aan de garages als de onderhavige noodzakelijk. Hiervoor is echter geen wijziging van de splitsingsakte nodig.
2. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] stellen zich op het standpunt dat tijdens de algemene ledenvergadering ten onrechte aan de leden is voorgehouden dat een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk zou zijn. Omdat dit verstrekkende gevolgen zou hebben, heeft de VVE haar toestemming om die reden geweigerd. Het besluit van de VVE is derhalve op een onjuiste grond genomen, zodat deze dient te worden vernietigd. Zij verzoeken de kantonrechter hen een vervangende machtiging te geven, omdat de VVE geen redelijk belang heeft om de gevraagde toestemming te weigeren.
3. De VVE en [verweerder 2] zijn van mening dat het besluit om de toestemming te weigeren op de juiste gronden is genomen en niet is ingegeven door de veronderstelling dat de splitsingsakte zou moeten worden gewijzigd. Er is volgens hen geen reden voor vernietiging van het besluit en voor het geven van een vervangende machtiging. Zij stellen zich daarom op het standpunt dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] de geveldeuren moeten verwijderen en de muren in de oude toestand moeten herstellen.
4. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de notulen van de algemene ledenvergadering van 3 april 2007 genoegzaam dat weliswaar is gesproken over een wijziging van de splitsingsakte maar dat ook andere opties de revue zijn gepasseerd. Zo is blijkens de notulen ook gesproken over het vastleggen van de door [verzoeker 1] en [verzoeker 2] gewenste aanpassingen in de notulen of in een huishoudelijk reglement. In dat licht bezien kan daarom niet zondermeer worden geconcludeerd dat de VVE haar toestemming op een onjuiste grond heeft geweigerd. Of daarvan sprake is, kan naar het oordeel van de kantonrechter in het concrete geval echter in het midden blijven. Het verzoek om vervangende machtiging zal namelijk worden ingewilligd. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
5. De kantonrechter stelt voorop dat voldoende aannemelijk is geworden dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] er belang bij hebben om via de geveldeuren toegang tot hun garages te krijgen c.q. houden. Zonder deze toegang moeten zij namelijk ver lopen om hun garages te bereiken, hetgeen bijvoorbeeld voor het halen of opbergen van tuinspullen erg onpraktisch is.
6. De VVE en [verweerder 2] voeren als redenen voor hun weigering aan dat het onderhoud van de door [verzoeker 1] en [verzoeker 2] aangebrachte geveldeuren voor rekening van de VVE zal komen, dat zeer bewust is gekozen voor een gesloten systeem van gevels en beperkte toegangsmogelijkheden tot het terrein waarin de garages/bergingen zijn gebouwd en dat de VVE wil voorkomen dat het terrein als speel- en/of partyplaats zal worden gebruikt. Er zal een onveilige situatie ontstaan omdat de eigenaren/gebruikers onverwacht geconfronteerd kunnen worden met kleine kinderen die via de garages op het binnenplein komen.
7. De kantonrechter volgt de VVE en [verweerder 2] in de door hen aangevoerde argumenten niet. Uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken blijkt namelijk dat niet alleen de hiervoor genoemde [A.] rechtstreeks toegang tot het terrein heeft, maar dat ook alle door [verweerder 2] nieuw te bouwen woningen aan de [adres] een achteruitgang naar het binnenterrein krijgen en dat de in de nabijheid van het complex wonende studenten eveneens toegang tot het terrein hebben. Van een gesloten systeem van gevels en beperkte toegangsmogelijkheden is dan ook geen sprake is. De stelling dat het terrein wellicht als speel- en/of partyplaats zal worden gebruikt snijdt naar het oordeel van de kantonrechter evenmin hout. Omdat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] over een eigen tuin beschikken mag namelijk worden aangenomen dat wanneer zij iets in de open lucht willen vieren, zij dat niet op het binnenterrein zullen doen maar in hun eigen tuin. Ook al hebben de bewoners van de nieuw te bouwen woningen kennelijk, anders dan [verzoeker 1] en [verzoeker 2], geen kleine kinderen, dat betekent vanzelfsprekend niet dat in die situatie geen verandering kan komen. Ook indien op grond van de splitsingsakte en het daarbij behorende modelreglement de kosten van onderhoud van de geveldeuren voor rekening van de VVE komen is dat niet zondermeer een valide argument voor de weigering. De kantonrechter kan immers bepalen dat het onderhoud voor rekening van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] komt. In het onderhavige geval komt dat de kantonrechter ook redelijk voor. Overigens hadden de overige leden van de VVE het kostenaspect ook tijdens de ledenvergadering aan de orde kunnen stellen.
8. Gelet op het voorgaande heeft de VVE de toestemming naar het oordeel van de kantonrechter zonder redelijke grond geweigerd. De kantonrechter zal de gevraagde machtiging dan ook verlenen en bepalen dat het onderhoud van de geveldeuren voor rekening van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] komt. Het reconventionele verzoek komt derhalve niet voor inwilliging in aanmerking.
9. Tot slot overweegt de kantonrechter nog het volgende. Het is begrijpelijk dat een deel van de appartementseigenaren moeite heeft met de handelwijze van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] doordat zij de geveldeuren zonder voorafgaande toestemming in de garages hebben geplaatst. De kantonrechter kan ten aanzien van de gevraagde machtiging echter met die onvrede geen rekening houden. Wel acht de kantonrechter het niet uitgesloten dat wanneer [verzoeker 1] en [verzoeker 2] de juiste weg hadden behandeld, de VVE de toestemming wel zou hebben gegeven. In dat geval was de onderhavige procedure niet nodig geweest. In dat licht bezien ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten aldus te compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
machtigt [verzoeker 1] en [verzoeker 2] om de geveldeuren in de garages aan te brengen c.q. te behouden;
bepaalt dat het onderhoud van die geveldeuren voor rekening van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] komt;
verklaart deze beslissing tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. G.R. van Baak-Klijnsma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van maandag 19 november 2007 in aanwezigheid van de griffier.
typ: MH