Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 120180 / KG ZA 05-710
Vonnis in kort geding van 2 februari 2006
in de zaak van
P. A. S.,
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
procureur mr. E.B. Boon,
tegen
P. M. O.,
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. R.J. Frans,
advocaat mr. P. van Lingen te Alkmaar.
Partijen zullen hierna S. en O. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de eis in reconventie
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van S.
- de pleitnota van O..
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen zijn buren. S. is eigenaar en bewoner van de onroerende zaak aan de [adres] 229 te [woonplaats]. O. is eigenaar en bewoner van de onroerende zaak aan de [adres] 231 te [woonplaats].
2.2. In 1931 is een erfdienstbaarheid gevestigd ten laste van het perceel dat thans eigendom is van O. en ten behoeve van (een deel van) het perceel van S., luidende als volgt:
“Ten laste van het hierbij verkochte en ten behoeve van de aan verkooper verblijvende gedeelten van voornoemde kadastraal perceelen nummer [...] en [...], wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid om over de bestaande steeg aan de Noord-westzijde van het verkochte te voet te gaan en daarover kruiwagens, kinderwagens of fietsen te vervoeren.”
2.3. Door S. is tot 1998 gedurende tien jaar feitelijk geen gebruik gemaakt van de erfdienstbaarheid.
2.4. In 1998 heeft O. de tot dan toe op zijn achtererf staande schuur gesloopt. O. heeft een nieuwe schuur geplaatst op zodanige wijze dat daardoor de uitoefening van de erfdienstbaarheid door S. onmogelijk werd gemaakt.
2.5. S. heeft geprotesteerd tegen het aldus afsluiten van het recht van overpad.
2.6. Vervolgens is tussen S. enerzijds en O. (als “ondergetekende sub 1”) en zijn toenmalige partner, M. van D., (als “ondertekenden sub 2.a. en b.”) anderzijds op 26 april 1999 een overeenkomst gesloten die is vastgelegd in een door notariskantoor V. te [woonplaats] opgemaakte akte. De akte is ingeschreven in het register van het kadaster te Amsterdam en luidt, voorzover van belang, als volgt:
“In aanmerking nemende dat:
(...)
- ondergetekende sub 2.a en b. inmiddels in de zomer van het jaar 1998 zijn overgegaan tot sloop van de bestaande schuur op het achtererf van hun woning en een nieuwe schuur hebben geplaatst op de achterzijde van voormeld kadastraal perceel sectie [..] nummer [...], op zodanige wijze dat die schuur de volledige ongeveer noordwestelijke grens van voormeld aan ondergetekende sub 1. toebehorend perceel sectie [..] nummer [...] afsluit en daardoor de uitoefening van voormelde erfdienstbaarheid onmogelijk maakt;
- ondergetekende sub 1. bij herhaling aan ondergetekenden sub 2.a en b. kenbaar heeft gemaakt, niet bereid te zijn tot afstanddoening van het voormeld recht van voetpad en al zijn rechten op uitoefening van die erfdienstbaarheid te willen handhaven,
verklaren het navolgende te zijn overeengekomen:
a. de hiervoor geciteerde erfdienstbaarheid van voetpad blijft nadrukkelijk gehandhaafd en de thans aanwezige bebouwing van vorenbedoelde schuur zal nimmer aanleiding geven tot tenietgaan van die erfdienstbaarheid door verjaring, verklarende partijen over en weer met ingang van de datum van plaatsing van die schuur zodanige verjaring te stuiten;
b. ondergetekenden sub 2.a en b. verbinden zich onherroepelijk jegens ondergetekende sub 1., die zulks aanneemt, om vorenbedoelde schuur te verwijderen en de vrije doorgang ter uitoefening van voormelde erfdienstbaarheid te herstellen, indien en zodra:
- ondergetekende sub 1. overgaat tot vervreemding van zijn voormeld registergoed of een gedeelte daarvan, echter met uitzondering van het geval dat zodanige vervreemding uitsluitend betrekking heeft op voormeld kadastraal perceel sectie [..] nummer [...] en de beide overige perceelnummers aan ondergetekende sub 1. in eigendom blijven;
- ondergetekende sub 2.a. en b., danwel - indien tussen hen te eniger tijd met betrekking tot hun voormeld registergoed een verdeling mocht plaatshebben - de overblijvende van hen beiden als eigenaar van dat registergoed overgaan/overgaat tot gehele of gedeeltelijke vervreemding daarvan, alsmede indien zij (of de overblijvende hunner) dat registergoed ten titel van huur of onder welke andere titel ook aan derden tot bewoning en/of in gebruik mocht(en) geven;
c. (...)
