Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 114360 / HA ZA 09-1022
Vonnis van 9 juni 2010
in de zaak van
de vennootschap onder firma
FUCHS EN SEIP VOF,
gevestigd te Sappemeer,
eiseres,
advocaat mr. G.B. de Jong,
tegen
de vereniging
VVE TROELSTRALAAN-FLAT,
gevestigd te Groningen,
gedaagde,
kortheidshalve nader aan te duiden als: de VvE,
advocaat mr. B.W.G. van der Velden.
1. De procedure
Bij dagvaarding heeft eiseres een vordering ingesteld als aan het slot van dat stuk omschreven.
De VvE heeft deze vordering gemotiveerd weersproken bij conclusie van antwoord.
Bij tussenvonnis van 27 januari 2010 is een comparitie van partijen bepaald, die heeft plaatsgevonden op 22 april 2010, waarvan proces-verbaal.
2. De feiten
Tussen partijen staat als niet of onvoldoende weersproken het volgende vast.
2.1. In de stad Groningen is er aan de Troelstralaan een omstreeks 1930 opgericht gebouw dat van oudsher in drie woningen is verdeeld. Het trappenhuis naar de bovengelegen appartementen bevindt zich midden in het gebouw.
De toepasselijke juridische constructie is die van het appartementsrecht. De eigenaren van de appartementsrechten vormen gezamenlijk de Vereniging van Eigenaren Troelstralaan-flat, hiervoor al aangeduid als de VvE.
2.2. In 2008 hebben de toenmalige eigenaren van de appartementsrechten als gezamenlijk belang geformuleerd het voorkomen van overlast en verloedering van het gebouw, alsmede het op peil houden van de waarde van de woningen; daartoe zijn zij overeengekomen dat zij de verhuur van de appartementen of kamers in de appartementen zo ver als mogelijk wilden uitsluiten.
Op 3 december 2008 is in het licht hiervan een "akte wijziging splitsing" door de notaris gepasseerd. Daarin is opgenomen een nieuw splitsingsreglement, waarvan onder meer deel uitmaakt art. 25, luidende:
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
2. (...)
3. Het verhuren van de woning is te allen tijde verboden.
4. Het verhuren van een of meerdere kamers in een woning is te allen tijde verboden. (...)
2.3. Eiseres heeft per 1 september 2009 tegen een koopprijs van EUR 155.000,00 de eigendom verworven van een van de drie appartementen. Zij heeft met betrekking tot de aankoop het oogmerk gehad om het appartement door te verkopen ná verkregen mogelijkheid voor de nieuwe eigenaar om het appartement, opgedeeld in kamers, te verhuren.
Eiseres heeft voorafgaande aan de koop kennis genomen van het in de splitsingsakte opgenomen verhuurverbod; zij meende dat deze clausule niet in de weg kon en mocht staan aan het kamersgewijs verhuren en heeft zich derhalve niet laten weerhouden van de aankoop.
In de notariële leveringsakte is onder meer vermeld: "Te dezen wordt tevens verwezen naar de bepalingen die zijn vermeld in de akte van wijziging van splitsing in appartementen op
3 december 2008 verleden(...). Koper verplicht zich tot de stipte naleving van de bepalingen en reglementen als bedoeld in genoemde akte van splitsing (...)".
Eiseres heeft van de gemeente al op 25 augustus 2009 een zogenaamde ontrekkingsvergunning verkregen, welke vergunning het mogelijk maakt de betreffende woning kamersgewijs te verhuren. Vrijwel onmiddellijk na de eigendomsverkrijging heeft eiseres de woning te koop aangeboden als verhuurobject voor bewoning door 6 à 7 studenten, nu voor een prijs van EUR 209.000,-.
De andere appartementseigenaren hebben vanaf het moment dat zij kennis droegen van de opzet van eiseres, reeds voor de eigendomsoverdracht, zich verzet tegen verwezenlijking daarvan. Zij hebben eiseres en haar verkopende makelaar gewezen op het verhuurverbod; voorts hebben zij door middel van posters op het raam belangstellenden gewezen op het in de splitsingsakte opgenomen verbod. Tot dusver is het appartement van eiseres onverkocht gebleven en staat het leeg.
