Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
sector kanton, locatie Haarlem
zaaknummer: 276061
datum uitspraak: 1 juli 2005
Vonnis in kort geding van de kantonrechter te Haarlem in de zaak van:
[eiseres/verweerster], handelende onder de naam MB Cosmetics,
te [woonplaats],
EISERES in conventie,
VERWEERSTER in reconventie,
hierna: [eiseres/verweerster],
gemachtigde mr. A.A. Zeeman,
tegen
1. [gedaagde/eiseres],
en
2. [gedaagde/eiser]
gezamenlijk handelende onder de naam
Maatschap Gerechtsdeurwaarders- & Incassokantoor Alkmaar
te Alkmaar,
GEDAAGDEN in conventie,
EISERS in reconventie
hierna: [gedaagden/eisers],
verschenen in persoon.
In conventie en in reconventie:
1. Het verloop van de procedure
Bij dagvaarding van 26 mei 2005 heeft [eiseres/verweerster] [gedaagden/eisers] opgeroepen tegen de openbare civiele zitting van de rechtbank Alkmaar, sector kanton. Bij vonnis van 8 juni 2005 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar, de zaak in de stand waarin deze zich toen bevond verwezen naar de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem. Aldaar heeft op 24 juni 2005 de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Partijen hebben ter zitting nog stukken overgelegd.
De inhoud van alle stukken wordt geacht hier te zijn herhaald en ingelast.
In conventie:
2. De vordering
2.1 [eiseres/verweerster] vordert dat de kantonrechter als voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat, [gedaagden/eisers] zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van een daartoe veroordelend vonnis de op 17 september 2004 gesloten overeenkomst na te komen door het gehuurde kantoorpand aan de Havinghastraat 24 te Alkmaar conform schriftelijke huurovereenkomst van 17 september 2004 daadwerkelijk in gebruik te nemen en te houden en vanaf 1 juni 2005 de bedongen huur ad €13.817,85 inclusief omzetbelasting te voldoen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van €500,00 voor iedere dag dat [gedaagden/eisers] daarmee in gebreke blijven, met veroordeling van [gedaagden/eisers] in de proceskosten.
2.2 [eiseres/verweerster] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
Op 17 september 2004 heeft [eiseres/verweerster] aan [gedaagden/eisers] ingaande 1 maart 2005, welke datum in overleg is verschoven naar 1 juni 2005, verhuurd de kantoorruimte gelegen op de begane grond en eerste verdieping in, alsmede twee parkeerplaat-sen aan de waterzijde bij het kantoorgebouw aan de Havinghastraat 24 te Alkmaar.
Bij brief van 3 maart 2005 hebben [gedaagden/eisers] aan [eiseres/verweerster] bericht het gehuurde niet per 1 maart 2005 te betrekken, maar het huurcontract per 1 juni 2005 te laten ingaan op voorwaarde dat alle benodigde vergunningen zijn gerealiseerd. [eiseres/verweerster] heeft daarmee ingestemd.
[gedaagden/eisers] waren van meet af aan bekend met het feit dat de nieuwbouw panden aan de Havinghastraat formeel niet bestemd waren voor verhuur, maar dat dit reeds algemeen gebruikelijk was in de reeds bestaande panden.
De vergunning om tot verhuur van de kantoorruimte over te gaan is door de gemeente Alkmaar afgegeven op 18 maart 2005 en op 23 maart 2005 per fax aan [gedaagden/eisers] gezonden.
[gedaagden/eisers] hebben zelf verkozen om de afgifte van de definitieve vrijstelling om te mogen verhuren af te wachten. Die vrijstelling is er tijdig gekomen. Ook aan de door [gedaagden/eisers] gewenste nooduitgang zal worden voldaan. De reclameaanduiding is geen nieuw punt voor [gedaagden/eisers], maar ook hieraan zal worden voldaan.
[gedaagden/eisers] weigeren echter het gehuurde per 1 juni 2005 te betrekken.
[eiseres/verweerster] heeft groot belang bij nakoming van de huurovereenkomst. Vanwege alle aanpassingen die op verzoek van [gedaagden/eisers] zijn aangebracht is het ver-huurde nauwelijks aan een ander verhuurbaar, nog afgezien van de extra kosten die voor [gedaagden/eisers] zijn gemaakt.
