Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 125142 / HA ZA 11-209
Vonnis van 12 oktober 2011
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te Groningen,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te Groningen,
eisers,
advocaat mr. R. Skála te Haren,
tegen
[voornamen] [gedaagde],
wonende te Groningen,
gedaagde,
advocaat mr. J.H. Linstra te Groningen.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 mei 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 30 juni 2011.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben van [gedaagde] een woning gekocht, gelegen aan de [adres] te Groningen voor de prijs van EUR 317.500,00. De koopovereenkomst is op 29 april 2010 door [gedaagde] en op 4 mei 2010 door [eisers] ondertekend. De woning is op of omstreeks 30 juli 2010 aan [eisers] geleverd. De woning betreft een herenhuis uit het begin van de vorige eeuw.
2.2.
Partijen hebben bij de totstandkoming van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:
‘5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (..)
5.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(..)’.
Artikel 9 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:
9.1.
De onroerende zaak is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van de koper (..)’
2.3.
Op de vragenlijst behorend bij het koopcontract heeft [gedaagde] de vraag
‘Bevinden zich in uw pand nog loden leidingen?’ met
‘nee’beantwoord.
‘Bevinden zich in uw pand nog loden leidingen?’ met
‘nee’beantwoord.
2.4.
[eisers] hebben na levering van de woning een lekkende loden leiding onder de vloer ontdekt. Zij hebben [gedaagde] bij brief van 19 oktober 2010 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden. [gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen.
2.5.
Op naam van [naam] van Veenstra Parket Service is nadien verklaard:
‘Aanvulling offerte nieuwe parketvloer
(..) De bestaande parketvloer is blind vernageld op de originele plankenvloer van de woning, bij geheel of gedeeltelijk verwijderen van deze vloer zullen de planken onherstelbaar beschadigd raken. Ook als je besluit de vloer te laten liggen kom je voor grote problemen te staan, de vloer is zodanig verzakt dat bij het opkrikken de parketdelen te ver uit elkaar komen te liggen. (..) Vanwege bovenstaande feiten is de enige optie de vloer volledig te vervangen.’
De verklaring is niet ondertekend.
3.De vordering
3.1.
[eisers] hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van EUR 7.881,97 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
20 oktober 2010 tot aan de dag van de algehele voldoening, althans [gedaagde] te veroordelen tot betaling van EUR 6.381,97, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente vanaf 20 oktober 2010 tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
[gedaagde] heeft geconcludeerd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] niet-ontvankelijk te verklaren in hun vordering, althans deze hen te ontzeggen en [eisers] te veroordelen in de kosten van het geding.
4. Het geschil en de beoordeling
4.1.
[eisers] hebben gesteld dat zij kort na de overdracht van de woning lekkage onder de vloer van de woonkamer hebben ontdekt. Oorzaak was een loden leiding die niet vakkundig was afgesloten. [gedaagde] heeft kunnen en moeten weten dat sprake was van lekkage omdat haar waterverbruik na augustus 2009 meer dan verdubbeld was. Er is sprake van een verborgen gebrek, waarvoor, gelet op de uitspraken van [gedaagde] en haar makelaar geen onderzoeksplicht bestond. [gedaagde] heeft, in strijd met de waarheid, op de vragenlijst behorend bij het koopcontract aangegeven dat er geen loden leidingen meer aanwezig waren.
De lekkage heeft de woonfunctie aangetast. De vloer was niet meer als vloer te gebruiken omdat deze instabiel was geworden. [gedaagde] is aansprakelijk voor de schade die door de lekkage is ontstaan. De schade bedraagt EUR 6.381,97. Tevens worden juridische kosten gevorderd die worden begroot op EUR 1.500,00. Totaal bedraagt de schade daarmee
EUR 7.881,97. Indien de juridische kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, vorderen [eisers] de buitengerechtelijke kosten conform het rapport Voorwerk II.
[eisers] hebben ter onderbouwing van hun vordering een aantal foto’s in het geding gebracht alsmede een verklaring op naam van [naam] van Veenstra Parket Service.
4.2.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij niet van de lekkage op de hoogte was. De lekkage is ontdekt na overdracht van de woning doordat de watermeter na afsluiting van de waterleiding bleef doorlopen. Op het moment van tekenen van de akte van levering is het risico voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken overgegaan op de koper. Dit is slechts anders indien het gaat om een verborgen gebrek die de normale woonfunctie van de woning aantast. Daarvan is echter geen sprake.
Nu het een oude woning betreft uit het begin van de vorige eeuw hebben [eisers] ook een onderzoeksplicht. [eisers] hebben evenwel geen aankoopmakelaar ingeschakeld, noch hebben zij de woning bouwkundig laten keuren.
[gedaagde] heeft naar eer en geweten op de vragenlijst aangegeven dat geen loden leidingen aanwezig waren in de woning. [gedaagde] heeft voorheen aan een aannemer opdracht gegeven alle loden leidingen te vervangen. Dat is naar haar weten ook gebeurd. Verder zijn aan
[eisers] geen toezeggingen gedaan.
[gedaagde] is nimmer in verzuim geraakt, zodat zij niet gehouden is de schade te vergoeden.
Ook wordt de schade betwist. [eisers] hebben nimmer hun schade aangetoond.
Als producties zijn enkel offertes ingebracht. Deze tonen niet aan dat [eisers] schade hebben geleden. Ook de hoogte van de schade wordt betwist. [gedaagde] bestrijdt dat indien de schade is ontstaan door een niet goed afgesloten leiding, de hele vloer moest worden vervangen en dat daarnaast een vloer van EUR 3.034,50 moest worden aangeschaft.
[gedaagde] betwist ook dat de vermeende verzakking van de vloer een direct gevolg is van de lekkage.
4.3.
De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat [eisers] ter comparitie artikel 6:162 BW Pro aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd. De rechtbank begrijpt evenwel uit de stellingen in de dagvaarding dat een beroep wordt gedaan op toerekenbaar niet nakomen van de koopovereenkomst door [gedaagde] . De rechtbank zal hier op beide grondslagen ingaan. Uit praktische overwegingen zal zij beginnen met het beroep op de wanprestatie.
4.4.
De rechtbank overweegt dat partijen, blijkens artikel 5.1 van de koopovereenkomst, het risico van alle gebreken, dus zowel zichtbare als onzichtbare gebreken, uitdrukkelijk bij de kopers, dus bij [eisers] , hebben gelegd. Artikel 9 van Pro de koopovereenkomst bepaalt nog dat het risico van de woning na het tekenen van de akte van levering voor de kopers komt. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst vormt evenwel een belangrijke uitzondering: [gedaagde] heeft hierin namelijk gegarandeerd dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn. De kern van de onderhavige zaak is dan ook of het door [eisers] gestelde gebrek aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht en voorts, indien deze vraag bevestigend beantwoord wordt, of dit gebrek het normaal gebruik van de woning aantast.
4.5.
[eisers] hebben gesteld dat zij kort na de overdracht lekkage hebben ontdekt onder de woonkamervloer als gevolg van een ondeugdelijke afsluiting van een loden leiding. De rechtbank stelt vast dat door [gedaagde] tegen deze stelling geen verweer is gevoerd, zodat er in het vervolg van zal worden uitgegaan dat ten tijde van de levering sprake was van deze lekkage.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] vervolgens niet althans onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat de lekkage dermate ernstig en omvangrijk was, dat daardoor een normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk was. Uit de in het geding gebrachte foto’s is dit niet af te leiden, noch is daaruit af te leiden dat door de lekkage de vloer dermate was aangetast dat een normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk was. Ook de verklaring van Veenstra Parket Service is onvoldoende om deze conclusie te rechtvaardigen. Uit de verklaring is niet af te leiden wat de omvang van de schade aan de vloer is als gevolg van de lekkage en meer in het bijzonder is uit de verklaring niet af te leiden dat de verzakking van de vloer het gevolg is van het gebrek. Nu [eisers] hun stelling dat de lekkage de woonfunctie heeft aangetast onvoldoende hebben onderbouwd, hebben zij niet voldaan aan hun stelplicht en ziet de rechtbank geen aanleiding hen toe te laten tot bewijslevering op dit punt.
4.7.
Nu onvoldoende is gesteld dan wel gebleken dat het gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat in de zin van artikel 5.3 van de koopakte, komt het gebrek in beginsel voor rekening van [eisers] krachtens artikel 5.1. en artikel 9 van Pro de koopakte.
Dat [gedaagde] door ontkennende beantwoording van de vraag in de vragenlijst bij de koopakte over de aanwezigheid van loden leidingen in de woning, de schijn heeft gewekt dat geen loden leidingen aanwezig waren, maakt dit niet anders. De bij de NVM koopakte overgelegde vragenlijst beoogt niet meer en niet minder dan vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven, maar heeft een informatieve strekking en is van algemene aard. Feiten of omstandigheden die zouden moeten leiden tot een ander oordeel zijn gesteld noch gebleken.
Dat [gedaagde] op de hoogte was dan wel had moeten zijn van het gebrek vanwege de verdubbeling van haar waterverbruik na plaatsing van een nieuwe watermeter is niet aannemelijk geworden. [gedaagde] heeft ter comparitie verklaard dat zij van de lekkage niet op de hoogte was en dat zij geen vraagtekens heeft gezet bij het verhoogde watergebruik. In de periode van verhoogd waterverbruik woonde zij niet altijd alleen, had zij regelmatig logés en deed als psychiatrisch verpleegkundige vaak de was voor mensen die langdurig in het ziekenhuis lagen.
4.8.
Het voorgaande brengt met zich mee dat een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst niet is gebleken. De vordering van [eisers] zal voor zover zij is gebaseerd op wanprestatie, worden afgewezen. Voor zover de vordering is gebaseerd op een toerekenbare onrechtmatige daad, stuit deze op de voorgaande overwegingen eveneens af. Tot de gevorderde schade die aldus niet voor vergoeding in aanmerking komt, dienen ook de juridische kosten dan wel de buitengerechtelijke kosten te worden gerekend. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Die kosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
- griffierecht EUR 258,00
- salaris advocaat
768,00(2,0 punten × tarief EUR 384,00)
768,00(2,0 punten × tarief EUR 384,00)
Totaal EUR 1.026,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.026,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Wichers en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2011. [1]