Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 506661 CV EXPL 11-7313
Vonnis d.d. 27 oktober 2011
inzake
Q., wonende te Groningen, [adres],
eiser in conventie tevens verweerder in reconventie, hierna Q. te noemen,
gemachtigde mr. G.C.A. Dwarshuis, advocaat te Groningen,
tegen
de besloten vennootschap R. Onroerend Goed B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [adres],
gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie, hierna R. te noemen,
gemachtigde [naam].
PROCESGANG
in conventie en in reconventie
Q. heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden in conventie gevorderd, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat de uitspraak van de Huurcommissie van 28 februari 2011 op onjuiste feiten is gebaseerd en dat deze uitspraak niet in stand kan blijven;
b. te verklaren voor recht dat de gebreken niet in juli 2010, doch slechts deels in januari 2011 zijn verholpen en derhalve de maximale huurprijs van € 117,68 niet met ingang van 1 augustus 2010 aan Q. in rekening kan worden gebracht;
c. R. te veroordelen om tegen kwijting aan hem te betalen een bedrag van € 250,-- vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf 1 februari 2011 tot de dag der algehele voldoening;
d. R. te veroordelen in de kosten van deze procedure.
R. heeft de vordering in conventie bestreden. Bij wijze van eis in reconventie heeft zij gevorderd Q. te veroordelen tot betaling van een bedrag groot € 193,50 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 april 2011 tot de dag der algehele voldoening.
Q. heeft een conclusie van repliek in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie genomen.
R. heeft een conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in reconventie genomen.
Q. heeft een conclusie van dupliek in reconventie genomen.
Ten slotte is vonnis bepaald. De uitspraak van het vonnis is, nader, vastgesteld op heden.
OVERWEGINGEN
in conventie en in reconventie
De feiten
1.1. Q. heeft in de periode van 1 juli 2008 tot 1 januari 2011 van R. gehuurd, de onzelfstandige woonruimte, staande en gelegen te Groningen aan de [naam]straat [nr], kamer nummer 3, tegen een kale huurprijs van € 135,-- per maand. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft Q. een waarborgsom van € 250,-- aan R. voldaan.
1.2. Q. heeft de Huurcommissie op 29 januari 2009 verzocht om de huurprijs per 1 augustus 2009 te verlagen tot € 117,68 in verband met gebreken aan het gehuurde.
1.3. Het voorbereidend onderzoek door de Dienst van de Huurcommissie heeft op 27 januari 2010 plaatsgevonden.
1.4. De Huurcommissie heeft op 12 maart 2010 een beslissing op het verzoek gegeven.
In deze beslissing staat - voor zover hier van belang - vermeld:
"1. Over het verzoek tot tijdelijke huurverlaging wegens gebreken (zaaknummer: 2009/20152)
Het puntentotaal van de woonruimte bedraagt 44.
De woonruimte vertoont op 01-05-2009 de volgende gebreken:
- Het sluitwerk van de balkondeur van de keuken functioneert niet, een gebrek in categorie C (nummer D4);
- De balkondeur in het gevelkozijn van de keuken is aan de onderkant door houtrot aangetast. Hierdoor kan tocht en/of lekkage ontstaan. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D8);
- De vloer van de cv-kast is nat. De lekkage ontstaat hoogst waarschijnlijk door een lekke tegelwand ter plaatse van de douchehoek. Het steenachtige constructiedeel dient als zeer vochtig te worden gekwalificeerd. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2).
Omdat de woonruimte gebreken vertoont, is redelijk dat huurder met ingang van 01-05-2009 € 31,38 per maand als huurprijs betaalt, zijnde 40% van de maximale huurprijs.
Als alle hiervoor genoemde gebreken zijn hersteld, is huurder de nieuwe huurprijs van € 117,68 verschuldigd met ingang van de eerste van de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn verholpen, in overeenstemming met de onder II. vermelde gelijktijdige uitspraak van de commissie.
