Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 109114 / HA ZA 09-313
Vonnis van 24 maart 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. D.K. Kupers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. K. van Bladeren.
1. Het verloop van de procedure
Bij dagvaarding heeft eiseres een vordering ingesteld tegen gedaagde als aan het slot van dat stuk omschreven.
Bij conclusie van antwoord heeft gedaagde de vordering gemotiveerd weersproken.
Bij vonnis van 10 juni 2009 is een comparitie van partijen bepaald, die heeft plaatsgevonden op 21 september 2009; van die mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
Nadien is -bij uitblijven van een schikking in het kader van het door partijen gevoerde nadere overleg- vonnis bepaald.
2. De feiten
Tussen partijen staat, als door de een gesteld en door de ander niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.
Begin 2007 is eiseres de eigenares van een woning aan de [adres] te [E];
de woning is in verband met een lening met een hypotheek bezwaard. In verband met voorgenomen verkoop zoekt zij contact met gedaagde, die werkzaam is als makelaar en kantoor houdt in het nabijgelegen [woonplaats].
Op 18 januari 2007 is er een eerste contact tussen partijen.
In de dagen daarna verdiept eiseres zich in de mogelijkheid een woonboerderij te [woonplaats] te kopen; de vraagprijs van die behuizing is EUR 439.000,00.
Op 14 februari 2007 is er een tweede gesprek tussen partijen. Gedaagde acht op grond van zijn opname van de woning en zijn kennis van de markt een verkoopprijs van EUR 475.000,00 haalbaar; hij adviseert als vraagprijs EUR 495.000,00 te hanteren.
Op 6 maart 2007 wordt de woning van eiseres ten verkoop aangeboden.
Op 23 maart 2007 koopt eiseres de woonboerderij te [woonplaats] voor EUR 415.000,00.
Ten behoeve van de financiering van de aankoop dient zij een hypothecaire lening aan te gaan. Tevens is er, zolang de woning in [E] nog niet is verkocht, een overbruggingskrediet vereist.
Met het oog op het verkrijgen van dit overbruggingskrediet door eiseres stelt gedaagde ten behoeve van de geldverstrekker op 29 maart 2007 de volgende verklaring op:
Betreft: verklaring vermoedelijke opbrengstwaarde
Geachte [eiseres],
Naar aanleiding van uw verzoek verklaart ondergetekende (...) het hierna te noemen object te hebben opgenomen en voor de verkoop aan te bieden. Door aanbieding op de markt tegen de vraagprijs van EUR 499.500,00 k.k. verklaart ondergetekende dat realisatie van de verkoop binnen een termijn van ca. 3 maanden zal plaatsvinden tegen de hierna vermelde opbrengstwaarde. (...) Minimale waarde: Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: EUR 490.000,00.
Op 28 mei 2007 stelt gedaagde een overeenkomstige verklaring op, met dien verstande dat als minimale onderhandse verkoopwaarde ditmaal genoemd wordt EUR 475.000,00.
In overleg tussen partijen wordt de vraagprijs op 13 juni 2007 verlaagd naar EUR 479.000,00.
In juni 2007 wordt er een dag open huis gehouden.
Op 29 augustus 2007 biedt [X] EUR 430.000,00 voor de woning van eiseres. Gedaagde brengt dit bod over aan eiseres. Hij zegt erbij: " Denk er - gezien wat er tot nu toe is gebeurd - goed over na". Eiseres geeft daarop aan dat de verkoopprijs niet lager dan EUR 460.000,00 kan liggen.
Omdat eiseres kenbaar maakt dat zij tenminste EUR 460.000,00 wenst te ontvangen, toont [X] geen verdere belangstelling.
In september 2007 wordt er opnieuw een dag open huis gehouden.
Op 4 januari 2008 trekt eiseres haar opdracht aan gedaagde in.
Op 12 november 2008 verkoopt gedaagde de woning te [E] voor EUR 395.000,00.
3. De vordering
Eiseres stelt dat gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten wat betreft zijn zorgplicht als opdrachtnemer (7:401 BW).
Eiseres mocht er in februari/maart 2007 gerechtvaardigd op vertrouwen dat de woning binnen 3 maand voor tenminste EUR 475.000,00 zou zijn verkocht. In verband met het risico van dubbele lasten bij uitblijven van verkoop van de woning te [E], van welk risico gedaagde op de hoogte was, heeft gedaagde lichtvaardig geadviseerd inzake de aankoop van de woning te [woonplaats].
