Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 420116 CV EXPL 09-13770
Vonnis d.d. 3 maart 2010
inzake
A., wonende te [adres], en
B., wonende te [adres],
eisers in conventie tevens verweerders in reconventie, hierna A. c.s. te noemen,
gemachtigde B. voornoemd,
tegen
C., wonende te Groningen, [adres],
gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie, hierna C. te noemen,
gemachtigde mr. N. Hollander, advocaat te Groningen (postbus 604, 9700 AP).
PROCESGANG
in conventie en in reconventie
A. c.s. hebben op de bij dagvaarding geformuleerde gronden in conventie gevorderd, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de puntenwaardering betreffende de aan destijds aan C. verhuurde woning, staande en gelegen aan het [adres] te Groningen, vast te stellen op 111 punten;
b. het door de Huurcommissie vastgestelde gebrek aan het gehuurde niet als zodanig aan te merken;
c. de veroordeling van C. in de kosten van de procedure.
C. heeft de vordering in conventie bestreden. Bij wijze van eis in reconventie heeft hij gevorderd om:
a. de aan A. c.s. verschuldigde huurprijs over de periode van 1 augustus 2008 tot 1 juni 2009 vast te stellen op 30%, subsidiair op 40% van de door de kantonrechter nog nader vast te stellen maximale huurprijs;
b. A. c.s. te veroordelen tot terugbetaling aan hem van het bedrag dat hij in de periode van 1 augustus 2008 tot 1 juni 2009 teveel aan huur heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;
c. A. c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Vervolgens heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 7 oktober 2009 een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 4 februari 2010 in aanwezigheid van de gemachtigde van A. c.s. voornoemd alsmede C., bijgestaan door diens gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
Tenslotte is vonnis bepaald. De uitspraak daarvan is vastgesteld op heden.
OVERWEGINGEN
in conventie en in reconventie
De feiten
1.1. A. c.s. hebben met ingang van 1 augustus 2006 aan C. verhuurd de woonruimte, staande en gelegen te Groningen aan het [adres]. De huurprijs - exclusief servicekosten - bedroeg laatstelijk € 210,--. De huurovereenkomst is geëindigd per 8 september 2009.
1.2. Bij e-mails van 19 maart 2008, 7 april 2008, 4 juni 2008 en 5 november 2008 heeft C. bij A. c.s. geklaagd over een schimmelprobleem in het gehuurde. In de email van 5 november 2008 staat - voor zover hier van belang - vermeld:
"Bijna twee jaar geleden hebben wij voor het eerst het schimmelprobleem geconstateerd. Dat is dus nog steeds niet opgelost en ik moet kwijt dat ik mij hier aan stoor. Je hebt kort geleden mijn voicemail ingesproken met het bericht dat jullie langs zouden komen maar er is niemand geweest....Twee jaar is wel een erg lange tijd, maar nog steeds heb ik last van vlagen stank veroorzaakt door de schimmel."
1.3. C. heeft de Huurcommissie in het ressort Groningen - hierna de huurcommissie te noemen - op 29 januari 2009 een verzoek doen toekomen om de huurprijs tijdelijk te verminderen in verband met gebreken aan het gehuurde.
1.4. Het voorbereidend onderzoek van de huurcommissie heeft op 24 maart 2009 plaatsgevonden. De bevindingen van de onderzoeksambtenaar van de huurcommissie zijn neergelegd in het rapport van voorbereidend onderzoek. In de betreffende rapportage wordt melding gemaakt van een ernstig gebrek aan de woonruimte, welk gebrek door de onderzoeksambtenaar is geschaard onder categorie B artikel 4 van Pro het "Gebrekenboek Huurcommissie". In de toelichting onder Ad 7 van de rapportage staat - voor zover hier van belang - vermeld:
"Het plafond in de hoek van de kamer, achter de douchecabine, is nat over een oppervlak van ongeveer 0,40 x 0,50 = 0,2 m2. Het vocht is hoogst waarschijnlijk het gevolg van een daklekkage rondom een dakdoorvoer van een ventilatie- of rookgasafvoerkanaal."
