Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 419368 \ CV EXPL 09-13494
Vonnis d.d. 25 augustus 2010
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Media Markt Saturn Holding Nederland B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres, verweerster in reconventie, hierna Media Markt te noemen,
gemachtigde mr. D. Bode, advocaat te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BPF Bouwinvest B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde, eiser in reconventie, hierna BPF te noemen,
gemachtigde mr. E. Brand, advocaat te Amsterdam.
PROCESGANG
Ingevolge het tussenvonnis van 21 oktober 2009 is op 9 februari 2010 een comparitie van partijen gehouden. Aansluitend heeft in overleg met partijen een descente plaatsgevonden. Daarvan heeft de griffier aantekening gehouden.
Media Markt heeft nog een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
Daarna hebben partijen onderhandeld om tot een minnelijke schikking te geraken. De onderhandelingen hebben evenwel niet tot een bevredigend resultaat geleid.
Vervolgens hebben beide partijen vonnis gevraagd. Uitspraak is (nader) bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
In conventie en reconventie
1. De vorderingen
In conventie heeft Media Markt op de in de inleidende dagvaarding genoemde gronden (zakelijk weergegeven) gevorderd:
- dat de huurovereenkomst tussen Media Markt en BPF partieel zal worden ontbonden, in die zin dat de huurprijs wordt verminderd met een percentage van 60% per maand, ingaande 9 november 2001 tot aan het moment dat het gebrek zal zijn verholpen, een en ander vast te stellen door een onafhankelijke deskundige;
- dat BPF zal worden veroordeeld de door Media Markt vanaf 9 november 2001 teveel betaalde huurpenningen terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW;
- een verklaring voor recht dat BPF jegens Media Markt aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade ex artikel 7:208 BW Pro juncto 6:74 BW, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- BPF te veroordelen in de kosten van de procedure;
In reconventie heeft BPF (zakelijk weergegeven) gevorderd:
- Media Markt te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan haar te betalen een bedrag van € 173.102,88, te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand per verschuldigde huurtermijn vanaf het moment van gedeeltelijke betaling tot aan de dag der algehele voldoening;
- Media Markt te veroordelen in de kosten van deze procedure.
2. De feiten
2.1 Media Markt huurt sinds 20 juli 2001 van BPF een winkelruimte in Winkelcentrum 'De Nieuwe Westerhaven', gelegen aan de Westerhaven 48 te Groningen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en 3 maanden ingaande op de datum van de bouwkundige oplevering. Bij allonge van 14 juli 2008 zijn partijen overeengekomen dat de (initiële) duur van de huurovereenkomst wordt verlengd tot 31 oktober 2016, waarna de huurovereenkomst zal worden verlengd met 3 maal 5 (optie) jaren. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 77.027,94 per maand inclusief voorschot servicekosten en BTW. De huur dient maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan.
2.2 Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen voor de verhuur van commerciële ruimte van toepassing.
2.3 In de artikelen 5.1 en 5.2 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
De betaling van de totaal verschuldigde prijs zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(...)
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege, zonder dat een ingebrekestelling vereist is, vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250,- exclusief BTW per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, onverminderd het recht van verhuurder op nakoming.
2.4 In de artikelen 6.5 en 6.6. van de algemene bepalingen is ter zake van exoneratie het volgende opgenomen:
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of zaken van huurder of van derden en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van derden ter zake door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of aan het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of ontstaan door het optreden en de gevolgen van weersomstandigheden, aardbevingen, overstromingen, van stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, van storing van de installaties en apparatuur, van in en uitstroming van gassen of vloeistoffen, van brand, ontploffing en andere voorvallen, van stoornis in het huurgenot en van stoornis of tekortkomingen in de leveringen en diensten, alles behoudens in geval van schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken, tenzij in geval van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder dienaangaande.
2.5 Het winkelcentrum is ontwikkeld door Wilma/AM en na het samengaan van AM en Multi Vastgoed, door Multi Vastgoed. Bouwdeel A bestaat uit een ondergrondse parkeergarage, die wordt verhuurd aan de gemeente Groningen. De garage wordt geëxploiteerd door Q-park. Op niveau -2 is Fitness First gevestigd, alsmede de parkeergarage met bijbehorende technische ruimtes en het magazijn van Media Markt. De winkel van Media Markt is gelegen op maaiveldniveau. Op niveau +1 bevinden zich Intersport en een daktuin.
2.6 Alle winkelruimtes zijn door de ontwikkelaar casco opgeleverd aan BPF. Zij heeft de winkelruimte vervolgens casco verhuurd aan de huurders. De huurders waren zelf verantwoordelijk voor de afbouw van de bedrijfsruimtes.
2.7 In november 2001 is er lekkage ontstaan in het magazijn van Media Markt. Water drong via de vloer van Fitness First het naast gelegen magazijn van Media Markt binnen. Vervolgens hebben partijen uitgebreid gecorrespondeerd.
