Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 436704 \ CV EXPL 09-21732
Vonnis d.d. 13 oktober 2010
inzake
Q.,
wonende te (6816 RR) Arnhem, Kemperbergerweg 209,
eisende partij in conventie, gedaagden partijen in reconventie, hierna Q. te noemen,
gemachtigde mr. B. Martens, advocaat te 's-Hertogenbosch (postbus 1714, 5200 BT),
tegen
1. A.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
2. B.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
3. C.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
4. D.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
5. E.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
6. F.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
7. G.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
8. H.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
9. I.,
wonende te [postcode] Delfzijl, Vlamoven [huisnummer],
gedaagde partijen in conventie, eisende partij in reconventie, hierna gezamenlijk H. c.s. of (onder)huurders te noemen,
gemachtigde mr. H.J.M. Janssen, advocaat te Groningen (postbus 1586, 9701 BN).
PROCESGANG
Q. vordert bij dagvaarding van 27 november 2009 beëindiging van de (onder)huurovereenkomsten en ontruiming van de gehuurde appartementen.
Vervolgens heeft Q. een akte houdende overlegging producties genomen.
H. c.s heeft gemotiveerd verweer gevoerd en in voorwaardelijke reconventie gevorderd voor het geval zou worden beslist dat de huurovereenkomsten zouden moeten worden beëindigd aan H. c.s een bedrag van € 15.000,- dient te worden betaald.
Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald en heeft Q. gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering in voorwaardelijke reconventie. Ter gelegenheid van de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie heeft Q. tevens de eis in conventie bij akte vermeerderd in die zin dat hij - kort gezegd -
- primair een verklaring voor recht vordert dat H. c.s zonder rechtsgeldige titel verblijven in de betreffende appartementen en H. uit dien hoofde aansprakelijk is voor en gehouden is tot vergoeding van de dientengevolge door hem geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en ontruiming van de appartementen
- subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst vordert op grond van wanprestatie, ontruiming en betaling van achterstallige huur
- meer subsidiair beëindiging van de huurovereenkomsten, ontruiming en betaling van achterstallige huur.
Op 16 september 2010 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Verschenen zijn de gevolmachtigde van Q., de heer R., bijgestaan door mr. B. Martens en namens gedaagden: E., F., G. en H. bijgestaan door mr. H.J.M. Janssen.
De gemachtigden hebben hun standpunten nader toegelicht, Janssen aan de hand van een pleitnotitie. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.2 Q. is per 2 november 2006 eigenaar van het woongebouw, plaatselijk bekend Vlamoven, nummers [nummers] oneven te Delfzijl, bestaande uit 28 etagewoningen, 28 bergplaatsen en 20 garageboxen (hierna: Vlamoven). Het wooncomplex is gelegen tegenover het ziekenhuis en dateert uit de jaren 60.
1.3 Op 26 september 1988 is met betrekking tot Vlamoven een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen de rechtsvoorgangster van Q. (DSM Pensioenfonds) en het Delfzicht Ziekenhuis. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de periode 1 juni 1989 tot en met 31 mei 2009. Het Delfzicht Ziekenhuis heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2009. In 1995 is het complex door DSM Pensioenfonds afgestoten en tussen 1995 en 2007 vier keer van eigenaar - allen vastgoedinvesteringsmaatschappijen - gewisseld.
1.4 Delfzicht heeft een aantal zelfstandige etagewoningen van Vlamoven onderverhuurd aan medewerkers van het ziekenhuis. Ten tijde van de dagvaarding betrof dit acht etagewoningen die waren onderverhuurd aan de negen onderhuurders die in dit geding zijn gedagvaard. Van deze onderhuurders wonen thans nog vier in deze etagewoningen.
1.5 Tot 1 november 2009 hebben de (onder)huurders huur betaald aan het Delfzicht Ziekenhuis.
1.6 A. heeft de huur opgezegd tegen 1 maart 2010, C. tegen 1 januari 2010, G. tegen 1 maart 2010 en I. tegen 1 augustus 2010. Deze huurders hebben de etagewoningen ontruimd.