1.5. C. heeft verklaard dat het vochtprobleem in mei 2009 was verholpen.
1.6. De huurcommissie heeft op 3 juni 2009 een beslissing op het verzoek gegeven.
De huurcommissie heeft het vochtprobleem geschaard onder categorie C artikel VI en bepaald dat op grond daarvan betreffende de periode van 1 december 2008 tot 1 juni 2009 tijdelijk 40% van de maximale huurprijs in rekening kan worden gebracht.
De huurcommissie heeft voorts het puntenaantal van de woonruimte per 1 december 2008 vastgesteld op 101. Hierin is begrepen een aftrek van 20 punten aangezien er is vastgesteld dat er geen sprake is van een eigen keuken in een apart vertrek. De huurcommissie heeft met inachtneming van dat puntenaantal de maximale huurprijs vastgesteld op (€ 180,05 + 15% wegens toeslag beschermd stadsgezicht) € 207,06. Met inachtneming van het gebrek onder categorie C artikel VI heeft de huurcommissie de huur in opgemelde periode vastgesteld op € 82,82 per maand.
1.7. De onderhavige dagvaarding is op 18 augustus 2009 aan C. betekend.
Het standpunt van A. c.s.
2.1. De rapporteur van de huurcommissie heeft een totaal verkeerde inschatting gemaakt. De bruikbaarheid van de woonruimte was niet ernstig belemmerd aangezien de natte plek zich achter de douchecabine bevond, zodat deze niet zichtbaar was. Voorts is er geen hemelwater in de kamer binnengedrongen. Daarnaast heeft C. melding gemaakt van vlagen van stank. Dit impliceert dat er geen sprake van schimmel is geweest aangezien een uit schimmel voortvloeiende stank een permanent muffe geur met zich meebrengt. A. c.s. achten het dan ook zeer waarschijnlijk dat de vlagen van stank zijn veroorzaakt door een drooggelopen sifon. Bovendien is hem door een terzake deskundige op het gebied van schimmels meegedeeld dat een schimmelplek in een verwarmde ruimte geen stank met zich meebrengt. Aangezien de vochtplek bovendien kleiner was dan 0,25m2, had de huurcommissie deze vochtplek niet eens als een gebrek mogen aanmerken. Ten bewijze van deze stelling hebben A. c.s. een foto overgelegd waaruit blijkt dat het betreffende vochtoppervlak 0,25 bij 0,39 meter bedraagt.
2.2. A. c.s. stellen voorts dat zij alles in het werk hebben gesteld om het gestelde probleem te verhelpen. Zo is er schimmelwerende spray op de plek gespoten en hebben zij naar aanleiding van de email van C. van 4 juni 2008, reparaties op het dak uitgevoerd. Er is derhalve geen grond aanwezig om de huurverlaging vanaf een eerdere datum te laten ingaan, zoals door C. is gevorderd.
2.3. De huurcommissie is ten onrechte uitgegaan van een puntentelling van 101 aangezien de huurcommissie de keuken als wastafel had moeten waarderen, zodat er op grond daarvan een puntenaftrek van 10 in plaats van 20 had moeten plaatsvinden. De maximale huurprijs op basis van een puntenaantal van 111 bedraagt derhalve € 227,25, zijnde inclusief een toeslag van 15% terzake van een beschermd stadsgezicht.
Het standpunt van C.
3.1. De lekkage was zodanig ernstig dat het gebruik van de woonruimte hierdoor ernstig werd belemmerd. De lekkage leidde ertoe dat de woonruimte vaak stonk en muf rook terwijl de vochtplek bovendien volledig zichtbaar was. De oppervlakte van de vochtplek bedroeg tenminste 0,25m2. Op grond hiervan stelt C. zich op het standpunt dat gezien de mate en de ernst van de lekkage er sprake was van een gebrek dat geschaard dient te worden onder categorie B, artikel B-3 dan wel artikel B-4 van het gebrekenboek. Om die reden dient de huurprijs te worden vastgesteld op 30% van de maximale huurprijsgrens.