3. Het geschil
Eiseres vordert primair dat de rechtbank voor recht verklaart dat art. 25 lid 3 en 4 van het in de splitsingsakte opgenomen reglement nietig is, subsidiair dat de rechtbank genoemd art. 25 lid 3 en 4 vernietigt, onder veroordeling van de VvE in de kosten.
De VvE verzet zich tegen toewijzing van de vordering; voor zover de rechtbank eiseres ontvankelijk acht en zij art. 25 van het reglement niet geldig zou oordelen, wenst de VvE op de voet van art. 3:42 BW dat de bepaling wordt omgezet in een andere, als geldig aan te merken bepaling met een gelijke strekking (conversie); dit zou wat betref de VvE leiden tot een bepaling inhoudende dat verhuur, na voorafgaande toestemming van de VvE, alleen plaats mag vinden aan personen die ouder zijn dan 30 jaar en een netto inkomen van tenminste EUR 4.000,00 per maand hebben.
4. Ontvankelijkheid
4.1. De VvE voert aan dat op grond van art. 3:51 lid 2 BW een rechtsvordering tot vernietiging van een overeenkomst ingesteld moet worden tegen degenen die partij zijn bij die overeenkomst. Eiseres heeft thans de verkeerde partij gedagvaard omdat bij de splitsingsakte partijen zijn de onderscheidene appartementseigenaren, niet de VvE. De VvE staat buiten het contractueel tussen de gerechtigden overeengekomen verbod tot verhuur. Eiseres dient daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.2. Eiseres weerspreekt het verweer, onder meer aanvoerende dat de VvE in en buiten rechte de vertegenwoordiger is van de gezamenlijke eigenaren, zoals blijkt uit art. 5:126 lid 2 BW.
4.3. De rechtbank ontvangt eiseres in haar vordering omdat wel degelijk de VvE in rechte kon worden betrokken. Doorslaggevend in dezen acht de rechtbank het gegeven dat bij niet-naleving van een bepaling uit het reglement als de onderhavige, de VvE door art. 5:126 lid 3 BW is aangewezen om de overtreder in rechte daarop aan te spreken. In genoemd derde lid is immers bepaald dat de vereniging toeziet op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren uit het reglement jegens elkaar voortvloeien, alsmede dat te dien einde die vereniging in rechte tegen hen kan optreden. In het licht hiervan is het onbestaanbaar dat een vordering als de nu ingediende, waarvan de strekking is duidelijkheid te verkrijgen omtrent de verplichtingen van appartementseigenaren, niet tegen die vereniging zou kunnen worden ingesteld.
5. Aanvaardbaarheid van het verhuurverbod
5.1. Het standpunt van eiseres
Eiseres wenst in deze procedure duidelijkheid te verkrijgen omtrent de juridische waarde van de verbodsbepaling uit het reglement.
Uitgangspunt is de in art. 5:120 BW neergelegde regel dat de appartementseigenaar bevoegd is het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk deel door hem te worden gebruikt (lees: het appartement) zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven.
Aan deze bevoegdheid kunnen beperkingen worden gesteld, bijvoorbeeld door hieraan in het reglement het vereiste van toestemming van de VvE te verbinden. In dit geval is er een algeheel verbod tot verhuur in het reglement opgenomen. Een dergelijk algeheel verbod verdraagt zich niet met het karakter van het appartementsrecht; de rechter moet altijd de gelegenheid hebben te toetsen of de belemmering voldoende gegrond is. Door het onderhavige splitsingsreglement wordt de appartementseigenaar ernstig in zijn meest omvattende recht aangetast; het verbod is als inbreuk op het eigendomsrecht onaanvaardbaar.
Nu er strijd is met de wettelijke bepalingen, althans de redelijkheid en billijkheid, is art. 25 lid 3 en 4 van het reglement nietig, althans vernietigbaar.
5.2. Het standpunt van de VvE
Eiseres heeft het appartement gekocht met de van toepassing zijnde rechten en plichten zoals opgenomen in de splitsingsakte, waaronder het verbod tot verhuur. Eiseres is als rechtsverkrijgende onder bijzondere titel aan een en ander gehouden.
