Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 110724 / KG ZA 09-189
Vonnis in kort geding van 17 juli 2009
in de zaak van
de stichting
STICHTING DE HUISMEESTERS,
gevestigd te Groningen,
eiseres,
advocaat mr. W.E.A. Stegeman,
tegen
1. [gedaagde1],
wonende te Groningen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEWINDVOERING ZUIDLAREN B.V.,
gevestigd te Zuidlaren,
gedaagden,
advocaat mr. N. Hollander.
Partijen zullen hierna De Huismeesters, [gedaagde1] en Zuidlaren B.V. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de brief van 8 juli 2009 van mr. Hollander met een productie;
- de mondelinge behandeling op 9 juli 2009, alwaar namens de Huismeesters mr. Stegeman is verschenen, bijgestaan door mevrouw A. Alkemade (medewerkster van de afdeling wonen). [gedaagde1] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Hollander. Namens Zuidlaren B.V. is mr. E.P. Groot verschenen. Tevens zijn informanten verschenen: [informant1], [informant2], [informant3] en [informant4]. Namens Maatschappelijk Juridische Dienstverlening (MJD) is mevrouw M. ter Horst verschenen;
- de pleitnota van mr. Stegeman;
- de pleitnota van mr. Hollander.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij beschikking van 13 september 2000 van de kantonrechter te Groningen is een bewind als geregeld in art. 1:431 B.W. ingesteld over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde1], met benoeming van Zuidlaren B.V. als bewindvoerder, welk bewind -naar ter zitting is gebleken- nog steeds voortduurt.
2.2. De Huismeesters verhuurt met ingang van 16 april 2001 voor onbepaalde tijd aan [gedaagde1] een woning aan [adres]. De huurovereenkomst van 26 maart 2001 is mede ondertekend door Zuidlaren B.V.
2.3. In de bij de huurovereenkomst behorende ‘Algemene huurvoorwaarden’ is onder meer het volgende opgenomen:
‘ Verplichtingen huurder
Artikel 7
1 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en uitsluitend overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
2 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
3 Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt, noch door hemzelf, noch door zijn bezoek.’
2.4. Sinds 2004 komen er bij de Huismeesters diverse overlastklachten van omwonenden over [gedaagde1] binnen.
2.5. De klachten hebben voor De Huismeesters aanleiding gevormd om [gedaagde1] aan te melden bij Bureau Woonkans (een organisatie die aan zittende huurders hulp en begeleiding biedt teneinde zich als een betere huurder te gedragen). Bij brief van 30 november 2006 heeft Bureau Woonkans de hulpverlening aan [gedaagde1] beëindigd.
2.6. In 2007 hebben klachten over [gedaagde1] De Huismeesters opnieuw bereikt. De klachten van de omwonenden uit deze periode betreffen geluidsoverlast (ongecontroleerd stampen op de vloer, voorwerpen hard op de grond gooien, schreeuwen en slaan met deuren). Betrokkene gaf aan dat hij reageert op anderen in zijn woonomgeving die lawaai maken; met zijn constitutie (autisme, PDD-NOS, Gilles de la Tourette) kan hij met dergelijke inbreukmaken de geluiden niet uit de voeten.
2.7. Op 21 september 2007 heeft de Huismeesters een gesprek gehad met [gedaagde1] over de binnengekomen klachten van omwonenden. De Huismeesters heeft [gedaagde1] daarbij op het hart gedrukt om gepast te reageren op woon-en leefgeluiden van anderen.
2.8. Na dit gesprek heeft de Huismeesters opnieuw klachten over [gedaagde1] van omwonenden ontvangen. De klachten van de omwonenden die de Huismeesters vanaf begin januari 2008 ontving betroffen geluidsoverlast (stampvoeten, draaien van harde muziek, slaan met deuren en spullen op de grond gooien).
2.9. Nadat de Huismeester contact hadden gezocht met MJD over [gedaagde1], heeft de Huismeesters [gedaagde1] bij brief van 15 juli 2008 aangeschreven over de geluidsoverlast.
2.10. Bij brief van 28 november 2008 heeft de Huismeesters, nadat zij in november 2008 weer klachten ontving, [gedaagde1] opnieuw over de overlast aangeschreven. Daarin is [gedaagde1] medegedeeld dat bij nieuwe klachten een juridische procedure zal worden gestart.