II. Over het verzoek tot huurverlaging op grond van het puntenaantal (zaaknummer 2009/20154)
Het puntentotaal van de woonruimte bedraagt 44.
Het voorstel tot verlaging van de huurprijs van € 135,-- per maand met € 17,32 tot € 117,68 per maand met ingang van 01-08-2009 dient te worden gelezen als een voorstel tot verlaging van de huurprijs van € 135,-- per maand met € 17,32 tot € 117,68 per maand met ingang van 01-10-2009 en is redelijk. Huurder blijft op 01-10-2009 echter tijdelijk een huurprijs van € 31,38 per maand verschuldigd, in overeenstemming met de onder 1. vermelde gelijktijdige uitspraak van de commissie."
1.5. R. heeft de Huurcommissie op 18 november 2010 verzocht om ondermeer in de kwestie van Q. uitspraak te doen over het herstel van de gebreken.
1.6. Q. is per 1 januari 2011 verhuisd naar zijn huidige woonadres.
1.7. Het voorbereidend onderzoek door de Dienst van de Huurcommissie heeft plaatsgevonden op 17 januari 2011. Daarbij is namens R. de heer Z. verschenen. Q. was hierbij niet aanwezig. In het betreffende rapport staat ondermeer vermeld:
"BEVINDINGEN ONDERZOEKSAMBTENAAR
m.b.t. herstelmelding
De verhuurder heeft diverse werkzaamheden laten doen uitvoeren die hebben geleid tot het opheffen van de op pagina 1 betreffende gebreken/tekortkomingen.
De werkzaamheden zijn uitgevoerd in de periode tot de maand juli van het jaar 2010. Aldus Dhr. Z. die namens de verhuurder tijdens het onderzoek aanwezig was.
Bijzonderheden/opmerkingen:
De huurder is per 1 januari 2011 verhuisd naar onbekende bestemming."
1.8. Bij vonnis van de kantonrechter d.d. 20 januari 2011 is R. op vordering van Q. veroordeeld tot betaling aan Q. van een bedrag van € 1.243,44, zijnde de teveel betaalde huur over de periode van mei 2009 tot en met april 2010.
1.9. De Huurcommissie heeft op het verzoek van R. op 28 februari 2011 een beslissing gegeven. De kern van de uitspraak luidt dat de gebreken in juli 2010 zijn verholpen en dat er per 1 augustus 2010 een huurprijs van € 117,68 per maand in rekening mag worden gebracht. Voorts staat in deze beschikking vermeld dat het verzoek ter zitting van de Huurcommissie van 28 februari 2011 is behandeld en dat huurder en verhuurder vooraf schriftelijk zijn bericht dat deze zitting zou plaatsvinden en dat aan huurder en verhuurder een kopie van het rapport van het voorbereidend onderzoek is toegezonden. De uitspraak is door de Huurcommissie aan betrokkenen verzonden op 25 maart 2011.
1.10. Bij brief d.d. 6 april 2011 heeft R. Q. gesommeerd om met inachtneming van de uitspraak van de Huurcommissie, een bedrag van € 193,50 wegens te weinig betaalde huur aan haar te voldoen. Deze brief is gericht aan het huidige woonadres van Q.
1.11. De onderhavige dagvaarding is op 20 mei 2011 aan R. betekend.
Het standpunt van Q.
2.1. Q. stelt zich op het standpunt dat de uitspraak van de Huurcommissie van 28 februari 2011 op onjuiste feiten is gebaseerd. Deze uitspraak kan derhalve niet in stand blijven. Dit betekent dat hij aan R. geen huur meer is verschuldigd, zoals in reconventie door haar is gevorderd, en dat een verrekening met de waarborgsom derhalve niet mogelijk is. Q. voert daartoe het volgende aan.
2.2. Aangezien hij per 1 januari 2011 is verhuisd, is hij door de Huurcommissie niet op de hoogte gesteld van de data van het voorbereidend onderzoek en de mondelinge behandeling bij de Huurcommissie. Ondanks dat R. van zijn verhuizing en nieuwe adres door hem op de hoogte was gesteld, heeft R. dit kennelijk bewust niet aan de Huurcommissie doorgegeven.
2.3. Q. ontkent dat de gebreken in juli 2010 door R. zijn hersteld. Het heeft er alle schijn van dat tijdens de inspectie door de Huurcommissie door R. ten onrechte is betoogd dat de gebreken reeds in juli 2010 waren hersteld. Pas begin januari 2011 heeft de door R. ingeschakelde klusjesman, Z., voor het eerst herstelwerkzaamheden in het gehuurde verricht. Hij verwijst terzake naar de door hem overgelegde aantekeningen van zijn voormalige huisgenoten. Deze hebben Z. laten tekenen voor iedere klus die hij heeft verricht. Uit deze aantekeningen blijkt dat op 6 en 7 januari 2011 voor het eerst herstelwerkzaamheden zijn verricht. Voorts blijkt volgens Q. uit de door hem in oktober 2010 genomen foto's dat de gebreken op dat moment nog niet waren hersteld.
2.4. Uit de door R. overgelegde facturen terzake van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden blijkt niet dat de specifieke door de Huurcommissie geconstateerde ernstige gebreken zijn hersteld. Dit blijkt eveneens uit de tijdslijn. De Huurcommissie heeft immers op 27 januari 2010 een eerste onderzoek verricht. Het is derhalve niet mogelijk dat deze gebreken al tussen 14 juli 2009 en 1 januari 2010 zijn hersteld, zoals door R. is aangevoerd.
2.5. Uit door hem overgelegde foto's die in april 2011 zijn gemaakt blijkt wederom dat een deel van de gebreken nog steeds niet is verholpen. Daarnaast is de lekkage aan de cv-kast dusdanig slecht uitgevoerd, dat het inmiddels weer ernstig is gaan lekken.
Het standpunt van R.
3.1. R. concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie. In reconventie maakt zij aanspraak op nabetaling van de door Q. te weinig betaalde huur over de periode van 1 augustus 2010 tot en met december 2010 ad totaal € 193,50. Dit bedrag is gebaseerd op 5 maal een bedrag van (€ 117,68 - € 31,38=) € 86,30 + € 2,-- (aan huurverhoging) minus de waarborgsom ad € 250,--.
3.2. Uit de overgelegde facturen van de door haar ingeschakelde klussenbedrijven A. en B., blijkt dat de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde tijdig zijn uitgevoerd. De daarbij opgevoerde reparaties komen bovendien overeen met de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken. Aangezien de Huurcommissie op 28 februari 2011 de gebreken als hersteld heeft bevonden, is Q. gehouden tot nabetaling van de huur en heeft hij geen recht op terugbetaling van de waarborgsom.
De beoordeling
4.1. Nu de onderhavige dagvaarding op 22 mei 2011 en derhalve tijdig aan R. is betekend, is Q. in zoverre ontvankelijk in zijn vorderingen.
4.2. De kantonrechter stelt vast dat Q. zowel tijdens het voorbereidend onderzoek van 17 januari 2011 als tijdens de mondelinge behandeling bij de Huurcommissie op 28 februari 2011 niet is verschenen. Door R. is enerzijds niet weersproken dat zij Q. niet op de hoogte heeft gesteld van de bij de Huurcommissie opgestarte procedure en anderzijds niet, dat Q. op 1 januari 2011 uit het gehuurde was vertrokken, dat zij hiervan tijdig op de hoogte was gesteld en dat zij dit niet aan de Huurcommissie heeft meegedeeld. De kantonrechter houdt het er derhalve voor dat het aan R. is te wijten dat de oproepingen van de Huurcommissie Q. niet hebben bereikt als gevolg waarvan hij geen kennis heeft kunnen nemen van de behandeldata bij de Huurcommissie.
4.3. In rechte dient het er derhalve voor te worden gehouden dat de conclusie van de onderzoeksambtenaar van de Dienst van de Huurcommissie dat de herstelwerkzaamheden door R. zouden zijn uitgevoerd tot de maand juli 2010, is gebaseerd op eenzijdige mededelingen van de zijde van R.. Vastgesteld dient derhalve te worden dat Q. eerst in het kader van deze procedure gebruik heeft kunnen maken van zijn recht om zich te verweren tegen het verzoek van R. tot verhoging van de huurprijs.
4.4. Q. heeft in het kader van deze procedure gemotiveerd betwist dat de herstelwerkzaamheden door R. zouden zijn uitgevoerd tot de maand juli 2010. Ter nadere onderbouwing van deze stelling heeft Q. een aantekening van zijn ex-huisgenoten in het geding gebracht waaruit naar het oordeel van de kantonrechter het bewijs kan worden afgeleid dat er pas op 6 en 7 januari 2011 een aanvang is genomen met de herstelwerkzaamheden. Daarnaast heeft Q. een aantal foto's in het geding gebracht die zijn genomen in oktober 2010 en april 2011, hetgeen door R. niet is weersproken. Uit deze foto's kan naar het oordeel van de kantonrechter eveneens worden afgeleid dat de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken op die momenten nog niet volledig waren hersteld.
4.5. R. heeft hiertegen aangevoerd dat de herstelwerkzaamheden tijdig en correct zijn uitgevoerd. Ter nadere onderbouwing van dit verweer heeft zij een aantal facturen in het geding gebracht van de door haar ingeschakelde klussenbedrijven, te weten A. en B. Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van de data en omschrijving van deze facturen niet het bewijs worden afgeleid dat deze werkzaamheden betrekking hebben gehad op de terzake door de Huurcommissie noodzakelijk geachte herstelwerkzaamheden. Zo hebben de facturen van A. betrekking op uitgevoerde werkzaamheden in de periode van augustus 2009 tot en met medio half december 2009 en heeft de factuur van B. van 10 augustus 2009 betrekking op uitgevoerde werkzaamheden in de periode van 3 augustus 2009 tot en met 7 augustus 2009.
4.6. Aangezien R. anderszins geen bewijs van deze stelling heeft bijgebracht dan wel heeft aangeboden, dient het er in rechte voor te worden gehouden dat de beslissing van de Huurcommissie van 28 februari 2011 tot verhoging van de huurprijs per 1 augustus 2010 tot € 117,68 op onjuiste feiten is gebaseerd, zodat deze uitspraak niet in stand kan blijven. De vorderingen in conventie van Q. onder a. en b. zijn derhalve toewijsbaar. Aangezien R. derhalve geen huur meer van Q. te vorderen heeft, kan van een verrekening met de waarborgsom derhalve geen sprake zijn. Dit betekent dat R. eveneens verplicht om in conventie de waarborgsom aan Q. terug te betalen.
4.7. Voorgaande overwegingen leiden ertoe dat de vorderingen in conventie zullen worden toegewezen terwijl de vordering in reconventie zal worden afgewezen.
4.8. R. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
a. verklaart voor recht dat de uitspraak van de Huurcommissie van 28 februari 2011 op onjuiste feiten is gebaseerd en dat deze uitspraak niet in stand kan blijven;
b. verklaart voor recht dat de gebreken niet in juli 2010, doch pas in januari 2011 zijn verholpen en derhalve de maximale huurprijs van € 117,68 niet met ingang van 1 augustus 2010 aan Q. in rekening kan worden gebracht;
c. veroordeelt R. om tegen bewijs van kwijting aan Q. te betalen een bedrag van € 250,-- vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf 1 februari 2011 tot de dag der algehele voldoening;
d. veroordeelt R. in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van Q. tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 76,31 aan dagvaardingskosten, € 71,-- aan vastrecht en € 330,-- aan salaris-gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Tj. Terpstra, kantonrechter, en op donderdag
27 oktober 2011 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: gv