d. (...)
e. alle kosten, verbonden aan de werkzaamheden ter uitvoering van het hiervoor sub b. bepaalde komen volledig ten laste en voor rekening van ondergetekenden sub 2.a. en b., die ondergetekende sub 1. te dier zake vrijwaren;
f. de kosten van deze overeenkomst, alsmede daaruit voortvloeiend, zijn voor rekening van ondergetekenden sub 2.a en b.
(...)”
2.7. In 2004 heeft O. de in 1998 gebouwde schuur afgebroken en een nieuwe schuur gebouwd. S. heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Daarop is tussen O. en de door S. ingeschakelde advocaat, mr. M.L. S., gecorrespondeerd met betrekking tot een mogelijke oplossing voor het gerezen geschil.
2.8. Op 16 juli 2004 heeft O. onder meer het volgende aan mr. S. bericht:
“Na overleg met mijn partner en mevrouw P. kan ik u meedelen dat ik akkoord ga met uw twee voorstellen en deze als volgt zou willen uitvoeren.
1. Aan beide zijden van de schuur zal ik, uiterlijk 19 juli a.s., zorgdragen voor een afvloeiing voor het water. Gezien de beperkte breedte tussen de schuur en de schutting van uw cliënt zal deze enigszins aangepast zijn ten op zichte van de originele regengoot. Het water zal in ieder geval worden afgevloeid via mijn eigen erf. (...)
2. De breedte van het pad wordt verbreed naar 90cm. (...)
(...) Ik stel voor dat nadat bovengenoemde werkzaamheden zijn afgerond en uw cliënt tevreden is met de uitkomsten dit aan mij te bevestigen.
Ik hoop, en ga er vanuit, dat met uitvoering van bovenstaande werkzaamheden, een einde komt aan dit langlopend conflict.
(...)”
2.9. Bij brief d.d. 5 augustus 2004 heeft mr. S. het volgende aan O. bericht:
“(...)
Cliënt is zeer tevreden met het resultaat van de door u verrichte werkzaamheden en wil u mededelen dat hij akkoord is met de wijze waarop u het recht van overpad hebt aangepast en de goot van de schuur hebt aangelegd. Cliënt heeft begrepen dat aan de achterkant van de schuur nog een kleine aanpassing dient te gebeuren en dat dan alles af is. Hiermee is een volledig akkoord bereikt inzake het recht van overpad en de plaatsing van de schuur.
Cliënt is verheugd dat het geschil op deze wijze tot een einde is gekomen.
(...)”
2.10. Bij brief d.d. 16 september 2005 heeft mr. S., voorzover van belang, het volgende aan O. bericht:
“(...)
Vorig jaar hebben cliënten de bereidwilligheid getoond mee te werken aan een oplossing inzake het recht van overpad. Uiteindelijk is op 5 augustus 2004 overeenstemming bereikt. U komt echter de afspraken niet na. Nog immer zet u uw auto op het recht van overpad en doet u aan de potentiële kopers van uw woning voorkomen dat u een eigen parkeerplaats hebt voor uw auto. Daarnaast kunnen cliënten niet achter de schuur langs en kunnen zij dus hun eigen schutting niet onderhouden. Dit veroorzaakt hinder. Eveneens dient de schuur op grond van de regelgeving omtrent bijgebouwen meer dan een meter vanaf de erfgrens met cliënte te staan. Dit is niet het geval. Verder kunnen cliënten niet op fatsoenlijke wijze langs de schutting. U hebt aangegeven dat de schutting is geplaatst uit veiligheidsoverwegingen. Dat is onjuist. De schutting biedt geen extra bescherming nu de poorten nooit afgesloten worden.
