Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 454116 CV EXPL 10-7979
Vonnis d.d. 21 oktober 2010
inzake
Q., wonende te Groningen,
eiseres, hierna Q. te noemen,
gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen,
tegen
de stichting met rechtspersoonlijkheid Stichting Nijestee, gevestigd en kantoorhoudende te Groningen, Naberpassage 3,
gedaagde, hierna Nijestee te noemen,
gemachtigde mr. H.J.M. Janssen, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
Q. heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd Nijestee te veroordelen tot betaling van € 351,90 vermeerderd met rente en kosten.
Nijestee heeft de vordering bestreden.
Partijen hebben respectievelijk gerepliceerd en gedupliceerd.
Tenslotte is vonnis bepaald. De uitspraak daarvan is vastgesteld op heden.
OVERWEGINGEN
De feiten
1.1. Q. huurt onder toepasselijkheid van de Algemene Huurvoorwaarden van Nijestee sedert 1 februari 1997 van Nijestee de benedenwoning, staande en gelegen aan de [123]straat 53 te Groningen.
1.2. In artikel 5 van deze huurvoorwaarden is bepaald:
"Lid 3: Verhuurder zal alle zichtbare en onzichtbare gebreken die het gebruik van het verhuurde verminderen of ernstig belemmeren opheffen, ook al kende hij deze niet bij aanvang van de huur.
Lid 4: Verhuurder is niet aansprakelijk voor de schade die de huurder lijdt ten gevolge van een gebrek als bedoeld in het voorgaande lid dan wel van de stagnatie in de tot verhuurde behorende apparatuur, installaties e.d."
1.3. Q. werd in 2009 geconfronteerd met een lekkage in de waterleiding die is gelegen onder de vloer van de gang van de gehuurde woning. Nijestee heeft deze lekkage vervolgens hersteld.
1.4. Blijkens de jaarafrekening d.d. 23 januari 2010 heeft het Waterbedrijf vastgesteld dat het waterverbruik van Q. in de periode van 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 453 m3 heeft bedragen. Het Waterbedrijf heeft Q. terzake van dit verbruik een bedrag van € 766,50 in rekening gebracht. Boven de door Q. betaalde voorschotten over deze periode diende Q. een bedrag van € 351,90 bij te betalen.
1.5. Bij brief van 5 februari 2010 heeft Q. zich bij Nijestee beklaagd over het feit dat zij een te hoge waterrekening had ontvangen in verband met opgetreden lekkage in haar woning in 2009. In de brief staat - voor zover hier van belang - vermeld:
"Afgelopen jaar was er lekkage onder mijn huis. Dit werd ontdekt tijdens werkzaamheden in mijn douche door iemand die Nijestee had gestuurd om mijn ventilatiesysteem te repareren. Omdat ik steeds geruis hoorde in mijn slaapkamer, heb ik deze persoon gevraagd wat het zou zijn. Die zei dat het een lekkage kon zijn. Later zijn twee mannen naar mij gestuurd. Zij hebben vastgesteld dat er inderdaad lekkage was. Zij hebben mijn waterleiding afgesloten en gerepareerd. Maar de schade was al aangericht. Ik weet niet hoe lang de lekkage heeft geduurd. Met als gevolg daarvan heb ik deze rekening gekregen die ik niet kan betalen. Zo'n rekening had ik nog nooit gekregen. Ik denk met zekerheid dat deze rekening een gevolg is van de lekkage.....Graag verzoek ik u om deze zaak zo snel mogelijk te onderzoeken en de nota van het waterbedrijf te betalen."
1.6. Bij brief van 9 februari 2010 heeft Nijestee aan Q. meegedeeld de rekening van het Waterbedrijf niet te zullen voldoen. In deze brief staat - voor zover hier van belang - vermeld:
"U bent als bewoner verantwoordelijk voor de waterleiding vanaf de meter, dus in uw eigen woning. Dit betekent dat u zelf in de gaten moet houden of er mogelijk een lekkage is aan de waterleiding. U kunt dit doen door regelmatig alle tappunten dicht te draaien en dan te controleren of de watermeter wel of niet loopt.(......)."
