Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
sector kanton, locatie Haarlem
zaaknummer: 218826
datum vonnis: 25 februari 2004
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER TE HAARLEM
in de zaak van:
[eiser],
te [woonplaats],
EISER,
hierna: [eiser],
gemachtigde A.E. de Best,
--tegen--
[gedaagde],
contractueel woonplaats hebbende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats]
GEDAAGDE,
hierna: [gedaagde],
gemachtigde mr. H.J. Hofland.
1. Het verloop van de procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stuk-ken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 24 oktober 2004, met producties,
- de akte houdende overlegging producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het door de kantonrechter tussen partijen gewe-zen en op 17 december 2003 uitgesproken tussenvonnis,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 29 januari 2004 gehouden comparitie van partijen en de bij die gelegenheid door [eiser] overgelegde akte met producties.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweerspro-ken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partij-en het volgende vast:
a. Met ingang van 19 mei 2003 heeft [gedaagde] van [eiser] gehuurd de zelfstandige gestoffeerde woonruimte op de eerste etage van het perceel [adres]. De huur is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten tot en met 31 mei 2004.
b. De huurprijs bedraagt €850,00 per maand, te vermeerderen met €100,00 als voorschot op de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten.
c. Het huurcontract bevat onder meer de volgende bepaling:
"Bij te late betaling van de huur, door de huurder, zal voor iedere week of gedeelte van een week dat er te laat wordt betaald een bedrag in rekening worden gebracht bij de huurder van €7,50."
d. Het door partijen ondertekende huurcontract bepaalt dat [gedaagde] het recht heeft gedurende de hele periode het contract te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie kalendermaanden.
e. Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] conform het bepaalde bij die overeenkomst voor de periode 19 mei 2003 tot en met 30 juni 2003 in totaal €1.348,39 contant voldaan.
f. Eind september 2003 heeft [gedaagde] aan [eiser] mondeling meegedeeld dat zij wegens de beëindiging van haar arbeidsovereenkomst per 1 oktober 2003 niet in staat zou zijn de huur nog veel langer te continueren.
g. De huur over de maand juli 2003 is betaald op 30 juli 2003, de huur voor de maand augustus 2003 is betaald op 1 oktober 2003, de huur voor de maand september 2003 is betaald op 24 oktober 2003 en de huur over de maand oktober 2003 is betaald op 5 november 2003.
h. Op 8 oktober 2003 heeft [eiser] bij deze rechtbank een verzoek ingediend strek-kende tot het verkrijgen van vergunning om over te gaan tot het leggen van conservatoir beslag in verband met de op dat moment bestaande huurschuld.
i. Nadat die vergunning was verkregen, heeft [eiser] bij exploot van 14 oktober 2003 conservatoir beslag doen leggen op in de woning aanwezige roerende zaken van [gedaagde].
j. Voorts heeft [eiser] dit beslag bij exploot van 16 oktober 2003 aan [gedaagde] betekend.
k. Vervolgens heeft [eiser] op 20 oktober 2003 onder de naamloze vennootschap Postbank N.V. ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag laten leggen.
l. Bij brief van 2 november 2003 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiser] geschreven:
"Hierbij wil ik (…) de huurovereenkomst van [adres] per direct be-ëindigen.
In de huurovereenkomst staat dat er nog drie maanden aan verbonden zijn.
Omdat ik niet in staat ben om het te kunnen betalen ga ik op zoek naar anderen die mijn huurover-eenkomst per direct wilt overnemen."
3. De vordering
3.1 [eiser] vordert -samengevat- ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming door [gedaagde] van de bovengenoemde woning, alsmede betaling van €4.412,02 vermeerderd met de wettelijke rente sedert de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening en betaling van €950,00 per maand, te vermeerderen met €7,50 per week of een gedeelte van de week dat [gedaagde] de vergoeding onbetaald laat, voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, zulks ingaande 1 november 2003.
3.2 [eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd:
[gedaagde] is ten gevolge van toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen het volgende aan [eiser] verschuldigd:
huurpenningen tot en met oktober 2003 €2.850,00
boete tot en met week 41 van 203 € 172,50
voorschot nutsvoorzieningen tot en met 18 oktober 2003 € 500,00
€3.522,50
waarop in mindering is betaald -€ 950,00
resteert €2.572,50
vermeerderd met:
termijnverhoging november 2003 € 950,00
boete wegens te late betaling sedert week 42 van 2003 p.m.
vastrecht conservatoir beslag € 80,00
salarisprocureur € 330,00
omzetbelasting € 62,70
proces-verbaal beslaglegging roerende zaken € 106,75
kosten slotenmaker € 71,26
proces-verbaal overbetekening € 68,71
proces-verbaal conservatoir derdenbeslag € 170,10
in totaal €4.412,02
[gedaagde] heeft op 30 september 2003 telefonisch aan [eiser] medegedeeld de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te willen beëindigen.
[eiser] heeft ter meerdere zekerheid tot verkrijging van betaling zekerheidsmaatregelen doen nemen, bestaande uit een conservatoir beslag op roerende zaken, zomede conservatoir beslag onder de bankrelatie van [gedaagde].
4. Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 Ter comparitie van 29 januari 2004 hebben partijen onder meer het volgende verklaard:
[eiser]:
"Eind februari 2004 kan de normale huur worden beëindigd als we de opzegging accepteren. De brief met de opzegging is wel ontvangen.
Uiteindelijk is de maand september 2003 wel betaald, maar veel te laat. De betalingen zijn steeds afgeboekt met terugwerkende kracht. Er is steeds achteraf huur betaald. Er is vier maal betaald. Eenmaal per jaar krijg ik de jaarafrekening voor het energieverbruik met de eindstanden. Er zijn tussenmeters. Bij aanvang van de huur is de beginstand opgenomen. Het gebruik van de winkel trek ik ervan af. Ik heb de jaarafrekening nog niet ontvangen.
Ik heb de woning gestoffeerd verhuurd. [gedaagde] heeft de vloer op het balkon gezet en laminaat aangebracht. Bij een stroomstoring moest ik bij meterkast zijn. Ik kon er niet bij. Ik heb [gedaagde] gezegd tapijt weg te halen. Dat deed ze niet zelf. Ik zette toen de troep voor deur. Zij kon er dus niet in."
[gedaagde]:
"Er is een geschil over de beslaglegging. In het beslagrekest kloppen bepaalde dingen niet. Er was geen achterstand vanaf juli 2003. Ook het bedrag van de leveringen en diensten klopt niet. Er was toen al bekend dat er betalingen waren verricht. Er is geen deugdelijke specificatie van het energieverbruik. De meter is aangesloten op de winkel van [eiser] en op de gehuurde woning. Ik ben nauwelijks in de woning geweest.
De algemene bepalingen noemen een opzegging gelijk aan betaalperiode. Ik ga dus uit van een opzegtermijn van een maand. Ik ben enkele dagen te laat met de opzegging.
Ik had gedurende een maand geen toegang tot de woning. Toen ik op 5 oktober 2003 met mijn vriend bij de woning kwam, bleek boven de deur van binnenuit te zijn ver-grendeld en kon ik er niet in. Na een brief van mijn gemachtigde ging de vergrendeling er weer af.
De maanden juli en augustus was ik met vakantie. In september was ik ziek en niet thuis. De maand oktober was de woning afgesloten. Begin november kwam ik er weer. Ik heb er nooit echt gewoond. Ik heb de centrale verwarming niet aangezet."
5.2 Door [eiser] is niet weersproken dat [gedaagde] bij ondertekening van het contract contant €1.348,39 heeft voldaan. Dit feit is daarom als vaststaand aangemerkt. Voorts is ter comparitie gebleken dat partijen het erover eens zijn dat daarnaast per bank vier maanden huur is betaald, waarbij oktober 2003 de laatst betaalde maand is.
5.3 Het contract geeft [gedaagde] de mogelijkheid tot opzegging met een opzegtermijn van tenminste drie maanden. Nu de dagvaarding in deze zaak niet voor 1 augustus 2003 is uitgebracht dient de onderhavige vordering te worden beoordeeld naar het sedert die datum geldende huurrecht. Art 7:271 lid 5 BW schrijft voor opzegging door de huurder een opzegtermijn voor die gelijk is aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, zij het dat die termijn nooit korter dan één maand en nooit langer dan drie maanden mag zijn.
De termijn die in het huurcontract is opgenomen komt dus in strijd met deze wettelijke bepaling en is daarom ingevolge het 7e lid van genoemd artikel nietig. Dit betekent dat [gedaagde], nu de huurbetaling per maand geschiedde, een opzegtermijn van één maand in acht moest nemen. Nu zij op 2 november 2003 heeft opgezegd moet zij beschouwd moet worden tegen 1 januari 2004 te hebben opgezegd.
Door [eiser] is erkend dat die opzegging is ontvangen. Niet relevant is of [eiser] de opzegging accepteert of niet. [gedaagde] had het recht op te zeggen en heeft van dat recht gebruik gemaakt. [eiser] heeft dat te respecteren. Een en ander brengt met zich dat de huurovereenkomst is opgezegd en dus beëindigd is met ingang van 1 januari 2004. Voor ontbinding van de huurovereenkomst is daarom geen plaats meer.
5.4 Het vorenstaande betekent voorts dat [gedaagde] in beginsel nog huur verschuldigd is tot 1 januari 2004, dat wil dus zeggen: de maanden november 2003 en december 2003 ad €850,00, vermeerderd met het voorschot van €100,00 per maand voor de leveringen en diensten. In totaal is dit een bedrag van €1.900,00.
5.5 [gedaagde] heeft zich erop beroepen dat zij in de maand oktober 2003 geen woongenot heeft gehad doordat [eiser] de toegang tot de woning belemmerde. Ter comparitie heeft [eiser] erkend dat hij troep voor de deur heeft gezet en dat [gedaagde] er dus niet in kon. Dat getuigt niet van goed verhuurderschap. [eiser] had een andere oplossing moeten bedenken om de meterkast te bereiken en niet zodanig mogen handelen dat [gedaagde] de woning niet meer in kon. Nu onweersproken de woning pas weer toegankelijk was nadat de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiser] een brief had gestuurd, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] gedurende de maand oktober 2003 inderdaad geen huurgenot heeft gehad. Zij heeft daarom ten onrechte over die maand huur betaald. Dit kan verrekend worden met het nog te betalen bedrag.