3. Het verweer
[gedaagden/eisers] hebben het volgende - verkort weergegeven - tegen de vordering aangevoerd:
Primair: de huurovereenkomst is door bedrog tot stand gekomen. [eiseres/verweerster] heeft [gedaagden/eisers] opzettelijk in dwaling gebracht.
Subsidiair: [gedaagden/eisers] hebben gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst. Indien [gedaagden/eisers] geweten hadden dat [eiseres/verweerster] geen vergunning had van de gemeente dan hadden [gedaagden/eisers] nimmer een overeenkomst met [eiseres/verweerster] gesloten. De overeenkomst is derhalve vernietigd.
[gedaagden/eisers] wilden per 1 juni 2005 alsnog huren op voorwaarde dat alle definitieve vergunningen en de nooduitgang voor 1 april 2005 waren gerealiseerd.
[eiseres/verweerster] is deze voorwaarden niet nagekomen en derhalve hebben [gedaagden/eisers] te kennen gegeven dat zij niet meer wilden huren.
In reconventie:
4. De vordering
Zich baserend op hetgeen zij in conventie als verweer hebben aangevoerd vorderen [gedaagden/eisers] vernietiging althans ontbinding van het huurcontract en ver-oordeling van [eiseres/verweerster] tot betaling van een schadevergoeding van €10.000,00, met veroordeling van [eiseres/verweerster] in de proceskosten.
5. Het verweer
[eiseres/verweerster] heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Op het verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil nader worden ingegaan.
In conventie en in reconventie:
6. De vaststaande feiten
Tussen partijen staat het volgende vast:
a. Partijen hebben op 17 september 2004 een huurovereenkomst gesloten met be-trekking tot de kantoorruimte gelegen op de begane grond en eerste verdieping in, alsmede 2 parkeerplaatsen aan de waterzijde bij, het kantoorgebouw aan de Havinghastraat 24 te Alkmaar.
b. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van bijna vijf jaar, ingaande 1 maart 2005 en lopende tot en met 31 december 2009, met een mogelijkheid tot voort-zetting voor een aansluitende perioden van 5 jaar.
c. De huurprijs bedraagt op jaarbasis €43.700,00 exclusief omzetbelasting en bijkomende leveringen en diensten.
d. Per kwartaal dient aan huur inclusief omzetbelasting en het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten met de daarover verschuldigde omzetbelasting €13.817,85 door [gedaagden/eisers] te worden voldaan.
e. Artikel 8.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Het verhuurde verkeert in CASCO staat, echter wordt voor rekening en risico van verhuurder opgeleverd met de volgende voorzieningen:
? vloerbedekking over de gehele oppervlakte van het gehuurde, keuze naar kleur door huurder, zulks tot een maximum bedrag van €10,-- per m²;
? wandbedekking door middel van spacpoets;
? systeemplafond met TL-verlichtingsarmaturen;
? “plafondpalen” ten behoeve van de bekabeling;
? dames- en herentoilet op de begane grond en de 1e verdieping;
? pantry op de begane grond;
? nooduitgang.”
f. Ter vergadering van 8 februari 2005 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Alkmaar besloten vrijstelling te verlenen voor het wijzigen van de bestemming “kleine bedrijvigheid” in “kantoren” voor het ge-deelte van het pand Havinghastraat 24 dat niet bij MB Cosmetics in gebruik is.
g. Bij brief van 8 februari 2005 hebben [gedaagden/eisers] het volgende aan [eiseres/verweerster] geschreven:
“(…)
Wij hebben tot op heden geen schriftelijke goedkeuring van de Gemeente Alkmaar mogen ont-vangen. Zoals wij reeds bij brief van 5 januari jl meedeelden, zien wij af van de huurovereenkomst betreffende het pand aan de Havinghastraat 24.
(…)
Wij beschouwen de tussen u en ons kantoor gestelde huurovereenkomst als ontbonden.
(…)”
h. Bij brief van 3 maart 2005 hebben [gedaagden/eisers] onder meer het volgende aan [eiseres/verweerster] geschreven:
“(…).
Wij hebben met elkaar over de oplevering van het pand aan de Havinghastraat 24 gesproken. Gezien het feit dat de vrijstellingsverklaring niet eerder rond is dan 11 maart a.s. kon het pand niet tegen de afgesproken datum van 1 maart 2005 verhuurd worden. Wij hebben met elkaar be-sproken dat wij een minimale termijn van twee maanden nodig hadden om onze verhuizing te kunnen voorbereiden.