1.7 Met ingang van 6 maart, 12 maart en 1 mei 2010 is Q. met nieuwe huurders huurcontracten aangegaan.
1.8 De (onder)huurovereenkomsten zijn niet schriftelijk vastgelegd.
1.9 Huurders zijn niet aangeschreven en/of aangemaand ter zake van huurachterstanden.
1.10 In een door Q. aangespannen kort geding procedure tegen het Delfzicht Ziekenhuis en H. c.s is door de rechtbank Groningen, sector kanton op 14 oktober 2009 vonnis gewezen. De kantonrechter heeft in die procedure beslist dat H. c.s. zich met succes op de bescherming van artikel 7:269 BW konden beroepen. Tevens is beslist dat het Delfzicht Ziekenhuis op grond van artikel 7:225 BW een bedrag van € 42.594,97 diende te betalen tot 1 november 2009 ter zake van huurpenningen voor het gehele complex, te vermeerderen met € 14.198,32 per maand tot aan de datum van de feitelijke ontruiming.
1.11 Bij vonnis van 12 augustus 2010 van de rechtbank Groningen, sector kanton, in een procedure tussen Q. en het Delfzicht Ziekenhuis is het Delfzicht Ziekenhuis veroordeeld tot het bewijs dat door Q. of zijn rechtsvoorgangers schriftelijk, mondeling of stilzwijgend toestemming is gegeven om (gedeelten van) het woongebouw onder te verhuren.
2. Standpunt Q.
2.1 Q. stelt zich primair op het standpunt dat geen onderhuurovereenkomsten tot stand zijn gekomen omdat - ondanks zijn verzoek daartoe - onderliggende huurovereenkomsten en bewijzen van betaling van huur niet in het geding zijn gebracht.
H. c.s handelen onrechtmatig jegens Q. door in de etagewoningen te verblijven zonder rechtsgeldige titel.
2.2 Tot op heden heeft Q. weliswaar van een paar gedaagden betalingen ontvangen, maar bij gebreke van inzage in de onderliggende huurovereenkomsten kan Q. niet nagaan op welke perioden de betalingen betrekking hebben en of de bedragen kloppen.
H. c.s. wisten dat Q. per 1 juni 2009 eigenaar is geworden van het woongebouw Vlamoven. Door na 1 juni 2009 huurpenningen aan het Delfzicht ziekenhuis te blijven betalen, hebben zij vanaf 1 juni 2009 niet bevrijdend betaald. Weliswaar diende het Delfzicht Ziekenhuis - op grond van het kort geding vonnis - nog huur te betalen aan Q. na afloop van het huurcontract maar dat was betaald ter zake van een boete aan Q. en ontslaat de onderhuurders niet van hun verplichting tot betaling van huur aan hem.
2.3 Bij brief van 7 januari 2010 is aan (de gemachtigde van) H. c.s. verzocht over te gaan tot betaling aan hem van de verschuldigde huurpenningen over de periode vanaf 1 juni 2009 op een nader aangeduid bankrekeningnummer. Desondanks volgde geen betaling.
Alle huurders hebben inmiddels huurachterstand niet alleen in de periode 1 juni 2009 tot en met 1 september 2010, maar ook daarna. Er is sprake van meer dan drie maanden achterstand zodat een terme de grace niet behoeft te worden gegund.
2.4 De "nieuwe" huurders betalen marktconforme huren die aanzienlijk hoger liggen dan de huur die aan het Delfzicht Ziekenhuis betaald diende te worden door H. c.s. De huurders bieden onvoldoende waarborg voor het betalen van de huur. Het nobele streven van het Delfzicht Ziekenhuis om deze "zwakkeren" in de maatschappij te beschermen rechtvaardigt niet dat dit kan worden opgelegd aan een rechtsopvolger verhuurder.
2.5 Voorheen werd met de hoofdovereenkomst het complex ineens in één geheel verhuurd terwijl thans middels een aantal separate overeenkomsten wordt verhuurd.
2.6 Q. maakt jegens H. c.s in verband met wanprestatie althans onrechtmatig handelen aanspraak op vergoeding van alle door hem als gevolg van de wanprestatie door Q. geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
2.7 Het Delfzicht Ziekenhuis heeft in het jaar van opzegging de huur etagewoningen verhuurd aan E. en G. tegen minder dan marktconforme voorwaarden, met de kennelijke strekking E. en G. de positie van huurder te verschaffen.
