Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr. : 294894/ CV EXPL 05-12926
datum uitspraak: 1 maart 2006
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de vereniging WONINGBOUWVERENIGING BREDERODE,
gevestigd te Bloemendaal,
eiseres,
hierna te noemen: Brederode,
gemachtigde: H. Terhoeven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde],
verschenen in persoon.
De procedure
Brederode heeft [gedaagde] gedagvaard op 30 november 2005. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. Bij vonnis van 28 december 2005 is een verschijning van partijen bepaald, die op 17 januari 2006 heeft plaatsgevonden. Brederode heeft bij die gelegenheid bij akte haar eis vermeerderd met een subsidiaire vordering en heeft stukken in het geding gebracht. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen partijen ter toelichting van hun respectieve standpunten naar voren hebben gebracht. Daarna is vonnis bepaald op heden.
De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat het volgende vast:
a) Nadat [gedaagde] zich tot Brederode had gewend met de mededeling dat zij op zoek was naar een huurwoning voor tijdelijke huur, hebben partijen op 31 maart 2005 een overeenkomst gesloten op grond waarvan Brederode aan [gedaagde] verhuurt en deze in huur aanneemt de woning aan de [adres] te [woonplaats] voor een periode van zes maanden, te weten van 1 april tot en met 30 september 2005, tegen een huurprijs van € 390,68 per maand -sedert 1 juli 2005 € 396,91 per maand - bij vooruit-betaling te voldoen.
b) De huurovereenkomst bevat de volgende bepaling: “In afwijking van c.q. aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden gelden tussen huurder en verhuurder nog de volgende bepalingen: Met u is afgesproken dat u de woning [adres] te [woonplaats] huurt voor een periode van maximaal zes maanden. U levert de sleutels in aan het einde van de afgesproken periode of eerder. Bij het eerder inleveren van de sleutels zal het aantal dagen dat u niet huurt in mindering gebracht worden op de huursom.”.
c) Eveneens op 31 maart 2005 heeft [gedaagde] een formulier ondertekend waarbij zij de huur van de woning opzegt tegen 30 september 2005.
d) [gedaagde] heeft de huur over de maanden april tot en met juni 2005 voldaan. De huur over de maanden juli tot en met september 2005 is niet voldaan, zij het dat [gedaagde] op 31 augustus 2005 een bedrag van € 200,00 heeft betaald.
e) [gedaagde] heeft de sleutels niet op of vóór 30 september 2005 ingeleverd en de woning tot op heden niet verlaten.
f) Op 5 oktober 2005 heeft [gedaagde] een bedrag van € 396,96 aan Brederode voldaan. Brederode heeft bij brief van 12 oktober 2005 laten weten dat bedrag niet als een huurbetaling te beschouwen maar als een vergoeding voor het in gebruik houden van de woning.
De vordering
Brederode vordert (samengevat) veroordeling tot ontruiming door [gedaagde] van de woning en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2176,09 alsook bij wijze van schadevergoeding voor het gebruik van de woning de somma van € 396,96 voor iedere maand dat zij de woning niet heeft ontruimd, gerekend vanaf 30 november 2005, een en ander verhoogd met de wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Brederode stelt daartoe primair het volgende. Brederode tracht haar woningbezit te concentreren in die zin dat een aaneengesloten rij woningen wordt verhuurd en deze woning paste niet goed in dat beleid. Daarom stond de woning leeg en was deze geplaatst op de lijst voor verkoop. [gedaagde] wendde zich tot Brederode met het expliciete verzoek, tijdelijk een woning te mogen huren. Om haar te helpen in de door haar beschreven noodsituatie – zij zei dat ze met haar dochter op straat stond – is haar een contract voor zes maanden aangeboden. Zij wist dat de woning op de lijst stond voor verkoop ofwel sloop en haar is duidelijk gemaakt dat de woning om die reden slechts voor zes maanden te huur zou zijn. Zij heeft zonder enig voorbehoud de opzeggingsbrief getekend. De huurovereenkomst is inmiddels - met wederzijds goedvinden - geëindigd en [gedaagde] zit zonder recht of titel in de woning. Brederode heeft omdat haar beleid te dezen aanzien niet werd goedgekeurd moeten afzien van verkoop van de woning, zodat deze verhuurd moet worden, maar dat behoort via de reguliere weg van de Woningkrant te lopen en zij mag [gedaagde] geen voorrang verlenen.
Subsidiair stelt Brederode, voor het geval de huur niet mocht zijn geëindigd, dat inmiddels een huurachterstand bestaat van ruim vijf maanden, hetgeen evenzeer ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
Het verweer
[gedaagde] voert het volgende aan. Toen haar moeder, bij wie zij inwoonde, overleed stond zij op straat. Daarom heeft zij zich tot Brederode gewend. Omdat zij onderaan de lijst van woningzoekenden kwam te staan heeft zij, begrijpende dat zij anders niet in aanmerking kwam voor een woning, bewust om tijdelijke huur gevraagd. Zij had gehoord dat de woning in de verkoop zou gaan en hoopte dat zij te zijner tijd de woning misschien zou kunnen kopen. Zij heeft de opzeggingsbrief getekend toen Brederode dat vroeg, maar heeft intussen begrepen dat opzegging maximaal drie maanden tevoren moet, en zij heeft zes maanden van te voren opgezegd, dus volgens haar is die opzegging niet geldig. Zij heeft een huisvestings-vergunning voor onbepaalde tijd en wil de woning niet uit. Zij erkent de huurachterstand en voert aan dat zij niet bij machte is te betalen; weliswaar heeft zij recht op een uitkering maar deze wordt steeds maar niet betaald. Zij verwacht dat zij binnenkort alsnog de achterstallige huur kan voldoen.