Afgesproken is dat wij ons huurcontract daarom op 1 juni a.s. zullen laten ingaan, op voor-waarde dat alle benodigde vergunningen zijn gerealiseerd.
Daarnaast hebben wij gesproken over de afwezigheid van een nooduitgang. Voor ons is niet ac-ceptabel dat er één vluchtweg in het pand is. (…) Daarnaast hebben wij de plaatsing van de nooduitgang contractueel vastgelegd.
(…)
Indien de vergunningen en de nooduitgang niet gerealiseerd kunnen worden, dan behouden wij ons het recht voor om alsnog het huurcontract te ontbinden.
(…)”
i. Bij besluit van 18 maart 2005 heeft het College van Burgemeester en Wethou-ders van de gemeente Alkmaar vervolgens die vrijstelling verleend van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
j. Aan de vrijstelling zijn door de gemeente Alkmaar de volgende voorwaarden verbonden:
“(…)
1. De rookvrije vluchtroutes moeten leiden naar het aansluitende terrein en vandaar naar de openbare weg, zonder dat hierbij deuren moeten worden gepasseerd die met behulp van sleutels of andere “losse” hulpmiddelen zijn te openen. (…).
2. Voordat het gebouw in gebruik wordt genomen dienen de hieronder geëiste brandbeveili-gingsinstallaties te zijn opgeleverd en door de bevoegde brandweerautoriteit te zijn goedge-keurd, te weten:
3. In het gebouw waarin beide vluchtroutes vanaf de toegang van de verblijfsruimte gedeelte-lijk samenvallen, zijn de verkeersruimten waarin de bedoelde vluchtroutes samenvallen, alsmede ruimten van waaruit die vluchtroutes bij brand kunnen worden geblokkeerd, voor-zien van een brandmeldinstallatie met ruimtebewaking. (…)
4. In het gebouw dient een ontruimingsalarminstallatie aanwezig te zijn, welke dient te voldoen aan NEN 2575 en het programma van eisen van de Brandweer. (…)
5. Het gebouw moet worden voorzien van vluchtrouteaanduidingen als bedoeld in NEN 8088 (…)
6. De kantoorruimte moet zijn voorzien van een voorziening voor noodstroom, moeten de vluchtrouteaanduidingen zijn voorzien van verlichting en op de noodstroomvoorziening zijn aangesloten. De nood- en transparantverlichting dient te voldoen aan NEN 1838 en het ge-stelde onder hoofdstuk 11 van het boek “Brandbeveiligingsinstallaties” (…)”
k. Bij e-mail bericht van 30 maart 2005 hebben [gedaagden/eisers] het vol-gende aan [eiseres/verweerster] geschreven:
“Bedankt voor je fax met daarin het vrijstellingsbesluit. Graag vernemen wij nog of je de aan het besluit verbonden voorwaarden 1 t/m 6 al gerealiseerd hebt. Tevens vernemen wij zo spoedig mogelijk van jou wat je aan de te naamstelling op het door jou verhuurde gedeelte gaat doen.”
l. Hierop heeft [eiseres/verweerster] het volgende per e-mail bericht van 1 april 2005 aan [gedaagden/eisers] geantwoord:
“Ter bevestiging: de aan het besluit van de gemeente verbonden voorwaarden 1 t/m 6 zijn allen gerealiseerd. Voor wat betreft de vraag over de naamsaanduiding hebben jullie mijn reactie als het goed is ontvangen per fax en per (eerdere) e-mail; het lijkt mij verstandig dat we daar nog even over overleggen en tot een voor ons allen aanvaardbare oplossing komen.”
m. Bij brief van 15 april 2005 heeft de gemachtigde van [eiseres/verweerster] onder meer het volgende aan [gedaagden/eisers] geschreven:
“(…)
- alle vereiste vergunningen waarvoor de verhuurder zou moeten zorgdragen, zijn aanwezig om het huurgenot ingaande 1 juni a.s. te kunnen verschaffen;
- contractueel is een nooduitgang bedongen als extra opleverpunt en die zal er voor 1 juni a.s. zijn. Die nooduitgang zal bestaan uit een tussendeur die de bovenverdiepingen van bei-de zijden van het pand met elkaar verbindt;
- wat een naamsvermelding van cliënte aan buitenzijde betreft, heeft zij u per brief van 8 april jl. bevestigd dat deze per 1 juni a.s. verwijderd zal zijn;
(…)”
7. De beoordeling van het geschil
7.1 De over en weer ingestelde vorderingen lenen zich voor een gezamenlijke be-spreking.
7.2 Vooropgesteld wordt dat een voorlopige voorziening zoals gevraagd alleen kan worden toegewezen als in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en om-standigheden de verwachting gewettigd is dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen van partijen tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter is voorshands, op grond van de thans voorliggende ge-gevens, van oordeel dat dit ten aanzien van de vordering van [eiseres/verweerster] wel en ten aanzien van de vordering tot schadevergoeding van [gedaagden/eisers] niet het geval is. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende.
7.3 De door [gedaagden/eisers] gevorderde vernietiging althans ontbinding van de huurovereenkomst kan reeds daarom niet worden toegewezen omdat de kort ge-ding procedure zich niet leent voor het geven van een dergelijke declaratoire beslissing als voorlopige voorziening. Het gaat daarbij immers om een voorziening die de rechts-toestand tussen partijen vaststelt die naar haar aard niet voorlopig is. De ontbinding of vernietiging verdaagt zich niet met een voorlopige voorziening.
7.4 [gedaagden/eisers] beroepen zich er allereerst op dat de huurovereen-komst door bedrog tot stand is gekomen. Naar het voorlopige oordeel van de kanton-rechter zijn onvoldoende feiten en/of omstandigheden gebleken die de conclusie zouden kunnen dragen dat [eiseres/verweerster] door het opzettelijk doen van onjuiste mededelingen [gedaagden/eisers] heeft bewogen tot het sluiten van de huurovereenkomst. Weliswaar kan niet ontkend worden dat het heeft geschort aan een goede communicatie tussen partijen, maar dat brengt nog niet met zich dat sprake is van bedrog aan de zijde van [eiseres/verweerster]. Ook het feit dat [eiseres/verweerster] met betrekking tot de vereiste vergunning beter had moeten weten en [gedaagden/eisers] daarover bij het sluiten van de overeenkomst had moeten inlichten, betekent nog niet dat [eiseres/verweerster] [gedaagden/eisers] heeft bedrogen in de zin van artikel 3:44 BW. Dit geldt temeer nu [eiseres/verweerster], zo-als zij onvoldoende weersproken heeft gesteld, [gedaagden/eisers] onmiddellijk van de problematiek rond de vereiste vergunning op de hoogte heeft gebracht toen zij daarvan door de gemeente bij brief van 22 december 2004 op de hoogte was gesteld.
7.5 Voorts beroepen [gedaagden/eisers] zich op dwaling ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter faalt ook dat beroep. Voor zover [gedaagden/eisers] zich al op dwaling zouden hebben kunnen beroepen op het moment dat zij de brief van 8 februari 2005 aan [eiseres/verweerster] schreven, is dat in ieder geval achtergehaald door de bespreking op 11 februari 2005 en de daarop gevolgde brief van 3 maart 2005. Partijen zijn toen immers nader overeenge-komen de huur per 1 juni 2005 te laten ingaan onder bepaalde voorwaarden.
[eiseres/verweerster] mocht er onder die omstandigheden gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagden/eisers] zich niet langer op het standpunt stelden dat de huurovereen-komst was ontbonden.
Zoals onder de vaststaande feiten is vermeld is de vergunning door de gemeente op 18 maart 2005 afgegeven, waarmee was voldaan aan een van de voorwaarden van [gedaagden/eisers], te weten dat de vergunning voor 1 april 2005 moest zijn verstrekt. [gedaagden/eisers] hebben erkend de vergunning op 25 maart 2005 van Bis-schops te hebben ontvangen. Aan de vergunning waren voorwaarden verbonden. Hoe-wel [eiseres/verweerster] geen nadere stukken omtrent de vervulling van die voorwaarden heeft overgelegd, is op basis van de wel overgelegde stukken, te weten: een gedeelte van de bouwtekening met daarop een stempel van de brandweer Alkmaar en een telefoonnotitie van een gesprek van de gemachtigde van [eiseres/verweerster] met de heer F. Tompot van de ge-meente Alkmaar, voldoende aannemelijk dat in de bodemprocedure de verlangde be-wijsstukken wel zullen kunnen worden geproduceerd.
7.6 Voorts hebben [gedaagden/eisers] nog aangevoerd dat [eiseres/verweerster] gedane toezeggingen niet nakomt door het niet aanbrengen van een nooduitgang zoals is over-eengekomen en door [gedaagden/eisers] te confronteren met een naamsaandui-ding van het bedrijf van [eiseres/verweerster] zelf op het gedeelte van het perceel dat aan [gedaagden/eisers] is verhuurd.
7.7 Wat de nooduitgang betreft heeft [eiseres/verweerster] toegezegd dat deze zal worden aan-gebracht. Dat [gedaagden/eisers] er geen vertrouwen meer in hebben betekent niet dat deze voorwaarde niet alsnog vervuld zal worden. Dat dit nog niet is gebeurd heeft, zoals is gebleken, te maken met de financieringsmogelijkheden van [eiseres/verweerster] en het standpunt van [gedaagden/eisers] dat zij de overeenkomst niet wilden nako-men. Het is begrijpelijk dat [eiseres/verweerster] onder die omstandigheden nog niet is overgegaan tot het aanbrengen van de nooduitgang.
7.8 Aan [gedaagden/eisers] moet worden toegegeven dat de naamsaanduiding van [eiseres/verweerster] op het aan [gedaagden/eisers] verhuurder gedeelte niet correct is. [eiseres/verweerster] heeft dit zelf ook erkend, maar heeft in dat verband gesteld dat zij er zelf ook door werd overvallen omdat het een geschenk van haar kinderen is. In ieder geval heeft [eiseres/verweerster] toegezegd dat deze naamsaanduiding zal worden verwijderd, zodat ook aan die voorwaarde van [gedaagden/eisers] is voldaan.
7.9 Nu aan de door [gedaagden/eisers] gestelde voorwaarden is of zal worden voldaan kunnen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter [gedaagden/eisers] zich niet onttrekken aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat [gedaagden/eisers], zoals zij stellen, geen vertrouwen meer in [eiseres/verweerster] hebben, is be-grijpelijk gelet op de gebreken in de communicatie, maar dat vertrouwen kan in onder-ling overleg worden hersteld. Dit huidige gebrek aan vertrouwen hoeft daarom niet aan toewijzing van de vordering in de weg te staan.
7.10 De kantonrechter is echter wel van oordeel dat [gedaagden/eisers] alsnog een termijn moet worden gegund om de verhuizing te kunnen organiseren. Om die reden zal de vordering in dier voege worden toegewezen dat [gedaagden/eisers] per 1 september 2005 de gehuurde ruimte in gebruik zullen moeten nemen en ook pas vanaf die datum huur verschuldigd zullen zijn. Weliswaar derft [eiseres/verweerster] dan huurinkomsten sedert 1 juni 2005, maar gelet op de gebreken in de communicatie moet zij dat nu ac-cepteren. Ook zij had kunnen voorkomen dat één en ander niet geheel volgens haar wensen zou verlopen.
7.11 Partijen worden in conventie over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
7.12 Het vorenstaande impliceert dat de vordering tot schadevergoeding die door [gedaagden/eisers] is ingesteld moet worden afgewezen. Voor de door hen ge-stelde tekortkomingen is op grond van het vorenstaande immers onvoldoende grondslag aanwezig. [gedaagden/eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij de pro-ceskosten in reconventie moeten dragen. Tot op heden worden die kosten aan de zijde van [eiseres/verweerster] begroot op nihil.
8. De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende bij voorlopige voorziening:
In conventie:
Veroordeelt [gedaagden/eisers] de op 17 september 2004 gesloten overeenkomst na te komen door het gehuurde kantoorpand aan de Havinghastraat 24 te Alkmaar con-form schriftelijke huurovereenkomst van 17 september 2004 per 1 september 2005 daadwerkelijk in gebruik te nemen en te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van €500,00 voor iedere dag dat [gedaagden/eisers] daarmee in ge-breke blijven, zulks tot een maximum van €50.000,00 aan te verbeuren dwangsommen.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Weigert de meer of anders gevraagde voorzieningen.
In reconventie:
Weigert de gevraagde voorzieningen.
Veroordeelt [gedaagden/eisers] in de kosten van deze procedure, tot op deze uit-spraak aan de zijde van [eiseres/verweerster] begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. F.J.P. Veenhof, kantonrechter en ter openbare te-recht-zitting van 1 juli 2005 uitgesproken door de kantonrechter die deze uitspraak samen met de griffier heeft onder-te-kend.