Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 356455 \ CV EXPL 08-2958
Vonnis d.d. 15 april 2009
inzake
A.,
wonende te [adres],
eiser, gemachtigde mr. C.H.J. van der Maas, advocaat te Paterswolde, (Postbus 36, 9765 ZG),
tegen
B., C., D., E. en F.,
allen wonende te Groningen, [...]straat 107,
gedaagden, gemachtigde voor allen mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen, Kwinkenplein 10, 9712 GZ).
PROCESGANG
Eiser heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd:
primair: gedaagden te veroordelen om de onroerende zaak binnen 2 maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met al het hunne en de hunnen en diegenen en datgene die c.q. dat zich hunnentwege daarin bevindt c.q. bevinden en te verlaten en met overlegging van de sleutels ter vrije beschikking van eiser te stellen op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat gedaagde(n) in gebreke blijven de onroerende zaak op het vastgestelde tijdstop te verlaten, met bepaling dat eiser deze veroordeling zonodig ten uitvoer kan leggen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
subsidiair: gedaagden te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis hun medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een individuele huurovereenkomst met instandhouding van de thans geldende huurprijs en het coöptatierecht op straffe van een dwangsom ad € 1.000,-- voor iedere dag of dagdeel dat gedaagde(n) in gebreke blijven gehoor te geven aan het in dezen te wijzen vonnis;
Daarnaast heeft eiser gevorderd gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, des dat betaling van de één tot kwijting strekt tot betaling voor dat gedeelte van de ander.
Gedaagden hebben bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde. Vervolgens hebben partijen gerepliceerd en gedupliceerd, waarna vonnis is bepaald. De uitspraak is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, kan in deze zaak mede op basis van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties, van het volgende worden uitgegaan.
1.1 Gedaagden wonen in het pand aan de […]straat 107 te Groningen. Dit pand is in 1994 door eiser gekocht van Q. Voor het gehele pand is op 26 juni 1992 een huurovereenkomst gesloten. De huurprijs bedraagt thans € 655,97. De maximaal redelijke huurprijs bedraagt € 1.041,31 per maand.
1.2 Artikel 12 van de huurovereenkomst bepaalt dat “Er niet mag worden onderverhuurd zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder”. In de praktijk selecteren de huurders zelf nieuwe huurders, zodat feitelijk sprake is van een coöptatierecht.
1.3 Bij dagvaarding van 19 januari 2006 hebben de bewoners van de [...]straat 107 eiser gedagvaard teneinde de realisatie van de vereiste voorzieningen voor kamersgewijze bewoning af te dwingen. Hiertoe is eiser bij vonnis van 12 juli 2006 veroordeeld. De gevraagde voorzieningen zijn intussen gerealiseerd.
1.4 Eiser heeft, na eerdere pogingen, gedaagden op 7 augustus 2007 een voorstel gedaan om met ieder van hen een individuele huurovereenkomst aan te gaan, waarbij de som der huurpenningen van de verschillende huurovereenkomsten gelijk is aan de tot dan verschuldigde huurpenningen. De huurprijs wordt alsdan uitgesplitst in een (kale) huurprijs en een voorschotbedrag voor servicekosten. Daarbij is het de bedoeling dat bij aanvaarding van het aanbod het coöptatierecht in stand blijft.
1.5 Bij brief van 5 september 2007 heeft de gemachtigde van gedaagden laten weten dat het aanbod door gedaagden niet wordt geaccepteerd.
1.6 Bij brief van 29 november 2007 heeft de gemachtigde van eiser de huur aan gedaagden met in achtneming van een termijn van drie maanden en derhalve met ingang van 1 maart 2008 opgezegd op grond van de afwijzing door gedaagden van het redelijk aanbod. Een deel van de aangetekend aan de bewoners gezonden is retour gekomen. De gemachtigde van eiser heeft de gemachtigde van gedaagden, zoals hij eerder had gedaan, een actuele lijst van huurders gevraagd. Deze lijst is op 4 januari 2009 verstrekt.
1.7 Bij repliek heeft eiser het aanbod als volgt aangepast:
a) de huidige huurders mogen onder de huidige voorwaarden en rechten blijven huren, ook als zij van kamers zouden wisselen;
b) met alle huurders worden individuele huurovereenkomsten gesloten;
c) de som van de huurpenningen van de verschillende, individuele huurovereenkomsten is gelijk aan de thans verschuldigde totale huurprijs;
d) in de nieuwe individuele huurovereenkomsten alsmede in de met de toekomstige huurders te sluiten huurovereenkomsten blijft het coöptatierecht in stand;
e) eiser maakt met nieuwe huurders in de toekomst (huurprijs)afspraken en sluit de huurovereenkomsten met toekomstige huurders;
f) in de nieuwe met de huidige huurders te sluiten overeenkomsten zal geen onderscheid gemaakt worden tussen kale huur en servicekosten;
g) in de nieuwe met toekomstige huurders te sluiten huurovereenkomsten zal wel een onderscheid gemaakt worden tussen de kale huurprijs en een vergoeding van de servicekosten;
h) eiser incasseert van alle huurders afzonderlijk de huurpenningen en de servicekosten.
