Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 393452/09-1016
Vonnis d.d. 18 februari 2010
inzake
[eiser], wonende te Groningen,
eiser in conventie, tevens gedaagde in reconventie, hierna [eiser] te noemen,
gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,
tegen
de stichting met rechtspersoonlijkheid Stichting Lefier, gevestigd te 9711 HG Groningen, Gedempte Zuiderdiep 22,
gedaagde in conventie, tevens verzoekster in reconventie, hierna Lefier te noemen,
gemachtigde mr. H.A.Th. Yspeert, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
Bij tussenvonnis van 9 april 2009, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, werd een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2009, in aanwezigheid van [eiser], bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Van Dalen, en Lefier vertegenwoordigd door W., bewonersconsulent, bijgestaan door mr. Yspeert als gemachtigde.
Nadat partijen nog een akte hadden genomen is wederom vonnis bepaald.
De uitspraak van dit vonnis is (nader) vastgesteld op heden.
OVERWEGINGEN
1. De feiten in conventie en in reconventie
1.1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.2. Partijen hebben op 14 oktober 2003 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een wooneenheid in het flatcomplex Selwerd 2, gelegen aan de [adres]. Dit complex is bedoeld als studentenhuisvesting. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de "Algemene Voorwaarden huur en verhuur wooneenheden voor studenten Lefier". De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
1.3. Artikel 6 lid 1 van de huurovereenkomst bepaalt:
1. Huurder is voorts aan verhuurster maandelijks een bedrag van € 91,95 verschuldigd al verrekenbaar voorschot op de kosten van bijkomende leveringen en diensten (...) Artikel 12 van de Algemene Bepalingen geeft aan welke kostenonderdelen zijn begrepen in de huurprijs en welke als servicekosten kunnen worden doorberekend volgens de aangegeven maatstaf. (...)
2. Het in het vorige lid van dit artikel verrekenbaar voorschot op de daar bedoelde kosten (verder te noemen servicekosten) wordt door verhuurster vastgesteld in en na overleg tussen bewonersvereniging/bewonersvertegenwoordiger en verhuurster. (...)
3. Verhuurster verbindt zich niet meer dan de redelijke kosten als servicekosten door te berekenen; huurder verbindt zich tot betaling van de servicekosten, ongeacht of huurder persoonlijk wel of niet evenredig gebruik van de bijkomende leveringen en diensten heeft gemaakt. (...)
1.4. Artikel 12 lid van de Algemene Bepalingen luidt:
1. (...)
2. Doorberekening van kosten voor levering en diensten vindt plaats volgens het hierna volgende overzicht.
(...)
B Verbruikersleveranties te bekostigen uit
(...)
11 aansluiting internet huurprijs
1.5. Lefier heeft in het voorjaar van 2008 aan [eiser] een huurverhogingvoorstel gezonden waarin zij de kale huurprijs verhoogt met een bedrag van € 2,17. Lefier splitst dit bedrag in een component basis netto huur ad € 2,09 en een component aanleg internet ad € 0,08.
1.6. Bij schrijven van 21 mei 2008 heeft bezwaar gemaakt tegen de door Lefier voorgestelde huuraanpassing per 1 juli 2008. Lefier heeft op 9 juni 2008 aan [eiser] bericht dat zij geen reden ziet om af te wijken van haar voorstel.
2. De vordering in conventie
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de post "aanleg internet" ten onrechte door Lefier in de jaarlijkse overzichten aan [eiser] onder de kale huurprijs wordt geschaard;
2. Lefier te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 240,- zijnde het bedrag dat [eiser] gedurende de duur van de overeenkomst ten onrechte als kale huurprijs in de vorm van "aanleg internet" aan Lefier heeft betaald;
3. te verklaren voor recht dat het Lefier niet is toegestaan de servicekosten onder een drempel van € 9,-- niet terug te betalen dan wel te verrekenen;
4. te verklaren voor recht dat gedaagde ten onrechte in het servicekostenoverzicht aan [eiser] de post "onderhoud tuinen" heeft opgenomen en aan [eiser] in rekening heeft gebracht;
5. Lefier te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag ad € 30,-- zijnde het bedrag dat [eiser] gedurende de duur van de huurovereenkomst in de vorm van de servicekostenpost "onderhoud tuinen" onverschuldigd aan Lefier heeft betaald;
6. Lefier te veroordelen in de kosten van de procedure.
3. De vordering in reconventie
Lefier vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurprijs inclusief servicekosten vaststelt op € 242,33 per 1 juli 2008 en [eiser] zal veroordelen tot het betalen van de achterstallige huurpenningen.
4. Standpunt van [eiser] in conventie en in reconventie.
4.1. [eiser] stelt zich met betrekking tot de kosten aanleg internet op het standpunt dat deze kosten niet via de kale huur in rekening mogen worden gebracht. Artikel 7:237 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt immers dat onder kale huur dient te worden verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woning. De aanlegkosten voor het internet vallen daar niet onder.