2.8 In de periode van 2001 t/m 2009 zijn diverse onderzoeken uitgevoerd naar de oorzaak van de lekkage.
2.9 Uiteindelijk heeft Fitness First in februari 2009 onderzoek laten doen door TNO naar de lekkageproblematiek. Op 28 september 2009 heeft TNO een eindrapport uitgebracht. De oorzaak van de lekkages moet volgens TNO worden gezocht in een niet waterdichte opstandafwerking in combinatie met een vermoedelijk aanwezig mechanische beschadiging en/of losse overlap in de dakbedekking. Een tweede oorzaak kan volgens TNO zijn dat er een mechanische beschadiging of losse overlap in het vlak aanwezig is.
2.10 Op 24 januari 2005 heeft Media Markt aan BPF gemeld dat een wand van het magazijn nat was. De desbetreffende wand bevindt zich precies onder een goot in de inrit van de parkeergarage. Na onderzoek bleek de oorzaak gelegen in een verstopping van de regenwaterafvoer van de inrit van de parkeergarage in combinatie met de doorvoeren van de bekabeling van de installaties van exploitant Q-park, alsmede in krimpscheuren in de betonvloeren. In mei 2006 zijn de betonvloeren in opdracht van exploitant Q-park geïnjecteerd en zijn er diverse aanpassingen aan de inrit van de parkeergarage uitgevoerd.
2.11 Op maaiveldniveau is een daktuin aangelegd, die op 14 december 2004 is opgeleverd. Kort na de oplevering heeft een wolkbreuk plaatsgevonden boven het winkelcentrum. Media Markt ondervond daarvan lekkage. Aan het plafond zijn als noodoplossing emmers gehangen.
2.12 BPF heeft naar aanleiding van de lekkages o.a. ISS Landscaping, dat de daktuin heeft aangelegd, aangesproken. ISS Landscaping heeft onderzoek gedaan maar wees aansprakelijkheid af.
2.13 BPF heeft via ISS Landscaping op 20 november 2008 aan de BDA Groep opdracht gegeven onderzoek te doen naar de lekkage. Blijkens de conclusie van het rapport van 28 januari 2009 werden de lekkages veroorzaakt door het ontbreken van een goed functionerende opstandafwerking tegen het opgaand metselwerk van de borstweringen en bij de gevel van Intersport. Een lekkagepunt werd niet gevonden.
2.14 BDA heeft vervolgens nader onderzoek gedaan. Zij heeft op 30 juli 2009 geconcludeerd dat lekkages via de daktuin zijn veroorzaakt doordat diverse details geen waterdichte afwerking hadden. Van grote delen van het dakvlak is gebleken dat de isolatie en de zandcementafschotlaag nat was.
3. De standpunten van partijen
3.1 Media Markt is van mening dat de huurprijs met 60% moet worden verlaagd en wel met terugwerkende kracht tot 1 november 2001. Verder acht zij BPF aansprakelijk voor de door haar geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Zij heeft ter zake om een verklaring voor recht gevraagd.
3.2 BPF heeft de stellingen van Media Markt gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing van de daarop gebaseerde vorderingen. Zij heeft voorts betoogd dat Media Markt de achterstallige huur van € 173.102,88 zal hebben te voldoen. Bij de beoordeling zal de kantonrechter de relevante weren van BPF nader bespreken.
4. De beoordeling
4.1 Gelet op de onderlinge samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk bespreken.
4.2 Om te beginnen ligt voor de vraag of er sprake is van een zodanig gebrek als bedoeld in artikel 7:204 e.v. BW dat vermindering van de huurprijs ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW Pro gerechtvaardigd moet worden geacht. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt ter zake nader het volgende.
4.3 Tijdens de plaatsopneming heeft de kantonrechter de door Media Markt geschetste situatie met betrekking tot het gehuurde in ogenschouw genomen. Daarbij heeft de kantonrechter in het magazijn van het gehuurde diverse vochtplekken op zowel de grond als de muren geconstateerd. In de parkeergarage en op de hellingbaan heeft de kantonrechter eveneens diverse vochtige wanden aangetroffen. In de winkel van de Media Markt heeft de kantonrechter op verschillende locaties aangelegde regenpijpen en goten, een losgebladerd plafond en voor publiek zichtbare emmers op zowel de grond als bevestigd aan het plafond waargenomen.
4.4 In het licht van de producties, meer in het bijzonder de rapportage van TNO, en zijn eigen waarneming tijdens de bezichtiging is naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam aannemelijk geworden dat het ongestoorde genot van het gehuurde als gevolg van diverse lekkages, gedurende langere tijd en op verschillende locaties in het gehuurde zodanig structureel is aangetast dat hier sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
4.5 Voorts heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat Media Markt hoofdzakelijk elektronische apparatuur verkoopt en het een feit van algemene bekendheid is dat dergelijke apparatuur bij uitstek gevoelig is voor vocht.
4.6 Ook heeft de kantonrechter gewicht toegekend aan het feit dat de wateroverlast in de winkel door BPF wordt bestreden met voor het publiek zichtbare, aan het plafond bevestigde emmers, hetgeen het vertrouwen van het winkelend publiek bezwaarlijk ten goede kan komen.