2.8 De huurders die de huur hebben opgezegd, hebben niet voldaan aan hun betalingsverplichtingen zodat de vordering ten aanzien van deze huurders wel degelijk ontvankelijk dient te worden verklaard.
2.9 In Delfzijl is het gemakkelijk voor H. c.s. om een vergelijkbare vervangende woning te krijgen.
2.10 De huurders kunnen geen huisvestingsvergunning ex artikel 7 lid 1 van de Huisvestingswet overleggen.
2.11 In de voorwaardelijke reconventie voert Q. als verweer dat schadevergoeding bij een belangenafweging ex. artikel 7:269 BW niet aan de orde is.
3. Standpunt H. c.s.
3.1 Gedaagden sub 1, 3 en 7 hebben de huurovereenkomst opgezegd zodat de vordering ten aanzien van deze gedaagden niet ontvankelijk verklaard dienen te worden. H. c.s. maken bezwaar tegen de vermeerdering van eis.
3.2 De onderverhuur was in overeenstemming met de in de hoofdhuurovereenkomst gemaakte afspraken omtrent de bestemming van het complex.
3.3 De huurders van de woonruimten in het complex werden pas in december 2008 geïnformeerd over het feit dat het Delfzicht Ziekenhuis de huurovereenkomst had opgezegd per 1 juni 2009.
3.4 De huurders van het complex zijn werkzaam in het ziekenhuis en sommige huurders wonen al meer dan 10 jaar in het complex. De overige huurders wonen er in ieder geval al voor 2007.
3.5 De situatie van de onderhuurders was zeer onduidelijk en ongewis. Tot 1 november 2009 hebben de huurders huur betaald aan het Delfzicht Ziekenhuis aangezien het Delfzicht Ziekenhuis werd veroordeeld tot het betalen van de volledige huur van het complex tot die datum aan Q.
3.6 Bij schrijven van 30 oktober 2009 hebben de huurders Q. verzocht kenbaar te maken aan wie en op welke wijze vanaf 1 november 2009 huur betaald diende te worden. Hieromtrent heeft Q. pas duidelijkheid verschaft bij schrijven van 15 februari 2010, nadat Q. hiertoe eerst nog is aangemaand. H. c.s. hebben Q. geïnformeerd omtrent de verschuldigde huurprijzen.
3.7 Het wordt als een blote overval ervaren dat pas ter comparitie huurachterstanden worden gemeld van na 1 november 2009, dit is een wijziging van de grondslag. Er bestaat geen voorafgaande correspondentie over, geen ingebrekestelling, dit is dan ook te laat in de procedure gebracht. H. c.s zijn op deze wijze niet in de gelegenheid gesteld om verweer te voeren.
3.8 Q. had kunnen weten dat op de huurovereenkomst de wettelijke bepalingen van huur en verhuur van woonruimte van toepassing zijn. Hij had kunnen weten dat het gehuurde de bestemming had om te worden gebruikt als woongebouw. De gedagvaarde huurders huren de zelfstandige woonruimte in het complex als sedert vele jaren. Q. had zich voor aankoop van het complex beter moeten laten informeren.
3.9 De etagewoningen werden met medeweten van de toenmalige eigenaar onderverhuurd. Het gebouw was immers bedoeld om te worden gebruikt als woongebouw. Van onbevoegde onderhuur is geen sprake.
3.10 Alle huurders hebben een normaal salaris conform hun functie. Het gaat om uiteenlopende functies van arts, medewerker technische dienst, verpleegkundige en administratieve functies. Geen van de huurders heeft ooit huurachterstand gehad.
3.11 De onderhuurders huren in relatie tot de geleverde woonkwaliteit tegen redelijke marktconforme prijzen. Het gaat om een gedateerd complex uit de jaren 60 van de vorige eeuw waaraan nooit substantiële verbeteringen zijn uitgevoerd. Het geheel van het complex maakt een bijzonder vervallen indruk.
Door geen van de opvolgende eigenaren sedert 1995 is enige achterstallig onderhoud aan het complex uitgevoerd en zijn er in ieder geval geen verbeteringen aangebracht. Het complex werd telkens met winst doorverkocht. De huurders zijn van mening dat wil er sprake zijn van een waardering van de woningkwaliteit deze waardering uitgevoerd dient te worden door de Huurcommissie. Het ligt op de weg van Q. om zijn stelling dat de verschuldigde en betaalde huurprijzen niet in verhouding staan tot de woningkwaliteit, op een objectieve wijze te onderbouwen.