De beoordeling van het geschil
Vooropgesteld wordt, dat beide partijen beoogden een overeenkomst aan te gaan tot tijdelijke huur en verhuur van de woning. Immers [gedaagde] heeft zelf uitdrukkelijk aan Brederode verzocht tijdelijk een woning te mogen huren.
Niet rechtsgeldig is echter een opzegging, waarmee de (potentiële) huurder reeds bij het aangaan van de (al dan niet tijdelijke) huurovereenkomst - en dus bij voorbaat - afstand doet van zijn recht op huurbescherming (NJ 1996,684). Van een dergelijke opzegging is in dit geval sprake, nu [gedaagde] op dezelfde datum als waarop de huurovereenkomst is aangegaan, op verzoek van Brederode het opzeggingsformulier heeft ondertekend. Deze opzegging is derhalve nietig.
Voorzover Brederode heeft bedoeld te betogen dat [gedaagde] weliswaar gelijktijdig met het aangaan van de huurovereenkomst en dus met een termijn die langer is dan drie maanden, deze heeft opgezegd, doch dat deze opzegging dient te worden geconverteerd in een rechtsgeldige, faalt dit betoog. De onderhavige nietigheid vloeit immers voort uit het wettelijke stelsel van huurbescherming en betreft dus de opzegging zelve, en ziet niet slechts op het helen van een onjuiste termijn of een verkeerde datum bij een overigens rechtsgeldige opzegging.
Brederode heeft voorts betoogd dat in feite de overeenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Van de wettelijke opzeggingsregels kan worden afgeweken bij wege van een beëindigingsovereenkomst, doch slechts nadat de huur is ingegaan (artikel 7:271 lid 8 BW). In het onderhavige geval is de beëindiging reeds vermeld in de huurovereenkomst zelf, zodat de aldus tot stand gekomen overeenstemming evenmin rechtsgeldig is.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de overeenkomst noch door een rechtsgeldige opzegging noch met wederzijdse instemming is geëindigd. De huurovereenkomst duurt derhalve voort zodat niet kan worden gezegd dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming op de primaire grondslag kan dan ook niet worden toegewezen.
Subsidiair heeft Brederode ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en evenzeer ontruiming van de woning, wegens toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] bestaande in het niet nakomen van haar huurbetalingsverplichtingen. [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend. Nu sprake is van een achterstand van meer dan een half jaar is sprake van een toerekenbare tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat [gedaagde] niet in staat was of is de huur tijdig en volledig te betalen omdat de uitbetaling van haar uitkering vertraging ondervond of ondervindt vormt een omstandigheid die zij niet voor rekening van Brederode kan laten zijn. De huurovereenkomst zal daarom worden ontbonden.
De ontbinding van de huurovereenkomst brengt mee, dat ook de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen. [gedaagde] heeft in dit verband opgemerkt dat zij binnenkort in staat zou zijn de achterstand in huurbetaling in te lopen, doch dat doet aan de toewijsbaarheid van de ontruimingsvordering niet af. Het is aan Brederode, te besluiten of zij het thans te wijzen vonnis ten uitvoer legt.
Nu het gevorderde bedrag aan huurachterstand is erkend, zal ook de vordering tot betaling van die achterstand worden toegewezen -die tot en met december 2005 € 1.774,32 beliep en dus thans € 2.568,24 - evenals de wettelijke rente daarover. In haar akte wijziging eis gaat Brederode uit van een bedrag van € 1.779,18 aan huur tot en met december 2005, doch zij lijkt daarbij uit het oog te hebben verloren dat daarop volgens haar eigen berekening, ter comparitie overgelegd, een bedrag van € 5,32 in mindering strekt.
De vordering tot betaling van € 150,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, waartegen [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd, is eveneens toewijsbaar.
Ook de proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze merendeels in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomst van partijen;
- veroordeelt [gedaagde] om de woning te ontruimen en met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Brederode zijn, te verlaten, en met afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking te stellen van Brederode;
- machtigt Brederode om op kosten van [gedaagde], zo nodig met behulp van de sterke arm, de woning te doen ontruimen indien [gedaagde] dat zelf niet tijdig doet;
- veroordeelt [gedaagde] om aan Brederode te betalen € 2718,24 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1924,32 vanaf 30 november 2005 tot de dag van de algehele voldoening en over de vanaf december 2005 verschenen huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata tot die der algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde] voorts om aan Brederode te betalen € 396,91 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning na de ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik zal hebben gehouden;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Brederode tot en met vandaag worden begroot op de bedragen zoals deze hieronder zijn gespecificeerd, en bepaalt dat de explootkosten worden verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage, bedoeld in art. 9, 1e lid, van de Wet op de Omzetbelasting 1968, omdat Brederode de haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet op grond van genoemde wet kan verrekenen en dit nadrukkelijk verklaart, en de gerechtsdeurwaarder aan de voet van het exploot verklaart dat de kosten in verband daarmee zijn verhoogd:
exploot € 74,43
vastrecht € 192,00
salaris gemachtigde € 300,00;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders mocht zijn gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr C.E. van Oosten-van Smaalen en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.