2. Standpunt eiser
2.1 Eiser heeft gedaagden een redelijk aanbod gedaan in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het voorstel houdt geen wijziging van de huurprijs of van de servicekosten in. Het dient ter vervanging van een verouderde en achterhaalde huurovereenkomst en sluit aan bij de feitelijk bestaande situatie te weten kamersgewijze bewoning van de [...]straat 107. Dat de bewoners niet hebben ingestemd met dit redelijk aanbod levert in de ogen van eiser een beëindigingsgrond in de zin van artikel 7:274 BW op.
2.2 Indien de kantonrechter van oordeel is dat afwijzing van het redelijk aanbod geen beëindigingsgrond oplevert, dan dienen gedaagden te worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking van de totstandkoming van een individuele huurovereenkomst conform het redelijk aanbod. Eisers belang is daarin gelegen dat hij thans geen enkel zicht heeft op wie zijn pand bewonen. Dit kan bovendien leiden tot gevaarlijke situaties, aangezien het voor eiser vrijwel ondoenlijk is om voor de door Hulpverleningsdienst afdeling Preventie geconstateerde potentieel gevaarlijke punten de juiste personen aan te spreken.
3. Standpunt gedaagden
3.1 Gedaagden stellen zich primair op het standpunt dat eiser in zijn vorderingen niet ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat hij niet de huurder, maar hooguit zijn onderhuurders in rechte heeft betrokken. Het oorspronkelijke huurcontract is ondertekend door Z. als huurder. Vanaf het begin is er altijd een woongroep geweest en hebben de huurders zich gezamenlijk als huurders gepresenteerd. Het gaat daarbij in de ogen van gedaagden om een informele vereniging in de zin van artikel 2:30 BW en dit brengt met zich dat de informele vereniging, geheten “de Zondvloed” als huurder is te beschouwen en dat de huidige bewoners als onderhuurders moeten worden aangemerkt.
3.2 Er is in het pand sprake van kamergewijze bewoning. De totale huurprijs wordt vanaf een gezamenlijke rekening in zijn geheel aan eiser overgemaakt. In de loop der tijden is een praktijk gegroeid waarbij bewoners van het pand zonder tussenkomst van eiser zelf nieuwe bewoners selecteerden. Nadat de bewoners eiser hebben aangesproken op zijn juridische verplichtingen in het kader van (brand)veiligheid en daartoe een procedure hebben aangespannen, is eiser voortdurend bij de bewoners gaan aandringen op het sluiten van individuele huurcontracten. Daarvoor en voor een wijziging van de huurprijs is instemming van beide partijen nodig.
3.3 Het oorspronkelijk door eiser gedane aanbod is niet redelijk. Thans is sprake van een all in-huurprijs en eiser wilde aanvankelijk in de nieuwe contracten de huurprijs gaan splitsen, aldus zou de in artikel 7:258 BW voorgeschreven procedure worden omzeild. Daarnaast waren de bewoners tegen het aanvankelijke aanbod, omdat eiser daarbij niet duidelijk had aangegeven wat er gebeurt als één van de bewoners doorschuift in het pand en evenmin heeft aangegeven of het coöptatierecht zou blijven bestaan.
3.4 Gedaagden achten het bij repliek gedane aanbod niet redelijk. Voor de huidige huurders verandert er niets, maar het probleem zit hem in de situatie dat er nieuwe huurders in het huis komen wonen. Eiser wil met nieuwe huurders andere afspraken maken en daar zijn de huurders het apert mee oneens. Het betreft namelijk een aantasting van de tussen partijen afgesproken situatie, inhoudende dat er sprake is van één huurovereenkomst en één huurprijs. Als er gewerkt wordt met individuele huurcontracten zal dat voor de toekomstige huurders betekenen dat de maximaal redelijke huurprijs in rekening wordt gebracht. Hoewel het voor de zittende huurders formeel geen huurverhoging oplevert, kan eiser bij individuele contracten de indexering erop loslaten en onder de noemer van servicekosten allerlei extra kosten in rekening brengen. Het echte doel van eiser is dan ook om op termijn een hoger financieel rendement te halen uit het pand dan thans het geval is, terwijl een redelijk aanbod geen betrekking mag hebben op verhoging van de huurprijs.
3.5 De subsidiaire vordering dient zonder meer te worden afgewezen, wegens het ontbreken van een juridische grondslag. Het sluiten van huurcontracten is immers een kwestie van contractsvrijheid.