Voorts had gedaagde er in augustus 2007 op moeten wijzen dat het bod van [X] ter hoogte van EUR 430.000,00 een reëel bod was. Eiseres meende op dat moment nog dat een verkoopprijs van om en nabij EUR 475.000,00 mogelijk zou zijn; voorts diende in verband met de aankoop van de woning in [woonplaats] de minimale verkoopprijs EUR 460.000,00 te zijn. Haar standpunt luidde terecht dat [X] minimaal EUR 460.000,00 diende te betalen; er is niet verder onderhandeld. Gedaagde heeft eiseres op dat moment in de waan gelaten dat een koopprijs van EUR 450.000,00 EUR 460.000,00 mogelijk zou zijn. Gedaagde had op dat moment eiseres moeten uitleggen en haar ervan moeten overtuigen dat zij het aanbod van EUR 430.000,00 in de gegeven omstandigheden had moeten accepteren. Gedaagde heeft slechts gezegd dat eiseres er over na moest denken, zonder haar daarbij alle pro's en contra's voor te houden. Gedaagde had op dat moment moeten zeggen dat hij eerder een verkeerde inschatting had gemaakt; alleen dan had eiseres een reële afweging kunnen maken. Dat eiseres op dat moment niet het juiste inzicht had dat het bod van EUR 430.000,00 het hoogst haalbare was, was het gevolg van nalatig handelen van gedaagde.
Als eiseres indertijd geweten had hoe het uiteindelijk is uitgepakt, had zij anders gehandeld; door toedoen van gedaagde wist zij toen echter niet beter.
Eiseres vordert veroordeling van gedaagde tot vergoeding van haar opgekomen schade, bestaande uit (nader omschreven) extra lasten ten bedrage van EUR 27.243,44, een bedrag groot EUR 35.000,00 als zijnde het verschil tussen de uiteindelijk gerealiseerde koopprijs van EUR 395.000,00 en het in augustus 2007 door [X] gedane bod van EUR 430.000,00, alsmede nader bij staat vast te stellen schade die samenhangt met de noodzaak een hoger bedrag te financieren om te kunnen blijven voldoen aan haar verplichtingen.
4. Het verweer
Gedaagde weerspreekt dat hij toerekenbaar tekort is geschoten. In februari 2007 is niet méér gezegd dan een verkoopopbrengst van EUR 475.000,00 mogelijk zou zijn nu men de tijd had; er is geen garantie gegeven dat dit daadwerkelijk de opbrengst zou zijn.
De verklaringen van 29 maart en 28 mei 2007 waren louter bestemd voor een derde; voor eiseres hadden deze verklaringen geen waarde.
Gedaagde heeft niet van doen gehad met de aankoop van de woonboerderij in [woonplaats]; gedaagde was ook niet op de hoogte van de financiële omstandigheden van eiseres; op het moment van de aankoop van de woning in [woonplaats] beschikte eiseres niet over de verklaring van 29 maart 2007, dus deze is op de aankoopbeslissing niet van invloed geweest.
In het algemeen is er een marge van 5 à 10 procent tussen vraagprijs en verkoopprijs.
In februari 2007 achtte gedaagde een verkoopprijs van EUR 475.000,00 als bovengrens haalbaar.
In verband met een verslechtende markt in 2007 is de adviesprijs in juni 2007 neerwaarts bijgesteld. Aan eiseres is geadviseerd om te onderhandelen met [X] naar aanleiding van diens bod in augustus 2007, maar eiseres wenste dat niet.
Op dat moment bedroeg de vraagprijs EUR 479.000,00. Waarmee een te verwachten verkoopprijs van ongeveer EUR 450.000,00 correspondeerde. Eiseres had haar hoop op een verkoopprijs van EUR 460.000,00 al moeten laten varen. Gedaagde meende dat het bod van [X] een reële verkoopprijs opleverde.
Een makelaar zet ten behoeve van een verkoper eerst hoog in, in de hoop dat dit aansluit bij de markt; een latere neerwaartse aanpassing is geen blijk van misslag, maar het handelen van een goede makelaar.
Achteraf is zichtbaar dat de markt in 2007 al begon te stagneren; indertijd was dat evenwel nog niet het geval.
Gedaagde weerspreekt op grond van het vorenstaande dat hij tot schadevergoeding verplicht is; subsidiair weerspreekt hij de gestelde omvang van de schade.
5. Beoordeling
5.1. Het verwijt aan gedaagde betreft in essentie diens gedragingen op een tweetal momenten, te weten (a) het begin 2007 adviseren een vraagprijs van EUR 495.000,00 te hanteren en (b) het in september 2009 onvoldoende aandringen bij gedaagde om het bod van [X] te aanvaarden.