5.6 Op grond van het vorenstaande dient [gedaagde] aan huur en voorschot leveringen en diensten daarom nog één maand en dus €950,00 te voldoen.
5.7 [eiser] heeft voorts betaling verzocht van de overeengekomen boete wegens te late betaling van de huur. Op grond van de vaststaande feiten werd de huur als volgt te laat betaald: De huur over juli 2003 werd ruim vier weken te laat betaald, de huur over augustus 2003 werd ruim acht weken te laat en de huur over september 2003 werd ruim zeven weken te laat betaald. In totaal een periode van 22 weken, waarbij volgens het huurcontract een gedeelte van een week als volle week is geteld, derhalve: 5+9+8=22 weken. Dat de huur over oktober 2003 ook te laat werd betaald is niet meer relevant, omdat, zoals blijkt uit hetgeen hierboven is overwogen, over die maand ten onrechte huur is betaald. Boete is daarom over die maand niet aan de orde.
5.8 [gedaagde] heeft aangevoerd dat het boetebeding onredelijk is. Zij heeft echter verzuimd aan te geven waarom het beding onredelijk zou zijn, terwijl geen sprake is van een beding als genoemd in de artikelen 6:236 BW en/of 6:237 BW. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen concreet aan te geven waarom het beding in dit geval onredelijk is. Nu zij dat niet heeft gedaan gaat de kantonrechter verder aan dit verweer voorbij.
Wegens boete is [gedaagde] daarom 22 x €7,50 = €165,00 verschuldigd.
5.9 Met betrekking tot de gelegde beslagen en de daarmee gepaard gaande kosten overweegt de kantonrechter het volgende.
5.10 Hoewel de achterstand in de huurbetaling in het beslagrekest inderdaad te ruim was omschreven, omdat ten tijde van het indienen van dat verzoek sprake was van slechts twee maanden (september 2003 en oktober 2003) huurachterstand, neemt dat niet weg dat het rekest op goede gronden is ingediend en de beslagen rechtsgeldig zijn gelegd. Niet alleen was er immers een achterstand in de huurbetalingen, maar bovendien had [gedaagde] eind september 2003 aan [eiser] meegedeeld dat zij niet in staat zou zijn de huur nog veel langer te continueren in verband met het feit dat haar arbeidsovereenkomst per 1 oktober 2003 werd beëindigd. Onder die omstandigheden is het redelijk te achten dat [eiser] tot beslaglegging is overgegaan. De daarmee gepaard gaande kosten komen daarom voor rekening van [gedaagde]. Vast recht en salaris gemachtigde zullen onder de noemer verschotten respectievelijk salaris gemachtigde worden toegewezen.
5.11 Op grond van het vorenstaande zullen de volgende bedragen worden toegewezen:
- één maand huur + voorschot leveringen en diensten € 950,00
- boetes wegens te late betaling € 165,00
- beslagkosten: €106,75+€71,26+€68,71+€170,10= € 416,82
in totaal €1.531,82
5.12 Voor het geval [gedaagde] de woning inmiddels nog niet mocht hebben ontruimd is zij vanaf 1 januari 2004 een gebruiksvergoeding ad €950,00 per maand verschuldigd zoals gevorderd. Voor toewijzing van de overeengekomen boete bij te late huurbetaling acht de kantonrechter ten aanzien van deze gebruiksvergoeding geen termen aanwezig. Dat onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
6. De slotsom en kosten
Hoewel de vordering niet volledig wordt toegewezen is [gedaagde] wel als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Zij zal daarom in de proces-kosten worden veroordeeld.
7. De beslissing
De kantonrechter:
Veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwij-ting aan [eiser] te betalen €1.531,82, te ver-meerderen met de wette-lijke rente berekend vanaf 24 oktober 2003 tot aan de dag der algehele voldoening.
Veroordeelt [gedaagde] voor zover nodig om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin van harentwege bevindende personen en goederen met uitzondering van de roerende zaken welke bij proces-verbaal van 14 oktober 2003 in conservatoir beslag zijn genomen te ontruimen en te verlaten en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort er vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging aan [eiser] om die ontruiming zelf te doen bewerkstelli-gen desnoods met behulp van de sterke arm en op kosten van [gedaagde].
Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen €950,00 per maand voor elke maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde] in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen zulks ingaande 1 januari 2004.
Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de beslagkosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op (€80,00+€162,00+€68,20=) € 310,20 aan verschotten en €405,00 aan salaris voor de gemachtigde, met bepaling dat de explootkosten worden verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage bedoeld in artikel 9, 1e lid van de Wet op de Omzetbelasting 1968.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. F.J.P. Veenhof, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 25 februari 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.