Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 274529 CV EXPL 05-5307
datum uitspraak: 26 oktober 2005
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiser]
te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen [eiser]
gemachtigde mr S. Levelt
tegen
de besloten vennootschap
LAURUS NEDERLAND B.V.
te ’s-Hertogenbosch
gedaagde partij
hierna te noemen Laurus
gemachtigde mr A. de Fouw
De procedure
Voor de inhoud van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 18 mei 2005, met producties,
- de conclusie van antwoord van Laurus, met producties,
- het tussenvonnis van de kantonrechter van 3 augustus 2005 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
- de aantekeningen van de griffier van de ingevolge dat vonnis op 29 september 2005 gehouden comparitie van partijen,
- de pleitaantekeningen van de gemachtigden van ieder der partijen.
De feiten
[eiser], eigenaar van de winkelruimte aan het Lorentzplein 31 (en deels 32) te Badhoevedorp, verhuurt deze ruimte sinds 11 januari 1989 aan Depag B.V., rechtsvoorgangster van Laurus. In de winkel dreef Laurus een supermarkt onder de naam Basismarkt.
Artikel 5 lid 3 onder Pro a van de huurovereenkomst luidt:
Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan:
a. het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden onder te verhuren of in huur af te staan.
Artikel 15 lid 5 van Pro de huurovereenkomst luidt:
In afwijking van het gestelde in artikel 5, lid a heeft huurder het recht van onderverhuur.
(..)
In of omstreeks maart 2002 heeft Laurus de winkelruimte in gebruik gegeven aan Lidl.
Bij faxbericht van 6 april 2001 schrijft de gemachtigde van Depag aan de gemachtigde van [eiser] onder meer:
Cliënte heeft mij zojuist telefonisch meegedeeld dat cliënte het gehuurde niet aan een derde in gebruik zal geven of zal verhuren voordat cliënte toestemming heeft gekregen van uw cliënt, of bij gebreke daarvan gemachtigd is door de kantonrechter, om Lidl Nederland GmbH als huurder in haar plaats te stellen.
Naar aanleiding van het arrest van het Hof Amsterdam van 28 augustus 2003 heeft [eiser] bij exploit van 8 december 2003 Laurus gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde door Lidl en tot het zelf wederom blijvend in gebruik nemen en houden van de winkelruimte.
De vordering
[eiser] vordert (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van Laurus tot vergoeding van de door de toerekenbare tekortkoming en ontbinding van de huurovereenkomst geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat.
[eiser] stelt daartoe het volgende. Hoewel artikel 15 lid 5 van Pro de huurovereenkomst anders doet vermoeden, zijn partijen in 1989 uitdrukkelijk geen ongeclausuleerd recht van onderverhuur overeengekomen. De in het voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen bevestigen dit standpunt. Dit heeft ook Laurus erkend, als blijkt uit het feit dat Laurus in het verleden uitdrukkelijk toestemming aan [eiser] heeft gevraagd om de slagerij in de winkel aan een zelfstandige slager te verhuren. Uit de keuze van Laurus om indeplaatsstelling van de huurder te vragen blijkt verder dat ook Laurus van mening was dat de overeenkomst niet voorzag in onderverhuur zonder toestemming van [eiser]. Tenslotte wordt dit standpunt van [eiser] ondersteund door de inhoud van de hiervoor aangehaalde fax van 6 april 2001.
Door desondanks de winkelruimte in onderhuur te geven aan Lidl is Laurus toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodat zij gehouden is de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden.
Het verweer
Laurus betwist de vordering. Zij voert daartoe het volgende aan. [eiser] en Laurus (Depag) zijn een ongeclausuleerd recht van onderverhuur overeengekomen, als blijkt uit artikel 15 lid 5 van Pro de huurovereenkomst. De tekst van dit artikel is niet voor meerdere uitleg vatbaar en bovendien door [eiser] voor akkoord ondertekend. De bedoeling van partijen kan daarom niet meer ter sprake komen.
Laurus voert verder aan dat zij (destijds: Depag) overigens nooit een andere bedoeling heeft gehad dan een ongeclausuleerd recht van onderverhuur overeen te komen. Toen indeplaatsstelling van Lidl niet lukte is Laurus overgegaan tot onderverhuur aan Lidl. Indeplaatsstelling en onderverhuur hebben echter niets met elkaar te maken. Laurus heeft niet in strijd met de huurovereenkomst gehandeld.
Ook als wordt aangenomen dat er sprake is van wanprestatie dan rechtvaardigt deze geen ontbinding van de huurovereenkomst.
De beoordeling van het geschil
Partijen twisten primair over de vraag of zij een ongeclausuleerd recht op onderverhuur zijn overeengekomen.
