Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
sector kanton, locatie Haarlem
zaaknummer: 162674
datum vonnis: 25 september 2002
De zaak is op grond van de Wet organisatie en bestuur gerechten in de staat waarin deze zich bevond overgedragen aan de rechtbank Haarlem per 1 januari 2002 en wordt daar behandeld in de sector kanton.
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER TE HAARLEM
in de zaak van:
DE GEMEENTE ZANDVOORT,
te Zandvoort,
EISERES in conventie,
VERWEERSTER in reconventie,
hierna: de Gemeente,
gemachtigde C.H. Boeder,
--tegen--
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN DE GRAAF,
te Zandvoort,
GEDAAGDE in conventie,
EISERES in reconventie,
hierna: Van de Graaf,
gemachtigde mr. R. Ridderbeks.
In conventie en in reconventie:
1. Het verloop van de procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 21 november 2001,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- de akte in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de op 17 mei 2002 in de hieronder te noemen bedrijfsruimte gehouden comparitie van partijen,
- de akte na comparitie met producties van Van de Graaf,
- de akte van de Gemeente.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
a. Van de Graaf huurt van de Gemeente twee verdiepingen van het perceel Thor-beckestraat 27, plaatselijk bekend als de watertoren.
b. Met betrekking tot de wederzijdse onderhoudsverplichtingen bepaalt het huur-contract het volgende:
"Huurder is verplicht het gehuurde bij voortduring in goede staat van onder-houd te houden, rekening houdend met de in dit artikel genoemde bepalingen.
Het binnenonderhoud van het gehuurde komt geheel voor rekening van huurder met inbegrip van glasruiten, vloerbedekking, vaste wanden en deuren, binnen-schilderwerk, hang- en sluitwerk, loodgieterswerk, alsmede de dagelijkse (niet strukturele) reparaties aan alle installaties met toebehoren waaronder de lichtinstallatie, de airconditioningsinstallatie, sanitaire installatie enz.
(…).
De verhuurder zal voor zijn rekening tijdig en behoorlijk strukturele gebreken doen herstellen, tenzij deze voortvloeien uit gebrekkig onderhoud of onbehoor-lijk gebruik door de huurder. Onder strukturele gebreken worden ten deze ver-staan gebreken, welke voor de huurder een normale bedrijfsuitoefening verhin-deren en waarvan het herstel niet valt onder de onderhoudsplicht van de huur-der."
c. Bij brief van 26 april 1994 heeft het Waterleidingbedrijf Zuid-Kennemerland N.V. (hierna: WLZK) -de rechtsvoorganger van de Gemeente- aan Van de Graaf onder meer het volgende doen berichten:
"Vochtdoorslag
Dit is een ernstig probleem. Wij hebben destijds voor veel geld de buitenmuren laten behandelen tegen vochtdoorslag. Dat is kennelijk niet goed gebeurd, want er is op vele plaatsen vochtdoorslag, hetgeen zich manifesteert door verkanke-ring van de pleisterlaag. Het bedrijf dat de werkzaamheden heeft uitgevoerd moet hier eerstens op worden aangesproken. Ook dit probleem moet sowieso worden opgelost. De oorzaak aanpakken en niet alleen de gevolgen."
d. Bij brief van 7 juni 1994 heeft Van de Graaf de Gemeente gewezen op achter-stallig onderhoud.
e. Bij brief van 11 augustus 1994 heeft WLZK aan Van de Graaf het volgende geschreven:
"Met betrekking tot de vochtdoorslag erkennen wij dat de destijds door de fir-ma Cramer uitgevoerde werkzaamheden onvoldoende zijn geweest en wellicht ook over een groter oppervlak hadden dienen te worden uitgevoerd. Herstel zal een kostbare operatie worden. Wij vragen ons af of het op dit moment echter wel opportuun is om dit werk nu uit te voeren. In overleg met de gemeente Zandvoort is namelijk een taxatie uitgevoerd van de overdrachtswaarde van de watertoren, aangezien wij van plan zijn de watertoren aan de gemeente Zand-voort terug in eigendom te geven. (…) In de taxatie is rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de gevels. (…)"
f. Bij brief van 8 mei 1995 heeft de toenmalige gemachtigde van Van de Graaf WLZK er nogmaals op gewezen dat Van de Graaf reeds geruime tijd last had van lekkage als gevolg van doorslaande muren, dat de vochtoverlast inmiddels zodanig was dat op diverse plaatsen schimmelvorming was ontstaan en dat ver-schuldigde huur op een geblokkeerde rekening zou worden gestort tot het mo-ment dat de klachten zouden zijn verholpen.
