Uitspraak
R E C H T B A N K H A A R L E M
Sector Kanton
Locatie Zaandam
Zaaknummer : 239110
Rolnummer : 3190-04
Datum uitspraak : 2 december 2004
Vonnis van de kantonrechter inzake:
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting De Woonmij Zaanstad
te Wormerveer gemeente Zaanstad
eisende partij
gemachtigde: deurwaarder W.Th. Schoonebeek te Zaandam
tegen:
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
gemachtigde: geen (procedeert in persoon)
Verloop van de procedure
Verwezen wordt naar het tussenvonnis van 30 september 2004.
Zoals daarin uiteengezet gaat het om een cluster van 38 zaken waarin evenveel gelijkluidende tussenvonnissen zijn gewezen en ook dit eindvonnis zal voor een belangrijk deel eensluidend zijn.
In de beslissing zullen alleen verschillende adressen worden genoemd en verschillende huurprijzen omdat die verschillen er voordien ook al waren.
Op 2 november 2004 heeft een comparitie van partijen plaatsgehad.
De gemachtigde van de huurders heeft zich onttrokken behalve voor zijn inmiddels overleden moeder, die huurster was en waarvoor hij als erfgenaam blijft optreden.
Van een andere overleden huurder hebben de erfgenamen afstand van de nalatenschap gedaan waarop deze zaak ter zitting is doorgehaald.
Alle andere huurders zijn in persoon of bij volmacht verschenen om op vragen van de kantonrechter te antwoorden.
De griffier heeft aantekening gehouden van wat is besproken.
Er zijn geen stukken meer overgelegd dan stukken waarom de kantonrechter uitdrukkelijk had gevraagd.
Vordering en verweer zijn na het laatste tussenvonnis ongewijzigd gebleven
Beoordeling van het geschil
Nieuwe feitelijke vaststellingen
Er zijn enkele aanvullende nieuwe feitelijke vaststellingen te doen.
Eerder is reeds vastgesteld dat het gaat om een cluster van 38 zaken.
Het gaat in alle gevallen om huurders van een woning van De Woonmij die daar reeds woonden in februari 2002, en nu in de meeste gevallen nog wonen.
Het betreft flatwoningen aan verschillende adressen aan (de straatnamen) De Locomotief of De Wildemanakker of De Baanakker te Koog aan de Zaan gemeente Zaanstad.
De Huurcommissie heeft in maart 2004 de huurprijzen van al die woningen met terugwerkende kracht tot 1 februari 2002 vastgesteld op 55% van de toenmalige maximum huurprijs, en verzoeken van de verhuurster tot huurverhoging met het trendmatige percentage per 1 juli 2004 afgewezen.
In de eerdere feitelijke vaststellingen is al aan de orde gekomen dat in de onderhavige beschikkingen van de Huurcommissie sprake is van 82 verzoeken die gezamenlijk zouden zijn behandeld, maar die slechts hebben geleid tot 38 uitspraken.
Inmiddels is gebleken dat het gaat om in totaal 290 flatwoningen en dat daarvan 82 bewoners destijds een verzoek bij de Huurcommissie hadden lopen. Van die zaken hebben de onderhavige 38 geleid tot deze inhoudelijk gelijkluidende beschikkingen van de Huurcommissie.
De andere verzoeken waren niet ontvankelijk of zijn ingetrokken of betroffen andere zaken.
Thans kan dus worden vastgesteld dat het gaat om 38 woningen, verspreid over die 290 adressen, waarvan die 38 huurders zodanige klachten hadden over een gebrek aan de verwarmingsinstallatie, dat de Huurcommissie is gekomen tot deze 38 tijdelijke huurverlagingen.
Ter zitting is ook gebleken dat het overgrote deel van de 38 huurders waarom het gaat, vanaf februari 2002 tot en met heden de gebruikelijke huur zijn blijven betalen.
Op een enkele uitzondering na heeft niemand een voorschot genomen op de uitspraak van de Huurcommissie of van de kantonrechter door huur te gaan korten.
Tenslotte is ter zitting duidelijk geworden dat De Woonmij in de flatgebouwen aan De Locomotief inmiddels nog vóór het stookseizoen 2004/2005 individueel gestookte hr-ketels heeft laten installeren, en dat in de zomer van 2005 hetzelfde zal gebeuren in alle flats aan de Baanakker en Wildemanakker, waar weliswaar in de 80-er jaren hr-ketels waren aangelegd maar nog collectief gestookte.
Voor die operatie is toestemming van tenminste 75% van de betrokken huurders nodig, maar naar het zich thans laat aanzien zal die toestemming waarschijnlijk door voldoende bewoners worden gegeven.
Alle ter zitting gehoorde bewoners hadden (Locomotief) of hebben nog (Baanakker/Wildemanakker) een individueel bemeterde woning en radiatoren met thermostaatknoppen waarmee ook nog in één of meer vertrekken afzonderlijk de warmteafgifte kan worden geregeld.
Vrijwel allen hebben in het verleden gebruik gemaakt van de gelegenheid om dubbel glas te nemen tegen een daarbij behorende toeslag op de huur.
Degenen die geen dubbel glas hebben, hebben die mogelijkheid destijds afgewezen of woonden er nog niet toen die keuze zich voordeed.