5.2. Het is van belang te vermelden dat gedaagde aan eiseres ter zake van de door haar te realiseren verkoopprijs geen 'garantie' heeft verstrekt. De opdracht aan gedaagde impliceerde een inspanningsverbintenis; de overeenkomst bracht een zorgplicht voor gedaagde met zich mee. Het criterium waaraan de rechtbank de gedragingen van deze opdrachtnemer moet toetsen is of gedaagde bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen. In de jurisprudentie is dat criterium nader geoperationaliseerd aldus dat de vraag voorligt of gedaagde heeft gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in de gegeven situatie behoorde te handelen.
5.3. Wat betreft de gebeurtenissen begin 2007 overweegt de rechtbank, dat genoegzaam is komen vast te staan dat gedaagde een verkoopprijs van (iets) meer dan EUR 470.000,00 haalbaar achtte. Dat gedaagde ten behoeve van de geldverstrekker in zijn verklaring van
29 maart 2007 een hoger bedrag noemde, maakte niet dat eiseres kon rekenen op het aanvankelijk genoemde bedrag van EUR 490.000,00; het met een zonnige bril beschouwen van de waarde van het huis paste bij het doel waarmee de verklaring werd afgegeven, maar eiseres behoorde beter te weten. Zij wist ook beter, omdat in gezamenlijk overleg een vraagprijs van EUR 495.000,00 was bepaald, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat de uiteindelijke verkoopprijs veelal (ver) onder de vraagprijs ligt; er was dus een gedeelde verwachting dat een verkoopprijs van EUR 475.000,00 zou kunnen worden gerealiseerd.
Gedaagde is niet betrokken geweest bij de aankoop van de woning in [woonplaats]. Het moge zo zijn geweest dat eiseres mede door de optimistische inschatting van gedaagde wat betreft de te verwachten verkoopprijs van de woning in [E] werd beïnvloed, dat neemt niet weg dat het haar eigen beslissing is geweest om een woning te kopen vóórdat zij haar oude huis had verkocht, en daarbij een aankoopprijs overeen te komen die haar wellicht (namelijk bij een tegenvallend resultaat wat betreft het huis in [E]) in de problemen zou brengen.
De rechtbank wil aannemen dat gedaagde bij zijn taxatie van de waarde van het te verkopen huis en zijn daarop gebaseerde advies inzake de vraagprijs te optimistisch is geweest, maar dat maakt nog niet dat daarmee gedaagde zijn zorgplicht heeft geschonden. Gedaagde zou niet hebben gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in de gegeven situatie behoorde te handelen, indien hij wat betreft de te verwachten verkoopprijs de plank volledig zou hebben misgeslagen. Dit laatste is gesteld noch gebleken; een verkoopprijs van EUR 430.000,00 (die in september 2007 realiseerbaar was) valt binnen de in acht te nemen (ruime) marge. Gedaagde heeft - achteraf bezien - een onjuiste inschatting gemaakt, zonder dat gezegd kan worden dat zijn advies kant noch wal raakte.
5.4. Gedurende de eerste paar maanden dat de woning in [E] in de verkoop stond, bleek dat de hoop van eiseres op een spoedige en winstgevende transactie niet bewaarheid werd. Ondanks de verlaging van de vraagprijs en de open dag, bleef reële belangstelling uit.
Op het moment dat er begin september 2007 het bod van [X] ter hoogte van EUR 430.000,00 lag, heeft gedaagde er bij eiseres op aan gedrongen een transactie met [X] ernstig in overweging te nemen ("Denk er - gezien wat er tot nu toe is gebeurd - goed over na"). Eiseres heeft daarop aangegeven dat de verkoopprijs niet lager dan EUR 460.000,00 mocht liggen. Thans voert eiseres aan dat gedaagde er indringender bij haar op aan had moeten dringen haar inzichten bij te stellen, maar dat miskent de eigen verantwoordelijkheid van eiseres. Het advies van gedaagde was onmiskenbaar, doch haar eigen standpunt even resoluut. Onder die omstandigheden kan ook wat betreft dit tweede toetsingsmoment niet worden gezegd dat gedaagde niet heeft gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in de gegeven situatie behoorde te handelen.
5.5. Gelet op het vorenstaande dient de vordering te worden afgewezen.
Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van gedaagde worden begroot op:
- vast recht EUR 1.185,00
- salaris advocaat 1.788,00 (twee punten, tarief IV)
Totaal EUR 2.973,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vordering af,
6.2. veroordeelt eiseres in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op EUR 1.185,00 aan verschotten en EUR 1.788,00 aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.A.M. Dijkers en in het openbaar uitgesproken op
24 maart 2010.