Aangezien het internet ook niet is aangelegd ter verhoging van het woongerief maar slechts ter verhoging van de verhuurbaarheid, dient Lefier deze kosten voor haar eigen rekening te nemen.
4.2. [eiser] stelt voorts dat Lefier bij de afrekening van de servicekosten heeft meegedeeld dat bedragen onder de drempel van € 9,00 niet worden terugbetaald of verrekend. Nu partijen daarover geen afspraak hebben gemaakt en er ook geen andere contractuele basis voor bestaat, vordert [eiser] een verklaring voor recht dat dit Lefier niet is toegestaan.
4.3. Met betrekking tot de post "onderhoud tuinen" stelt [eiser] dat hij deze niet verschuldigd is omdat de tuin een voor iedereen toegankelijk plantsoen is.
5. Standpunt van Lefier in conventie en in reconventie.
5.1. Het woongebouw aan de [adres] is bedoeld voor studenten. Op enig moment is de behoefte ontstaan om gebruik te kunnen maken van het internet. Aangezien dit oorspronkelijk niet mogelijk was heeft Lefier in het gebouw een voorziening getroffen waardoor de bewoners in staat werden gesteld om wel van het internet gebruik te maken.
Op basis van artikel 7:255 lid 1 sub b BW kan de huurprijs worden verhoogd wanneer een woning tijdens de huurperiode door of namens de verhuurder is verbeterd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten. De huurprijs kan worden verhoogd als er sprake is van een voorziening waarmee het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen. Omdat eerst geen mogelijkheid bestond om gebruik te maken van internet in het gebouw is er door de aanleg sprake van een verhoging van het woongerief. Er is sprake van een redelijke verhouding tussen de door Lefier gemaakte kosten en de verhoging van de huurprijs.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2003 was de post aanleg internet al opgenomen in de kale huur. [eiser] is daar destijds ook mee akkoord gegaan.
5.2. Lefier betwist uitdrukkelijk dat zij zou hebben meegedeeld dat bij de afrekening servicekosten bedragen onder een drempel van € 9,00 niet zouden worden terugbetaald of verrekend.
5.3. Gezien de feitelijke situatie ter plaatse is de groenvoorziening bij het woongebouw niet als openbaar groen aan te merken. Bij de ingang va het complex staat aan de Esdoornlaan een bordje met verboden toegang voor onbevoegden en de ingang wordt omheind door een heg. De groenstrook aan de achteringang naar de fietsenstalling heeft ook besloten karakter. Deze groenvoorziening wordt namelijk afgesloten door bebouwing en hekwerk aan de linkerzijde en aan het begin van de achteringang staat een hegje. Nu de post "onderhoud tuin" terecht als servicekosten is opgenomen, is er van onverschuldigde betaling geen sprake.
6. Beoordeling in conventie
6.1. Partijen verschillen in essentie van mening over de vraag of de kosten voor het internet in de kale huur mogen worden opgenomen of dat deze kosten via de servicekosten afgerekend dienen te worden. De kantonrechter oordeelt als volgt.
6.1.1. Onder huurprijs dient te worden verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte en de onroerende aanhorigheden. Hieronder vallen de vergoedingen voor de stichtingskosten en/of de afschrijvingskosten van de woning, de exploitatiekosten van de woonruimte en de voorzieningen die daarvan deel uitmaken en voorts alle overige in verband met het in stand houden en herstel van de woning gemaakte kosten.
Onder onroerende aanhorigheden van een woning worden verstaan de voorzieningen welke naar hun aard of door overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde, derhalve de voorzieningen die feitelijk dan wel juridisch onlosmakelijk met de woning verbonden zijn.
6.1.2. Naar het oordeel van de kantonrechter dient voor het beantwoorden van de vraag of de internetvoorziening onder de huurprijs kan worden opgenomen, onderscheid te worden gemaakt tussen de aanlegkosten van de voorziening en de abonnementskosten daarvan.
De abonnementskosten, waaronder begrepen wordt de kosten die voortvloeien uit het daadwerkelijk gebruik van de voorziening worden, zo begrijpt de kantonrechter uit de door Lefier overgelegde productie 5, betaald aan de RUG en staan hier niet ter discussie.
6.1.3. De kosten voor het aanleggen van de voorziening die het mogelijk maakt om in de studentenwoningen (eventueel) gebruik te kunnen maken van het internet, vallen naar het oordeel van de kantonrechter onder de kosten van onroerende aanhorigheden. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt de kosten die worden gemaakt ter verhoging van het woongerief op een later tijdstip, via de weg van artikel 7:255 BW, alsnog in de kale huur door te berekenen. Bij de beoordeling van de vraag of de aanlegkosten ook onder de noemer woongerief gebracht kunnen worden, acht de kantonrechter het van belang dat het hier om een studentenwoning handelt en dat het voor deze doelgroep noodzakelijk is om gebruik te kunnen maken van het internet. Er is dan ook inderdaad sprake van een verhoging van het woongerief. Lefier heeft de kosten op juiste gronden, met toepassing van artikel 7:255 BW, in de kale huurprijs opgenomen.