3.2. C. stelt voorts dat hij na april 2007 veelvuldig heeft geklaagd over de lekkage. De huurverlaging dient op grond van het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW Pro derhalve te worden berekend met ingang van 1 augustus 2008.
3.3. C. erkent de juistheid van hetgeen door A. c.s. is aangevoerd met betrekking tot de puntentelling terzake van het gehuurde alsmede de op grond daarvan door A. c.s. gestelde maximale huurprijs van € 227,25.
De beoordeling
4.1. Nu de onderhavige dagvaarding op 18 augustus 2009 en derhalve tijdig aan C. is betekend, zijn A. c.s. in zoverre ontvankelijk in hun vorderingen.
4.2. De onderzoeksambtenaar van de huurcommissie heeft blijkens de terzake opgemaakte rapportage geconstateerd dat het plafond in de hoek van de kamer, achter de douchecabine, nat was over een oppervlak van ongeveer 0,2 m2 (0,50 bij 0,40 meter). Weliswaar heeft C. in dit verband aangevoerd dat de vochtplek tenminste 0,25m2 bedroeg, maar deze stelling is door hem niet nader met bewijsstukken onderbouwd. Daarentegen hebben A. c.s. ter gelegenheid van de comparitie een foto van de betreffende vochtplek in het geding overgelegd waaruit volgens hun blijkt dat de omvang van die plek 0,25 bij 0,39 meter bedroeg. Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond daarvan en in onderlinge samenhang beschouwd met de inhoud van het rapport van voorbereidend onderzoek, voldoende komen vast te staan dat het oppervlak van de vochtplek in ieder geval minder dan 0,25m2 heeft bedragen. Nu bovendien niet is komen vast te staan dat de vochtplek duidelijk zichtbaar was, leidt het voorgaande tot de conclusie dat het gebrek niet onder categorie B, de artikelen B-3 of B-4, kan worden geschaard en evenmin een indeling onder categorie C artikel C-VI rechtvaardigt, zoals door de huurcommissie is geoordeeld.
4.3. Blijkens de inhoud van de email van C. van 5 november 2008 hebben de klachten van C. zich met name geuit in het waarnemen van vlagen van stank. In dit kader hebben A. c.s. gemotiveerd uiteengezet dat schimmelvorming zich niet manifesteert in vlagen van stank maar in een permanent aanwezige muffe geur en dat aanwezige schimmel in een verwarmde ruimte geen stank veroorzaakt. Nu deze stellingen door C. onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken, dient van de juistheid van de stellingen van A. c.s. te worden uitgegaan. Derhalve is voldoende aannemelijk geworden dat de vlagen van stank zijn veroorzaakt door een drooggelopen sifon. Hierbij heeft de kantonrechter tevens in aanmerking genomen dat C. ter zitting heeft erkend dat dit wel eens is voorgekomen en dat in het rapport van voorbereidend onderzoek geen melding wordt gemaakt van stank.
4.4. Alle voormelde omstandigheden in acht genomen, acht de kantonrechter termen aanwezig om gezien de aard en de omvang van het gebrek, de maximale huurprijs naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tijdelijk te verminderen met 20%. Nu partijen het erover eens zijn dat de maximale huurprijs € 227,25 dient te bedragen, zal de kantonrechter dat bedrag als uitgangspunt nemen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft C. voldoende aannemelijk gemaakt dat hij vroegtijdig bij A. c.s. heeft gereclameerd over het vochtprobleem. Zij acht derhalve termen aanwezig om met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW Pro, de huurverlaging vast te stellen met ingang van 1 augustus 2008. Dit leidt tot de beslissing dat de huurprijs over het tijdvak van 1 augustus 2008 tot 1 juni 2009 zal worden vastgesteld op (€ 227,25 - 20% =) € 181,80 per maand.
4.5. Gelet op de uitkomst van de procedure acht de kantonrechter termen aanwezig om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
stelt de huurprijs terzake van de woonruimte, staande en gelegen te Groningen aan het [adres], betreffende het tijdvak van 1 augustus 2008 tot 1 juni 2009 vast op € 181,80 per maand;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.R. van Baak-Klijnsma, kantonrechter, en op woensdag 3 maart 2010 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: gv