3.12 De huurders hebben er belang bij in hun appartement te blijven wonen. De huurders hebben met eigen geld veel geïnvesteerd in de verbetering van zeer gedateerde en hopeloos verouderde etagewoningen die in zeer slechte staat van onderhoud verkeren. Foto's zijn in het geding gebracht. Er worden relatief lage huren (de prijzen variëren van € 368,39 per maand tot € 710,29 per maand inclusief de kosten van energie en water) betaald en de afstand woon-werk verkeer is kort.
3.13 H. heeft zich ingeschreven voor een vervangende woning en het is haar tot op heden niet gelukt om een vervangende woonruimte te krijgen. Er bestaan lange wachtlijsten in Delfzijl.
3.14 H. c.s. huren geheel te goeder trouw. Zij hebben nimmer de bedoeling gehad om als onderhuurder de positie van huurder te krijgen. Pas in het kader van een door Q. bij de kantonrechter aanhangig gemaakt kort geding werden zij geïnformeerd omtrent het overleg dat tussen Q. en het Delfzicht Ziekenhuis werd gevoerd sinds 2007. Tot december 2008 waren Drent c.s. er niet van op de hoogte dat de hoofdhuurovereenkomst was opgezegd.
3.15 Het ligt op de weg van Q. om te investeren in kwaliteit van het complex zodat het makkelijker zal zijn om de leegstaande etagewoningen te verhuren.
3.16 Voor het bewonen van de betreffende etagewoningen in het complex is geen huisvestingsvergunning nodig.
3.17 In (voorwaardelijke) reconventie voeren H. c.s. aan dat zij bereid zijn om in overleg de huurovereenkomst te beëindigen mits passende vervangende woonruimte beschikbaar is en zij een vergoeding van € 15.000,- per appartement ontvangen als redelijke vergoeding.
4. Beoordeling
4.1 De kantonrechter is van oordeel dat het bezwaar van H. c.s tegen de vermeerdering van de eis niet opgaat omdat zij voldoende gelegenheid hebben gehad om op de akte van Q. en de bijlagen in te gaan. Van onredelijke vertraging is geen sprake.
4.2 De kantonrechter zal de vordering(en) van Q. overigens als ongegrond afwijzen.
4.3 Ten aanzien van de huurders die de huur hebben opgezegd, worden de vordering ter zake van huurachterstand gehandhaafd zodat ten aanzien van deze gedaagden de vordering ontvankelijk zal worden verklaard.
4.4 Betreffende de vordering uit onrechtmatige daad, Drent c.s. zouden de etagewoningen zonder rechtsgeldige titel bewonen, overweegt de kantonrechter als volgt.
H. heeft ter comparitie verklaard dat zij reeds tien jaar in haar appartement woont en dat de huur door haar werkgever, tot voor kort haar verhuurder, op haar salaris wordt ingehouden. De kantonrechter houdt het ervoor dat daadwerkelijk huur is betaald aan het Delfzicht Ziekenhuis zodat op grond van deze omstandigheid kan worden vastgesteld dat tussen H. c.s. en het Delfzicht Ziekenhuis een huurovereenkomst is aangegaan. Het had hoe dan ook op de weg van Q. gelegen zijn stelling dat niet alleen een huurovereenkomst ontbreekt maar dat ook geen huur werd betaald, te onderbouwen. Argumenten voor deze zienswijze ontbreken ten ene male en het had voor de hand gelegen dat het Delfzicht Ziekenhuis zich zelf op het ontbreken van huur zou hebben beroepen in met Q. gevoerde procedures indien dit tot de mogelijkheden had behoort. Het tegendeel is het geval geweest. In de kort geding procedure is uitgegaan van een (onder)huur situatie en op grond daarvan is het Delfzicht Ziekenhuis in de kort geding procedure veroordeeld tot het betalen van huur (op grond van artikel 7:225 BW). Bij vonnis van 12 augustus 2010 is het Delfzicht Ziekenhuis veroordeeld te bewijzen dat Q. of zijn rechtsvoorgangers schriftelijke, mondeling of stilzwijgend toestemming hebben gegeven om (gedeelten van) het woongebouw onder te verhuren. Uit de stukken die zich in onderhavig dossier bevinden is geen enkele aanwijzing dat getwijfeld moet worden aan de tussen het Delfzicht Ziekenhuis en H. c.s overeengekomen (onderhuur) omdat geen huur betaald zou zijn. H. c.s. kunnen zich derhalve in onderhavige procedure met succes beroepen op de bescherming die artikel 7:269 BW hen biedt op grond van het bestaan van een (onder)huurovereenkomst met het Delfzicht Ziekenhuis.