De tekst van de huurovereenkomst is op dit punt eenduidig, zij het dat [eiser] -met getuigenverklaringen gemotiveerd- heeft gesteld dat die tekst niet strookt met de bedoeling van beide partijen bij de totstandkoming in 1989. Hiertegenover beroept Laurus zich erop dat in deze situatie voor uitleg van artikel 15 lid 5 van Pro de huurovereenkomst geen plaats is, omdat de bedoeling van partijen pas aan de orde kan komen als de strekking van dit beding niet duidelijk is. Ook overigens betwist Laurus dat zij een andere bedoeling heeft gehad dan in artikel 15 lid 5 is Pro vastgelegd.
Zoals uit de verklaringen van de getuigen [getuige 1], [eiser] en [getuige 3] blijkt, is de inhoud van artikel 15 lid 5 van Pro de huurovereenkomst onderwerp van overleg tussen partijen geweest voorafgaand aan de definitieve tekst van de huurovereenkomst welke door partijen is ondertekend. Uit de verklaring van [eiser] blijkt dat het tijdens deze besprekingen in elk geval zijn intentie is geweest dat artikel 15 lid 5 zou Pro komen te vervallen. Hij had in het concept in de kantlijn bij dit artikel aangetekend: “nee”. Volgens zijn getuigenverklaring is deze bepaling er per abuis in gebleven.
Ter beantwoording van de vraag of de uiteindelijke tekst van artikel 15 lid 5 de Pro neerslag is van de wilsovereenstemming van partijen op dit punt, is in het licht van het voorgaande dan ook van belang dat wordt meegewogen hetgeen partijen voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract hebben besproken en uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden. De enkele tekst van de huurovereenkomst op dit punt kan daarbij dan ook niet volstaan.
Die mee te wegen bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst valt af te leiden uit de verklaringen van de bij de onderhandelingen betrokken partijen, te weten [getuige 1], [eiser] en zijn toenmalige advocaat [getuige 3].
De getuige [getuige 1] heeft verklaard, voorzover van belang:
Ik kan mij herinneren dat [eiser] problemen had met het recht van onderhuur in die overeenkomst. Dat wilde hij eigenlijk niet. Ik heb toen gezegd dat Klaver-Randstad c.q. Depag het anders niet deed. Ik heb tegen [eiser] er wel bij gezegd dat het slechts de bedoeling was om intern -dat wil zeggen binnen het concern- onder te verhuren.
(…)
Ik heb met [eiser] en [getuige 3] overlegd en ik heb tegen hen gezegd dat de bepaling erin bleef staan. Ik heb tegen hen gezegd dat dit moest van de directie. Ik heb erbij gezegd dat het onderverhuren een interne zaak was.
(…)
Ik heb wel tegen Wegdam gezegd dat ik aan [eiser] heb aangegeven dat het de bedoeling was om alleen intern onder te verhuren.
(…)
Depag huurde alleen indien er een algemene bepaling van onderverhuur was opgenomen. Ook in dit geval moest dit van de directie worden opgenomen. Ik kon die zinsnede er daarom niet uithalen. Ik heb dat ook tegen [eiser] en [getuige 3] gezegd. Misschien hadden we nog een aantekening moeten maken dat het alleen voor binnen de organisatie was.
De (partij-)getuige [eiser] heeft onder meer verklaard:
(…) Bij artikel 14 (bedoeld is: 15) lid 5 heb ik “nee” opgeschreven. (…) De opmerkingen zijn verwerkt door [getuige 1] in het origineel behalve -per abuis- artikel 15 lid Pro 5. Ik nam aan dat de tekst door [getuige 1] gewijzigd zou worden.(…) Ik heb denk ik wel gekeken of de wijzigingen die ik voorstond uiteindelijk waren aangebracht, maar dit puntje met betrekking tot de onderverhuur is mij niet opgevallen. Ik heb erop vertrouwd dat [getuige 3] een en ander ook zou bekijken. De kwestie van de onderverhuur was voor mij een belangrijk punt.(…)
De getuige [getuige 3] heeft terzake onder meer verklaard:
Er is een bespreking geweest op mijn kantoor tussen [getuige 1], [eiser] en mijzelf. Wij hebben toen de conceptovereenkomst besproken. [eiser] had met name aanmerkingen over de bevoegdheid tot onderverhuur. Dat was voor hem het belangrijkste punt. [getuige 1] meldde dat die bepaling niet bedoeld was zoals het er stond. (…) [eiser] en ik hebben toen gezegd dat de huurovereenkomst op dat punt moest worden aangepast. Dat zou [getuige 1] doen. Wat er daarna gebeurd is dat weet ik niet. Ik heb pas jaren later gehoord dat de bepaling niet gewijzigd is.
Uit de hiervoor aangehaalde getuigenverklaringen volgt dat [eiser] en [getuige 1] niet uitdrukkelijk hebben afgesproken dat [getuige 1] het recht van onderverhuur uit het concept huurcontract zou halen. [getuige 1] verklaart hierover immers dat hij tegen [eiser] heeft gezegd dat die bepaling erin moest blijven van zijn directie, zij het dat alleen interne onderverhuur in de bedoeling lag. [eiser] heeft hiertegenover “aangenomen” dat [getuige 1] de tekst zou aanpassen, waartoe gelet op de verklaring van [getuige 1] geen rechtvaardiging bestond. Van de directie van Depag moest de bepaling er immers in blijven staan.
Onder deze omstandigheden komt het feit dat artikel 15 lid 5 uiteindelijk Pro in het huurcontract is blijven staan, en zonder commentaar door [eiser] is ondertekend, voor zijn rekening en risico. Dit geldt eens te meer nu de kwestie van de onderverhuur -zoals [eiser] zelf heeft verklaard- voor hem een belangrijk punt was. [eiser] had er dan ook zelf op moeten toezien dat artikel 15 lid 5 was Pro geschrapt voordat hij zijn handtekening ten bewijze van zijn akkoord plaatste. Dit wordt niet anders door de veronderstelling van [eiser] dat [getuige 3] het contract nog wel zou bekijken. Het doen of laten van [getuige 3] als zijn advocaat komt immers evenzeer voor risico van [eiser].
Voorzover [getuige 1] tegen [eiser] heeft gezegd dat het de bedoeling was om het winkelpand alleen intern onder te verhuren, had het evenzeer op de weg van [eiser] gelegen om deze beperking van het onderverhuurbeding enigerlei wijze aan Depag te bevestigen. [eiser] is hier bij het sluiten van de overeenkomst niet meer op teruggekomen, zodat Depag erop mocht vertrouwen dat een ongeclausuleerd recht van onderverhuur de instemming van [eiser] had.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat Depag uit de uiteindelijke houding en gedragingen van [eiser], die immers niet meer is teruggekomen op de kwestie van de onderverhuur, heeft kunnen afleiden dat [eiser] met het recht van onderverhuur, zonder beperkingen, instemde. Hetgeen partijen terzake zijn overeengekomen geldt tussen beiden dan ook zoals vastgelegd in artikel 15 lid 5 van Pro de huurovereenkomst. Dit betekent dat Laurus met onderverhuur van het winkelpand aan Lidl niet in strijd met die huurovereenkomst heeft gehandeld. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake, zodat grond voor ontbinding van de huurovereenkomst ontbreekt.
De kantonrechter overweegt dat ook als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de bedoeling van zowel [eiser] als Depag om het ongeclausuleerde recht van onderverhuur uit te sluiten, dit niet tot een andere uitkomst leidt.
Onderverhuur door Laurus aan Lidl is in die situatie in strijd met de huurovereenkomst. Deze tekortkoming in de nakoming door Laurus van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst levert een grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst, zoals door [eiser] in dit geding is gevorderd. Laurus heeft evenwel het verweer gevoerd dat deze tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, omdat [eiser] geen schade lijdt door deze onderverhuur: de huurpenningen worden steeds op tijd betaald en verdere schade is niet (gemotiveerd) gesteld.
Dit verweer slaagt. [eiser] stelt dat hij door de wanprestatie van Laurus aanzienlijke kosten heeft moeten maken en schade heeft geleden. Deze stelling wordt bij gebreke van feitelijke onderbouwing verworpen, terwijl overigens niet duidelijk is welke schade en/of kosten van [eiser] voor vergoeding in aanmerking zouden komen.
Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat Lidl niet past in de luxe uitstraling van het winkelcentrum en overigens geen aantrekkende werking heeft. Nu [eiser] evenwel heeft nagelaten om de schadelijke gevolgen van deze constatering te stellen, kan aan deze omstandigheid geen gewicht worden toegekend.
Verder heeft [eiser] toegelicht dat Lidl -in tegenstelling tot de Basismarkt- de winkelingang aan de binnenzijde van het winkelcentrum heeft dichtgemaakt waardoor een dode hoek in het centrum is ontstaan en waardoor klanten van Lidl niet in het centrum komen.
Voorzover deze handelwijze van de onderhuurder een overtreding van de bepalingen van de huurovereenkomst oplevert, kan [eiser] zijn huurder Laurus hierop aanspreken. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] dit heeft gedaan, zodat enige tekortkoming door Laurus op dit punt thans niet is vast te stellen.
Tussen partijen staat als onbetwist vast dat Laurus de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst tussen Laurus en [eiser] stipt nakomt, zodat van schade ook in zoverre geen sprake is.
[eiser] stelt wel gemotiveerd dat hij in de toekomst schade zal lijden door tijdelijke leegstand van het gehuurde. Voor deze eventuele schade kan Laurus evenwel niet aansprakelijk worden gehouden. Het is immers [eiser] zelf die ontbinding van de huurovereenkomst vordert, zodat de gevolgen daarvan, waaronder eventuele leegstand van het gehuurde, voor zijn rekening en risico komen.
De door [eiser] gestelde tekortkoming is mitsdien, bij gebreke van onderbouwing van de daaruit voor [eiser] voortvloeiende schade, van zodanig geringe betekenis te achten dat deze tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiser] bij gebreke van een deugdelijke rechtsgrond moet worden afgewezen.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Laurus tot en met vandaag worden begroot op € 800,-- aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Dubois en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.