Het verhuurverbod is niet nietig of vernietigbaar omdat er geen strijd met de wet is en evenmin strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Er is geen strijd met de wet omdat geen wetsbepaling een verhuurverbod verbiedt; art. 5:112 lid 4 BW geeft juist uitdrukkelijk de mogelijkheid bij reglement de bevoegdheden van een eigenaar te beperken. Tevens is door opname in de splitsingsakte voldaan aan de formele eis die de Hoge Raad (HR 10 maart 1995, NJ 1996, 594) stelt in verband met de noodzakelijke kenbaarheid uit de openbare registers.
Er is geen strijd met de redelijkheid en billijkheid die het onaanvaardbaar zou maken dat beroep op de betreffende bepaling wordt gedaan, omdat eiseres het appartement gekocht heeft in de wetenschap dat verhuur is uitgesloten. De bewoners van het gebouw zijn in sterke mate van elkaar afhankelijk omdat zij met meerdere bewoners in één gebouw wonen, dat oud en erg gehorig is. Huurders voelen niet dezelfde verantwoordelijkheid van rekening houden met andere bewoners als de eigenaren zelf. Met name studenten vormen een categorie bewoners die een andere levensstijl kent dan de huidige (oudere) bewoners, waardoor bij kamerverhuur aan studenten het woongenot van de huidige bewoners ernstig zal worden geschaad. Bovendien hebben de appartementseigenaren er belang bij dat de waarde van de woningen op peil blijft; die waarde is onder meer afhankelijk van de staat van onderhoud van het gehele gebouw; huurders en verhuurders gaan anders met hun woning om dan eigenaren dat doen, wat de staat van onderhoud van het gebouw niet ten goede zal komen.
5.3. Beoordeling
5.3.1. Uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek (met name art. 5:120 lid 1, aanhef, gelezen in verbinding met art. 5:112 lid 4) volgt niet dat een verhuurverbod als hier aan de orde ongeoorloofd is. Integendeel, er kunnen (bij reglement, mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen) volgens de wet regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen. Voor zover een geformuleerde beperking in concreto in strijd zou zijn met de goede zeden of de openbare orde - wat bijvoorbeeld het geval zou zijn bij een verbod tot ingebruikgeving aan personen van een bepaald ras of een bepaalde religie - is nietigheid aan de orde (zo volgt uit art. 3:40 BW), maar dat is bij het voorliggende verhuurverbod niet aan de orde.
Eiseres heeft gesteld dat er sprake is van een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht, maar ten onrechte. Een dergelijke ongeoorloofde inbreuk zou zich eerst voordoen indien een appartementseigenaar ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod. In dit geval deed zich evenwel de situatie voor dat eiseres wist dat het door haar verlangde eigendomsrecht behept was met beperkingen. De eigenaren van de drie appartementsrechten hebben in 2008 in gezamenlijkheid besloten tot het verhuurverbod. Of zij daarmee de (markt)waarde van hun woningen verhoogden of verlaagden kan in het midden blijven. Feit is dat het voor ieder nadien kenbaar was dat het hier om een bijzonder appartementsrecht ging; eiseres die volledig was ingelicht, kan bezwaarlijk ná haar beslissing tot aankoop klagen dat zij beperkingen ondervindt.
Van strijd met redelijkheid en billijkheid die tot enige 'onaanvaardbaarheid' zou leiden, is evenmin sprake. De appartementseigenaren hadden in 2008 een in rechte te respecteren reden (handhaving van de bestaande huisvrede) om het verhuurverbod na te streven, terwijl - zoals hiervoor aangegeven - eiseres de geformuleerde beperking welbewust heeft aanvaard.
5.3.2. De vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. Gelet hierop behoeft de rechtbank niet meer in te gaan op de door de VvE subsidiair aan de orde gestelde conversie.
5.3.3. Als de in het ongelijk gestelde partij zal eiseres in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- vast recht EUR 262,00
- salaris advocaat 904,00 (2 punten, tarief II)
Totaal: EUR 1.166,00
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vordering af,
6.2. veroordeelt Fuchs en Seip VOF in de proceskosten, aan de zijde van VVE Troelstralaan-flat tot op heden begroot op EUR 1.166,00,
6.3. veroordeelt eiseres in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van de betekening van de uitspraak.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.A.M. Dijkers en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2010.