g. Het ingenieursbureau Necon heeft op 31 maart 1995 een rapport uitgebracht van zijn inspectie op constructieve aspecten van de watertoren in de staat waarin het gebouw toen verkeerde. Dat verslag vermeldt onder meer het volgende:
"Scheuren in het metselwerk van de buitenspouw
Vooral in de gevels aan de zuidzijde zijn een aantal flinke scheuren zichtbaar. (…) Deze scheuren zijn verticaal en zijn aanwezig op kopmaat, ca. 11 cm, à 14 cm uit de hoeken van de gevels. Het ontbreken van dilataties in de buitenspouw, gecombineerd met temperatuursinvloeden zijn de oorzaak van deze scheuren.
Scheuren in het metselwerk van de binnenspouw
Tussen de nivo's 14 m+ en 32 m+ bevinden zich de gewapend-betonnen water-reservoirs. Tussen deze nivo's is rondom de reservoirs een open ruimte van waaruit destijds de reservoirs op hun buitenzijden gekontroleerd werden. Van-uit deze ruimte is de binnenspouw tussen de nivo's 10.87 m+ en 32 m+ van de buitengevel gekontroleerd. In deze binnenspouw zijn vele scheuren zeer duide-lijk te zien. (…)
Al deze factoren hebben bijgedragen aan verhoogde spanningen in het metsel-werk, waardoor de scheuren in de binnenspouw zijn ontstaan. In het bijzonder is een zeer ernstige scheur aanwezig in de binnenspouw van gevel G (…) Het aanzien van de scheur geeft aan dat hier vergruizing van het metselwerk plaats vindt. Bij het krimpen van de wand gaat de scheur open. De ontstane ruimte vult op met steengruis, waardoor in een volgende uitzetfase de scheur niet meer sluit. Hierdoor worden de muureinden steeds verder weggedrukt.
Horizontaal loslaten van de binnenspouw op de betonvloer
Op de aansluiting van de binnenspouw aan de gewapend-betonvloer op 10.87 m+ zijn horizontale scheuren ontstaan (het loslaten van de binnenspouw op de betonvloer). Doordat in de binnenspouw boven nivo 10.87 m+ wel beweging mogelijk is en de vloer op 10.87 m+ horizontaal niet kan bewegen ontstaan de-ze scheuren in het horizontale vlak."
h. Bij brief van 8 augustus 1996 heeft de toenmalige gemachtigde van Van de Graaf de klachten met betrekking tot vochtdoorslag onder de aandacht van de Gemeente, die inmiddels WLZK als verhuurster was opgevolgd, gebracht.
i. Bij brief van 2 mei 1997 heeft diezelfde gemachtigde namens Van de Graaf, met een beroep op het achterstallige onderhoud, bezwaar gemaakt tegen de door de Gemeente toegepaste huurverhogingen.
j. Vervolgens heeft die gemachtigde bij brief van 27 oktober 1997 de Gemeente ervan in kennis gesteld dat de genoemde verhogingen niet verschuldigd zijn omdat de nodige reparaties niet zijn uitgevoerd.
k. "Valkenberg raadgevend ingenieursburo bv" (hierna:Valkenberg) heeft in een rapport van 6 mei 1998 het volgende omtrent geconstateerde gebreken vermeld:
Scheuren in het metselwerk van de buitenschouw
Aan de gevels aan de zuidzijde is een aantal flinke scheuren zichtbaar. Deze scheuren lopen verticaal en bevinden zich ter plaatse van de hoeken. Daarnaast bevinden zich scheuren op die locaties waar verstoringen in het metselwerk optreden, dat wil zeggen ter plaatse van openingen dan wel ter plaatse van ge-velelementen.
Scheuren in het metselwerk van de binnenspouw
(…)
In het metselwerk tussen 10,87 m+ en 32 m+ zijn in de loop der tijd scheuren ontstaan. Ernstig is de toestand van de aansluiting van de binnenspouw op de gewapende betonvloer op 10,87 m+; het binnenspouwblad verplaatst zich hier ten opzichte van de vloer.
Roestvorming in de prefab gevelelementen
In de prefab gevelelementen treedt incidenteel roestvorming op, waarschijnlijk als gevolg van de geringe dekking.
