Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 502226 \ CV EXPL 11-5665
Vonnis d.d. 20 oktober 2011
inzake
de stichting Stichting NIJESTEE,
gevestigd te Groningen,
eiseres, hierna Nijestee te noemen,
gemachtigde mr. H.J.M. Janssen, advocaat te Groningen,
tegen
Q.,
wonende te [adres],
gedaagde, hierna Q. te noemen,
gemachtigde mr. M.R. Holthinrichs, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
Nijestee heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van Q. om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en tot betaling van de kosten van de procedure.
Q. heeft geantwoord met conclusie tot afwijzing van het gevorderde.
De kantonrechter heeft vervolgens bij tussenvonnis van 14 juli 2011 een comparitie van partijen bepaald. Nijestee heeft op voorhand ten behoeve van de comparitie producties in het geding gebracht. De comparitie heeft plaatsgevonden op 26 september 2011 in aanwezigheid van partijen (Nijestee vertegenwoordigd door [naam], medewerker Woonzaken) en hun gemachtigden. Ter zitting is de politieagente [naam] als informante gehoord. Van hetgeen partijen hebben verklaard, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
Hierna is vonnis bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
de feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende (gemotiveerd) weersproken het volgende vast.
1.1 Q. huurt sinds 10 november 2010 de woning aan de [naam]straat [nr] te [postcode] Groningen van Nijestee. Daarvoor huurde zij een woning op het adres [naam]hof [nr] te Groningen van Nijestee. Op verzoek van Nijestee is Q. vrijwillig verhuisd omdat de woningen aan de [naam]hof in de verkoop werden gezet.
1.2 Vanaf eind december 2010 meldden omwonenden aan Nijestee dat zij overlast ervaren vanuit de woning van Q.
1.3 Nijestee heeft Q. op 4 januari 2011, 17 februari 2011 en 16 maart 2011 schriftelijk gesommeerd dat de overlast beëindigd diende te worden.
1.4 Een door de politie, regio Groningen, opgestelde samenvatting uit de politieregisters, gedateerd 29 maart 2011, vermeldt diverse meldingen van overlast in de periode 29 december 2010 tot en met 22 maart 2011. Daarin staat onder meer het volgende:
"29 december 2010
Gesprek geweest met buurtbewoners (...) Vanaf het begin is er veel geluidsoverlast, vooral 's nachts. Er wordt geschreeuwd, veel aangebeld, ruzie geluiden, veel korte contacten van diverse mensen bij de voordeur. (...)
(...)
27 januari 2011
Er is nog steeds veel loperij naar bedoelde woning. Lopend, op de fiets, met de scooter, met de auto.
Eerste bezoeken begin van de middag, de laatste bezoeken halverwege de nacht.
Korte contacten, geluidsoverlast wordt iets minder, maar men hoort nog veel.
Kennelijk is de heer X vertrokken uit de woning, staat ook al elders ingeschreven. Wordt niet meer in de omgeving gezien.
(...)
11 maart 2011
Nog een keer een postactie op het pand vanaf een vaste locatie.
Twee korte bezoekers afgevangen. Beiden hadden amfetamine en XTC tabletten bij zich. Verklaarden te hebben gekocht van de vrouwelijke bewoonster van het pand [naam]straat [nr]. Verklaarden ook al veel vaker te hebben gekocht van haar, in deze woning.
15 maart 2011
Opnieuw korte actie op bedoelde woning.
Daarbij is een man afgevangen. Had 0,1 gram op Amfetamine gelijkende stof bij zich. Hierna is de bewoonster aangehouden in de Mussengang. Had 3,3 gram op amfetamine gelijkende stof bij zich.
In de woning werden in totaal 1,1 gram op amfetamine gelijkende stof en 54 op XTC gelijkende pillen aangetroffen.
Bewoonster heeft een bekennende verklaring over het dealen in haar woning afgelegd."
1.5 Omwonenden hebben overlastdagboeken bijgehouden en de klachten genoteerd onder vermelding van data en tijdstippen.
het standpunt van Nijestee
2.1 Nijestee legt het volgende aan haar vordering ten grondslag.
2.2 Nijestee ontvangt klachten van omwonenden over het dealen van drugs in de woning en de daaraan gerelateerde overlast zoals veel aanloop van personen voor korte bezoekjes en geluidsoverlast (schreeuwen, geruzie, hard bonken en klepperen met de brievenbus). De overlast doet zich overdag voor en ook 's nachts. De omwonenden voelen zich onveilig. Dezelfde klachten werden geuit door buren van Q. op het voormalige adres aan de [naam]hof. Ondanks de sommaties is de overlast niet gestopt en duurt die tot heden voort.
2.3 Q. is op grond van de wet en de huurovereenkomst verplicht zodanig te wonen dat zij geen overlast veroorzaakt aan de omwonenden. De tekortkomingen aan de zijde van Q. op dit punt rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst.
het standpunt van Q.
