Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/2460
Uitspraakdatum: 13 december 2005
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Y,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz), gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van het pand a-straat te Q (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 111.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar van 3 mei 2005 de aanslag gehandhaafd. Eiser heeft daartegen bij brief van 9 juni 2005 beroep ingesteld.
Op grond van artikel 8:58 Awb heeft eiser vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij en behoren tot de stukken van het geding.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 november 2005 te Haarlem.
Eiser is met bericht van afwezigheid niet ter zitting verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. A, tot bijstand vergezeld van B.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:
Eiser is gebruiker van de woning. Het betreft een benedenwoning, gebouwd in 1925, met een inhoud van circa 174 m³. Bij de woning behoort een berging.
De waarde van de woning op 1 januari 2003 is gesteld op € 111.000. Deze waarde is mede tot stand gekomen door vergelijking met de navolgende, in het taxatieverslag genoemde, woningen:
Woning verkoopprijs verkoopdatum inhoud
b-straat 1,bovenwoning € 142.941 4 maart 2002 222 m³
c-straat 1, bovenwoning € 120.000 20 juni 2002 155 m³
b-straat 2, bovenwoning € 153.500 15 april 2003 210 m³
3. Het geschil
In geschil is de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet de waarde van de onderhavige woning worden bepaald op de waarde die hieraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Uit artikel 18 Wet woz volgt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Verweerder heeft zich daartoe gebaseerd op de verkoopprijzen van de hierboven genoemde woningen. Door verweerder is gesteld dat deze woningen in de directe omgeving van de onderhavige woning liggen en hiermee vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen in grootte, kwaliteit, ligging en staat van onderhoud tussen genoemde vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. Voorts heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve een goede basis voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning. Op basis van die vergelijking kan in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde.
Eiser heeft aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat zijn woning in slechte staat verkeert en in 2008 wordt gesloopt. De muren vertonen scheuren, de badkamer is beschimmeld, de woning is niet geïsoleerd en kan er onvoldoende geventileerd worden. Volgens eiser is er geen referentiewoning die vergelijkbaar slecht is.
Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat de door verweerder opgevoerde vergelijkings-objecten niet vergelijkbaar zijn met eisers woning verwerpt de rechtbank deze stelling nu eiser deze verder niet heeft onderbouwd.
Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van de woning in voldoende mate in de waardering is betrokken.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de woning is gelegen in een verouderde buurt en moet worden gesloopt. Met de sloop van woningen in deze buurt is reeds een aanvang gemaakt. Wanneer eisers woning wordt gesloopt is volgens verweerder onbekend. Verweerder stelt zich op het standpunt dat toekomstige sloop uitsluitend invloed heeft op de waarde indien de woning leeg staat en het tijdstip van de sloop vaststaat.
De rechtbank is van oordeel dat, indien vaststaat dat een woning op afzienbare termijn zal worden gesloopt, ook al staat het tijdstip van de sloop nog niet vast, dit voor potentiële kopers een omstandigheid zal zijn die zij in de prijs tot uitdrukking willen laten komen. Toekomstige sloop zal derhalve in het algemeen een waardedrukkende factor vormen.
Voorts kan de sloop van andere woningen in de buurt en de mogelijke hinder die hiervan wordt ondervonden de waarde in het economisch verkeer beïnvloeden.
Verweerder heeft dit miskend door deze omstandigheden in het geheel niet te laten meewegen bij de waardering van eisers woning.
Nu vaststaat dat eisers woning is gelegen in een wijk waar reeds een aanvang is gemaakt met het slopen van woningen acht de rechtbank aannemelijk dat ook eisers woning op afzienbare termijn zal worden gesloopt. Nu niet is gesteld noch is gebleken dat de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten eveneens op afzienbare termijn zullen worden gesloopt dient een correctie op de door verweerder vastgestelde waarde plaats te vinden.
Gelet hierop ziet de rechtbank aanleiding de vastgestelde waarde te verminderen en in goede justitie vast te stellen op € 90.000.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenver- oordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb nu van voor vergoeding in aanmerking komende kosten niet is gebleken.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning a-straat te Q tot € 90.000;
- gelast de gemeente Zaanstad het door eiser betaalde griffierecht ad. € 37 aan hem te
vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. R.G. Kemmers. De beslissing is op 13 december 2005 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Graanstra, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.