De betrokken huurders wonen niet uitsluitend in kop- of eindwoningen
Het geschil
In het tussenvonnis is reeds uiteengezet dat het ging om de bezwaren van de thans eisende partij, verhuurster De Woonmij, tegen de 38 beslissingen van de Huurcommissie waarbij de huurders die om een tijdelijke huurverlaging vroegen in het gelijk zijn gesteld en haar verzoek om goedkeuring van een trendmatige huurverhoging is afgewezen.
Beoordeling van de geschilpunten
Wat in het tussenvonnis is overwogen, ook voorzover het voorlopige overwegingen betreft, wordt hier herhaald en bevestigd.
Dat geldt met name voor de door de kantonrechter kritisch beoordeelde collectieve benadering van het probleem door de Huurcommissie, nu inmiddels blijkt dat het niet gaat om een groep van 38 van 82 huurders, maar 38 van 290 huurders.
De kantonrechter heeft reeds uiteengezet dat en waarom hij de sanctie van korting van de huur tot een percentage van de maximaal redelijke huurprijs zou te niet doen of aanzienlijk matigen.
Er zijn een aantal redenen om die sanctie thans niet alleen te matigen maar zelfs te niet te doen en te volstaan met een tijdelijke bevriezing van de huur.
In de eerste plaats gaat het om een relatief nog kleinere groep van huurders dan aanvankelijk gedacht.
In de tweede plaats is een dergelijke sanctie bedoeld om een verhuurder van een gebrekkige woning een extra prikkel te geven om het gebrek op te heffen. Een dergelijke sanctie heeft weinig praktisch nut meer als de Huurcommissie er, zoals in dit geval, twee jaar later mee komt, en dan ook nog hetgeen de verhuurder in de afgelopen jaren heeft gedaan ten onrechte afdoet als provisorische maatregelen.
Inmiddels zitten de gewenste en meest moderne individuele cv-installaties in de meest verouderde flats en worden zij waarschijnlijk volgend jaar aangelegd in de iets minder verouderde flats.
In de laatste plaats is ter zitting in geen enkel individueel geval gebleken van een relatief veel schrijnender geval dan gemiddeld.
De enkeling die niet heeft meegedaan met isolerend glas heeft daar zelf voor gekozen.
De velen die dat wel hebben gedaan hebben daarvoor ook een iets hogere huur over gehad, maar dat behoeft nu niet te worden terugbetaald omdat dat glas niet goed zou zijn geweest voor het doel waarvoor het is geplaatst. Het voorkomt ongewenste warmteafgifte naar buiten of men nu individueel stookt of collectief.
Het is een algemeen bekend feit dat die ongewenste warmteafgifte naar buiten, met of zonder dubbel glas, hoger is in kop- en eindwoningen dan in tussenwoningen, maar geen van die soorten was oververtegenwoordigd.
Bovendien heeft De Woonmij onbetwist gesteld dat bij de toerekening van de servicekosten al een zekere compensatie werd en wordt toegepast in collectief gestookte flats.
Daar kan men het, zoals sommige huurders, al of niet mee eens zijn, maar zoals eerder overwogen gaat het in deze zaak niet om servicekosten, anders dan in de vele vroegere zaken bij de Huurcommissie, die zijn afgedaan en die hier niet meer ter discussie staan.
Het komt de kantonrechter, alles overziende en gezien artikel 18 (in het bijzonder lid 7) van de Huurprijzenwet Woonruimte (oud) en artikel 7:250 lid 2 BW en artikel 16 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte, redelijk voor om te constateren dat zich in alle woningen het gebrek voordeed van een niet goed regelbare cv-installatie. Dat gebrek is inmiddels gedeeltelijk verholpen en wordt in de toekomst voor de overige gevallen verholpen.
Dat gebrek was en is niet ernstig genoeg om de huurprijs terug te brengen naar een percentage van de maximaal redelijke huur.
Een redelijke huur per 1 februari 2002 is naar mijn mening de toen geldende huur en dat moet zo blijven tot 1 juli 2004 voor wat betreft de woningen van de betrokkenen aan De Locomotief en tot 1 juli 2005 voor wat betreft de woningen aan de Baanakker en Wildemanakker.
Conclusie
De beslissing met betrekking tot de tijdelijke huurverlaging wordt tenietgedaan en die met betrekking tot de afgewezen verhoging per 1 juli 2002 wordt bevestigd.
Verdere beslissingen vallen buiten het kader van deze beschikking, maar de kantonrechter gaat er van uit dat na de aanleg van de individueel gestookte installaties de huurprijzen weer, met inhaalslagen voor zover wettelijk toegelaten, zullen worden teruggebracht naar het oude niveau.
Kosten
Er is aanleiding om de kosten van de procedure te compenseren
B E S L I S S I N G
De kantonrechter;
Stelt de huurprijs van de woning van gedaagde aan de [adres + woonplaats] vast op € 341,77 per 1 februari 2002 en bepaalt dat ze daarna niet eerder zal worden verhoogd dan met ingang van 1 juli 2005.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Belast iedere partij met de eigen kosten.
Aldus gewezen door mr J.J. van der Valk, kantonrechter, en op 2 december 2004 in het openbaar uitgesproken en door kantonrechter en griffier ondertekend.