Schilderwerk
Het schilderwerk vertoont achterstallig onderhoud. Als gevolg van lekkages is het houtwerk op bepaalde locaties aangetast.
Keermuren
Dit metselwerk verkeert in slechte staat; dit geldt in het bijzonder voor de voe-gen.
Prefab traptreden
De prefab traptreden zijn beschadigd. Visueel verkeren deze in slechte staat."
l. Van de Graaf maakt sedert april 1999 geen gebruik meer van de eerste verdie-ping. Zij heeft per 1 april 1999 haar op die verdieping gevestigde accountants-kantoor verkocht aan een elders gevestigde vennootschap.
m. Van de Graaf heeft de Gemeente, vanaf het moment dat deze de watertoren in eigendom verkreeg, dezelfde huurprijs betaald als die zij aan WLZK betaalde. Van de Graaf heeft die huurprijs zonder de door de Gemeente toegepaste verho-gingen voldaan tot 5 mei 2001.
n. Op 5 mei 2001 is brand uitgebroken in het restaurant op de bovenste verdieping van de watertoren. Vanaf die datum betaalt Van de Graaf de huurpenningen niet meer.
o. Bij brief van 22 juni 2001 is de Gemeente namens Van de Graaf aansprakelijk gesteld voor de schade die Van de Graaf lijdt en nog zal lijden ten gevolge van de brand in het restaurant en is aanspraak gemaakt op gedeeltelijke terugbeta-ling van de reeds over de maanden mei en juni 2001 betaalde huur.
p. Op verzoek van de Gemeente is de watertoren op 10 mei 2001 geïnspecteerd door het bedrijf Atrivé, dat de volgende bevindingen in een onderhoudsbegro-ting heeft verwerkt:
- herstel betonrot ter plaatse van gevelpanelen,
- herstel buitengevelmetselwerk, voornamelijk de verticale scheurvorming,
- vervanging voegwerk,
- vervanging waterslagen
- vervanging kitwerk rondom de kozijnen,
- vervanging hang- en sluitwerk van de entree, hal op de begane grond en ra-men van het restaurant,
- het buitenschilderwerk vertoont achterstallig onderhoud.
In conventie:
3. De vordering
3.1 De Gemeente vordert -samengevat- ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurtermijnen.
3.2 De Gemeente heeft -samengevat- het volgende aan haar vordering ten grond-slag gelegd. Van de Graaf is in gebreke gebleven met de regelmatige betaling van de huurtermijnen. Het verzuim van Van de Graaf is van zodanige ernstige aard dat de Gemeente gerechtigd is ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde, alsmede schadevergoeding te vorderen.
4. Het verweer
Van de Graaf heeft de vordering aangevoerd gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
In reconventie:
5. De vordering
5.1 Van de Graaf vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de Gemeente zal veroordelen:
a. om binnen twee weken na betekening van het vonnis uitvoering te geven aan haar onderhoudsverplichtingen en deze werkzaamheden uitgevoerd te hebben binnen een termijn van twee maanden nadien, althans een zodanige termijn als de kantonrechter in goed justitie zal vermenen te behoren, op straffe van ver-beurte van een dwangsom van ƒ25.000,00 voor iedere dag dat de Gemeente met de tijdige nakoming hiervan in gebreke blijft, althans een zodanig bedrag en met zodanige maximering als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
b. tot betaling van een schadevergoeding ter zake van gederfd huurgenot tot een bedrag gelijk aan de door Van de Graaf ingehouden huurverhogingen;
c. tot betaling van ƒ6.139,52 ter zake van onverschuldigd betaalde huurpenningen;
d. tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
e. tot betaling van de proceskosten.
5.2 Van de Graaf heeft -samengevat- het volgende aan haar vordering ten grond-slag gelegd:
Vanaf het moment dat de Gemeente de watertoren in eigendom heeft verkregen, heeft zij -ondanks herhaalde verzoeken daartoe van de zijde van Van de Graaf- geen onderhoud aan de toren verricht.
Zolang de Gemeente haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende onderhoudsverlich-tingen niet of niet behoorlijk nakomt en Van de Graaf dus in haar huurgenot wordt gestoord, zij niet geacht kan worden verplicht te zijn de door de Gemeente in rekening gebrachte huurverhogingen te betalen.