1.7. Bij brief van 3 maart 2010 heeft de gemachtigde van Q. Nijestee gesommeerd tot betaling van opgemeld bedrag van € 351,90.
1.8. Bij brief van 9 maart 2010 heeft Nijestee de door Q. gepretendeerde schade van de hand gewezen.
Het standpunt van Q.
2.1. Q. maakt in deze procedure aanspraak op voormeld bedrag van € 351,90 aan hoofdsom. Naast de vaststaande feiten legt zij het volgende aan de vordering ten grondslag.
2.2. De lekkage van de waterleiding heeft zich voorgedaan onder de gangvloer van het gehuurde, zodat de lekkage voor haar niet zichtbaar was. Weliswaar heeft zij een paar weken voorafgaand aan de melding aan Nijestee geruis in haar slaapkamer gehoord, maar zij heeft dit geruis niet kunnen koppelen aan een mogelijke lekkage. Q. stelt zich op het standpunt dat van haar niet kan worden verlangd dat zij regelmatig controles verricht op mogelijke lekkages van de waterleiding, zoals door Nijestee in haar brief van 9 februari 2010 is gesteld. Daarentegen heeft Nijestee ook nimmer zelf periodiek onderzoek verricht naar de staat van de waterleiding terwijl dit van een professionele verhuurder wel mag worden verwacht. Krachtens het bepaalde in artikel 7:208 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de schade derhalve aan Nijestee toe te rekenen, althans ligt deze in haar risicosfeer. Of zij nu al dan niet een inboedelverzekering heeft, ontslaat Nijestee niet van haar verantwoordelijkheid in deze. Bovendien heeft haar assurantie tussenpersoon de schade van de hand gewezen, aangezien deze van oordeel is dat Nijestee hiervoor aansprakelijk is.
2.3. Voorts heeft Nijestee nog een beroep gedaan op artikel 5 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden, maar volgens Q. is deze voorwaarde in strijd met het dwingend rechterlijk karakter van artikel 7:208 BW. Dit betekent dat deze voorwaarde nietig is, nog daargelaten dat een beroep op artikel 5 lid 4 in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid, aangezien zij aan het ontstaan van deze situatie niets kan doen.
2.4. Door de lekkage heeft zij schade geleden. In de voorafgaande jaren is zij altijd uitgekomen met de aan het Waterbedrijf betaalde voorschotten. Derhalve acht zij het aannemelijk dat het hoge verbruik in de ten processe bedoelde periode is te wijten aan de opgetreden lekkage in de waterleiding.
Het standpunt van Nijestee
3.1. Nijestee concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij voert daartoe het volgende aan.
3.2. Doordat het gebrek onmiddellijk na de melding is gerepareerd, heeft zij voldaan aan het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW. Nijestee betwist dat de lekkage aan haar is te wijten, terwijl zij daarnaast betwist dat krachtens de wet, de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen de lekkage aan haar kan worden toegerekend. Q. had immers, nadat zij het gestelde geruis in haar slaapkamer had waargenomen, zelf kunnen vaststellen dat er sprake was van een lekkage. Bovendien had het op de weg van Q. gelegen om dit geruis tijdig en rechtstreeks aan haar te melden, zodat zij in staat was geweest om het gebrek eerder op te heffen.
3.3. Voorts is aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek in artikel 5 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden uitgesloten. Naar haar oordeel is een beroep op exoneratie van deze voorwaarde tegen de achtergrond van artikel 7:208 in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid bij de uitleg en de uitvoering van de huurovereenkomst. Nu de schade voor rekening blijft van de Q. kan zij immers een beroep doen op een eventuele inboedelverzekering. Nu Q. dit niet heeft gedaan behoort de schade als gevolg van het gebrek op grond van de wet en de in het verkeer geldende opvattingen, voor rekening van Q. te blijven.
3.4. Ten slotte stelt Nijestee zich op het standpunt dat Q. de causaliteit tussen het gestelde gebrek, de gestelde lekkage en de omvang van de schade niet heeft aangetoond. Geheel subsidiair betwist zij de hoogte van de schade. Bij bestudering van de onderhavige jaarafrekening zou Q. een slechts een waterverbruik hebben gehad van 82,58m3, hetgeen extreem laag is. Bovendien is het goed mogelijk dat de nabetaling is te wijten aan een hoger waterverbruik door Q., dat los staat van de lekkage.