2.11. Bij brief van 22 januari 2009 heeft de Huismeesters [gedaagde1] een laatste waarschuwing gestuurd over de geluidsoverlast. Daarin is [gedaagde1] -onder meer- medegedeeld dat de Huismeesters contact heeft opgenomen met MJD en dat bij nieuwe klachten de Huismeesters over zal gaan tot een ontruimingsprocedure. In de brief is [gedaagde1] uitgenodigd voor een gesprek met de Huismeesters en met een medewerkster van MJD over zijn voornemen om te verhuizen via een Woonkans-traject. Het gesprek heeft niet plaatsgevonden.
2.12. Bij brief van 4 februari 2009 heeft de Huismeesters [gedaagde1] medegedeeld dat zij hem nog een laatste kans gunt om in het gehuurde te wonen zonder overlast te veroorzaken en dat indien hij deze laatste kans niet benut, een juridische procedure zal worden aangespannen.
2.13. In februari en maart 2009 heeft de Huismeesters opnieuw klachten van omwonenden ontvangen van overlast. In mei 2009 heeft [gedaagde1] een omwonende bedreigd en diens voordeur beschadigd. Hiervan is aangifte gedaan bij de politie.
2.14. Bij brief van 27 mei 2009 heeft de Huismeesters [gedaagde1] bericht dat het traject bij Woonkans wordt beëindigd en dat de situatie bij de advocaat van de Huismeesters wordt neergelegd.
2.15. Bij brief van 27 mei 2009 heeft de advocaat van de Huismeesters [gedaagde1] aangeschreven. Daarbij is hem meegedeeld dat bij nieuwe overlastmeldingen een ontruimingsprocedure zal worden gestart.
De Huismeesters heeft na deze brief opnieuw klachten ontvangen van omwonenden over overlast door [gedaagde1].
3. Het geschil
3.1.1 De Huismeesters vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde1] en Zuidlaren B.V. te veroordelen om binnen twee dagen na het te wijzen vonnis, althans binnen twee dagen na betekening van het vonnis, de woning staande en gelegen aan [adres], met al het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan de Huismeesters te stellen, een en ander onder verbeurte van een dwangsom van EUR 300,00 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde1] en Zuidlaren B.V. met deze ontruiming in gebreke blijven en met veroordeling van [gedaagde1] en Zuidlaren B.V. in de kosten van het geding.
3.2. [gedaagde1] en Zuidlaren B.V. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De voorzieningenrechter gaat eerst in op de verweren voor zover die zien op de (veronderstelde) taak en positie van de bewindvoerder.
Zuidlaren B.V. stelt – kort weergegeven – primair dat de kwestie waar de vordering op ziet geen aangelegenheid is die de bewindvoerder aangaat, zodat de Huismeesters niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering, subsidiair dat als Zuidlaren B.V. al in rechte had moeten/mogen zijn betrokken, dit ‘in hoedanigheid van bewindvoerder’ (qualitate qua) had moeten zijn geschied, niet voor zichzelf (pro se).
[gedaagde1] stelt - haast diametraal daar tegenover – dat de vordering het huurrecht betreft, welk huurrecht onderdeel uitmaakt van de onder bewind gestelde goederen; nu dienaangaande de bewindvoerder hem ([gedaagde1]) in rechte vertegenwoordigt, dient de Huismeesters niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar vordering.
De voorzieningenrechter overweegt het volgende.
Bij de beschikking van 12 september 2000 is (in het verlengde van art. 1:431 BW) een bewind ingesteld “over de goederen die (zullen) toebehoren” aan [gedaagde1].
Volgens art. 3:1 BW omvat het begrip ‘goederen’ alle zaken en alle vermogensrechten.
Het in dezen centraal staande woonrecht is geen ‘zaak’.
Onder ‘vermogensrechten’ verstaat art. 3:6 BW rechten die overdraagbaar zijn, of er toe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen, ofwel verkregen zijn in ruil voor stoffelijk voordeel.