Van de Graaf is de Gemeente, vanaf het moment dat deze de watertoren in eigendom verkreeg, dezelfde huurprijs blijven betalen als die zij sinds jaar en dag aan WLZK betaalde; een andere huurprijs zijn partijen nooit overeengekomen. Nadien heeft Van de Graaf de Gemeente, daartoe min of meer gedwongen door de houding van de Gemeente, laten weten dat zij de verhoging van de huurprijs niet zou betalen voordat de Gemeente aan haar onderhoudsverplichtingen zou hebben voldaan.
Vanaf het moment van de brand wordt Van de Graaf zodanig in zijn huurgenot gestoord dat normale bedrijfsuitoefening van het assurantiekantoor niet langer mogelijk is.
6. Het verweer
De Gemeente heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het ver-weer zal voor zover relevant bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
In conventie en in reconventie:
7. De beoordeling van het geschil
7.1 De over en weer ingestelde vorderingen hebben betrekking op de vraag of Van de Graaf zich wegens door haar gestelde gebreken aan de gehuurde bedrijfsruimte terecht op een opschortingrecht beroept en lenen zich derhalve voor een gezamenlijke bespreking.
7.2 Uit de hierboven onder de vaststaande feiten vermelde bepalingen uit het huurcontract blijkt dat de Gemeente voor haar rekening tijdig en behoorlijk structurele gebreken moet doen herstellen, tenzij deze voortvloeien uit gebrekkig onderhoud of onbehoorlijk gebruik door de huurder. Onder structurele gebreken worden ten deze verstaan gebreken, welke voor de huurder een normale bedrijfsuitoefening verhinderen en waarvan het herstel niet valt onder de onderhoudsplicht van de huurder
Van dergelijke gebreken is hier naar het oordeel van de kantonrechter sprake. Voorts brengt de aard van deze gebreken met zich dat zij niet onder de onderhoudsplicht van Van de Graaf vallen. De kantonrechter baseert dat oordeel op hetgeen in de onder de vaststaande feiten vermelde rapporten van onderzoek of inspectie is vermeld. Het is evident dat het gevolg van de scheuren in de muren is dat Van der Graaf in de gehuurde ruimte hinder ondervindt van vocht en schimmel. De kantonrechter heeft de vochtplek-ken en schimmel zelf kunnen waarnemen. Dat de vochtplekken en schimmel het gevolg zouden zijn van onvoldoende stoken en ventilatie, zoals door de Gemeente is aange-voerd, is in het licht van de uitgebrachte onderzoeksrapporten, onvoldoende aannemelijk geworden. Aan dat verweer gaat de kantonrechter daarom voorbij.
7.3 Van de Graaf beroept zich daarom terecht op haar opschortingsrecht, temeer nu gebleken is dat de opschorting tot 5 mei 2001 slechts betrekking heeft gehad op de door de Gemeente aangebrachte huurverhogingen.
7.4 Wat de huur van de eerste etage betreft, waar het accountantskantoor van Van de Graaf was gevestigd, is de kantonrechter echter van oordeel dat het opschortingsrecht slechts gold tot 1 april 1999, de datum waarop Van de Graaf dit bedrijfsonderdeel heeft gevoerd en ten behoeve daarvan deze etage niet meer in gebruik heeft. Nu gesteld noch gebleken is dat Van de Graaf in verband met de onderhoudstoestand van de gehuurde ruimte genoodzaakt was dit bedrijfsonderdeel te verkopen, moet ervan worden uitgegaan dat zij er zelf van heeft afgezien deze ruimte als huurster te gebruiken. Zij kan er dan vanaf 1 april 1999 in redelijkheid geen beroep meer op doen dat het huurgenot is verminderd door achterstallig onderhoud. Dat betekent dat Van de Graaf vanaf 1 april 1999 over deze etage de huurbetaling niet langer kon opschorten.
7.5 Wat de begane grond betreft is de kantonrechter van oordeel dat het thans in totaal nog openstaande bedrag aan achterstallige huur voldoende waarborgen biedt om de Gemeente te bewegen de noodzakelijke reparaties te verrichten. Dat brengt met zich dat van Van de Graaf verlangd mag worden dat zij over deze etage de huur weer gaat betalen. Dit strookt ook met de eigen verklaring van Van de Graaf ter zitting van 17 mei 2002 inhoudende dat zij wel bereid is weer huur te betalen. De kantonrechter zal deze datum aanhouden als ingangsdatum voor de hervatting van de huurbetalingen.
7.6 Op grond van het vorenstaande zullen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte worden afgewezen en zal de vordering tot betaling van de achterstallige huur gedeeltelijk worden toegewezen..