De beoordeling
4.1. Lekkage als waarvan hier sprake is geweest, is een gebrek aan het gehuurde, dat in casu is ontstaan doordat er een lek in de waterleiding is ontstaan, welke leiding was gelegen onder de gangvloer van het gehuurde en derhalve niet zichtbaar was. Aangezien gesteld noch gebleken is dat er sprake is van aanwijsbare schuld aan de zijde van Q., ligt de oorzaak van deze lekkage in de risicosfeer van Nijestee als verhuurder. Een dergelijke lekkage had naar het oordeel van de kantonrechter immers mogelijk kunnen worden voorkomen indien de waterleiding door Nijestee periodiek zou zijn gecontroleerd op zwakke of zwakker wordende plekken. Dit is echter gesteld noch gebleken. Nijestee heeft in het licht hiervan aangevoerd dat Q. terzake ook een eigen verantwoordelijkheid heeft en dat Q. deze lekkage naar aanleiding van door haar waargenomen geruis bovendien ook zelf had kunnen vaststellen, maar de kantonrechter volgt Nijestee hierin niet. Van een terzake niet deskundige huurder als Q., kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij regelmatig controles uitvoert op mogelijke - niet zichtbare - lekke waterleidingen en evenmin mag van haar worden verwacht dat zij in staat is om het waargenomen geruis te koppelen aan een mogelijke lekkage in de waterleiding.
4.2. Aangezien de oorzaak van het gebrek aan Nijestee is toe te rekenen, is Nijestee in beginsel verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade. Niet valt in te zien dat dit alleen maar zou gelden voor de directe schade, waarvan vast staat dat Nijestee deze voor haar rekening moet nemen en ook heeft genomen, en niet voor de in het voorkomend geval ontstane andere schade wegens overmatig waterverbruik. Nijestee heeft in dit verband nog een beroep gedaan op de exoneratie van artikel 5 lid 4 van de Algemene Huurvoorwaarden, maar naar het oordeel van de kantonrechter heeft Q. daarvan terecht de vernietiging ingeroepen. Niet alleen is deze bepaling in strijd met het dwingend rechterlijk karakter van 7:208 BW en op grond van het bepaalde in artikel 6:237 onder f BW moet deze clausule vermoed worden onredelijk bezwarend te zijn.
4.3. Met betrekking tot de omvang van de terzake door Q. gevorderde schade overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is het aan Q. om te bewijzen dat zij als gevolg van de lekkage een schade heeft geleden tot een bedrag van € 351,80.
4.4. De kantonrechter stelt vast dat de ondeugdelijke waterleiding een zekere hoeveelheid water heeft doen weglekken waarvan Q. geen gebruik heeft kunnen maken, terwijl de kosten van dat weggelekte water wel bij haar in rekening zijn gebracht door het Waterbedrijf. Onder deze gegeven omstandigheden mogen naar het oordeel van de kantonrechter aan het door Q. te leveren bewijs geen hoge eisen worden gesteld. Aangezien Q. heeft aangevoerd dat zij de voorafgaande jaren altijd is uitgekomen met de door haar betaalde voorschotten, zal zij bij dit vonnis in de gelegenheid worden gesteld om bij akte de eindafrekeningen van het Waterbedrijf over de jaren 2006, 2007 en 2008 in het geding te brengen. Aan de hand daarvan dient zij het patroon van het waterverbruik over deze jaren nader inzichtelijk te maken. De zaak zal derhalve worden terugverwezen naar de rolzitting.
Na de te nemen akte zal Nijestee in de gelegenheid worden gesteld om daarop te reageren.
4.5. De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
BESLISSING
De kantonrechter:
alvorens nader beslissen;
gelast Q. zich bij akte uit te laten en stukken over te leggen zoals bedoeld onder punt 4.4. van de rechtsoverwegingen;
verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van donderdag 18 november 2010 te 11.00 uur;
bepaalt dat - behoudens bijzondere omstandigheden - geen nader uitstel zal worden verleend;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en op donderdag 21 oktober 2010 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: gv