Op grond van het bovenstaande, het feit dat u uw huis gaat verkopen en uw houding ten aanzien van cliënten, zien cliënten zich genoodzaakt de overeenkomst van 5 augustus 2004 te ontbinden. Van cliënten hoeft en kan ook niet verwacht worden dat zij nadat u zich afgelopen week zo verwerpelijk heeft gedragen de overeenkomst gestand doen. De overeenkomst die is gesloten bij de notaris op 26 april 1999 geldt onverkort. U moet de schuur en de schutting afbreken en u dient na te laten de auto op het recht van overpad te zetten.
(...)”
2.11. O. heeft zijn onroerende zaak verkocht. Levering zal plaatsvinden in april 2006.
3. Het geschil in conventie
3.1. S. vordert om O. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren, voorzover de wet dit toelaat:
I O. te veroordelen de schuur en de schutting voor overdracht van zijn woning te verwijderen op verbeurte van een dwangsom van EUR 500,- per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat O. in gebreke blijft aan de inhoud van het vonnis te voldoen;
II. O. te voordelen tot betaling, bij wijze van voorschot, van een bedrag van EUR 2.434,13;
III. O. te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. O. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. O. vordert - samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op te heffen het op 10 januari 2006 door deurwaarder Margot Louise Vet-Feenstra ten verzoeke van S. gelegde conservatoire beslag op de woning van O., met veroordeling van S. in de kosten van het geding in reconventie.
4.2. S. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Het standpunt van S. komt erop neer dat de tussen partijen in augustus 2004 gesloten overeenkomst moet worden gezien als een aanvulling op de tussen partijen in 1999 gesloten overeenkomst. Daarom is O., nu deze zijn huis heeft verkocht, gehouden gevolg te geven aan de in 1999 met betrekking tot het afbreken van de schuur gemaakte afspraken. Dit temeer nu O. de uitoefening van de erfdienstbaarheid danig belemmert doordat het pad dat S. kan gebruiken op zijn smalst 75 centimeter meet, omdat O. zijn auto vaak zodanig parkeert dat daardoor het (over)pad wordt geblokkeerd en omdat het regenwater van de schuur van O. afvloeit via de schutting van S., aldus deze laatste.
5.2. Het verweer van O. luidt in essentie dat de overeenkomst van 1999 is uitgewerkt en is vervangen door die van augustus 2004, zodat van afbraak geen sprake kan zijn. Van het belemmeren van het recht van overpad is geen sprake. Daarnaast kan S. gewoon gebruik maken van het pad, dat op het smalste punt 90 centimeter meet. De auto van O. staat de enkele keer dat deze geparkeerd wordt voor het pad doorgaans zodanig geparkeerd dat dit voor S. geen problemen geeft, zo stelt O. voorts, terwijl de goot van de schuur na 2004 niet is veranderd.
5.3. Met betrekking tot de vraag of de overeenkomst van augustus 2004 die van 1999 heeft aangevuld dan wel heeft vervangen, komt het erop aan hoe de overeenkomst van augustus 2004 dient te worden uitgelegd. Daarbij is, naast de bewoordingen van de overeenkomst, van belang welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan de bepalingen van de overeenkomst van augustus 2004 mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
5.4. Tegen deze achtergrond, gelet op de vaststaande feiten en gezien het verweer van O., is onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter, indien geadieerd, het standpunt van S. zal volgen.