Het recht om in de woning te verblijven – waar de vordering beoogt een einde aan te maken – valt deels te scharen onder het aldus omschreven begrip ‘vermogensrecht’. Dat geldt zeker voor de tegenover het huurgenot staande verplichting om huurpenningen te betalen. Voorts kan een beslissing zoals nu door de Huismeesters gevorderd, zodanige financiële consequenties hebben voor [gedaagde1] dat diens vermogensrechten geraakt worden. In die zin betreft het hier een aangelegenheid die de bewindvoering raakt. Niet ten onrechte heeft Zuidlaren B.V. meegetekend toen de huurovereenkomst werd aangegaan.
Het recht om in de woning te verblijven heeft evenwel óók niet-vermogensrechtelijke kanten; de persoonlijke levenssfeer en het welbevinden van [gedaagde1] worden rechtstreeks beïnvloed door de nu gevorderde beslissing. Voorts kan de verplichting van de huurder om geen overlast te bezorgen, niet door de bewindvoerder, alleen door betrokkene zélf worden nagekomen. In die zin betreft het hier een aangelegenheid die de bewindvoerder niet aangaat.
De conclusie is dat bij De Huismeesters terecht de gedachte heeft postgevat, dat in dezen zowel [gedaagde1] zelf als Zuidlaren B.V. dienden te worden gedagvaard.
Niet ontvankelijkheid van De Huismeesters in haar vordering jegens [gedaagde1] is derhalve niet aan de orde.
Wat betreft de bewindvoerder geldt evenwel dat deze vennootschap niet voor zichzelf (pro se) in rechte betrokken moest worden; Zuidlaren B.V. diende in haar hoedanigheid van bewindvoerder (qualitate qua) te zijn gedagvaard. De kwestie gaat immers niet het eigen vermogen van de vennootschap aan, slechts haar bemoeienis met het vermogen van [gedaagde1]. Consequentie is dat de Huismeesters niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering jegens de bewindvoerder, met veroordeling van eiseres in de kosten.
4.2. De kosten aan de zijde van Zuidlaren B.V. worden begroot op:
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1078,00
4.3. Aangaande het door [gedaagde1] bestreden spoedeisende belang wordt het volgende overwogen.
Een in kort geding door de verhuurder ingestelde vordering tot ontruiming van een woning, op grond van de stelling dat de huurder van die woning overlast veroorzaakt voor omwonenden, is toewijsbaar indien aannemelijk wordt gemaakt dat van ernstige overlast sprake is en dientengevolge een (spoedeisend) belang bij de ontruiming bestaat.
Weliswaar woont [gedaagde1] gedurende acht jaren in de woning, dateert de eerste brief van de Huismeesters ten aanzien van de veroorzaakte overlast van 15 juli 2008 en is de vordering tot ontruiming uiteindelijk in juni 2009 ingesteld, maar uit de gedingstukken blijkt dat de Huismeesters vanaf het moment dat klachten binnen begonnen te komen, niet heeft stilgezeten maar met de nodige zorgvuldigheid frequent heeft geprobeerd om eerst in onderling overleg met [gedaagde1] de problematiek op te lossen, alvorens over te gaan tot zwaardere maatregelen.
Spoedeisend belang wordt, mede gelet op de escalatie die recent is opgetreden, aanwezig geoordeeld.
4.4. Ontruiming van een huurder uit zijn of haar woning vanwege overlast is een ingrijpend middel, waarnaar niet lichtvaardig gegrepen moet worden. Er dient in zo’n geval sprake te zijn van ernstige overlast en concrete klachten, zonder dat er uitzicht op verbetering is. Voldoende aannemelijk moet zijn dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst wegens overlast zal ontbinden.
4.5. Allereerst moet de vraag worden beantwoord of er sprake is van overlast, die maakt dat De Huismeesters haar verplichting om de andere huurders het rustig woongenot te verschaffen niet kan nakomen.
[gedaagde1] erkent dat hij wel eens opzettelijk geluid maakt, maar wijst er op dat de buren daartoe aanleiding geven door overmatig veel lawaai te maken.