4.5 Met betrekking tot de subsidiaire vordering: - zakelijk weergegeven - ontbinding op grond van wanprestatie (te kort zijn geschoten in de verplichting tot het betalen van huur) wordt het volgende overwogen. In onderhavige procedure is in rechte op geen enkele wijze het bestaan van huurachterstanden vast komen staan zodat de vordering ter zake als ongegrond zal worden afgewezen. Argumenten op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat daadwerkelijk niet aan hun verplichtingen hebben voldaan ontbreken en is op geen enkele wijze aangetoond. De onduidelijke situatie in de verhouding Delfzicht Ziekenhuis en Q. dient voor risico van Q. te komen. Tot 1 november 2009 is naar het oordeel van de kantonrechter bevrijdend aan het Delfzicht Ziekenhuis huur betaald aangezien in ieder geval tot die datum de huur voor het gehele complex door het Delfzicht Ziekenhuis aan Q. verschuldigd was. De kantonrechter heeft in het kort geding vonnis uitdrukkelijk overwogen dat het bedrag verschuldigd was ter zake van de huurpenningen met betrekking tot het huurobject Vlamoven zodat de kantonrechter het standpunt van Q. dat dit een boete betrof niet deelt. Q. had de huurders tijdig op de hoogte dienen te stellen van zijn standpunt dat de huurders vanaf 1 november 2009 de huur aan hem verschuldigd waren en op welk rekeningnummer welke huur overgemaakt diende te worden. Ter comparitie zijn de huurders geconfronteerd met de mededeling dat vanaf 1 november 2009 huurachterstand zou bestaan. Zonder enig schriftelijke onderbouwing zijn zij overvallen met per huurder een mondeling verstrekte huurachterstand. Deze huurachterstand is door H. c.s uitdrukkelijk betwist. H. in persoon heeft aangegeven dat de door haar verschuldigde huur door haar werkgever wordt ingehouden op haar salaris en dat zij onbekend is met enige huurachterstand. Zonder toelichting aan de zijde van Q. kan zij geen verweer voeren.
Dat Q. niet op de hoogte zou zijn geweest van het bestaan van onderhuur dient - naar het oordeel van de kantonrechter - voor risico van hem (of eventueel het Delfzicht Ziekenhuis) te komen, maar niet van de onderhuurders. In het licht van de uitdrukkelijke betwisting van de huurachterstand door H. c.s. is de kantonrechter van oordeel dat hetgeen Q. naar voren heeft gebracht onvoldoende is om vast te kunnen stellen dat daadwerkelijk huurachterstanden zijn ontstaan. Het ligt op de weg van Q. om bij het Delfzicht ziekenhuis te achterhalen welke huur verschuldigd is en in overleg te treden met de verschillende huurders over eventuele huurachterstanden alvorens hen in rechte te betrekken. Nu H. c.s op dit punt rauwelijks zijn gedagvaard en pas ter comparitie op de hoogte zijn gesteld van de exacte achterstand, ziet de kantonrechter geen aanleiding H. c.s. in onderhavige procedure op te dragen aan te tonen dat huur is betaald.
4.6 Aangaande de meer subsidiaire vordering ex artikel 7:269 BW overweegt de kantonrechter als volgt.
Een verhuurder kan binnen zes maanden nadat hij de onderhuur heeft voortgezet op vier limitatief omschreven gronden vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen. Op alle vier de gronden doet Q. een beroep:
1. de onderhuurders bieden vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg voor een behoorlijk nakoming van de huur;
2. de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen;
3. in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, kan niet van hem worden gevergd dat hij de huur met de onderhuurders voortzet.
4. indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, de onderhuurder niet een huisvestigingsvergunning as bedoeld in artikel 7 lis 1 van die wet overlegt.
Ter zake van de eerste grond rust op Q. de bewijslast dat de huurders vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg bieden. De kantonrechter komt aan het opdragen van bewijs echter niet toe omdat Q. ter zake onvoldoende heeft gesteld waardoor dit gedeelte van de vordering als onvoldoende gegrond zal worden afgewezen. Drent c.s. zijn medewerkers van het Delfzicht Ziekenhuis en verdienen maandelijks een inkomen waarvan kan worden aangenomen dat de relatief lage huur opgebracht kan worden. Dat het kwetsbare medewerkers kan betreffen die mogelijk in een echtscheidingprocedure zijn terecht gekomen of andere persoonlijke problemen hebben, doet daaraan niet af. Vooralsnog ziet de kantonrechter geen aanleiding de twijfelen aan hun kredietwaardigheid. Het had op de weg van Q. gelegen bij het Delfzicht Ziekenhuis of de huurders zelf nadere inlichtingen in te winnen teneinde zijn standpunt hieromtrent meer handen en voeten te geven.
Ten aanzien van de tweede beëindiginggrond: de omstandigheid dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen overweegt de kantonrechter als volgt. De bedoeling van de wetgever is om misbruik van de onderhuurbescherming tegen te gaan. Ook hier schiet Q. in zijn stelplicht te kort. Op geen enkele wijze is gebleken dat er een huurovereenkomst met E. (G. heeft inmiddels opgezegd) is aangegaan met de kennelijke bedoeling deze onderhuurders de positie van huurder te verschaffen. Drent c.s. betwisten dat na 2007 nog huurovereenkomsten zijn gesloten en in rechte is in ieder geval niet komen vast te staan dat de huurovereenkomst met E. is aangegaan met de bedoeling E. de positie van huurder te verschaffen. Blijkbaar worden de etagewoningen al jaren aan werknemers van het Delfzicht Ziekenhuis verhuurd en E. was één van hen.
De derde mogelijke bescherming van belangen van de hoofdverhuurder gaat evenmin op. Deze bescherming wordt geboden indien van Q. in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde overeenkomst tussen hem en de huurder, niet van hem kan worden gevergd dat hij de overeenkomst met H. c.s. voortzet.
Q. heeft betoogd dat vervangende passende woonruimte in Delfzijl gemakkelijk te vinden moet zijn. H. heeft dit gemotiveerd betwist zodat dit betoog in de belangenafweging niet kan worden meegewogen. Ook mogelijk onbevoegde verhuur kan Q. niet baten omdat dit huurbescherming niet in de weg staat. Voorts probeert Q. beëindiging van de huurovereenkomst te verkrijgen op de grond dat de huurprijs niet markt conform zou zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter dient voor de normering 'te lage' huurprijs de waardering uitgevoerd te worden door de Huurcommissie. Q. is inmiddels met drie nieuwe huurders nieuwe huurcontracten aangegaan en heeft ter comparitie te kennen gegeven met de huidige huurders huurcontracten aan te willen gaan voor een marktconforme huurprijs. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Q. met het voorgaande zijn eigen argument (en daarmee zijn belang) dat het onroerende goed vanwege de fragmentarische verhuur onverkoopbaar is of niet als één complex kan worden verhuurd, ondergraven.
Voor zover Q. heeft willen betogen dat hij huurinkomsten derft omdat hij de vier etagewoningen voor een hogere huur had kunnen verhuren is dit gemiste en te missen voordeel niet zodanig dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van hem kan worden gevergd dat hij de onderhuurovereenkomst voortzet.
Niet gebleken is dat een huisvestigingsvergunning ex artikel 7 lid 1 van de Huisvestingswet vereist is zodat ook voor deze grond onder de vordering van Q. onvoldoende is gesteld.
4.7 De slotsom is dat de vordering in conventie zal worden afgewezen zodat aan bespreking van de voorwaardelijke vordering in reconventie niet zal worden toegekomen.
4.8 Q. zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
IN CONVENTIE:
1. wijst de vordering af;
2. veroordeelt Q. in de kosten van de procedure, aan de zijde van H. c.s. tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 450,00 aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Böttcher, kantonrechter, en op 13 oktober 2010 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: FB
coll: