Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 116165 / HA ZA 10-133
Vonnis van 10 augustus 2011
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J. Doornbos,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J. Faas.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 juni 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 9 september 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] en [H.] waren sinds 31 mei 2002 samen eigenaar van een woonhuis, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning). De badkamer van de woning is in 2004 vernieuwd door een bouwbedrijf.
Op 1 augustus 2006 hebben [gedaagde] en [H.] een huis elders gekocht. De woning is van 1 november 2006 tot 5 januari 2008 verhuurd geweest. In de periode stond de woning te koop. Op enig moment is [gedaagde] alleen gerechtigd geworden tot de woning.
2.2. [eisers] hebben op 25 februari 2008 van [gedaagde] de woning gekocht voor de prijs van EUR 570.000,00.
2.3. Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:
'5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (..)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (..) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(..).
2.4. De woning is geleverd op 29 april 2008.
2.5. [eisers] hebben een bouwtechnisch keuringsrapport laten opmaken door HV
Bouwmanagement uit Kampen (hierna: het rapport) in verband met door hen geconstateerde lekkage. Inspectie van de woning heeft op 4 mei 2008 en 21 juni 2008 plaatsgevonden. In het rapport staat geschreven, voor zover van belang:
'Rapportage
1. Bij gebruik van de douche werd het onderliggende plafond in de achterkamer nat: langs de naad van de gipsplaat werd dit zichtbaar. (..)
2. Om een waterdichte aansluiting te verkrijgen kan het beste een dunne betonvloer worden toegepast op een zgn. zwaluwstaart plaat. Dit is een metalen plaat welke na het storten van het beton, een eenheid vormt en zo de druk gelijkmatig verdeelt: de houten vloer kan daarna niet meer gaan werken en de vloertegels kunnen goed op het beton worden verlijmd.
Doordat er geen betonvloer zoals boven omschreven is toegepast, kan er gemakkelijk lekkage gaan ontstaan. Dit kan dus de oorzaak van het probleem zijn.
3. Bij de aansluiting tussen de wand- en vloertegels in geen kimband aangetroffen. Hierdoor kan er ook gemakkelijk lekkage ontstaan. Kimband zorgt voor een goede waterdichte aansluiting.
4. Bij het toepassen van een drain als afvoer in de vloer dient goed te worden gelet op een juiste aansluiting. Dat is niet gebeurd, waardoor ook hier gemakkelijk lekkage kan ontstaan. Op diverse plekken langs de drain is de kit losgelaten of niet goed aangebracht (..).
5. De vloertegels zijn verlijmd op een speciaal soort spaanplaat (..). Doordat spaanplaat veel vocht kan opnemen, hechten de vloertegels niet voldoende, tenzij de vloer goed is voor behandeld (voorstrijk): dat lijkt niet overal goed gebeurd te zijn: sommige vloertegels liggen geheel los op de ondervloer (..). Hierdoor kunnen de voegen eenvoudig openknappen (..), waardoor er gemakkelijker lekkage kan ontstaan.
7. (..) Een aantal dragende(l) balken is voor een groot deel ingezaagd om de afvoer te kunnen plaatsen (..) Wellicht is dit één van de oorzaken van de problemen.
Conclusie:
8. Uit bovenstaande rapportage blijkt dat er op meerdere punten gebreken aan de constructie van de woning naar voren zijn gekomen. De lekkage is het gevolg van het onjuist toepassen van diverse bouwmaterialen. Het is dus een combinatie van factoren! Doordat er geen zwaluwstaartplaten zijn toegepast, kan er gemakkelijke lekkage ontstaan. Dit wordt alleen maar slechter doordat de houten balken op diverse plaatsen zijn ingezaagd en er instabiliteit is ontstaan. Ook het verlijmen van de vloertegels op spaanplaat zonder goede voorstrijk heeft als gevolg gehad dat diverse vloertegels geheel los op de ondervloer lagen en de voegen los konden knappen.
Aanbevelingen:
9. De hele badkamervloer zal moeten worden verwijderd, evenals de vloer van de naastgelegen was- en droogruimte. De houten vloerdelen dienen ook geheel verwijderd te worden. Daarna moeten de verzwakte balken worden verstevigd. Dit kan door naast de ingekeepte balken een extra balk goed door te schroeven. Vervolgens moet er tussen de balken goed worden geïsoleerd. Daarna kunnen er zwaluwstaartplaten haaks worden gemonteerd rechtstreeks op de houten balken. De afvoer dient tussen de houten balken te worden aangelegd. Als het beton is gestort kunnen de vloertegels hierop worden verlijmd. Er kan maar beter 1 drain worden toegepast, welke niet onder de douchewand wordt aangelegd, maar langs de betegelde wand. De drain moet goed worden afgekit.'
2.7. Bij schrijven van 12 mei 2008 hebben [eisers] [gedaagde] schriftelijk in kennis gesteld van het door hen geconstateerde gebrek. Op 14 juli 2008 heeft [H.] namens [gedaagde] de situatie in de woning bekeken. [gedaagde] heeft op 5 september 2008 een schikkingsvoorstel gedaan dat door [eisers] niet is geaccepteerd. Bij schrijven van 5 september 2008 hebben [eisers] aan [gedaagde] laten weten dat zij ertoe zullen over gaan om het gebrek in eigen beheer te herstellen en dat zij de kosten zullen verhalen op [gedaagde]. Bij schrijven van 13 januari 2009 hebben [eisers] [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld om op basis van een aantal offertes tot herstel over te gaan dan wel met een schikkingsvoorstel te komen. [gedaagde] heeft hierop niet gereageerd. De firma Water& Vuur uit [woonplaats] heeft uiteindelijk op verzoek van Mulder c.s de vloer van de badkamer aangepast. De werkzaamheden zijn in februari 2009 uitgevoerd.
3. De vordering en het verweer
3.1. Mulder c.s hebben gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
-1. [gedaagde] te veroordelen om tegen bewijs van finale kwijting aan [eisers] te voldoen EUR 5.734,65 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
-2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van EUR 700,00;
-3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. [gedaagde] heeft geconcludeerd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van [eisers] te ontzeggen met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure.
4. Het geschil en de beoordeling
Standpunt [eisers]
4.1. [eisers] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat de woning niet beschikte over alle feitelijk eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig waren. [gedaagde] is daarom tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichting uit de koopovereenkomst. Artikel 5.1. van de koopakte moet aan de hand van de maatstaf uit het zogeheten Haviltex arrest worden uitgelegd.
[eisers] hebben bij zowel de verkopende makelaar als de gemeente bouwtekeningen opgevraagd. Door uitvoerig onderzoek te doen naar de toestand van de woning voorafgaand aan de koop hebben zij aan hun onderzoeksplicht voldaan.
Na de overdracht, op 30 april 2008, hebben [eisers] na eenmaal gedoucht te hebben, lekkage via een naad in het plafond ontdekt. De lekkage is, blijkens het bouwtechnisch rapport, veroorzaakt door de ondeugdelijke constructie van de badkamervloer. De vloer wijkt af van hetgeen in de verkoopbrochure staat vermeld. In plaats van een zwaluwstaartplaten vloer waarop beton is gestort, een zogeheten Levisplaatvloer, is sprake van een vloer van hout met ingezaagde balken. Een dergelijke constructie staat een normaal gebruik van de badkamer in de weg.
[gedaagde] was op de hoogte van het gebrek maar heeft nagelaten dit te melden. Nu [gedaagde] heeft nagelaten, ondanks herhaalde verzoeken tot herstel over te gaan, komen de kosten van herstel ad EUR 5.193,20 voor haar rekening. Tevens komen de kosten ter vaststelling van de schade voor haar rekening, te weten de kosten van de deskundige ad. EUR 541,45.
De vordering bedraagt derhalve EUR 5.734,65, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten.
Standpunt [gedaagde]
4.2. [gedaagde] heeft de lekkage in de badkamer betwist. In de periode dat zij in de woning heeft gewoond heeft zij nimmer problemen gehad met de badkamervloer. Ook de huurder die van 1 november 2006 tot 5 januari 2008 in de woning heeft gewoond, heeft geen lekkage geconstateerd. Dat er lekkage was blijkt ook niet uit het overgelegde rapport, waarbij opgemerkt wordt dat HV Bouwmanagement een partijdeskundige is. In het rapport worden slechts enkele redenen genoemd die mogelijk een oorzaak van lekkage kunnen zijn.
[gedaagde] heeft voorts betwist dat de constructie van de badkamervloer ondeugdelijk is.