4.7 De stelling dat BPF er nagenoeg alles aan heeft gedaan wat redelijkerwijs van haar verlangd kon worden om de gebreken het hoofd te bieden, kan haar niet baten, waar BPF hoe dan ook voor het ongestoorde genot van het gehuurde heeft in te staan. Dat de nodige onderzoeken en herstelwerkzaamheden niet tot het gewenste resultaat hebben geleid, dient dan ook voor haar rekening en risico te komen.
4.8 De hiervoor geschetste aard en omvang van de gebreken in aanmerking nemende komt een huurprijsvermindering van 5% de kantonrechter redelijk voor. Beantwoording behoeft nu de vraag met ingang van welke datum de huurprijsvermindering dient in te gaan. Daaromtrent wordt nader het volgende overwogen.
4.9 Om te beginnen overweegt de kantonrechter dat Media Markt BPF - voor het eerst bij brief van 3 januari 2002 - behoorlijk en overeenkomstig de in de jurisprudentie sedert Ruijgrok/Van Bommel ontwikkelde criteria in kennis heeft gesteld van de onderhavige gebreken.
4.10 Anders dan BPF heeft betoogd heeft Media Markt de in het geding zijnde verjaringstermijn(en) van 5 jaar getuige de producties 4 tot en met 17 bij dagvaarding bovendien met succes gestuit als bedoeld in artikel 3:317 lid 1 BW Pro. Uit voornoemde correspondentie kan genoegzaam worden afgeleid dat Media Markt zich (ondubbelzinnig) het recht op nakoming heeft voorbehouden.
4.11 Het verweer van BPF dat lekkage voor de invoering van de vierde titel van boek 7 BW niet als gebrek kan worden aangemerkt en dat de aansprakelijkheid voor een dergelijke tekortkomingen derhalve moet afstuiten op de onder de feiten genoemde exoneratie snijdt naar het oordeel van de kantonrechter evenmin hout, aangezien aan de desbetreffende exoneratieclausule(s) in redelijkheid niet de - ruime - uitleg kan worden gegeven dat daarmee ook het recht op vermindering van de huurprijs bij langdurige en structurele tekortkomingen is uitgesloten. Beroep op artikel 7A:1591 lid 2 (oud) BW komt Media Markt ook toe als zij, zoals in casu het geval, langdurig is verstoken van het rustig genot van het gehuurde(zie ook Hof Amsterdam 2 januari 1997 en 19 juni 1997, WR 1998/10).
4.12 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de gevolgtrekking dat de huurprijsvermindering zal hebben in te gaan per 3 januari 2002.
4.13 Hoewel BPF kan worden nagegeven dat artikel 5 lid 1 van Pro de huurovereenkomst aan Media Markt geen opschorting van de betaling van de huurpenningen toestaat, staat dat verbod er niet aan in de weg dat de huurder vermindering van de huurprijs kan vorderen gelijk deze heeft gedaan. Aangezien de kantonrechter de huurprijs zal verminderen, worden aan het op zich zelf terecht opgeworpen verweer uit proceseconomische overwegingen dan ook niet alle door BPF in conventie gewenste consequenties verbonden.
4.14 Niettemin verbeurt Media Markt de contractuele boete van 2% als bedoeld in artikel 5.2 van de huurovereenkomst, nu de kantonrechter het gelet op de gelijkwaardig te achten bedrijfseconomische statuur van partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet in strijd acht met de redelijkheid en de billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW Pro dat BPF Media Markt aan die contractsbepaling wenst te houden. Niet valt in te zien waarom Media Markt niet had kunnen opteren voor een procedure als de onderhavige zonder eerst tot opschorting over te gaan.
4.15 Verder overweegt de kantonrechter dat Media Markt door BPF ook gehouden kan worden aan de in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst neergelegde exoneratieclausule met betrekking tot de gestelde, overige (vervolg)schade, aangezien ook zulks, wederom tegen de achtergrond van de gelijkwaardig te achten bedrijfseconomische statuur van partijen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar moet worden geacht. De vorderingen met betrekking tot schadevergoeding van Media Markt zullen daarom worden afgewezen.
4.16 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen dienen partijen bij akte een herberekening van hun vorderingen in conventie en in reconventie in het geding te brengen. Daartoe zal de zaak naar de rol worden verwezen. Mochten partijen de voorkeur geven aan een comparitie dan kunnen zij dat bij voormelde gelegenheid kenbaar maken.
4.17 Aangezien de onderhavige beslissing ingrijpende gevolgen heeft en nog kan hebben voor de rechtsverhouding van partijen, zal de kantonrechter ten slotte op de voet van artikel 337 lid 2 Rv Pro hoger beroep toelaten van dit tussenvonnis.
4.18 In afwachting van de komende ontwikkelingen zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie en reconventie
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 22 september 2010 voor akte van partijen als bedoeld in overweging 4.16;
houdt iedere verdere beslissing aan;
staat hoger beroep van dit vonnis toe.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en op 25 augustus 2010 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: BB