De voorzieningenrechter kan [gedaagde1] hierin niet volgen. Vooropgesteld wordt dat de portiekflat waarin alle betrokkenen wonen een naoorloogs, zeer gehorig gebouw is. Dat maakt dat men nimmer gevrijwaard kan zijn van omgevingsgeluiden. Afgaande op alle informatie die in deze procedure ter beschikking is gekomen, moet de voorzieningenrechter echter concluderen dat [gedaagde1] disproportioneel reageert op normale woongeluiden van de personen die rondom hem wonen. En in dit gehorige gebouw levert zulk onmatig reageren ‘overlast’ op: de omwonenden krijgen te vaak op indringende wijze mee dat [gedaagde1] met zijn specifieke constitutie naast hen woont. Op den duur maakt dat het leven van de omwonenden onleefbaar. De recente escalatie, waarbij geweld een rol is gaan spelen, maakt dat de buren ook nog eens onder dreiging met fysieke aanranding zijn gekomen. Dit een en ander maakt dat de kwalificatie (eenzijdige) ‘overlast’ passend is.
De enkele omstandigheid dat de naaste buur van [gedaagde1] enige tijd een te veel lawaai makend hondje heeft gehad, doet aan het voorgaande niet af; het betrof hier een weliswaar ernstig, maar inmiddels opgelost probleem. Het hondje heeft [gedaagde1] geen vrijbrief gegeven om zich te uiten zoals hij inmiddels gewoon is te doen.
Gezien de blijvend heftige manier waarop hij reageert op de buren en de omstandigheid dat hij in het verleden aangeboden hulp heeft geweigerd, wordt geconcludeerd dat vooralsnog geen uitzicht bestaat op verbetering van zijn buitensporig gedrag.
4.6. Gelet op het vorenstaande, acht de voorzieningenrechter de vordering in beginsel toewijsbaar. Een nadere belangenafweging is evenwel nog noodzakelijk als het gaat om de termijn waarop de woning dient te zijn verlaten.
Van belang is enerzijds dat de woningstichting Patrimonium heeft toegezegd dat zij mee wil werken aan herhuisvesting, anderzijds dat [gedaagde1] eerder kansen om elders een woning te krijgen onbenut heeft gelaten.
De toezegging van Patrimonium behelst geen concrete termijn; wellicht duurt het nog vele maanden voordat een woning beschikbaar is. De voorzieningenrechter acht het niet raadzaam, gelet op de verhoudingen in de portiek, om de verhuizing een dergelijk lange termijn uit te stellen.
Gelet op de bijzondere constitutie en (daarmee) de persoonlijke nood van [gedaagde1], zal de voorzieningenrechter een zodanige termijn stellen dat er een reële mogelijkheid is om elders huisvesting te realiseren, terwijl de omwonenden weten dat zij de dagen kunnen aftellen. De voorzieningenrechter zal bepalen dat [gedaagde1] voor op 1 oktober 2009 zijn huis moet hebben opgeleverd.
4.7. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd. Het verweer van [gedaagde1] dat de gevorderde dwangsom, gelet op de artikelen 556 en 557 Rv, niet kan worden toegewezen, slaagt niet. Executie van het vonnis kan altijd met behulp van de sterke arm van politie en justitie worden afgedwongen. Dit brengt niet met zich mee dat een dwangsom om die reden niet meer zou kunnen worden opgelegd.
4.8. [gedaagde1] zal als de jegens de Huismeesters in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Huismeesters worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 262,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.163,98
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verklaart de Huismeesters niet-ontvankelijk in haar vordering jegens Zuidlaren B.V.;
5.2. veroordeelt de Huismeesters in de proceskosten van Zuidlaren B.V., aan de zijde van die partij tot op heden begroot op EUR 1.078,00,
5.3. veroordeelt [gedaagde1] om na de betekening van dit vonnis en wel uiterlijk op woensdag 30 september 2009 met al het zijne en de zijnen het pand aan [adres] te ontruimen en ontruimd te houden,
5.4. bepaalt dat [gedaagde1] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij in strijd handelt met het onder 5.3. bepaalde, aan de Huismeesters een dwangsom verbeurt van EUR 125,--, tot een maximum van EUR 2.000,--,
5.5. veroordeelt [gedaagde1] in de proceskosten van de Huismeesters, aan de zijde van die partij tot op heden begroot op EUR 1.163,98,
5.6. verklaart de beslissingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.A.M. Dijkers en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2009.