De badkamer van de woning is in 2004 deugdelijk aangelegd door een professioneel bouwbedrijf. De vloer en de constructie ervan komen veel voor bij badkamers.
[gedaagde] heeft betwist dat tussen partijen is overeengekomen dat in de badkamer sprake zou zijn van een Levisplaatvloer. Deze stelling wordt door [eisers] ook niet onderbouwd.
[gedaagde] heeft geen mededelingsplicht geschonden.
[gedaagde] heeft voorts gesteld dat de vermeende lekkage en de constructiefout in de badkamervloer de geschiktheid voor normaal gebruik van de woning niet in de weg staan. Dat Mulder reeds 10 maanden in de woning heeft gewoond totdat de vloer in februari 2009 was hersteld, wijst erop dat de woning op normale wijze gebruikt kon worden. Bovendien is een tweede doucheruimte aanwezig in de woning. [gedaagde] is voorts niet in gebreke gesteld en verkeert niet in verzuim.
Subsidiair heeft [gedaagde] het verweer gevoerd dat [eisers] in het kader van de schadebeperkingplicht hun schade hadden moeten beperken tot EUR 3.769,00 conform de offerte van de firma Lanting. Ten slotte heeft [gedaagde] betwist rente, expertisekosten en buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn.
De rechtbank
4.3. De rechtbank stelt voorop dat wat [eisers] als koper mochten verwachten omtrent de feitelijke staat van de woning, afhangt van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen. In de onderhavige zaak hebben partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik gemaakt van een NVM-koopakte. [eisers] verwijzen in het kader van hun vordering ook naar artikel 5.1. en artikel 5.3 van deze akte.
Partijen hebben niet gesteld dat zij ten aanzien van de uitleg van de - van de algemene regeling van artikel 7:17 BW Pro afwijkende - regeling in artikel 5.1 en 5.3 van de koopakte specifieke verklaringen jegens elkaar hebben geuit. De rechtbank neemt daarom bij de uitleg ervan als uitgangspunt de betekenis die particuliere partijen als de onderhavige aan de bewoordingen van artikel 5.1 en 5.3 in het normale spraakgebruik toekennen, gelezen in de context van het geschrift als geheel.
Artikel 5.1. van de koopakte legt in beginsel het risico voor alle gebreken - zichtbare en onzichtbare - bij de kopers. Deze bepaling vormt daarmee een algemene vrijtekening ten gunste van de verkoper. [gedaagde] heeft evenwel met artikel 5.3. van de koopakte gegarandeerd dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn, tenzij die gebreken aan de koper kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
Zonder nadere feiten of omstandigheden, die [gedaagde] niet heeft gesteld, doet het bepaalde in artikel 5.1 daaraan niet af, omdat artikel 5.3 van de koopakte als een uitzondering op artikel 5.1 van de koopakte moet worden beschouwd.
De kern van de onderhavige zaak is, nu kenbaarheid blijkens de stellingen van partijen geen rol speelt, dan ook slechts of het door [eisers] gestelde gebrek aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht en voorts, indien deze vraag bevestigend beantwoord wordt, of dit gebrek het normaal gebruik van de woning aantast.
4.4. De rechtbank overweegt dat uit de stellingen van [eisers] niet eenduidig is af te leiden of zij (a) de lekkage dan wel (b) de constructie van de badkamervloer als gebrek hebben gesteld. De rechtbank zal op beide mogelijkheden ingaan.
4.4.1. Voor zover [eisers] hebben gesteld dat de lekkage een gebrek is dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, overweegt de rechtbank als volgt.
Gezien de korte tijd tussen de levering op 29 april 2008, de inspectie van HV Bouwmanagement op 4 mei 2008 naar aanleiding van de klacht van [eisers] en de brief van 12 mei 2008 waarin [eisers] de lekkage onder de aandacht van [gedaagde] hebben gebracht, acht de rechtbank het aannemelijk, anders dan [gedaagde], dat de lekkage aanwezig was ten tijde van de levering. Dat neemt evenwel niet weg dat - voor zover sprake zou zijn van een gebrek - [eisers] niet althans onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat de lekkage dermate ernstig en omvangrijk was, dat daardoor een normaal gebruik van de woning niet mogelijk was. Van veel meer dan een incidentele lekkerij is niet gebleken. Nu [eisers] hun stelling in dit opzicht onvoldoende hebben onderbouwd, hebben zij niet voldaan aan hun stelplicht en ziet de rechtbank geen aanleiding hen toe te laten tot bewijslevering op dit punt.