3.1 Q. voert - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende als verweer aan.
3.2 Q. betwist dat er sprake is van drugsrelateerde overlast. Er wordt niet gedeald in haar huis. Zij bestrijdt dat ze een bekennende verklaring aan de politie heeft afgelegd. Misschien heeft haar ex-vriend gedeald in de woning. Q. houdt van gezelligheid en er is veel aanloop van vrienden en kennissen. Ze kan erkennen dat het soms wat luidruchtig is. In haar voormalige woonwijk was dat heel gebruikelijk.
3.3 Q. vindt dat Nijestee met haar in gesprek had moeten gaan. Q. was er niet van op de hoogte dat buurtbewoners zoveel last hadden van haar bezoek. Als Q. het had geweten, had zij hier een einde aan gemaakt. Opvallend is dat slechts de buren van een zijde van de woning hebben geklaagd en buren van de andere zijde niet. Q. wenst een oplossing. Ze heeft Nijestee mediation voorgesteld, maar dat heeft Nijestee afgewezen.
de beoordeling
4.1 Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Nijestee haar stelling dat er sprake is van (ernstige) drugsgerelateerde overlast voldoende onderbouwd door het overleggen van een groot aantal op schrift gestelde waarnemingen en klachten van omwonenden en het door de politie opgestelde overzicht d.d. 29 maart 2011. Daartegenover heeft Q. ontkend dat er sprake is geweest van drugsgerelateerde overlast. Zij heeft nimmer gedeald, mogelijk heeft haar ex-vriend dit -buiten haar weten om- vanuit de woning gedaan.
Q.s ex-vriend heeft evenwel de woning aan de [naam]straat reeds in januari 2011 verlaten, terwijl de constateringen door politie omtrent het dealen in maart 2011 zijn gedaan. De kantonrechter zal dan ook verder voorbijgaan aan Q.s verweer met betrekking tot het dealen door haar ex-vriend. Q. heeft vervolgens bestreden dat zij tegen de politie zou hebben gezegd dat zij vanuit haar woning dealde. Gelet op het aantreffen door politie van verdovende middelen bij bezoekers van de woning van Q. en de mededeling van bezoekers dat zij middelen bij de vrouwelijke bewoner van het pand hadden gekocht, hecht de kantonrechter aan deze ontkenning geen waarde.
Q. heeft daarnaast gewezen op het feit dat er slechts sprake is van sociaal verkeer. Bovendien zijn de klachten en waarnemingen enkel gedaan door een drietal buren, dat haar niet welgezind is.
Gelet op de grote hoeveelheid klachten en waarnemingen, die bovendien door waarnemingen van politieambtenaren worden bevestigd, had Q. naar het oordeel van kantonrechter niet mogen volstaan met enkel deze bewering. Voor de hand had gelegen deze met behulp van verklaringen van derden nader te concretiseren. Nu Q. dit heeft nagelaten, zal de kantonrechter verder aan haar betwisting voorbijgaan.
4.2 Voor zover Q. heeft willen betogen dat de vordering tot ontruiming prematuur is omdat Nijestee nimmer mondeling met haar in overleg is getreden om de situatie te bespreken, slaagt dit verweer niet. Q. is door Nijestee tweemaal schriftelijk op de hoogte gebracht van de klachten jegens haar en is zij gesommeerd aan de door haar veroorzaakte overlast een einde te maken. Toen deze sommaties niet het gewenste effect hadden, heeft Nijestee terecht de onderhavige procedure aanhangig gemaakt. Q. wist wat het verwijt aan haar adres was. Desondanks heeft zij aan de overlast geen einde kunnen of willen maken. Gelet op de overgelegde producties en de mededeling van de informante ter zitting is de situatie na het aanhangig maken van de onderhavige procedure onveranderd gebleven. Nog daargelaten dat van een verplichting voor Nijestee om met Q. nader in overleg te treden geen sprake is, komt een dergelijk overleg weinig vruchtbaar voor gelet op de onverminderde overlast. Q. had bovendien, wanneer zij dit wenselijk had gevonden, in een eerder stadium het initiatief voor een overleg kunnen nemen.
4.3 Door de overlast is Q. tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Deze tekortkoming is, gelet op de herhaalde waarschuwingen van Nijestee aan Q. en de ernst van de overlast, zodanig dat zij ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het belang dat Q. heeft bij het behoud van de woning weegt niet op tegen het belang van Nijestee om andere huurders rustig woongenot te verschaffen. De vordering zal worden toegewezen, met dien verstande dat de periode voor ontruiming van de woning wordt gesteld op twee weken na betekening van het vonnis.
4.4 Q. zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand [naam]straat [nr] te Groningen;
2. veroordeelt Q. om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis bedoeld pand met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van Nijestee zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Nijestee te stellen;
3. veroordeelt Q. in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van Nijestee tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 94,32 aan dagvaardingskosten, € 106,00 aan griffierecht en € 300,00 aan salaris van de gemachtigde van eiseres;
4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P. van Eerde, kantonrechter, en op 20 oktober 2011 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: jc