BEOORDELING
4.1 Allereerst wordt ingegaan op het verweer dat eiser niet-ontvankelijk zou zijn, omdat niet de huurder, maar hooguit de onderhuurders zijn gedagvaard. Dit verweer zal, in het licht van wat zich tussen partijen heeft afgespeeld en de (eerder) door hen ingenomen standpunten, worden gepasseerd. Het verweer komt de kantonrechter in dat verband oneigenlijk voor. Het is helder dat de feitelijke situatie afwijkt van de contractuele situatie. In een eerdere procedure tussen partijen, in het vonnis waar eiser naar verwijst, is tussen partijen echter reeds uitgemaakt dat de toenmalige bewoners als huurders zijn te beschouwen nu zij geacht kunnen worden daar met instemming van eiser wonen. Dat laatste, zo kan mede uit het standpunt van eiser worden afgeleid, geldt ook voor gedaagden die op het moment van de dagvaarding bewoners waren. Als uitgangspunt heeft derhalve te gelden dat de bewoners huurders zijn van het pand.
4.2 Vast staat dat eiser de huur heeft opgezegd aan de bewoners van het pand van dat moment. De vraag die beantwoordt dient te worden is of sprake is van een grond die beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Van belang daarbij is of hetgeen eiser heeft voorgesteld, een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 BW is.
4.3 De kantonrechter stelt voorop dat het aanvankelijke aanbod niet als een redelijk aanbod is te beschouwen. In dat voorstel werd immers uitgegaan van een gesplitste huurprijs. Splitsing van de huurprijs kan alleen via een procedure bij de Huurcommissie en voor de verhuurder dan ook nog alleen indien de all in-huurprijs lager is dan 55% van de maximaal redelijke huurprijs, hetgeen in casu niet het geval is. Deze procedure is dwingendrechtelijk voorgeschreven in artikel 7:258 BW. De conclusie is dan ook dat niet gezegd kan worden dat van gedaagden in redelijk kon worden verlangd dat zij dit aanbod aanvaardden. Eiser heeft dit zelf kennelijk ook ingezien en is ter comparitie met een aangepast aanbod gekomen.
4.4 De kantonrechter is van oordeel dat het gewijzigde aanbod een redelijk aanbod is, althans dat niet gezegd kan worden dat van de huurders niet in redelijkheid kan worden verlangd dat zij het aanbod aanvaarden. Het aanbod ziet niet op een wijziging van de huurprijs en heeft geen invloed op de huurprijs op een wijze als door gedaagden gesteld. Het aanbod heeft evenmin, in nadelige zin, invloed op hun rechten. Zo wordt het coöptatierecht gerespecteerd en zelfs voor de toekomstige huurders gegarandeerd, zodat de bewoners van het pand zelf invloed hebben en houden op de samenstelling van de groep bewoners. Nu de huurprijs voor gedaagden niet zal worden gesplitst, maar nog steeds sprake is van een all in-huurprijs, kan evenmin worden gezegd dat eiser in zijn verhouding tot gedaagden de dwingendrechtelijk voorgeschreven procedure van artikel 7:258 BW omzeilt. Eiser heeft bovendien toegezegd dat gedaagden, ook indien zij binnen het pand doorschuiven naar een andere (grotere) kamer, het recht houden op een huurcontract waarbij wordt uitgegaan van een voor die kamer geldende all in-huurprijs. Dit betekent dat alleen voor toekomstige huurders sprake zal zijn van een splitsing van de huurprijs. Dit raakt de rechten c.q. de belangen van de huidige huurders niet. Voor zover dit al tot, door gedaagden gestelde scheefgroei in de verhoudingen tussen de huurders zou leiden, is dit hoe dan ook niet een omstandigheid die zo zwaar weegt dat niet meer sprake is van een redelijk aanbod. Een en ander brengt met zich mee dat het weigeren van het (gewijzigde) aanbod een beëindigingsgrond oplevert in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder d BW.
4.5 Voorgaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering van eiser in beginsel toewijsbaar is. De kantonrechter zal gedaagden echter, overeenkomstig het bepaalde in het vijfde lid van artikel 7:274 BW, een termijn van een maand toestaan om alsnog het aanbod te aanvaarden. Eiser wordt in de gelegenheid gesteld om – uiterlijk – na ommekomst van deze maand zich bij akte uit te laten over de vraag of, en zo ja hoe, verder wordt geprocedeerd.
4.6 Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. Eiser heeft bij brief verzocht zich bij akte te mogen uitlaten over wie thans de huurders/bewoners van het pand zijn, aangezien daar een wisseling heeft plaatsgevonden, althans niet alle gedaagden meer in het pand woonachtig (zouden) zijn. Voor zover eiser daarmee heeft beoogd naast gedaagden de huidige bewoners in rechte te betrekken, hoeft het geen betoog dat dit niet via die weg kan. Het staat eiser vanzelfsprekend echter vrij om aan huidige bewoners van het pand, die niet gedaagd zijn in deze procedure een (zelfde) aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst te doen.
4.7 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt gedaagden in de gelegenheid om binnen een maand na betekening van dit vonnis alsnog het onder overweging 1.7 verwoorde aanbod van eiser te aanvaarden;
stelt eiser in de gelegenheid om – uiterlijk – na ommekomst van voornoemde maand zich bij akte uit te laten over de vraag als verwoord onder overweging 4.5;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en op 15 april 2009 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: FdJ