4.4.2. Voor zover [eisers] hebben gesteld dat een constructiefout in de badkamervloer
een normaal gebruik van de woning in de weg staat, overweegt de rechtbank als volgt.
[eisers] hebben ter comparitie gesteld dat in plaats van een Levisplaatvloer, sprake is van een vloer van hout met ingezaagde balken. Een dergelijke constructie zou een normaal gebruik van de badkamer in de weg staan. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben zij verwezen naar het door hen in geding gebrachte rapport. De rechtbank is van oordeel dat uit het rapport evenwel niet blijkt dat voor zover de huidige constructie van de vloer als gebrek kan worden aangemerkt, het gebrek dermate ernstig is dat het een normaal gebruik van de woning in de weg staat. In het rapport wordt onder het kopje 'Rapportage' enkel mogelijke oorzaken voor lekkage genoemd.
De rechtbank overweegt dat uit het rapport niet blijkt dat de genoemde, mogelijke oorzaken ieder voor zich, maar ook tezamen, dermate ernstig zijn dat zij een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Weliswaar wordt in het rapport aanbevolen om de hele badkamervloer te verwijderen en te vervangen door een Levisplaatvloer, maar naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigt hetgeen onder het kopje 'Rapportage' is opgemerkt, deze conclusie onvoldoende. Zo blijft in het midden wat exact de oorzaak van de lekkage is. Ook dringt zich de vraag op of de genoemde mogelijke oorzaken voor het probleem niet door minder verstrekkende maatregelen kunnen worden opgelost. Dat de ingezaagde balken op zich zelf beschouwd een zodanig gevaar vormen, dat zij een normaal gebruik van de woning in de weg staan, is ook niet althans onvoldoende gesteld of gebleken.
4.4.3. Nu onvoldoende is gesteld dan wel gebleken dat het gebrek, de lekkage c.q. de constructie van de badkamervloer, een normaal gebruik van de woning in de weg staat in de zin van artikel 5.3 van de koopakte, komt het gebrek in beginsel voor rekening van [eisers] krachtens de algemene vrijtekening in artikel 5.1. van de koopakte.
4.5. Onder omstandigheden kan het voorgaande nog anders zijn indien sprake is van schending van een mededelingsplicht door [gedaagde]. [eisers] hebben gesteld dat [gedaagde] op de hoogte was van het gebrek maar heeft nagelaten dit te melden. Deze stelling - die door [gedaagde] is betwist- hebben zij echter niet nader onderbouwd. Ook overigens is schending van een mededelingsplicht niet gebleken, zodat de rechtbank aan deze stelling van [eisers] voorbij zal gaan.
4.6. De rechtbank merkt verder op dat [eisers] nog hebben gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat de badkamer met een Levisplaatvloer zou zijn uitgerust en dat, nu dit niet het geval is, sprake is van wanprestatie van [gedaagde]. [gedaagde] heeft dit betwist.
De rechtbank zal ook aan deze stelling als onvoldoende onderbouwd, voorbijgaan. [eisers] hebben weliswaar verwezen naar de verkoopbrochure en de bouwvergunning die destijds zou zijn aangevraagd met een Levisplaatvloer, maar deze stukken, of andere stukken, waaruit zou blijken dat partijen een dergelijke vloer zijn overeengekomen, hebben zij niet in het geding gebracht. Dit had echter wel op hun weg gelegen.
4.7. Het voorgaande brengt met zich dat de vordering van [eisers] zal worden afgewezen. Dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst is niet althans onvoldoende gesteld dan wel gebleken. Tot de gevorderde schade die aldus niet voor vergoeding in aanmerking komt, dienen ook de gevorderde buitengerechtelijke kosten en de kosten voor de ingeschakelde deskundige te worden gerekend. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Die kosten worden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
- vast recht EUR 314,00
- salaris advocaat 768,00 (2 punten × tarief I EUR 384,00)
Totaal EUR 1.082,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vordering van [eisers] af;
5.2. veroordeelt [eisers] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.082,00;
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Wichers en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2011.