Een logisch gevolg van het verhogen van het woongerief is vaak dat de verhuurbaarheid van de woningen wordt verhoogd. Dit brengt echter niet noodzakelijkerwijs met zich mee dat daarom de aanlegkosten maar voor Lefier dienen te blijven.
6.1.4. Op grond van voorgaande overwegingen wordt de gevorderde verklaring voor recht dat de post "aanleg internet" ten onrechte in de kale huurprijs is opgenomen, afgewezen.
6.2. Lefier heeft de stelling van [eiser] dat zij verklaard zou hebben dat zij bedragen onder
€ 9,00 niet zou terug betalen dan wel verrekenen, gemotiveerd betwist. Gelet hierop had het op de weg van [eiser] gelegen om haar stelling nader te onderbouwen door bijvoorbeeld aan te geven door wie en ter gelegenheid van wat dit verklaard is. Dit heeft [eiser] echter nagelaten.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] daarmee niet aan de op hem rustende stelplicht voldaan. De vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
6.3. [eiser] vordert voorts voor recht te verklaren dat Lefier ten onrechte het onderhoud van de groenvoorziening als servicekosten in rekening brengt. De kantonrechter overweegt daaromtrent als volgt.
6.3.1. Op grond van artikel 7:217 Burgerlijk Wetboek jº Besluit kleine herstellingen komt het onderhoud aan de tuin, erven, opritten en erfafscheidingen voor rekening van de huurder(s). Voorwaarde daarbij is dat er sprake is van een voorziening waarvan de huurder(s) het exclusieve, aan hun huurovereenkomst ontleende, gebruiksrecht heeft (hebben). Beoordeeld dient derhalve te worden of in de onderhavige casus sprake is van een dergelijke situatie.
6.3.2. Zowel op grond van de stellingen van partijen als op grond van de ter gelegenheid van de comparitie besproken foto's, dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. De kantonrechter maakt daarbij onderscheid tussen het onderhoud aan het tegelpad en de groenvoorziening aan de zij- en achterkant van het complex en het onderhoud aan de groenvoorziening en parkeerplaats aan de voorkant van het complex.
Hoewel het tegelpad aan de zij- en achterkant van het complex toegankelijk is voor derden, is het vooral ten behoeve van de huurders van het complex aangelegd. Zij kunnen namelijk via dit pad bij de ingangen van de bergingen komen. Dat derden ook over het tegelpad kunnen lopen maakt niet dat er sprake is van een voorziening met een openbaar karakter.
6.3.3. Met betrekking tot de groen-/grijsvoorziening aan de voorzijde van het complex is de kantonrechter van oordeel dat deze zo is gesitueerd dat sprake is van een exclusief voor de bewoners aangelegde voorziening. De kantonrechter verwijst daarbij met name naar de verbodsborden die zijn geplaatst naast de toegang alsook de beslotenheid die de ruimte door de struiken en heggen uitstraalt.
6.3.4. Gelet op voorgaande overwegingen wordt de gevorderde verklaring voor recht dat Lefier ten onrechte in het servicekostenoverzicht van [eiser] de post "onderhoud tuinen" heeft opgenomen en in rekening heeft gebracht, afgewezen. De met deze vordering samenhangende vordering tot terugbetaling van de ten onrechte betaalde servicekosten, wordt eveneens afgewezen.
7. Beoordeling in reconventie
[eiser] heeft de vordering in reconventie inhoudelijk niet betwist. Uit de brief van [eiser] d.d. 21 mei 2008 begrijpt de kantonrechter echter dat zijn weigering om de huurverhoging te betalen (met name) is gelegen in zijn stelling dat de aanlegkosten voor het internet niet in de kale huurprijs mogen worden meegenomen. De kantonrechter verwijst naar en neemt over hetgeen hierover in conventie is overwogen. Hieruit volgt dat de vordering in reconventie kan worden toegewezen.
8. Beoordeling in conventie en in reconventie
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
in reconventie
stelt vast dat de huurprijs, inclusief servicekosten, voor de wooneenheid aan de Esdoornlaan 682 te Groningen per 1 juli 2008 € 242,33 per maand bedraagt;
veroordeelt [eiser] tot betaling van de achterstallige huurpenningen;
verklaart dit tot zover vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in conventie en in reconventie
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure aan de zijde van Lefier tot aan deze uitspraak begroot op € 375,-- voor salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en op 18 februari 2010 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: mmv