7.7 Voor zover Van de Graaf zich in conventie op verrekening beroept met haar vordering in reconventie hoeft dit aan gedeeltelijke toewijzing van de achterstallige huur niet in de weg te staan, omdat de gegrondheid van de tegenvordering van Van de Graaf niet op eenvoudige wijze is vast te stellen.
7.8 De Gemeente zal nog wel moeten berekenen hoe groot het bedrag van de achterstallige huur thans is met inachtneming van hetgeen hierboven is overwogen.
Daarbij dient te gelden dat van Van de Graaf in redelijkheid niet kan worden verlangd de huurverhogingen te voldoen zolang de Gemeente niet aan haar eigen onderhoudsver-plichtingen voldoet.
7.9 De berekening die de Gemeente thans dient te maken zal daarom betrekking moeten hebben op de verschuldigde huur zonder verhoging sedert 1 april 1999 wat de eerste etage betreft en sedert 17 mei 2002 wat de gehele bedrijfsruimte betreft.
7.10 Het vorenstaande brengt eveneens met zich dat de vordering van Van der Graaf onder a. voor toewijzing gereed ligt.
In reconventie:
7.11 Ten aanzien van de overige onderdelen van de vordering van Van de Graaf overweegt de kantonrechter het volgende.
7.12 De vorderingen onder b. en d. betreffen de vraag naar de omvang van de door Van der Graaf geleden schade te gevolge van het achterstallige onderhoud en de brand in het restaurant.
7.13 Voldoende gebleken is dat Van de Graaf hinder ondervindt van de gevolgen van het achterstallige onderhoud. Omdat de verplichting tot herstel op de Gemeente rust, is de Gemeente aansprakelijk voor eventueel door Van de Graaf geleden schade. De omvang van die schade zal in de schadestaatprocedure moeten worden vastgesteld.
7.14 De vordering onder c. tenslotte betreft de huur over de maanden mei en juni 2001. Van de Graaf stelt dat zij deze onverschuldigd heeft voldaan, omdat zij ten gevolge van de brand in het restaurant geen enkel huurgenot heeft gehad.
7.15 Voldoende is gebleken dat Van de Graaf zodanige hinder heeft ondervonden van de brand dat zij geen huurgenot heeft gehad. Dit wordt overigens door de Gemeente onvoldoende specifiek weersproken. Om die reden ligt dit onderdeel van de vordering ook voor toewijzing gereed.
8. De slotsom en kosten
In conventie:
8.1 De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
8.2 De zaak zal naar de rol worden verwezen teneinde de Gemeente in de gelegen-heid te stellen bij akte te specificeren welk bedrag aan huur thans verschuldigd is met inachtneming van het voorgaande. Van de Graaf zal hierop bij antwoordakte kunnen reageren.
8.3 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
In reconventie:
8.4 De vorderingen van Van de Graaf worden toegewezen. Aan de onder a. gevorderde dwangsom zal een maximum worden verbonden.
8.5 De Gemeente zal als de in het ongelijk geselde partij in de proceskosten veroordeeld.
9. De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
Verwijst de zaak naar de rolzitting van:
WOENSDAG 23 OKTOBER 2002
voor akte aan de zijde van de Gemeente.
Bepaalt dat Van de Graaf daarop bij antwoordakte zal kunnen reageren.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
In reconventie:
Veroordeelt de Gemeente om binnen twee weken na betekening van het vonnis uitvoering te geven aan haar onderhoudsverplichtingen en deze werkzaamheden uitgevoerd te hebben binnen een termijn van zes maanden nadien, op straffe van verbeurte van een dwangsom van €10.000,00 voor iedere dag dat de Gemeente met de tijdige nakoming hiervan in gebreke blijft tot een maximaal te verbeuren totaal aan dwangsommen van €100.000,00.
Veroordeelt de Gemeente tot betaling van een schadevergoeding ter zake van gederfd huurgenot nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Veroordeelt de Gemeente om tegen behoorlijk bewijs van kwij-ting aan Van de Graaf te betalen €2.785,99 (ƒ6.139,52).
Veroordeelt de Gemeente in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van de Graaf begroot op €1.635,00 aan salaris voor de gemachtigde
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voor-raad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. F.J.P. Veenhof, kantonrechter en in het open-baar uitge-sproken ter te-rechtzit-ting van 25 september 2002 in tegen-woordig-heid van de griffier.