5.5. Hiertoe is ten eerste van belang dat uit de bewoordingen van de brieven van O. d.d. 16 juli 2004 (zie onder 2.8) en van mr. S. d.d. 5 augustus 2004 (2.9) niet kan worden afgeleid dat hetgeen in 1999 tussen partijen was overeengekomen onverkort bleef gelden ten aanzien van de in 2004 gebouwde schuur. Dat dit tussen partijen in 2004 anderszins is besproken, is gesteld noch gebleken. Bovendien ziet het gebruik van het woord “onherroepelijk” in de overeenkomst d.d. 26 april 1999 (zie onder 2.6, sub b.) op het verwijderen van de in die overeenkomst genoemde schuur, die uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk maakte. Voor het oordeel dat deze onherroepelijke verplichting tot verwijdering ook geldt ten aanzien van de nieuwe schuur biedt hetgeen tussen partijen op schrift is gesteld geen aanknopingspunten.
5.6. Hierbij wordt overwogen dat niet aannemelijk is dat de nieuwe schuur (anders dan de oude schuur) aan uitoefening van de erfdienstbaarheid in de weg staat omdat het pad te smal zou zijn of omdat de auto van O. structureel de uitgang van het pad blokkeert. Dit een en ander is door O. gemotiveerd betwist en daartegenover door S. niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor hetgeen S. heeft gesteld met betrekking tot de afvloeiïng van water van de schuur, waarvan O. heeft gesteld dat de situatie sinds augustus 2004 niet is gewijzigd. De onder 2.9 genoemde brief is volstrekt helder, waar het S.’s acceptatie betreft van de gewijzigde toestand. Op grond van het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat S. door O. wordt gehinderd in de uitoefening van de erfdienstbaarheid, zodat niet valt in te zien welk belang S. heeft bij verwijdering van de schuur.
5.7. Ten tweede is van belang dat door S. voor het overige geen feiten en/of omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan geoordeeld kan worden dat S. redelijkerwijs mag verwachten dat de overeenkomst van 26 april 1999 nog altijd geldt. Dat de overeenkomst van augustus 2004 niet zoals de in april 1999 gesloten overeenkomst ten overstaan van een notaris is vastgelegd en ook niet is geregistreerd brengt niet mee dat (tussen partijen) aan de in 2004 gemaakte afspraken minder gewicht toekomt dan aan de in 1999 gemaakte afspraken.
5.8. Ten aanzien van de schutting van O. is kennelijk niets overeengekomen en overigens is onvoldoende gebleken dat de schutting de uitoefening van erfdienstbaarheid belemmert. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop O. de auto parkeert, nog daargelaten dat op dit punt geen vordering is ingesteld.
5.9. Op grond van het voorgaande dient de vordering sub I. te worden afgewezen.
5.10. Ook de vordering sub II zal worden afgewezen, nu de verschuldigdheid van het gevorderde geldbedrag onvoldoende aannemelijk is. Gesteld noch gebleken is waarom de in verband met de overeenkomst van augustus 2004 door S. gemaakte advocaatkosten aan O. zijn toe te rekenen. Voorzover het kosten zou betreffen die voortvloeien uit de overeenkomst d.d. 26 april 1999 heeft die overeenkomst immers haar gelding verloren. Hetzelfde geldt voor de in december 2005 in de aanloop naar het onderhavige kort geding gemaakte advocaatkosten.
5.11. S. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van O. worden begroot op:
- vast recht EUR 244,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.060,00
6. De beoordeling in reconventie
6.1. Gezien hetgeen in conventie is overwogen met betrekking tot de geldvordering van S., waarvoor het beslag is gelegd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat voldaan is aan het criterium van artikel 705 Rv, dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering waarvoor het beslag is gelegd gebleken is. Het beslag zal dus worden opgeheven.
6.2. S. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van O. worden begroot op EUR 527,- aan salaris voor de procureur.
7. De beslissing
De voorzieningenrechter,
in conventie
7.1. wijst de vorderingen af,
7.2. veroordeelt S. in de proceskosten, aan de zijde van O. tot op heden begroot op EUR 1.060,00,
7.3. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.4. heft op het op 10 januari 2006 door S. ten laste van O. op de woning met ondergrond en erf aan de [adres] 231 te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [..], nummer [...] gelegde beslag,
7.5. veroordeelt S. in de proceskosten, aan de zijde van O. tot op heden begroot op EUR 527,-,
7.6. verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2006.?